1ère Chambre
ARRÊT N° 93/2023
N° RG 20/05350 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RBKX
S.A. ALLIANZ IARD
S.A.R.L. CABINET MORGAN BLEAS
C/
M. [X] [O]
Mme [V] [C] [G] [S] épouse [O]
M. [T] [R] [J] [L] [P] [K]
S.A.R.L. SACIB AGENCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 28 MARS 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 janvier 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 28 mars 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 28 février 2023 à l'issue des débats
****
APPELANTES :
La société ALLIANZ IARD, SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°542110291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Estelle GARNIER de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Le CABINET MORGAN BLEAS, SARL à associé unique immatriculée au RCS de Saint-Malo sous le n°817855158, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Estelle GARNIER de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Monsieur [X] [O]
né le 03 Février 1978 à MARIGNANE (13)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
Madame [V] [C] [G] [S] épouse [O]
née le 21 Novembre 1977 à GUISE (02)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [T] [R] [J] [L] [P] [K]
né le 26 Novembre 1949 à FRIBOURG (SUISSE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-BARON-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO
La S.A.R.L. SACIB AGENCE immatriculée au RCS de Saint-Malo sous le n°479 702 433, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS (Cornet Vincent Ségurel), avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [X] [O] et Mme [V] [S] épouse [O] se sont portés acquéreurs auprès de M. [K] d' une maison située à [Adresse 8], moyennant le prix principal de 470.000 €.
La vente négociée par l'intermédiaire de la société SACIB Agence, agent immobilier, était faite sous la condition suspensive de la réalisation d'un état parasitaire exempt de toute anomalie.
La SARL Cabinet Morgan Bléas s'est vu confier la réalisation de l'état parasitaire et a établi son rapport le 7 mars 2017.
Cet état parasitaire a révélé la présence très localisée de petites vrillettes et de capricornes mais a conclu à l'absence de champignons lignivores, notamment de type mérule.
Le compromis de vente a été signé les 9 et 11 mars 2017.
La vente a été réitérée suivant acte authentique reçu par Me [Y] [B], notaire à [Localité 4], le 30 juin 2017. L'acte comportait une clause d'exonération de la garantie des vices cachés au bénéfice du vendeur.
Après la prise de possession des lieux, le 7 juillet 2017, les acquéreurs exposent avoir découvert un mur gorgé d'humidité et que les entreprises mandatées pour réaliser des travaux dans leur maison ont suspecté la présence de mérule.
Les époux [O] ont pris l'attache de la société CHB Yadis aux fins de diagnostic, lequel a confirmé la présence du champignon lignivore de type mérule.
Considérant avoir été insuffisamment informés sur l'état parasitaire de la maison avant la vente, les époux [O] ont sollicité et obtenu du juge des référés l'organisation, au contradictoire de M. [K] et du Cabinet Morgan Bléas ainsi que de son assureur, la société Allianz Iard, d'une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [W].
Les opérations d'expertise ont ensuite été étendues à la société SACIB Agence (agence immobilière) ainsi qu'à M. [A] (artisan menuisier).
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 17 décembre 2019.
Sur le fondement de ce rapport, les époux [O] ont été autorisés à assigner à jour fixe M. [K] (vendeur), la société SACIB Agence (agence immobilière), le Cabinet Morgan Bléas (diagnostiqueur) ainsi que son assureur, la société Allianz Iard afin de les voir condamner in solidum à les indemniser de leurs divers préjudices.
Par jugement du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
-condamné in solidum le Cabinet Morgan Bléas et son assureur la société Allianz Iard, la société SACIB Agence et M. [T] [K] à payer à M. [O] et Mme [S] épouse [O] les sommes suivantes :
* 328 121,74 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation,
* 14 813,59 € au titre des frais et travaux engagés avant réparation,
* 7 800 € au titre de l'assurance dommages ouvrage,
* 40 250 € au titre du préjudice de jouissance subi,
* 1 860 € au titre de la facture CHB Yadis,
* 1 000 € au titre de l'indemnisation des jours d'absence,
* 2 205 € au titre des frais de stockage de la cuisine,
* 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Dit que dans les rapports entre les défendeurs, le Cabinet Morgan Bléas sera tenu, in solidum avec son assureur la société Allianz Iard., responsable des préjudices subis par les requérants à hauteur de 90% des sommes susvisées, l'Agence immobilière SACIB à hauteur de 5% et M. [K] également à hauteur de 5%,
-Dit que l'Agence SACIB et M. [K] seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre par le Cabinet Morgan Bléas in solidum avec son assureur la société Allianz Iard,
-Débouté les parties des plus amples demandes,
-Condamné in solidum le Cabinet Morgan Bléas, la société SACIB Agence, la société Allianz Iard ès qualités d'assureur du Cabinet Morgan Bléas et M. [K] aux dépens.
Par déclaration du 3 novembre 2020, la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard ont relevé appel de ce jugement.
Par voie de conclusions, les époux [O], la SARL SACIB Agence et M. [T] [K] se sont portés appelants incidents du jugement.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 9 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL Cabinet Morgan Bléas et son assureur la SA Allianz Iard demandent à la cour de :
-Constater que l'expert judiciaire ne démontre pas que l'infestation par la mérule était visible et accessible le jour de l'intervention de la SARL Cabinet Morgan Bléas ;
-Constater que l'acte de vente a été régularisé au vu d'un rapport dont la date de validité était dépassée ;
-Infirmer en conséquence le jugement en toutes ses dispositions et débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SARL Cabinet Morgan Bléas et son assureur, la société Allianz Iard ;
Subsidiairement, si le tribunal estimait justifiée la demande d'indemnisation des époux [O],
-Infirmer le jugement en ce qu'il leur a accordé les sommes suivantes :
* 67.817,48 € pour les travaux de ravalement et de suppression des entrées d'eau ;
* 4 250 € pour le jardin ;
* 13 392 € au titre de l'électricité ;
* 9 844 € pour la réfection du bardage ;
* 16 907,69 € pour les travaux de peinture ;
* 15 129,52 € pour la charpente ;
* 26 620 € pour la plus-value correspondant à des fenêtres haute performance,
-Limiter en conséquence le coût des travaux en lien avec l'infestation par la mérule à la somme de 174 161,05 €,
-Infirmer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité au titre de la privation de jouissance, faute de justificatifs,
-Infirmer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité au titre de la facture Yadis pour 1 860 € et des jours chômés pour 1 000 €,
-Confirmer le chiffrage retenu par le tribunal s'agissant de l'indemnisation des travaux avant sinistre à hauteur de 14.813,59 € et débouter les époux [O] du surplus de leurs demandes,
-Confirmer le jugement sur les autres postes de préjudices annexes et débouter les époux [O] du surplus de leurs demandes,
-Débouter les époux [O] de leur appel incident,
-Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une part de responsabilité de la SARL SACIB Agence et de M. [T] [K],
-Débouter M. [T] [K] et la SARL SACIB Agence de leurs appels incidents ;
En conséquence,
-Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz Iard et le Cabinet Morgan Bléas à garantir M. [T] [K] et la SARL SACIB Agence des condamnations prononcées contre eux,
-Rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Dire que toute condamnation prononcée contre la SA Allianz IARD le sera dans les limites de la police, comportant un plafond de garantie de 500000 € et une franchise contractuelle de 1 500 €,
En tout état de cause, condamner la partie succombante à payer à la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SAAllianz Iard, ensemble une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le1er décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [X] [O] et Mme [V] [S] épouse [O] demandent à la cour de :
-Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum le Cabinet Morgan Bléas et son assureur, la société SACIB et M. [K] au paiement d'une somme de 328 121.74€ TTC au titre des travaux réparatoires outre indexation sur l'indice 01 à compter du dépôt du rapport de l'expert judiciaire,
Subsidiairement en ce qui concerne la Société SACIB condamner cette dernière pour la perte de chance qu'elle a fait subir aux intimés d'acquérir à un meilleur prix ou de renoncer à leur acquisition,
-Réformer le jugement pour le surplus et recevant l'appel incident de M. [O] et Mme [S] épouse [O],
-Condamner in solidum le Cabinet Morgan Bléas et son assureur la société Allianz Iard, la société SACIB Agence et M. [K] à payer M. [O] et Mme [S] épouse [O] les sommes suivantes :
* 30 309.33 € pour les travaux engagés avant réparation,
* 7 800.00 € au titre de l'assurance dommages ouvrage,
* 66 000.00 € pour le préjudice de jouissance arrêté au 31 mars 2022
* 469.17 € au titre de la facture d'abonnement eau,
* 1 1406.86 € au titre des abonnements gaz et électricité,
* 5 529.21 € au titre de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2021,
* 1 175.60 € au titre de l'assurance habitation,
* 7 910.00 € au titre des frais de stockage de la cuisine, arrêtés en décembre 2021, sauf à parfaire,
* 31 213.97 € au titre des intérêts d'emprunt arrêtés en décembre 2021,
* 2 830.08 € au titre des frais de crédits à la consommation,
* 3 048.00 € au titre de la facture de M. [I],
* 1 860.00 € au titre de la facture CHB Yadis,
* 1 783.94 € au titre des jours chômés,
* 2 574.00 € au titre des frais de bureau de contrôle,
* 2 200.00 € au titre des frais de coordination SPS,
* 28 000.00 € au titre de l'aléa sur les travaux,
* 690.00 € au titre des frais de raccordement en eau,
* 6 600.78 € au titre du décompte des frais facturés par l'huissier,
* 20 000.00 € au titre du préjudice moral,
* 15 000.00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Débouter toutes parties et notamment les appelants de toutes conclusions plus amples ou contraires,
-Condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise de M. [W], expert judiciaire, qui seront recouvrés par la SELARL QUADRIGE AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [T] [K] demande à la cour de :
A titre principal, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [O] et Mme [S] de leurs demandes de condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :
* 1.200 € par mois à compter du 1er septembre 2020 et jusqu'au paiement effectif des condamnations ayant vocation à intervenir ;
* 2.574 €, au titre des honoraires du bureau de contrôle ;
* 2.200 €, au titre des honoraires du coordinateur SPS ;
* 3.048 €, au titre des honoraires de M. [I] ;
* 759 €, au titre du déplacement du compteur ;
* 24.453,24 €, au titre des intérêts d'emprunt, réévaluée à la somme de 31.213,97 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021, selon décompte en décembre 2021 ;
* 4.281,21 €, au titre de la taxe foncière, réévaluée à la somme de 5.529,21 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021, selon décompte au 31 décembre 2021 ;
* 1.085 €, au titre des abonnements gaz et électricité, réévaluée à la somme de 1.406,86 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021 ;
* 222,70 €, au titre de la facture d'abonnement à l'eau, réévaluée à la somme de 469,17 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021 ;
* 907,02 €, au titre de l'assurance habitation, réévaluée à la somme de 1.175,60 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021 ;
* 2.830,08 €, au titre du coût de leur crédit à la consommation ;
* 10.000 €, au titre de leur préjudice moral, réévaluée à la somme de 20.000 € dans leurs conclusions notifiées le 20 avril 2021,
En conséquence,
-Débouter les époux [O] de leurs demandes de condamnation sur ces postes dirigées à l'encontre de M. [K] et formées par voie d'appel incident,
A titre incident, réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
-Condamné in solidum M. [K] au paiement des sommes suivantes :
*328.121,74 € TTC au titre des travaux réparatoires, outre indexation sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport d'expertise ;
*14.813,59 € au titre des frais et travaux engagés avant réparation ;
* 7.800 € au titre de l'assurance dommages-ouvrage ;
* 40.250 € au titre du préjudice de jouissance subi ;
* 1.860 € au titre de la facture de la société CHB Yadis ;
* 1.000 € au titre de l'indemnisation des jours d'absence ;
* 2.205 € au titre des frais de stockage de la cuisine ;
* 6.000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile.
-Retenu une part de responsabilité à l'encontre de M. [K] à hauteur de 5 %,
-Débouté M. [K] de sa demande de condamnation de toute partie succombant au versement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
-Débouté M. [K] de sa demande de condamnation de toute partie succombant au versement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamné in solidum M. [K] au paiement aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de M. [W],
Statuant à nouveau,
-Débouter les époux de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [K],
-Débouter toute partie de toute demande en garantie dirigée à l'encontre de M. [K],
-Condamner toute partie succombant à verser à M. [K] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
-Condamner toute partie succombant à verser à M. [K] la somme de 12.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner toute partie succombant aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, et aux dépens de l'appel,
A titre subsidiaire, confirmer le jugement dont appel en tous ses dispositions, et notamment en ce qu'il a :
* Limité le quantum de l'indemnisation sollicitée par les époux [O] au titre des frais et travaux engagés avant réparation à la somme de 14.813,59 € ;
* Limité le quantum de l'indemnisation sollicitée par les époux [O] au titre des jours chômés à la somme de 1.000 € ;
* Limité le quantum de l'indemnisation sollicitée par les époux [O] au titre des frais irrépétibles de première instance à la somme de 6.000 € ;
* Dit que M. [K] sera garanti in solidum des condamnations prononcées à son encontre par la société Morgan Bléas et son assureur, la compagnie Allianz IARD, et par la société SACIB Agence,
Pour le surplus,
-Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,
En tout état de cause, débouter la société Cabinet Morgan Bléas et son assureur, la société Allianz Iard, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [K],
-Débouter les époux [O] de leur appel formé à titre incident et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [K],
-Débouter toute partie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et/ou contraires,
-Déclarer irrecevables les époux [O] en leurs demandes de condamnation in solidum au paiement des sommes 28.000 €, au titre de l'aléa sur les travaux, 690 €, au titre des frais de raccordement en eau, et 6.600,78 €, au titre du décompte des frais facturés par l'huissier, en ce qu'elles constituent des prétentions nouvelles et contrarient l'effet dévolutif de l'appel,
En conséquence,
-Les en débouter,
-Condamner toute partie succombant à verser à M. [K] la somme de 12.000 € au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,
-Condamner toute partie succombant aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et ceux d'expertise judiciaire, et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL SACIB Agence demande à la cour de :
-Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL SACIB Agence,
-Mettre hors de cause la société SARL SACIB Agence,
-Rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions dirigées contre la société SARL SACIB Agence,
-Rejeter les appels incidents de M. [K] ainsi que des époux [O],
A défaut, condamner solidairement et à défaut in solidum la société Cabinet Morgan Bléas et la société Allianz Iard à garantir les condamnations en principal, frais, intérêts et accessoires prononcées contre la SARL SACIB Agence, et l'en relever indemne,
-Condamner la partie succombante à verser à la SARL SACIB Agence la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile aux entiers dépens.
MOTIVATION DE LA COUR
1°/ Sur les responsabilités encourues
a. sur la responsabilité du diagnostiqueur
Le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle du Cabinet Morgan Bléas sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil. Cependant, il ne ressort d'aucune pièce que celui-ci a été directement mandaté par les acquéreurs.
En page 3 de ses conclusions, le Cabinet Morgan Bléas précise avoir été mandaté par l'agence immobilière. De fait, c'est bien la société SACIB Agence qui a été destinataire du constat d'état parasitaire qu'elle a ensuite transmis aux acquéreurs par courriel en date du 8 mars 2017. Par ailleurs, le constat d'état parasitaire mentionne que les clients sont M. et Mme [K], alors propriétaires du bien concerné par le diagnostic.
Il convient donc de considérer que la responsabilité du diagnostiqueur doit être recherchée vis à vis des acquéreurs sur le fondement de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné.
Par ailleurs, en tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d'information.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire mentionne qu'il a été effectué selon la norme NF P03-200 du 13 mai 2016 et rappelle qu'à ce titre, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l'immeuble afin de rechercher, des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d'agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures...). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d'entraits, de solives doit être effectué de même qu'un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.
Selon cette norme, les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel. Il doit également procéder à des sondages non destructif par poinçonnage et lorsque cela est nécessaire, à des mesures d'humidité.
En l'espèce, le constat d'état parasitaire effectué le 7 mars 2017 par le Cabinet Morgan Bléas ne mentionne que des traces de petites vrillettes au niveau des poutres et linteaux des fenêtres en bois du salon, au niveau du plancher bois de l'escalier et dans la charpente, celle-ci portant également des traces révélatrices de la présence de capricornes.
Aucun autre indice d'infestation par un agent de dégradation biologique du bois n'a été relevé ; en particulier, il n'est fait état d'aucune contamination par la mérule.
Or, le rapport d'expertise judiciaire a mis en évidence la présence de mycélium actif au moins en quatre endroits de la maison, en précisant que la contamination était visible sans dégradation ni démontage au moment de l'état parasitaire, à savoir :
-sur le stylobate d'escalier,
-sur les arrière-linteaux de la fenêtre droite sur rue, au rez-de-chaussée,
-sur la plinthe de la chambre à droite sur jardin, le long de la cheminée,
-sur les garnitures bois de la salle de bains de l'étage.
Il y a également lieu d'ajouter que l'affaissement du plancher dans la chambre sur jardin, était parfaitement visible selon l'expert.
L'expert a pris soin de préciser quels étaient les indices visibles qui auraient dû conduire le diagnostiqueur à réaliser ou à préconiser le cas échéant des investigations plus poussées, notamment des sondages destructifs. Par ailleurs, les photographies annexées montrent que ces éléments n'ont pas fait l'objet de destruction ou démontage avant l'expertise, de sorte qu'ils étaient parfaitement décelables lors de l'état parasitaire.
Ainsi,s'agissant de l'escalier, l'expert indique que le stylobate présente « les tuilages inversés caractéristiques d'une contamination des bois par un champignon mérule » ( photographie, page 4).
S'agissant des arrière-linteaux de la fenêtre droite sur rue, au rez-de-chaussée, l'expert indique en page 3 de son rapport que ceux-ci « présentent, sur leur face intérieure, des traces évidentes de contamination par des champignons pathogènes dont du mérule (voile mycélien, filaments...) ». Ces éléments mycéliens étaient et sont toujours visibles sans démontage d'un quelconque élément. » L'expert ajoute en page 9 de son rapport que : « le linteau de la fenêtre droite présente un mycélium actif de mérule. On trouve des filaments mycéliens entre les avants et arrières des linteaux de toutes les fenêtres. » ( photographie, page 9)
S'agissant de la plinthe de la chambre droite sur jardin, le long de la cheminée, l'expert relève que les plinthes de part et d'autre de la cheminée présentent des « déformations caractéristiques des bois contaminés par le mérule ». Il est relevé qu'à cet endroit, il existe un affaissement du plancher dont il n'est pas contesté, notamment par M. [K], qu'il était visible lors de la vente.
S'agissant des garnitures bois de la salle de bains, l'expert indique que « les boiseries de tableau de fenêtre présentent les déformations caractéristiques des bois contaminés par le mérule ». « La dégradation et le tuilage des boiseries décoratives du tableau de fenêtre étaient parfaitement visibles sans démontage ni dégradation » ( photographies par 7 et 6, avant et après sondage destructif).
L'expert précise que « bien évidemment, toutes les larges contaminations découvertes après sondages ne pouvaient pas être mises en évidence lors du diagnostic visuel, mais certains points et certaines zones montraient une contamination réelle qui permettaient la réalisation de sondages destructif (Norme NF 03.200) ou devaient faire recommander la réalisation de sondages destructifs' (page 18).
Il n'est donc pas reproché au Cabinet Morgan Bléas de ne pas avoir décelé une infestation généralisée de l'immeuble mais de ne pas avoir repéré les indices visibles d'une éventuelle contamination.
L'expert a indiqué que : 'les contaminations sont pour certaines anciennes, mais la plupart des points de contamination montrent l'existence de mycélium en phase active de développement. En tout état de cause, la contamination est antérieure, ou très antérieure, à l'acquisition de la maison par M .[O] et antérieure à la date de réalisation du diagnostic parasitaire parle Cabinet Morgan Bléas'
Pour conforter cette appréciation de l'expert relative à l'existence d'une contamination visible et accessible lors de la vente et donc lors du diagnostic, la cour relève que l'humidité des murs et l'attaque fongique de l'immeuble ont été découverts par les acquéreurs immédiatement après l'entrée en possession des lieux, ainsi qu'il ressort du courriel adressé par Mme [S] à l'Agence immobilière dès le 9 juillet 2017. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, ils ont mandaté le Cabinet CHB Yadis aux fins d'effectuer un pré-rapport de diagnostic parasitaire.
Or, il ressort de ce pré-rapport de diagnostic parasitaire daté du 6 octobre 2017 mais dont les constatations ont été réalisées par le Cabinet CHB Yadis le 30 août 2017 (soit seulement 5 mois après celles du Cabinet Morgan Bléas) que sur les seuls éléments retenus par l'expert, examinés précédemment, les indices d'infestation fongique étaient déjà parfaitement visibles et accessibles :
-s'agissant de l'escalier, au niveau du faux-limon, ont été repérés des indices de présence de champignons lignivores de pourriture cubique (type mérule) avec altération biologique de type coloration brunâtre claire, déformation, renflement du bois (tuilage). Il est précisé que l'attaque est décelable d'une simple inspection visuelle et qu'aucune marque de poinçonnage sur les bois visibles et accessibles n'a été réalisée par le précédent diagnostiqueur,
-s'agissant des linteaux de la fenêtre côté rue, a été mise en évidence la présence de champignons lignivores de pourriture fibreuse (type polypore des caves), les éléments décisionnels ayant conduit à son identification étant le ramollissement du bois, l'aspect fibrille du bois, la coloration blanchâtre. Il est précisé que « si le poinçonnage avait été réalisé sur le linteau de la fenêtre 1, le polypore aurait été détecté, le devoir de conseil aurait poussé à la recommandation d'un sondage destructif par la dépose du pannotage bois en sous face du linteau rendant ainsi visibles deux abouts de solives permettant ainsi de détecter une attaque de mérule à un stade avancé. »
-s'agissant des chambres, tous les planchers bas présentent un fléchissement. Dans la chambre, le chevêtre de la cheminée présente un léger affaissement d'environ 1 cm. La porte fenêtre de la chambre 2 présente des fissures perpendiculaires aux fibres de bois, répétées une dizaine de fois sur la partie gauche, le chambranle de la fenêtre dans la chambre n°3 sonne creux et présente des déformations et renflements signes généralement d'une attaque pathogène cubique. Au vu de ces indices, des sondages destructifs ou poinçonnage sont nécessaires. Il est relevé l'absence de trace de poinçonnage par le précédent diagnostiqueur.
-s'agissant des garnitures bois de la salle de bains à l'étage, des marques de tournevis plat sont visibles sur le chambranle de la fenêtre (il est précisé que le Cabinet Bléas a reconnu lors de l'expertise polyexpert en être l'auteur ). Le rapport mentionne que le bois sonne creux et présente des déformations. Un poinçonnage est jugé nécessaire. Il est précisé que l'utilisation d'un poinçon non réglementaire par le précédent diagnostiqueur n'a pas permis de mettre en évidence la pourriture cubique.
Enfin, dès le 7 août 2017, c'est en présence de la société CHB Yadis qu'une expertise amiable a été réalisée par le Cabinet Polyexpert assureur des acquéreurs, au contradictoire de l'assureur du vendeur, du diagnostiqueur, de l'agence immobilière et de leur assureur respectif. Le rapport Polyexpert confirme notamment l'affaissement des planchers dans les chambres, la déformation du bois dans le faux-limon de l'escalier « tout à fait caractéristique », une déformation significative des bois dans la salle de bains à l'étage, le « pourrissement de l'arrière-linteau de la fenêtre Est du séjour » et concluait que ces traces d'attaques fongiques étaient « parfaitement visibles et appréciables ». Il est noté que le diagnostiqueur « ne s'est nullement inquiété » de la présence d'humidité, ni de l'état des façades, qu'il aurait dû demander des sondages dans les zones suspectes et qu'aucune trace d'utilisation d'un poinçon sur les pièces de bois n'est visible. Il est conclu que : « manifestement, le diagnostiqueur n'a pas 'uvré convenablement, sa responsabilité paraît engagée de manière flagrante ».
Cette appréciation rejoint celle de l'expert judiciaire développée en page 19 de son rapport: « D'avis d'expert et sous réserve de l'appréciation qui pourra être portée par la juridiction saisie, le technicien a failli à la mission qui lui a été confiée en ne réalisant pas les indispensables investigations prescrites par la norme NFP 03.200. La simple application des prescriptions de la norme NFP 03.200, mais avec rigueur, aurait obligatoirement mis en évidence une ou plusieurs zones de contamination par le champignon mérule.» (page 20) (') Le Cabinet Bléas a conduit un rapport de diagnostic établi selon la norme NFP 03-200 précisant que ce diagnostic visait les champignons pathogènes du bois, mais cette expertise parasitaire a été conduite comme un diagnostic termite, sans recherche approfondie d'humidité, sans sondage destructif même des zones visiblement dégradées.»
Au regard de ces éléments, le Cabinet Morgan Bléas et son assureur, la SA Allianz Iard, ne peuvent sérieusement remettre en cause les constatations de l'expert relatives au caractère visible et accessible des indices de contamination relevés lors du premier accedit dès lors que d'autres professionnels ont pu effectuer les mêmes constats, peu de temps après la vente. Au surplus, aucun dire n'a été adressé à l'expert au cours des opérations d'expertise, visant à contester ses constatations.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la contamination fongique, bien que toujours active et donc évolutive, existait bien antérieurement à la vente et au constat d'état parasitaire dressé par le Cabinet Morgan Bléas, comme l'indiquent non seulement l'expert judiciaire mais également la société CHB Yadis, laquelle évoque (seulement cinq mois après la vente) une contamination à un « stade très avancé ». A cet égard, l'article de JP rioult et A. [U] produit par le Cabinet Morgan Bléas, qui n'a pas été soumis à la discussion de l'expert, ne saurait valablement contredire les conclusions de ce dernier, dans la mesure où cet article rend compte d'une expérience de développement spectaculaire de la mérule et de la destruction du bois subséquente, dans des conditions optimum de fructification. Or, il n'est pas démontré que de telles conditions étaient réunies dans la maison litigieuse, laquelle était occupée par les époux [K] ( donc chauffée, ventilée...), étant observé au surplus, que l'expérience portait sur du bois de cagette, ce qui en terme de résistance, n'a rien à voir avec du bois de charpente ou du parquet massif, par exemple.
Il convient donc de considérer que le Cabinet Morgan Bléas n'a pas vu ni recherché les indices d'une infestation fongique, pourtant visibles et accessibles lors de son constat, lequel n'a manifestement pas été mené dans le respect de la norme en vigueur.
En effet, dans le cadre de sa mission et conformément à la norme NF P03-200 précitée, le diagnostiqueur doit rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois, en particulier les zones humides ou encore les fissures. Il doit également porter une attention particulière aux façades maçonnées.
Or, le constat d'état parasitaire ne mentionne aucunement l'utilisation d'un poinçon ni même d'un humidimètre.
De fait, la société CHB Yadis et le rapport Polyexeprt confirment les constatations de l'expert, concernant l'absence de poinçonnage. La société CHB Yadis fait seulement état d'un poinçonnage non réglementaire à l'aide d'un tournevis n'ayant pas permis de déceler la pourriture cubique, ce qui n'a pas été contesté par le abinet Morgan Bléas dans ses écritures.
L'expert judiciaire indiquepar ailleurs que « certaines zones particulièrement humides devaient attirer l'attention du technicien ». Or, le constat d'état parasitaire ne comporte aucune mesure d'humidité alors même que le rapport de la société CHB Yadis relève des taux d'humidité inquiétants dans les murs (50%), signes de remontées capillaires.
En outre, le rapport d'expertise, comme celui de la société CHB Yadis et le rapport Polyexpert font état de grosses fissures apparentes sur la façade maçonnée de la maison, ainsi que du mauvais état des joints de maçonnerie entre les moellons.
Si ses investigations avaient été correctement menées, le diagnostiqueur n'aurait pu que constater ces désordres qui étaient parfaitement visibles depuis l'extérieur. Il ne pouvait dès lors qu'être alerté sur les risques d'infiltrations et donc d'humidité, facteurs de développement d'attaques fongiques.
Ce d'autant plus que cette maison construite en pierres avec un plancher et une charpente en bois massif dont certains éléments sont encastrés dans la maçonnerie,constitue un ouvrage dit «à risque» s'agissant du développement de champignons lignivores, au regard de sa situation en bord de mer, plus particulièrement à [Localité 4], où la problématique de mérule est bien connue. C'est d'ailleurs en raison de ce contexte local que M. [O] et Mme [S] épouse [O] ont érigé la réalisation d'un constat parasitaire ne relevant aucune anomalie, en condition suspensive de la vente et que le Cabinet Morgan Bléas a été mandaté.
La cour considère donc, à l'instar de l'expert judiciaire, que le diagnostic réalisé par le Cabinet Moragn Bléas est erroné, notamment en raison de l'insuffisance des moyens d'investigation mis en 'uvre.
Dans la mesure où le rapport de diagnostic ne comporte strictement aucun élément de nature à laisser suspecter l'existence ne serait-ce que d'un risque de désordre fongique (la présence de petites vrillettes n'étant pas inquiétante contrairement à celle de grosses vrillettes, lesquelles sont particulièrement révélatrices) et qu'il ne contient par ailleurs, aucune préconisation d'investigations plus poussées, le diagnostiqueur et son assureur apparaissent particulièrement mal venus de reprocher aux acquéreurs de ne pas avoir fait procéder à des vérifications complémentaires.
A cet égard, il convient de relever que M. [O] et Mme [S] épouse [O] pouvaient être d'autant plus rassurés que le constat d'état parasitaire leur a été transmis par l'agence immobilière par courriel du 8 mars 2017 avec le commentaire suivant de la société SACIB Agence : « Comme nous l'a indiqué M. Bléas, il s'agit d'un rapport tout à fait rassurant et on ne peut plus normal par rapport à l'âge de la maison . Vous verrez que lors de son inspection, il a observé la présence de parasites du bois. Aucune trace de champignon lignivore de type mérule ou de pourriture cubique».
Enfin, c'est de manière totalement inopérante que le Cabinet Morgan Bléas invoque la limitation à trois mois de la durée de validité de son constat d'état parasitaire dès lors qu'il est établi que celui-ci était erroné et fautif. Par ailleurs, il ressort de l'acte authentique de vente que les parties avaient conclu un avant-contrat le 9 mars 2017 soit le lendemain du constat d'état parasitaire litigieux. Il est évident que c'est en considération des éléments rassurants de ce constat d'état parasitaire, alors parfaitement valide, que les acquéreurs ont signé le compromis de vente, siège de leur engagement et qu'ils ont ensuite réitéré la vente.
Au total, la faute professionnelle du Cabinet Morgan Bléas est établie et sa responsabilité doit être retenue.
Il est constant qu'en présence d'investigations insuffisantes d'un diagnostiqueur n'ayant pas permis à un acquéreur d'être informé de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale.
Le Cabinet Morgan Bléas sera, en conséquence, condamné solidairement avec son assureur à réparer l'entier préjudice subi par M. [O] et Mme [S] épouse [O] résultant de son erreur.
b. sur la responsabilité de l'Agence immobilière, la SARL SACIB Agence
Le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière en estimant qu'elle avait contribué à hauteur de 5% dans la réalisation du dommage.
Il est admis que l'agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu'au tiers contractant une obligation d'information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d'effectuer un choix éclairé.
Toute défaillance à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière, sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Ce devoir d'information et de conseil implique qu'en amont, l'agent immobilier vérifie personnellement, au prix d'un minimum d'investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu'il est chargé de vendre.
En l'espèce, il est certain qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier implanté en Bretagne dans un secteur où la mérule est particulièrement présente, la SARL SACIB Agence ne pouvait ignorer les risques présentés par le bien vendu.
Pour autant, cette connaissance du contexte local ne doit pas conduire à exiger de l'agent immobilier des connaissances particulières en matière de pathologie du bois ni d'être en mesure de déceler des attaques fongiques que le diagnostiqueur n'a lui-même pas décelées.
C'est donc à tort que les acquéreurs font grief à l'agence immobilière de ne pas avoir vérifié que le diagnostiqueur avait correctement réalisé sa mission, notamment l'existence de poinçonnements. Il est évident que l'agent immobilier n'a pas à connaître la norme technique applicable au professionnel du diagnostic et qu'elle n'a aucune obligation d'assistance ou de contrôle vis à vis du diagnostiqueur.
Par ailleurs, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur l'existence d'un risque de mérule au regard du contexte local et d'une acquisition portant sur un immeuble « à risque », dès lors que celui-ci était parfaitement connu et identifié des acquéreurs, raison pour laquelle ils ont érigé l'existence d'un constat d'état parasitaire exempt d'anomalie comme condition suspensive de leur achat.
Il ne peut davantage être reproché au professionnel de l'immobilier de ne pas avoir alerté les époux [O] sur un risque spécifique de mérule dans la maison qu'ils envisageaient d'acquérir, dès lors que le constat d'état parasitaire ne mentionnait aucune attaque ni aucun risque d'attaque par un champignon lignivore ou par des grosses vrillettes, qu'aucune humidité particulière dans la maison n'était constatée et qu'il n'était fait état d'aucune recommandation d'investigations complémentaires.
Enfin, le moyen tiré de la présentation du bien dans l'annonce immobilière comme étant un immeuble « bien entretenu » est totalement inopérant, tout comme celui lié au caractère périmé du constat d'état parasitaire lors de la signature de l'acte authentique, dès lors qu'au stade du compromis, le constat d'état parasitaire était valide.
Au total, la faute de la société SACIB agence n'est pas établie.
C'est donc à tort que le tribunal a retenu la responsabilité accessoire de l'agence immobilière. Il conviendra de mettre celle-ci hors de cause et de débouter les époux [O] de toutes leurs demandes à son encontre.
c. sur la responsabilité du vendeur M. [K]
Le tribunal a retenu la responsabilité contractuelle du vendeur, en raison du défaut d'entretien du bien vendu, en estimant qu'il avait contribué à hauteur de 5% dans la réalisation du dommage.
Aux termes de leurs écritures d'appel, M. [O] et Mme [S] M. [O] et Mme [S] épouse [O] sollicitent la condamnation in solidum du vendeur à réparer leurs dommages en précisant se fonder à titre principal sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur les dispositions de l'article L1112-1 du Code civil.
Il résulte de l'article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, les parties ont stipulé dans l'acte de vente du 30 juin 2017 une clause libellée comme suit :
« L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance,
sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- Des vices apparents,
- Des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- Si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,
- S'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient
en réalité connus du VENDEUR. »
L'acte de vente prévoit donc une clause exonératoire de la garantie des vices cachés au bénéfice de M. [K].
Il incombe donc aux époux [O] de prouver que ce dernier avait connaissance de l'infestation parasitaire avant la vente.
Il ressort de l'expertise judiciaire que des travaux de reprise de la structure du plancher bas du 1er étage (modification du solivage du plancher du rez-de-chaussée devant la baie vitrée du salon) ont été réalisés sous la direction de M. [K]. Celui-ci ne le conteste pas mais explique ces travaux par la création en 1988 de la baie vitrée.
L'expert estime que la création de la baie vitrée ne justifiait pas d'un point de vue structurel le remplacement d'éléments d'un linteau de solive bois. Il en déduit que la nécessité apparue au maçon de remplacer un élément de solive ne pouvait s'expliquer que par l'état de dégradation mécanique, vraisemblablement conséquence d'une contamination développée de mérule.
Cependant, à défaut de connaître les circonstances exactes du remplacement de cette solive, cette seule considération hypothétique de l'expert ne saurait suffire pour juger que M. [K] avait connaissance de l'attaque fongique ni de l'ampleur de celle-ci. Cette méconnaissance est confortée par le fait qu'il n'a d'ailleurs mis en 'uvre aucun traitement curatif du bois en complément du remplacement de la solive, comme l'a relevé l'expert, alors même que c'eût été son intérêt, dans la mesure où il a continué à habiter cette maison pendant plusieurs décennies après les travaux.
En outre, il n'est pas établi que celui-ci avait connaissance avant la vente de l'humidité affectant les murs, notamment derrière la bibliothèque. En effet, M. [K] justifie au moyen d'une facture DEMECO avoir déménagé le 5 juillet 2017 soit postérieurement à la réitération par acte authentique de la vente, laquelle est intervenue le 30 juin 2017.
Enfin, les désordres structurels liés à l'affaissement des planchers des chambres de l'étage ou aux fissures existantes sur le mur extérieur de la maison ne peuvent constituer des vices cachés puisqu'il ressort des différents rapports techniques versés aux débats qu'ils étaient parfaitement visibles lors de la vente. Il ne saurait être reproché à M. [K] de ne pas en avoir déduit de ces désordres structurels apparents une infestation fongique, ce que même un diagnostiqueur professionnel n'a pas décelé.
Il convient de considérer que les époux [O] échouent à faire la démonstration de la mauvaise foi du vendeur, permettant d'écarter la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.
Subsidiairement, les époux [O] invoquent les dispositions de l'article 1112-1 du code civil aux termes duquel : « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant ».
Ce moyen est cependant inopérant dans la mesure où il n'est pas démontré que M. [K] disposait d'une quelconque information relative à la présence de mérule dans sa maison d'une part, et que d'autre part, les désordres structurels liés aux fissures et à l'humidité étaient visibles de tous, y compris des acheteurs, lesquels ont accepté d'acquérir le bien en l'état.
Au total, le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité accessoire du vendeur. M. [K] sera mis hors de cause et les consorts [O]-[S] seront déboutés de toutes leurs demandes à son encontre.
2°/ Sur les préjudices
a. sur les travaux réparatoires
Le Cabinet Morgan Bléas et la société Allianz Iard contestent les travaux de traitement de l'humidité et des infiltrations qui ont été chiffrés à hauteur de 67.817,48 € par l'expert judiciaire, en faisant valoir que ces travaux auraient dû en tout état de cause être réalisés par les acquéreurs comme étant nécessaires à l'entretien de la maison, de sorte qu'ils sont sans lien de causalité avec la mérule.
Il résulte du rapport d'expertise que le champignon mérule a pu se développer à la faveur d'apports d'eau causés par des enduits en façade défaillants, des fissures extérieures et l'obturation non conforme de la cheminée.
Il est évident qu'il n'est pas possible de réaliser un traitement curatif contre la mérule dans les règles de l'art et de manière efficiente et définitive sans supprimer préalablement les causes de développement du champignon, notamment l'humidité.
Il est constant qu'en matière de diagnostic parasitaire erroné, le principe de réparation intégrale intègre l'obligation pour le diagnostiqueur fautif d'éradiquer et de remplacer tous les éléments contaminés mais également celle de supporter les travaux relatifs aux causes de la contamination, c'est à dire de traiter l'humidité.
C'est donc à juste titre que le tribunal a intégré au préjudice, le coût des travaux de traitement de l'humidité à hauteur de 67.817,48 € TTC.
Par ailleurs, l'expert a indiqué que l'infestation généralisée impose une réhabilitation lourde de l'immeuble. En effet, la quasi totalité des abouts de solive du plancher du premier étage sont dégradés, ce qui implique une réfection complète du premier étage.
L'expert a examiné les différents chiffrages produits par les parties. Il est observé qu'il n'a pas retenu l'option la plus onéreuse, en favorisant une reconstruction à l'identique ( plancher bois). C'est à juste titre qu'il a retenu le chiffrage de l'architecte [Z], basé sur des devis, ce qui n'était pas le cas du chiffrage de B2M (économiste de la construction).
Par conséquent, c'est à tort que le Cabinet Morgan Bléas et la société Allianz Iard contestent :
- les travaux de jardin ( 4.250 €), en faisant valoir que les travaux de reprise sont des travaux intérieurs, alors qu' il est évident que le drainage nécessaire pour traiter l'humidité mais également l'échafaudage, les gravas et le stockage des matériaux et machines occasionneront des dégâts.
- les travaux d'électricité (13. 392 €) en faisant valoir que la reprise du réseau électrique devait être faite au vu des anomalies existantes au jour de la vente selon le diagnostic électrique. Or, les époux [O] justifient avoir fait réaliser des travaux de mise en conformité de l'installation électrique avant la découverte du sinistre ( devis électrique du 2 juin 2017 et facture du 3 décembre 2017 de M. [D] ) (pièce n°40).
- le poste peinture (16 907,69 €) sans toutefois émettre une critique précise, alors que ce poste est rendu nécessaire par la réhabilitation totale de l'étage.
- le lot charpente (15 129,52 €) en faisant valoir que cette partie de l'immeuble n'est pas affectée par la mérule. Ce moyen est parfaitement inopérant dès lors que la mission du diagnostiqueur consistait à rechercher toute présence d'agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores, dont la mérule. Or, l'état parasitaire de la SARL CHB Yadis, le rapport Polyexpert et le rapport d'expertise concluent de manière concordante à la présence d'un champignon lignivore (de type coprin), parfaitement visible sans démontage, par simple accès aux combles. La charpente était donc bien attaquée par un champignon lignivore que le diagnostiqueur n'a pas su repérer. L'expert indique avoir retenu les devis produits par l'architecte [Z]. Il suffit donc de se référer au devis de l'entreprise Chassé (pièce n°36) pour connaître la nature des travaux couverts par cette somme, étant précisé que les travaux de bardage ont été comptabilisés à part par l'expert.
- le lot menuiserie (26.620 €) en faisant valoir que les époux [O] réalisent sur ce poste une importante plus-value dés lors qu'il s'agit d'un remplacement par des menuiseries haute-performance. Sur ce point, l'expert a indiqué que les menuiseries anciennes ne pourront pas être remises en place et que les blocs-portes intérieurs ne pourront pas être reposés, en précisant que le coût de restauration des menuiseries anciennes serait prohibitif. La réfection à neuf doit donc être retenue. Il n'est pas démontré que le devis retenu par l'expert (entreprise Chassé) prévoit l'installation de menuiserie « haute performance » même si les menuiseries neuves seront sans doute plus qualitatives que leur équivalents anciens .
Les postes de travaux réparatoires retenus par l'expert de manière motivée doivent donc être retenus, à l'exception des travaux de bardage (9.844 €) dans la mesure où les époux [O] ont été directement indemnisés par M. [A], mensuisier.
Après infirmation du jugement, le montant du préjudice réparatoire doit être fixé à la somme de 318 277,74 € (328.121,74 ' 9.844). Cette somme sera indexée sur l'indice 01 à compter du rapport de l'expert.
Il convient d'ajouter la somme de 7.800 € retenue par l'expert au titre de l'assurance dommage-ouvrage, étant précisé que pour des travaux de réhabilitation de bâti ancien, les taux de souscription sont plus élevés que dans du neuf (de l'ordre de 3%). Ce poste n'est d'ailleurs plus contesté en appel par le diagnostiqueur et son assureur. Le jugement sera confirmé sur ce point.
En revanche, les frais liés au bureau de contrôle et au SPS pour un total de 4.774 € TTC qui n'ont pas été retenus par l'expert, ne sont pas davantage justifiés en appel qu'en première instance. Ils seront rejetés, le jugement étant confirmé de ce chef.
Le tribunal a également rejeté à juste titre la demande relative au déplacement du compteur d'eau qui n'avait pas été retenue par l'expert. Le jugement sera confirmé faute d'élément nouveau et compte tenu du caractère particulièrement imprécis de cette demande.
Les demandes relatives à l'aléa sur les travaux et aux frais d'huissier sont tout aussi mal fondées dès lors qu'il n'est pas concevable de réparer un préjudice purement aléatoire d'une part, et que d'autre part, les frais d'huissier correspondent aux honoraires de la SCP Leroi et associés selon une facture datée du 16 mars 2021 qui ne détaille pas à quoi ils correspondent exactement. La demande sera donc rejetée et en fonction de leur nature, ces frais seront soit compensés par l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile soit recouvrés au titre des dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.
b. sur les travaux engagés avant et pendant le sinistre
Les époux [O] réitèrent en appel sans aucune argumentation, une demande indemnitaire à hauteur de 30.309,33 € au titre des travaux qu'ils avaient engagés dans leur maison avant la découverte des désordres, alors que l'expert avait indiqué que « parmi les frais engagés, certains seront repris par les travaux réparatoires » à hauteur de 15.495,74 €, de sorte que « les prendre en compte, reviendrait à les comptabiliser deux fois ». C'est donc à juste titre que le tribunal a validé le montant retenu par l'expert à hauteur de 14. 813,59 €. Le jugement sera confirmé de ce chef.
c. sur le préjudice de jouissance
Les époux [O] sollicitent une indemnisation à hauteur de 66.000 € en retenant une valeur locative de 1.200 € /mois pendant 55 mois.
Le Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard sollicitent l'infirmation du jugement et le rejet de cette demande faute de justificatifs des frais de loyers exposés.
Il est certain que les époux [O] n'ont pas pu emménager dans la maison comme prévu au 1er septembre 2017 et qu'ils n'ont pas pu y réaliser les travaux réparatoires nécessaires avant d'être indemnisés. Il n'est pas contesté que les travaux réparatoires ont été réceptionnés le 31 mars 2022. Leur préjudice de jouissance a donc duré 55 mois.
Lors de l'expertise amiable diligentée par leur assureur, les époux [O] ont déclaré qu'ils avaient pu conserver l'occupation de leur appartement contre un loyer mensuel de 1.000 € ( rapport Polyexpert).
Après infirmation du jugement, il leur sera donc alloué la somme de 55.000 € au titre du préjudice de jouissance.
d. sur les frais de stockage de la cuisine
Les époux [O] réclament la somme de 7.910 € à ce titre en s'appuyant sur un courrier daté du 19 janvier 2019 de l'enseigne Cuisinella indiquant que des frais de stockage leur seront facturés à hauteur de 35 € par semaine à compter du 28 août 2017.
La SA Allianz Iard et le Cabinet Morgan Bléas sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.
Les époux [O] ne justifient pas avoir réglé plus que la somme retenue par le tribunal.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il leur a alloué la somme de 2.205 € au titre des frais de stockage de la cuisine.
e. sur les jours chômés
Il ressort des conclusions des épouxChuniaud que ceux-ci revendiquent moins une perte financière que le fait de ne pas avoir pu profiter des jours de congés qu'ils ont été contraints de poser pour assister aux diverses réunions techniques, expertises ou audiences.
Le préjudice tel qu'il est allégué correspond aux troubles et tracas inhérents à la procédure judiciaire et s'analyse donc comme une composante du préjudice moral qui sera ultérieurement examiné.
C'est donc à tort que le tribunal leur a accordé la somme de 1.000 € au titre d'une perte de chance, au demeurant non alléguée.
Après infirmation du jugement, la demande spécifique formée au titre des jours chômés sera rejetée.
f. sur les factures CHB Yadis et [I]
Les époux [O] produisent les factures de la société CHB Yadis (1.860 € TTC) et de M. [I], économiste de la construction (3.048 € TTC). Ces demandes s'analysent en des frais irrépétibles, lesquels seront intégrés dans l'indemnité qui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la facture de la société CHB Yadis au titre d'un préjudice distinct.
g. sur les demandes relatives aux prêts immobiliers, aux taxes, aux assurances habitation, aux divers abonnements (eau, gaz, électricité) et aux intérêts du crédit à la consommation BNP
Ces demandes sont totalement dénuées de fondement. Les intérêts du prêt immobilier, les taxes et impôts, les cotisations d'assurance habitation sont liés à la propriété de l'immeuble dont les époux [O] n'ont pas été privés. Ces dépenses n'ont aucun lien de causalité avec la faute du diagnostiqueur. Il en est de même des abonnements. Par ailleurs, aucun élément ne permet de rattacher le crédit à la consommation souscrit auprès de la banque BNP au présent litige. Ces postes de préjudice ont été écartés par l'expert et le tribunal les a rejetés à juste titre. Il sera donc confirmé de ces chefs.
h. sur le préjudice moral
Les époux [O] sollicitent une indemnisation à hauteur de 20.000 €.
Il est certain que pendant cinq ans, ces derniers ont subi les troubles et tracas liés à la procédure judiciaire, en sacrifiant par exemple des jours de congés. Ils n'ont pu concrétiser leur projet d' installation dans cette maison. Ils ont nécessairement subi un préjudice moral lié au stress, à la déception voire au sentiment d'avoir été trompés alors même qu'ils avaient fait de l'absence de désordres fongiques une condition essentielle de leur engagement.
En considération de ces éléments, il convient de leur allouer la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande à ce titre.
*****
Le Cabinet Morgan Bléas et son assureur la SA Allianz Iard seront condamnés solidairement à payer à M. [O] et à Mme [S] épouse [O] la totalité des somme susvisées.
3°/ Sur la franchise et le plafond de garantie de la société Bléas
Invoquant les dispositions contractuelles, la SA Allianz entend voir préciser que toute éventuelle condamnation de la société Allianz sera prononcée dans les limites de la police d'assurance, franchise déduite.
Il est exact que le tribunal a omis de statuer de ce point.
Il résulte de l'article L112-6 du Code des assurances que « l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur originaire ».
Il est admis que la franchise contractuelle devant rester à la charge de l'assuré est opposable à la victime ( Cass 3ème civ. 19 avril 2000, n°98-15.182).
En l'espèce, la SA Allianz Iard produit les dispositions particulières du contrat d'assurance responsabilité civile signées par le Cabinet Morgan Bléas avec effet au 12 février 2016 dont il résulte que la garantie est due, tous préjudices confondus, à hauteur de 500.000 € maximum, avec une franchise de 1.500 €.
Il convient donc de préciser que la condamnation de l'assureur Allianz Iard in solidum avec le Cabinet Bléas est prononcée dans les limites des plafonds prévus par la police d'assurance.
4°/ Sur la demande indemnitaire de M. [K]
M. [K] sollicite la condamnation de « toute partie succombante » à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Cette demande, nécessairement fondée sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, ne saurait prospérer dès lors qu'elle ne repose sur la justification d'aucune faute précise imputable à une personne déterminée et qu'aucun préjudice n'est seulement allégué.
Cette demande sera rejetée.
5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.
La SA Allianz Iard et la SARL Cabinet Morgan Bléas succombant entièrement en cause d'appel, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 10.000 € à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile .
La SA Allianz Iard et la SARL Cabinet Morgan Bléas seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à M. [T] [K] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur propre demande sur ce même fondement.
Il n'est pas inéquitable de dire que la SARL SACIB Agence conservera la charge de ses frais irrépétibles. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a accordé à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O] les dommages-intérêts suivants :
*14.813,59 € au titre des frais et travaux engagés avant réparation
*7 800.00 € au titre de l'assurance dommages ouvrage,
*2.205 € au titre des frais de stockage de la cuisine,
Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, c'est à dire en ce qu'il a :
-accordé à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O] les dommages-intérêts suivants :
* 328 121,74 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation,
* 40 250 € au titre du préjudice de jouissance subi,
* 1 860 € au titre de la facture CHB Yadis,
* 1 000 € au titre de l'indemnisation des jours d'absence,
-condamné in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas, la SARL SACIB Agence, la SA Allianz Iard, et M. [K] aux paiement des dommages et intérêts accordés à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O],
-dit que dans les rapports entre les défendeurs, la SARL Cabinet Morgan Bléas sera tenu, in solidum avec son assureur la SA Allianz Iard., responsable des préjudices subis par les requérants à hauteur de 90% des sommes susvisées, l'agence immobilière SARL SACIB Agence à hauteur de 5% et M. [K] également à hauteur de 5%,
-dit que la SARL SACIB Agence et M. [K] seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre par la SARL Cabinet Morgan Bléas in solidum avec son assureur la SA Allianz Iard,
-débouté les parties des plus amples demandes,
-condamné in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas, la SARL SACIB Agence, la SA Allianz Iard ès qualités d'assureur du Cabinet Morgan Bléas et M. [K] à payer à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O], la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamné in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas, la SARL SACIB Agence, la SA Allianz Iard ès qualités d'assureur du Cabinet Morgan Bléas et M. [K] aux dépens.
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :
Déboute M. [X] [O] et Mme [V] [S] épouse [O] de toutes leurs demandes à l'encontre de la SARL SACIB Agence ;
Déboute M. [X] [O] et Mme [V] [S] épouse [O] de toutes leurs demandes à l'encontre de M. [T] [K] ;
Condamne in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard à payer à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O] les sommes suivantes :
*318 277,74 € au titre des travaux réparatoires, cette somme étant indexée sur l'indice 01 à compter du rapport de l'expert,
* 7 800.00 € au titre de l'assurance dommages ouvrage,
* 14.813,59 € au titre des frais et travaux engagés avant réparation,
* 55.000 € au titre du préjudice de jouissance,
* 2.205 € au titre des frais de stockage de la cuisine,
* 5.000 € au titre du préjudice moral,
Déboute M. [X] [O] et Mme [V] [S] épouse [O] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;
Déboute M. [T] [K] de sa demande de dommages-et-intérêts ;
Déboute la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute la SARL SACIB Agence de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de :
- 10.000 € à à M. [X] [O] et à Mme [V] [S] épouse [O],
- 8.000 € à M. [T] [K],
Condamne in solidum la SARL Cabinet Morgan Bléas et la SA Allianz Iard aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Dit que les condamnations de la SA Allianz Iard in solidum avec la SARL Cabinet Bléas sont prononcées dans les limites des plafonds prévus par la police d'assurance.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
