5ème Chambre
ARRÊT N°-148
N° RG 22/04763 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S7UT
S.A.S. CEETRUS FRANCE
C/
S.A.R.L. [N]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 AVRIL 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Février 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. CEETRUS FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Sophie BERTHIER-ROHOU, Plaidant, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
S.A.R.L. [N] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
Centre Commercial AUCHAN
[Localité 2]
Représentée par Me Natacha OLLICHON de la SELARL OL AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte sous seing privé du 11 juillet 2012, la société Immochan, aux droits de laquelle vient la société Ceetrus France, a donné à bail commercial à la société [N] un local à usage commercial portant le numéro 133 d'une surface de 89,50 m², dépendant du centre commercial Auchan à [Localité 2] pour y exercer une activité de prêt à porter-chaussures-accessoires.
Le bail a été conclu pour une durée de 10 années à compter de la livraison du local commençant à courir le 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2022, suivant avenant en date du 8 décembre 2012.
Ce bail a été consenti, moyennant un loyer annuel proportionnel fixé à 7,23 % hors taxe du chiffre d'affaires HT, assorti d'un loyer minimum garanti de 50 000 euros HT par an.
La société [N] a sollicité en 2015 de la société Ceetrus France la communication des justificatifs de charges appelées depuis la prise à bail en 2012.
Cette demande, renouvelée, est demeurée vaine.
En raison du non-paiement des loyers à compter du mois de novembre 2018, la société Ceetrus France a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes de la société [N] par acte du 14 décembre 2018.
La société Ceetrus France a engagé une procédure judiciaire à l'encontre de la société [N] devant le tribunal judiciaire de Saint- Nazaire (assignation du 10 janvier 2019) aux fins de voir fixer sa créance de loyers et charges et voir condamner la société [N] à son paiement, outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [N] a sollicité à titre reconventionnel le remboursement par la société Ceetrus France du trop versé de loyer, le remboursement des provisions à la contribution au fond commun animation et aux provisions pour charges, le règlement de dommages et intérêts au titre des inexécutions contractuelles subies.
Parallèlement, par courrier recommandé du 5 juillet 2021, la société [N] a adressé à la société Ceetrus France une demande de révision légale du loyer à la baisse et la fixation du loyer à la somme de 24 900 euros
considérant que la valeur locative avait baissé.
La société [N] a déploré que la société Ceetrus France a refusé de lui communiquer les baux de la galerie marchande, alors même que les dispositions du bail prévoient que la valeur locative des locaux est déterminée par référence aux loyers minimums garantis du centre commercial conclus dans le cadre de locations nouvelles ou de renouvellement amiable.
La société [N] a affirmé que ce refus de communication de pièces faisait obstacle à l'exercice de son droit de révision triennale du loyer.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2022, la société [N] a fait assigner la société Ceetrus France devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.
Par ordonnance du 31 mai 2022, le juge a :
- rejeté l'exception d'incompétence soulevée in limine litis par la société Ceetrus France,
- condamné la société Ceetrus France à communiquer à la société [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours suivant la signification de la présente décision, et ce durant trois mois, après quoi il devra à nouveau être requis, l'ensemble des baux et appels de loyers régularisés par la société Ceetrus France au sein de la galerie commerciale Auchan [Localité 2], ainsi que le montant des révisions de loyer obtenu par les autres commerçants preneurs pour les années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,
- condamné la société Ceetrus France aux entiers dépens,
- condamné la société Ceetrus France à payer à [N] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes des parties,
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le 26 juillet 2022, la société Ceetrus France a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 janvier 2023, elle demande à la cour de :
- la recevoir en son appel, la dire bien fondée et y faisant droit,
- infirmer l'ordonnance de référé dont appel, en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu'elle :
* a rejeté l'exception d'incompétence soulevée in limine litis,
* l'a condamnée à communiquer à la société [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours suivant la signification de la présente décision, et ce durant trois mois, après quoi il devra à nouveau être requis, l'ensemble des baux et appels de loyers régularisés par la société Ceetrus France au sein de la galerie commerciale Auchan [Localité 2], ainsi que le montant des révisions de loyer obtenus par les autres commerçants preneurs pour les années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,
* l'a condamnée aux entiers dépens,
* l'a condamnée à payer à la société [N] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* a rejeté toutes ses autres demandes,
* a rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et statuant à nouveau,
In limine litis et à titre principal sur la compétence :
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé au motif de l'exception tirée d'un lien de connexité,
- renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire saisi au fond,
Subsidiairement :
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé en ce qu'elles relèvent de la compétence du juge de la mise en état déjà saisi de la même demande au fond,
A titre subsidiaire : sur les contestations sérieuses,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé en ce qu'elles contreviennent aux dispositions du bail litigieux et en toute hypothèse l'en débouter,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé en ce qu'elles contreviennent au secret des affaires et en toute hypothèse l'en débouter,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé au motif qu'elles se heurtent à une impossibilité matérielle et en toute hypothèse l'en débouter,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la société [N] en référé au motif de son inefficience et en toute hypothèse l'en débouter,
En tout état de cause :
- déclarer son incompétence au motif de l'existence de contestation(s) sérieuse(s),
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :
- condamner la société Ceetrus France à communiquer à la société [N], un tableau :
* établi sur une période allant de 2016 à 2021, contenant, le montant des loyers minimums garantis indexés du centre commercial ayant été librement conclu dans le cadre de locations nouvelles ou de renouvellements amiables, en intégrant le cas échéant le montant des indemnités, droit d'entrer,
* et précisant pour chacun des loyers communiqués, le numéro de la cellule
commerciale concernée, l'enseigne, le type d'activité, la surface du local,
- enjoindre la société [N] à conserver strictement confidentiels, les éléments communiqués, et de ne pas en faire état auprès des tiers, sauf à en être requises légalement, à l'exception d'une production rendue nécessaire pour la solution du litige,
- condamner en tant que de besoin la société [N] à lui verser la somme de 35 000 euros en cas de violation de cette obligation de confidentialité,
En tout état de cause,
Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,
- déclarer son incompétence au motif de l'existence de contestation(s) sérieuse(s).
- condamner la société [N], à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris ceux de première instance avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit.
Par dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2023, la société [N] demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y additant et à titre reconventionnel,
- condamner la société Ceetrus France à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société Ceetrus France à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter la société Ceetrus France de toutes ses demandes, fins et conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Ceetrus France précise que dans la procédure au fond devant le tribunal de Saint-Nazaire, la société [N] a déjà formulé une demande de communication de pièces, et ce pour échapper au paiement des loyers.
Elle fait état d'un lien de connexité entre les deux instances, celle au fond et celle en référé et demande que la cour se dessaisisse au profit du tribunal.
Elle signale que, dans la procédure au fond, la société [N] a formulé avant-dire droit une demande de communication de pièces sous astreinte et n'a pas saisi le juge de la mise en état de cet incident.
Pour elle, le fait que la société [N] précise vouloir saisir le juge des loyers commerciaux n'est qu'un prétexte pour créer une confusion certaine.
À titre subsidiaire, la société Ceetrus France invoque plusieurs contestations sérieuses.
Elle expose que l'ordonnance de référé contrevient aux dispositions du bail ainsi qu'au secret des affaires. Elle explique que la demande de la société [N] concerne 1 300 pièces au minima et que leur analyse est irréaliste. Elle considère que cette demande de pièce est disproportionnée au regard de l'objectif affiché soit la détermination de la valeur locative de son local, qui doit être réalisée par un expert.
À titre infiniment subsidiaire, la société Ceetrus France souhaite que le périmètre des éléments à communiquer soit circonscrit et qu'il soit fait injonction au preneur de garder strictement confidentiels lesdits éléments.
La société [N] affirme qu'au début de l'année 2015, en l'absence d'animation, de travaux de réparation et de publicité impactant négativement la fréquentation du centre commercial, elle a demandé la communication des justificatifs de charges et qu'elle n'a obtenu aucune réponse.
Elle rappelle l'existence d'une procédure au fond engagée par assignation du 10 janvier 2019 qui est toujours en cours.
Elle indique qu'elle a, par courrier du 5 juillet 2021, demandé une révision du loyer à la baisse.
Elle considère qu'en refusant de lui communiquer les baux sollicités, la société Ceetrus France l'empêche d'exercer son droit de révision triennale du loyer.
Elle discute l'exception tirée d'un lien de connexité qui n'a pas été présentée devant le juge des référés et qui est irrecevable en application de l'article 102 du code de procédure civile.
Elle affirme que la procédure devant le tribunal concerne le paiement des loyers et charges alors que la demande devant les juges des référés est relative à l'exercice de son droit de demander la révision triennale du loyer.
La société [N] estime que le juge de la mise en état du tribunal saisi au fond n'est pas compétent puisque les instances engagées n'ont pas les mêmes fins et que la demande de production de pièces n'est pas une mesure d'instruction.
Elle indique que les nouveaux baux et les baux renouvelés sont les seules pièces à même de déterminer le montant de la valeur locative des locaux et ce au regard des stipulations contractuelles.
Elle précise que le recours à un expert n'est pas indispensable et que le secret des affaires ne peut être opposé.
- Sur l'exception de connexité.
Aux termes de l'article 101 du code de procédure civile, s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.
L'article 102 du même code prévoit : lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l'exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur.
En application de ce dernier texte, il convient de juger irrecevable l'exception de connexité.
- Sur la compétence.
En application de l'article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces.
Ainsi pour obtenir la communication de pièces, les parties peuvent saisir le juge de la mise en état d'un incident.
L'article 789 du même code prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour :
1° statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° allouer une provision pour le procès ;
3° accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;
4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient été déjà ordonnées,
5° ordonner toute mesure d'instruction ;
6° statuer sur les fins de non-recevoir.
La communication de pièces n'est pas prévue dans le texte sur la compétence exclusive du juge de la mise en état.
En conséquence, l'ordonnance entreprise est confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés.
- Sur la communication de pièces.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le bail commercial mentionne en page 28 en son article 22 B :
' Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, et tel que fixé à l'article 4B des stipulations particulières.
Le preneur devra en tout état de cause régler un loyer minimum garanti, imputable et non additionnel déterminé à l'article 4B.
(....)
Pour la détermination du loyer minimum garanti du bail renouvelé, les parties déclarent se soumettre volontairement aux modalités et à la procédure de détermination de la valeur locative définies aux articles L 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ainsi qu'aux articles L 145-56 et suivants et R 145-23 du code de commerce.
Il est toutefois convenu entre les parties que pour la détermination de la valeur locative, seuls seront pris pour référence les loyers minimums garantis indexés du centre commercial ayant été librement conclus dans le cadre de locations nouvelles ou de renouvellements amiables, en intégrant le cas échéant le montant des indemnités, droits d'entrée.
Sera également prises en considération, pour la détermination de la valeur locative à l'occasion de chaque renouvellement successif à leur exécution, la valeur des travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré, quelle qu'en soit la nature, même s'il s'agit de travaux de mise en conformité à la destination contractuelle, par dérogation aux dispositions de l'article R 145-8 alinéa 1 du code de commerce.
En cas de désaccord entre les parties sur la valeur locative à la date d'effet du renouvellement, celle-ci sera déterminée par le juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation des locaux, objet du bail renouvelé, auquel les parties attribuent expressément compétence.
Tout d'abord, il convient de souligner que l'article 22B ne prévoit pas la communication de pièce. Il prévoit que les loyers minimums garantis indexés du centre commercial sont des références.
L'obligation de communication de ces références ne peut résulter que d'une interprétation du bail, qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.
La société Ceetrus France indique que ce texte ne s'applique que pour le renouvellement de bail et non pour une demande de révision triennale.La société [N] est en désaccord sur ce point. Il n'appartient pas au juge des référés de trancher cette difficulté qui nécessite une interprétation du contrat.
En conséquence, il convient de débouter la société [N] de sa demande de communication de pièces.
L'ordonnance entreprise est infirmée en ce qu'elle a condamné la société Ceetrus à communiquer à la société [N] l'ensemble des baux et appels de loyers régularisés par le bailleur au sein de la galerie marchande Auchan [Localité 2].
Succombant en cause d'appel, la société [N] est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée aux dépens d'appel. Pour des raisons d'équité, la société Ceetrus France est déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles sont infirmées, la société [N] étant déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée aux dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Juge irrecevable l'exception de connexité soulevée par la société Ceetrus France ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence du juge des référés ;
Infirme l'ordonnance de référé pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Déboute la société [N] de sa demande en communication de pièces ;
Déboute la société [N] de sa demande en frais irrépétibles ;
Condamne la société [N] aux dépens de première instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la société [N] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
