5ème Chambre
ARRÊT N°-41
N° RG 20/00367 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QM55
M. [M] [K]
SAS LA CALZONE
C/
M. [V] [R]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 01 FEVRIER 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats, et Madame Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Novembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Février 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [M] [K]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
SAS LA CALZONE-
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [V] [R]
né le [Date naissance 2] 1984 à
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
***************
Suivant acte sous seing privé, signé par le bailleur le 3 juillet 2013 puis par le preneur le 16 juillet 2013, la SCI Dufresne a donné à bail commercial à M. [M] [K] un local commercial situé dans la Résidence du [Adresse 8], [Adresse 7], à [Localité 6] moyennant un loyer annuel hors taxe de 5 760 euros net pour le bailleur, payable en douze mensualités, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013.
Cet acte mentionne que la gestion de ce bien est assurée par l'agence [R] Immobilier et que la transaction a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence [R] Commerce Entreprise.
Par acte authentique du 19 juillet 2013, le local commercial objet du bail commercial a été vendu par la SCI Dufresne à M. [V] [R].
Le 16 septembre 2013, M. [M] [K] et Mme [J] [Z] [Y] ont créé la société La Calzone qui a été immatriculée au répertoire de la Chambre des métiers et de l'artisanat du Morbihan le 3 octobre 2013 pour une activité de fabrication de pizzas, sandwiches, plats cuisinés divers à emporter, avec M. [M] [K] en qualité de président de la société par action simplifiée.
Dans le cadre du déroulement du bail commercial, M. [M] [K] et la société La Calzone évoquent le refus de M. [V] [R] de changer le preneur du bail commercial au profit de la société La Calzone, refus qu'ils considèrent comme abusif.
M. [M] [K] et la société La Calzone ont assigné M. [V] [R] devant le tribunal de Vannes, par acte d'huissier du 23 mars 2017.
Par jugement du 29 octobre 2019, le tribunal a :
- déclaré l'action de M. [M] [K] et de la SAS La Calzone recevable,
- débouté M. [M] [K] et la société La Calzone de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamné M. [M] [K] et la société La Calzone à régler à M. [V] [R] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le 16 janvier 2020, M. [M] [K] et la société La Calzone ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 octobre 2020, ils demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vannes du 29 octobre 2019 en ce qu'il :
* les a déboutés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
* les condamnés à régler à M. [V] [R] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Et statuant de nouveau,
- dire et juger que le refus de tout changement de preneur par le bailleur, M. [V] [R], faisant obstacle à toute cession ou sous location, est abusif,
- dire et juger que M. [V] [R] engage, en conséquence, sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [M] [K], le preneur,
- dire et juger que M. [V] [R] engage, également, sa responsabilité délictuelle à l'égard de la SAS La Calzone,
- condamner M. [V] [R] à payer à M. [M] [K] à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :
* 7 327 euros, selon un décompte arrêté au mois de février 2018, somme qui sera à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir (sur la base de 366,35 euros par mois),
* 10 000 euros au titre du prêt,
- condamner M. [V] [R] à payer à la SAS La Calzone à titre de dommages et intérêts la somme 37 050 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte de chance de vendre son fonds artisanal,
En tout état de cause,
- débouter M. [V] [R] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- condamner M. [V] [R] à leur verser la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le même aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2020, M. [V] [R] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Vannes le 29 octobre 2019 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner M. [M] [K] et la société La Calzone à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au soutien de leur appel, M. [K] et la SAS La Calzone explique que le bail commercial ne mentionne pas de clause de substitution du preneur de sorte que la SAS La Calzone exploite une activité dans le local objet du bail dont elle n'est pas titulaire et que M. [K] était preneur à bail sans être immatriculé.
Ils font état des liens existant la société [R] Commerce Entreprises et la société MCA Transactions (exploitant sous le nom de [R] Immobilier) qui assurait la gestion du local et le bailleur.
Ils précisent que le refus du bailleur de régulariser la situation n'est pas motivé et que ce refus empêche la cession du fonds de commerce.
Ils signalent que la SAS La Calzone a toujours réglé les loyers et qu'ils ont été contraints de délivrer un congé.
Ils contestent le fait que l'accord de M. [R] pour régulariser l'avenant du bail ait été soumis à des conditions.
Ils considèrent que le refus de régularisation de M. [R] est abusif.
Ils font état de la perte de la valeur du fonds de commerce pour une somme de 39 000 euros HT.
Ils entendent invoquer la responsabilité contractuelle de M. [V] [R] envers M. [K] ainsi que sa responsabilité délictuelle envers la société La Calzone.
En réponse, M. [V] [R] précise que M. [K] ne lui a pas notifié la constitution de la société La Calzone.
Il affirme que M. [K] a communiqué devant les premiers juges une version surchargée de l'autorisation qu'il lui avait donnée pour domicilier son établissement à l'adresse des locaux loués.
Il expose que la société La Calzone a exercé l'activité de pizzas à emporter dans le local loué sans qu'aucune autorisation n'ait jamais été sollicitée auprès de lui.
Il signale qu'après une année d'exploitation, M. [K] a formalisé une demande orale de modification du titulaire du bail et qu'il n'a pas, malgré les demandes de la société [R] Immobilier, formalisé cette demande par écrit.
Il explique que l'activité de la société La Calzone a été déficitaire dès la première année et que la société [R] Commerce Entreprise, chargé d'un mandate de vente, n'a pas reçu d'offre d'acquisition.
Après réception du congé délivré à la requête de M. [K], M. [R] indique qu'il a recherché un nouveau locataire qu'il a trouvé en la personne de Mme [S].
Il conteste toute faute et rappelle que le bail ne prévoyait aucune clause de substitution.
Il estime que M. [K] devait respecter les dispositions de l'article 7 du bail commercial.
M. [R] indique qu'il aurait pu s'opposer à toute cession ou sous-location en se prévalant de l'occupation irrégulière des locaux et en faisant délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire.
Il considère que M. [K] et la société La Calzone n'ont subi aucun préjudice. Il explique que la valeur du fonds de commerce était nulle, que l'activité n'était pas rentable. Il discute le prêt allégué par M. [K] et signale que la société La Calzone a vendu son matériel pour une somme de 16 000 euros.
Au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas présent, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
M. [K] a signé le bail commercial du 16 juillet 2013.
L'article 7 de ce bail prévoit au paragraphe 'cession sous location' : le preneur ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie, les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise. Le preneur devra envoyer au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, un projet du contrat, qu'il acceptera ou refusera dans le délai d'un mois. Dans tous les cas, le preneur actuel demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement des loyers (et/ou indemnité d'occupation) et des charges ainsi que pour la fidèle exécution des conditions du présent bail.
En application de l'article L 145-16 du code de commerce, cette clause est licite.
Le 3 septembre 2013, M. [K] a demandé l'autorisation du bailleur de domicilier son établissement principal à l'adresse des locaux loués.
Le document communiqué par M. [R] est signé par M. [K] et M. [R]. Il mentionne M. [V] [R]......propriétaire du local occupé par M. [M] [K] autorise ce dernier à y situer le siège social et l'établissement principal ou établissement secondaire d'une entreprise de pizzas à emporter.
Etrangement, le même document produit par M. [K] est légèrement différent dans la mesure ou il mentionne M. [V] [R]....propriétaire du local occupé par M. [M] [K] pour la Calzone (en cours de formation à l'adresse suivante [Adresse 8] autorise ce dernier.....
Ainsi un de ces deux documents est un faux. À défaut de pouvoir certifier qui a apposé la mention 'pour la Calzone en cours de formation', ce document ne sera pas utilisé dans le présent litige.
La SAS La Calzone a été constituée le 16 septembre 2013.
Il n'est pas contesté que la SAS La Calzone a exercé l'activité de pizzas à emporter dans le local loué à M. [K] dès le mois d'octobre 2013.
La cour constate que M. [K] n'a jamais transmis à M. [R] le projet de contrat de cession ou de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception tel que prévu par le bail, projet qui aurait permis à M. [R] de vérifier l'opportunité de la cession et de solliciter des garanties supplémentaires. En tous les cas, M [K] ne justifie pas l'envoi de cette lettre recommandée avec accusé de réception.
M. [K] et la SAS La Calzone ne peuvent écrire que M. [R] a conditionné son accord à la régularisation de la situation à la communication d'une demande par écrit précisant les conditions exactes du changement puisque cette communication résulte tout simplement de l'exécution du bail.
Ainsi M. [K] a mis les locaux qui lui étaient loués à la disposition de la SAS La Calzone dès le mois d'octobre 2013 et ce sans autorisation du bailleur.
Plusieurs messages ont été échangés entre M. [K] et l'agence, mandatée par M. [R].
Le mail du 31 octobre 2014 de l'agence [R] Immobilier demandant à M. [K] l'envoi d'une demande écrite, avec la mention 'un mail suffira'.
Dans un courrier du 30 décembre 2014, la même agence a transmis à M. [K] la copie des mails lui demandant un écrit afin de pouvoir établir un avenant sur la substitution du preneur.
Si une somme de 150 euros était prévue pour la rédaction du projet de contrat, cette proposition était adressée par la société [R] Immobilier dans le cadre d'une prestation de service. Il ne s'agit pas d'une condition pour la rédaction de l'avenant.
La société [Adresse 9] a également informé M. [R] de la demande de modification du bail de M. [K] le 17 novembre 2015.
Malgré ces mails, même si M. [K] a cru que la substitution de preneur ne posait pas difficulté (sans qu'il ne rapporte la preuve de cette certitude), il n'a pas transmis à M. [R] un projet de contrat de cession ou de sous-location.
M. [K] ne peut invoquer un changement de position du bailleur puis que ce dernier ne peut pas répondre à une demande qui n'a pas été formalisée conformément aux clauses contractuelles.
Les propos de M. [K] et de la SARL La Calzone sur la société [R] Commerce Entreprise et l'agence [R] Immobilier ainsi que sur les liens père-fils entre le gérant de ces deux sociétés et M. [V] [R] ne sont pas justifiés par des pièces objectives et sont inopérants, l'activité des sociétés du père ne se confondant pas avec l'activité du fils.
Si M. [K] estimait que le refus de M. [R] au transfert du bail commercial au profit de la SARL La Calzone était abusif, il aurait pu saisir le juge pour obtenir cette autorisation en cours de bail.
À défaut de démontrer une faute de la part de M. [R], M. [K] d'une part et la SAS La Calzone d'autre part sont déboutés de leur demande (sans qu'il ne soit besoin de statuer sur les demandes indemnitaires).
Le jugement est confirmé.
Succombant en leur appel, M. [K] et la SAS La Calzone sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés à payer à M. [R] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [M] [K] et la SAS La Calzone à payer à M. [V] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [M] [K] et la SAS La Calzone aux dépens.
La greffière La présidente
