1ère Chambre
ARRÊT N°21/2023
N° RG 20/05152 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RAPX
M. [D] [T]
C/
M. [J] [I]
M. [C] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 JANVIER 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Novembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 17 janvier 2023 à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [D] [T]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 3] (22)
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 3]
Représenté par Me Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Amaury LAVENANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Monsieur [J] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [C] [X]
né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 10] (22)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [C] [X] est propriétaire d'une maison d'habitation, sise en la commune de [Localité 3] (Côtes d'Armor), édifiée sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 5] de ladite commune.
Il a pour voisin M. [D] [T], propriétaire du terrain cadastré section AL n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 7], d'une surface d'environ 1600 m² jouxtant, en sa partie Est, la limite Ouest de la propriété de M. [X].
M. [T] a fait édifier sur sa parcelle, en limite de propriété, un ensemble immobilier sur deux niveaux encadrant une cour intérieure carrée.
Pour la réalisation de ce projet, M. [T] a eu recours aux services de M. [J] [I] auquel il a confié une mission complète d'architecte par contrat du 11 juillet 2014. Le permis de construire a été obtenu par arrêté en date du 5 février 2015 et n'a fait l'objet d'aucun recours.
L'un des murs de la construction nouvelle a été édifié en limite Ouest de la propriété [X], conformément au permis de construire. Un litige est né lorsque M. [T] a souhaité faire enduire la façade de ce mur aspectant sur le jardin de son voisin, M. [X] ayant refusé d'accorder le tour d'échelle sollicité.
Par courrier de son conseil en date du 3 janvier 2017, M. [X] a exposé à M. [T] l'ensemble des troubles qu'il estimait subir du fait de la nouvelle construction et lui a demandé d'y remédier.
Aucune solution amiable n'ayant pu être trouvée, par acte du 3 mars 2017, M. [X] a fait assigner M. [T] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins notamment d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Suivant ordonnance du 27 avril 2017, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de M. [T] et de M. [I], ce dernier ayant été appelé en intervention à la demande de M. [T] afin que les opérations d'expertise lui soient opposables.
L'expert a clos son rapport le 6 juillet 2018.
Considérant que la nouvelle construction lui causait un trouble anormal du voisinage résultant d'une perte importante d'ensoleillement et de luminosité, de l'obstruction totale de toute vue vers l'Ouest et de la perte de toute intimité dans son jardin du fait de la création de vues, M. [X] a par acte en date du 14 novembre 2018 fait assigner M. [T] devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins d'obtenir à titre principal la démolition de l'aile Est de la construction voisine ainsi que l'indemnisation de ses préjudices.
Suivant acte du 30 novembre 2018, M. [T] a appelé en intervention forcée à l'instance M. [I], en sa qualité d'architecte. Les deux assignations ont été jointes.
Par jugement du 29 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :
-Déclaré M. [C] [X] recevable et bien fondé en sa demande,
-Dit que la perte d'ensoleillement et la suppression de ses vues que subit la propriété de M. [C] [X] du fait de la construction de M. [D] [T] constituent des troubles anormaux de voisinage,
-Ordonné la démolition de la façade Est de la construction de M. [D] [T] édifiée en limite des propriétés [X] /[T] sur une longueur de 29 mètres sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui courra à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de signification à partir du jugement et pendant une durée de six mois, passée laquelle il pourra être de nouveau statué,
-Condamné M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,
-Ordonné l'exécution provisoire de cette seule condamnation à paiement,
-Constaté le désistement de M. [C] [X] de sa demande de suppression d'empiétement,
-Débouté M. [J] [I] de la fin de non-recevoir opposée à l'action en garantie formée à son encontre par M. [D] [T],
-Débouté M. [D] [T] de sa demande de garantie formée à l'encontre de M. [J] [I],
-Condamné M. [D] [T] aux dépens y compris les dépens de l'instance en référé et les frais de l'expertise,
-Condamné M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à M. [J] [I] la somme de 2.000 € sur le même fondement,
-Débouté les parties de toutes leurs autres demandes comme irrecevables ou mal fondées.
Suivant déclaration du 23 octobre 2020, M. [D] [T] a fait appel du jugement en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 29 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétention, M. [D] [T] demande à la cour de :
-Juger l'appel de Monsieur [T] recevable et bien fondé,
1.Concernant le trouble anormal de voisinage :
À titre principal :
-Juger que le trouble causé par M. [T] ne présente pas de caractère anormal, compte tenu de l'environnement urbain dans lequel les immeubles de Messieurs [T] et [X] se situent,
En conséquence,
-Réformer le jugement en ce qu'il a jugé M. [T] responsable d'un trouble anormal de voisinage,
Statuant à nouveau,
-Débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire :
-Juger que la destruction ordonnée par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc est disproportionnée,
En conséquence,
-Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en ce qu'il a ordonné la destruction de la façade Est de l'immeuble de M. [T],
Statuant à nouveau,
-Débouter M. [X] de sa demande de destruction de la façade Est de l'immeuble de M. [T],
-Ramener les demandes d'indemnisation de M. [X] à de plus justes proportions,
En tout état de cause, concernant l'appel incident interjeté par M. [X]
-Juger que la réévaluation des demandes formulées par M. [X] est dépourvue de tout fondement,
-Juger que M. [X] ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les dommages allégués et les faits qu'il impute à M. [T],
En conséquence,
-Confirmer la décision du tribunal judiciaire de Saint -Brieuc en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnisation formulée par M. [X] au titre du préjudice temporaire allégué,
-Débouter M. [X] de l'ensemble des demandes formulées au titre de son appel incident,
2. Concernant l'appel en garantie :
À titre principal
-Juger que M. [I] a manqué à son obligation de conseil,
En conséquence,
-Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [I],
Statuant à nouveau,
-Condamner M. [I] à garantir M. [T] des éventuelles condamnations prononcées à son égard à hauteur de 100%,
À titre subsidiaire :
-Juger que M. [T] dispose d'un recours subrogatoire contre M. [I] à compter du paiement des dommages et intérêts à M. [X], à hauteur de 100% des sommes versées à ce dernier,
En tout état de cause :
-Condamner in solidum M. [X] et M. [I] à payer à M. [T] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 24 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétention, M. [C] [X] demande à la cour de :
-Déclarer recevable mais mal fondé M. [D] [T] en son appel contre le jugement rendu le 29 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,
-Déclarer recevable et bien-fondé M. [C] [X] en son appel incident,
Y faisant droit, à titre principal,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que la perte d'ensoleillement et la suppression de ses vues que subit la propriété de M. [C] [X] du fait de la construction de M. [D] [T] constituent des troubles anormaux de voisinage et ordonné la démolition de la façade est de la construction de M. [D] [T] édifiée en limite des propriétés [X] [T] sur une longueur de 29 mètres sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui courra à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de signification à partir du présent jugement et pendant une durée de six mois passée laquelle il pourra être de nouveau statué,
Y additant,
-Dire que la démolition concerne l'aile Est entière de la construction de M. [D] [T],
-Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [D] [T] aux dépens y compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise, et condamné M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-L'infirmer uniquement en ce qu'il a limité à la somme de 15.000 € le montant des dommages et intérêts alloués à M. [C] [X],
Statuant à nouveau de ce chef :
-Condamner M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire,
-Ordonner la pose d'une cloison fixe translucide sur le balcon terrasse de M. [D] [T] en façade Est sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
-Condamner M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 225.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage,
En tout état de cause,
-Condamner M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner M. [D] [T] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 23 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et prétention, M. [J] [I] demande à la cour de :
A titre principal,
-Réformer le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un trouble anormal de voisinage,
-Condamner M. [D] [T] à payer à M. [J] [I] une somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
-Déclarer irrecevables M. [D] [T] et/ou M. [C] [X] de l'ensemble de leurs demandes présentées à son encontre, faute d'avoir satisfait au préalable obligatoire de la saisine du Conseil Régional de l'Ordre des Architectes,
A titre subsidiaire,
-Confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a mis hors de cause,
-Débouter M. [D] [T] de sa demande en garantie élevée à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
-Réduire à de plus justes proportions l'indemnité accordée.
MOTIVATION DE LA COUR
1°/ Sur l'existence d'un trouble anormal du voisinage
Le droit pour le propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou par les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
La théorie des troubles anormaux du voisinage consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire.
Inversement, il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage.
Les juges du fond apprécient souverainement le caractère excessif du trouble allégué tant au regard de sa permanence et de sa gravité que de la situation des lieux. Ils déterminent les mesures propres, le cas échéant, à faire cesser le trouble.
En l'espèce, la construction de M. [T] est composée de quatre ailes, encadrant une cour intérieure. Cette maison d'habitation d'une surface de 699 m2 est implantée en limite séparative à l'Ouest du fonds de M. [X].
L'expert judiciaire a mesuré que la hauteur de la façade Est de la construction litigieuse, aspectant sur la propriété de M. [X], présente une surélévation de 4,91 mètres pour le mur de façade, auxquels s'ajoutent 3,08 mètres de versant de couverture, soit une surélévation de près de 8 mètres au-delà du mur en pierres séparatif préexistant.
En outre, le mur édifié court sur toute la longueur de la limite séparative, soit plus de 29 mètres, là où, auparavant, le mur pignon de la maison existante sur la parcelle présentait une emprise beaucoup plus limitée (5 mètres environ).
Enfin, l'expert précise que la façade de la maison de M. [X] n'est distante que de 6 mètres du mur de la construction [T].
A titre liminaire, sur le respect des règles d'urbanisme et l'absence de recours contre le permis de construire
M. [T] ne peut utilement invoquer la conformité de sa construction avec les règles d'urbanisme ni l'absence de recours exercé par M. [X] à l'encontre du permis de construire pour contester la réalité des troubles du voisinage allégués.
Il est en effet acquis qu'un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Comme l'a parfaitement retenu le premier juge, dès lors que l'existence d'un trouble de voisinage est sans influence sur le seul examen auquel doivent se livrer les juridictions administratives (à savoir la légalité d'un permis de construire au regard des règles d'urbanisme applicables), un recours exercé par M. [X] devant la juridiction administrative sur le seul fondement du trouble anormal de voisinage n'aurait manifestement pas pu aboutir.
Au surplus, il ne peut être fait grief à M. [X] de ne pas avoir anticipé la perte d'ensoleillement et de vue causée par la construction nouvelle sur la base de la seule consultation des plans annexés au permis de construire.
S'agissant de la perte d'ensoleillement et de luminosité
M. [X] n'a jamais allégué une perte d'ensoleillement en matinée. En revanche, il considère que la construction de M. [T] génère une perte d'ensoleillement sur son jardin, sa terrasse, le rez-de-chaussée de son habitation et dans une moindre mesure au premier étage de celle-ci pendant l'après-midi et en soirée.
La simulation réalisée par l'expert judiciaire à l'aide du logiciel Héliodon fait apparaître que :
* le jardin de M. [X] se trouve, en toutes saisons, totalement à l'ombre de la construction de M. [T], avant 14 heures,
* la terrasse de M. [X] se trouve totalement à l'ombre de la construction de M. [T] entre 14 heures et 16 heures selon les saisons,
* les ouvertures de M. [X] sur sa façade Ouest, au rez-de-chaussée, sont ombragées par cette construction avant 15 heures en hiver et vers 17 heures en toutes saisons.
Il doit être précisé que ces constats correspondent au moment de la journée où le jardin et la terrasse de M. [X] se retrouvent totalement à l'ombre de la construction litigieuse et qu'en réalité, la perte d'ensoleillement (partielle) commence avant les heures retenues.
L'expert judiciaire a conclu que l'effet d'ombrage de la construction [T], du fait de sa hauteur, de la longueur de l'écran constitué par le mur, de son implantation en limite parcellaire Ouest du fonds [X], n'est pas sérieusement contestable. Il précise d'ailleurs que ses mesures Héliodon sont corroborées par les mesures produites par l'architecte [I].
Il est donc parfaitement établi que l'ombre portée de la construction litigieuse en limite parcellaire Ouest du fonds [X] est extrêmement préjudiciable à l'ensoleillement du fonds [X] dans la mesure où le jardin et le balcon-terrasse se trouvent totalement privés de tout ensoleillement de l'après-midi jusqu'au soir, quelle que soit la saison, alors même qu'il s'agit là des meilleurs moments de la journée pour bénéficier de ces agréments extérieurs.
La perte de luminosité dans les pièces de vie du rez-de-chaussée de la maison est également corroborée par le constat d'huissier de justice dressé le 21 février 2019 produit par M. [X].
Contrairement à ce que soutient M. [T], c'est bien l'ombre portée de la nouvelle construction qui prive M. [X] de soleil et de lumière aux meilleures heures de la journée et non l'ombre portée de la propre maison de ce dernier.
Par ailleurs, l'expert a bien pris en compte l'existence du figuier planté sur la propriété [X] pour apprécier la perte d'ensoleillement imputable à la construction litigieuse. Il a conclu que seule la paroi de la construction [T] dégrade l'ensoleillement de la phase d'après-midi, le mur litigieux se trouvant aspecté plein Ouest et se prolongeant sur toute l'emprise de la limite. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que la propriété de M. [X] bénéficiait déjà d'un ensoleillement limité en raison de la végétation existante.
L'expert judiciaire a tout autant pris en compte la configuration antérieure des lieux et notamment le fait que des constructions préexistaient sur la parcelle [T], notamment une maison d'habitation, pour retenir que « la perte consécutive d'ensoleillement n'est pas contestable eu égard à la situation initiale où le pignon de la construction antérieure sur le fonds [T] était limité en emprise (5 m environ) soit beaucoup moins important. »
De fait, au regard des photographies produites, M. [T] ne peut utilement comparer la situation antérieure, où les bâtiments existants sur la parcelle, du fait de leur hauteur et de leur implantation n'entraînaient aucune gêne significative, avec la situation nouvellement créée où un mur écran représentant une surélévation de plus de 8 mètres par rapport au mur existant privatif de M. [X] (d'environ deux mètres de hauteur) court sur toute la longueur de la limite séparative.
S'agissant de la perte de vue
L'expert judiciaire a conclu que : «le caractère monumental d'un mur maçonné (...) sur la limite parcellaire située à moins de 6 mètres, au droit de la façade jardin, est également de nature à dégrader la vue Ouest depuis le fonds [X] qui s'en trouve sévèrement obstruée ».
S'il est certain que nul ne dispose d'un droit acquis à une vue permanente totalement dégagée, M. [X] était toutefois en droit de ne pas avoir à subir l'obstruction quasi totale de toute vue.
A cet égard, les photographies produites sont édifiantes et confirment la sensation « d'écrasement » telle que l'a pertinemment décrite le premier juge.
C'est encore à juste titre que le tribunal a retenu que M. [T] ne pouvait contester la gravité du trouble causé par sa construction en faisant valoir que M. [X] ne disposait en tout état de cause que d'une vue « urbaine, banale, sans intérêt ». Il n'en reste pas moins qu'il s'agissait d'une vue dégagée et agréable tandis que le seul horizon qui s'ouvre désormais à lui est celui d'un mur faisant totalement écran, édifié sur une hauteur de plus de huit mètres, et alors que le recul dont il dispose est de moins de 6 mètres, obstruant depuis le jardin toute ouverture vers le ciel.
Par ailleurs, M. [T] ne peut utilement opposer le droit de clore. D'une part, il est constant que sa propriété était déjà close par un mur séparatif en pierres d'environ deux mètres de hauteur. D'autre part, tout un chacun peut se clore sans pour autant obstruer totalement la vue de son voisin.
A cet égard, s'il est certain que M. [X] n'a pas perdu toute vue depuis l'ensemble des ouvertures de sa maison puisqu'il conserve encore une vue agréable sur le port de [Localité 3] et la mer depuis les façades Nord et Est de sa maison, il est établi qu'en façade Ouest, où se trouvent de nombreuses ouvertures aspectant sur le jardin et le balcon-terrasse, M. [X] ne dispose plus d'aucune vue, si ce n'est sur un mur oppressant par sa proximité et ses dimensions.
S'agissant de la perte d'intimité
En l'espèce, l'expert a estimé la distance entre le balcon-terrasse édifié par M. [T] et la limite séparative des propriétés à 3,20 mètres. Par ailleurs, d'après les plans déposés pour la demande de permis de construire, ce balcon-terrasse est édifié à une hauteur de 3,16 mètres.
Ce balcon offre incontestablement des vues directes et plongeantes sur le jardin et le balcon-terrasse de M. [X], ainsi qu'il ressort des photographies prises par M. [T] lui-même.
Cette perte d'intimité est d'autant plus gênante qu'il existe une animosité certaine entre les parties comme le montrent les attestations concordantes produites par M. [X] faisant état d'invectives de la part de M. [T] depuis son balcon.
Sur la prise en compte de l'environnement urbain
Le tribunal a rappelé à juste titre, que l'implantation d'un immeuble en milieu urbanisé n'exclut pas par principe toute indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage.
En l'occurrence, les propriétés en cause sont implantées en zone classée Uarn au PLU de la commune, correspondant aux secteurs de tissus urbains denses et/ou traditionnels.
Si une densification du secteur reste toujours possible au vu du classement au PLU, il n'en reste pas moins que la maison de M. [X] est située près du port, dans un quartier pavillonnaire. Contrairement aux jurisprudences produites par l'appelant, la situation de M. [X] n'est pas comparable à celle d'un propriétaire situé dans un centre-ville d'agglomérations grandes ou moyennes déjà très densément construites.
Par ailleurs, le choix architectural et l'ampleur de la construction de M. [T] sont sans rapport avec le bâti pré-existant sur la parcelle et M. [X] ne pouvait légitimement s'attendre à une telle construction.
En tout état de cause, la perte significative d'ensoleillement et de luminosité ainsi que la perte de vue et d'intimité telles qu'alléguées par M. [X] sont amplement établies. La cour considère que les troubles générés par la construction de M. [T], par leur ampleur et leur multiplicité excédent les inconvénients que l'on doit normalement supporter de ses voisins, y compris en zone urbanisée.
2°/ Sur la réparation du trouble anormal du voisinage
a. Sur la démolition de l'aile Est de la construction litigieuse
A titre principal, M. [X] sollicite la démolition de l'aile Est de la construction de M. [T].
En cause d'appel, M. [T] a fait chiffrer par un expert privé le coût de la démolition et les frais de fermeture des deux ailes attenantes, à la somme totale de 70.000 € avec une durée prévisionnelle des travaux d'environ 3 mois (Cf. rapport de M. [N] [F] daté du 3 décembre 2021).
Il se déduit ainsi de cette expertise privée que la démolition partielle de l'immeuble s'avère techniquement possible sans compromettre sa structure, contrairement à ce que M. [T] avait fait valoir sans aucune preuve en première instance.
Au surplus, le coût de la démolition n'est pas excessif puisqu'il reste inférieur à la perte de valeur vénale du bien de M. [X]. En effet, l'expert judiciaire avait retenu une perte de valeur vénale de l'ordre de 20%, ce que confirmait Me [E], notaire à [Localité 3], dans son attestation du 9 janvier 2018 (« la diminution de la valeur de la propriété de M. [X], liée à l'édification de la construction voisine peut être chiffrée entre 20 et 25% de sa valeur vénale avant travaux. »).
L'évolution du marché immobilier en bord de mer depuis la crise sanitaire se traduit par une forte augmentation des prix de sorte que l'estimation de la maison retenue par l'expert judiciaire à hauteur de 360.000 € (en juillet 2018) n'est plus d'actualité. Les différentes estimations immobilières produites permettent raisonnablement de retenir une valorisation a minima à hauteur de 450.000 € (avant dépréciation). Dès lors, la perte de valeur vénale ne saurait être inférieure à 90.000 €. Même en retenant la valorisation très basse de l'expert ou encore le prix au m2 retenu par l'expert privé de M. [T], la perte de valeur vénale de la maison [X] resterait supérieure au coût de la démolition, 72.000 € dans le premier cas (360.000 € x 20%) et 76 245 € dans le second cas (345 m2 x 1105 € x 20%). Il n'existe par conséquent aucune disproportion manifeste entre le coût d'une démolition pour M. [T] et les préjudices subis par M. [X].
Au surplus, il ne peut être considéré que la démolition de l'aile Est de la construction porterait atteinte aux droits fondamentaux de M. [T], notamment au regard de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme qui consacre entre autres le droit de chacun au respect de son domicile.
Il convient de rappeler que M. [T] qui est célibataire et sans enfant, a fait construire pour lui seul une maison de 699 m2 de surface habitable selon le permis de construire. La démolition de l'aile Est sans reconstruction (celle-ci étant toujours possible dans le respect du PLU) entraînerait une perte de superficie de 113 m2, ce qui laisse une surface habitable très confortable. Ce d'autant que M. [T] n'a pas entendu habiter lui-même l'aile Est de sa construction puisqu'il indique que cette partie de l'immeuble était destinée à accueillir son frère et la famille de ce dernier. L'expert judiciaire avait d'ailleurs relevé que cette aile n'était pas aménagée.
Les plans de l'aménagement intérieur de la construction montrent que cette aile Est accueille un logement en duplex sur une petite partie de sa surface, le reste étant composé, en l'état, d'un grenier (aménageable) et d'un préau.
Contrairement à ce que soutient M. [T], l'ampleur et la multiplicité des troubles du voisinage subis par M. [X] justifient amplement la destruction de l'aile litigieuse, cette mesure étant la plus adaptée à la réparation du dommage causé.
Il y a lieu donc lieu d'approuver le tribunal quant au principe de la démolition. Toutefois, cette mesure doit concerner l'intégralité de l'aile Est de la construction ( telle que matérialisée dans les plans annexés au présent arrêt par un encadré) et non pas seulement la façade. Par ailleurs, la cour décide d'assortir l'obligation de démolition d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 10 mois, cette astreinte courant pendant 6 mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge de l'exécution. Le jugement sera infirmé en ce sens.
b. Sur l'indemnisation des préjudices de M. [X]
S'agissant du préjudice de jouissance temporaire
Il est certain que depuis fin 2016, M. [X] est privé aux meilleurs moments de la journée et en toutes saisons de l'agrément que constituent dans une maison d'habitation, un jardin et une terrasse ensoleillés et à l'abri des regards. Il a également perdu en luminosité dans les pièces de vie de sa maison. Enfin, la vue depuis la façade Ouest de sa maison est désormais totalement obstruée par un mur écran particulièrement oppressant.
Il y a lieu de considérer que le tribunal a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance de M. [X] en lui accordant la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts, la méthode de calcul inadaptée proposée par ce dernier ayant été écartée à juste titre.
Compte tenu de l'appel, le préjudice de jouissance temporaire fixé par le tribunal sera réévalué à la somme globale de 22.500 € (15.000 € soit 3.750 €/an + (3.750 € x 2). Le jugement sera infirmé en ce sens.
S'agissant du coût de reprise des fissures
L'expert a rappelé qu'aucun constat de l'état des ouvrages n'avait été effectué sur la construction [X] antérieurement aux travaux entrepris par M. [T]. Il indique que les fissures constatées sur la façade arrière de l'habitation de M. [X] ne peuvent s'expliquer de manière certaine par l'effet du terrassement ou de la démolition de l'ancienne maison sur le terrain voisin.
C'est donc à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande à défaut de preuve d'un lien de causalité certain entre l'apparition des fissures et les travaux réalisés par M. [T].
Le jugement sera confirmé de ce chef.
S'agissant des dégradations consécutives à la pose de l'échafaudage
En premier lieu, il n'est pas démontré que M. [X] avait donné son accord pour l'installation d'un échafaudage dans sa propriété et contre son mur en pierres, en vue de réaliser l'enduit sur le mur pignon de la construction voisine, puisque M. [T] et son architecte ne sont pas en mesure de produire une autorisation signée de sa part.
En tout état de cause, la demande indemnitaire de M. [X] se limite à la réparation du préjudice matériel résultant des dégradations commises dans son jardin. Il produit à ce titre un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 8 décembre 2016, auquel sont annexées des photographies dont il ressort qu'un échafaudage de trois niveaux a été installé sur toute la longueur du mur en pierres maçonnées clôturant sa propriété, que les pieds de cet échafaudage ainsi que des parpaings servant de cales ont été posés sur une plate-bande agrémentée de végétaux. L'huissier a par ailleurs constaté qu'un palmier avait été endommagé, des branches se trouvant au sol et que divers matériels et matériaux encombrants avaient été entreposés sur la pelouse (notamment une machine à projeter qui s'apparente à un engin de chantier avec des roues). L'huissier a constaté des traces de piétinement et de substances poussiéreuses sur la pelouse et que le faîtage du mur en pierres (surplombé par échafaudage) était endommagé.
D'après les pièces produites, M. [T] s'était engagé par écrit à réparer les éventuels dommages causés par le tour d'échelle.
Il est suffisamment établi que l'installation de l'échafaudage a causé des dégradations dans la propriété de M. [X]. En l'absence de production de la facture du paysagiste auquel M. [X] dit avoir fait appel pour la remise en état de son jardin, il convient de considérer que son préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé en ce sens.
3°/ Sur la garantie de l'architecte
a. Sur la recevabilité de l'appel en garantie
M. [I] soulève l'irrecevabilité de la demande tendant à ce qu'il garantisse M. [T] dans l'hypothèse où celui-ci serait déclaré responsable d'un trouble anormal de voisinage.
Il entend se prévaloir de la clause de conciliation préalable figurant au contrat d'architecte conclu le 11 juillet 2014, aux termes de laquelle :
« En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir le Conseil Régional de l'Ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Le Conseil Régional peut, soit émettre un avis sur l'objet du différend, soit organiser une procédure de règlement amiable. »
En l'occurrence, au moment où M. [T] a attrait M. [I] il n'existait aucun différend entre les parties portant sur le respect des clauses du contrat. L'assignation en intervention forcée délivrée à M. [I] le 30 novembre 2018 présentait un caractère conservatoire dès lors que par définition, M. [T] ne savait pas encore s'il serait condamné au titre du trouble du voisinage.
Il y a lieu de considérer que la clause de conciliation préalable n'est pas applicable à l'appel en garantie formé par M. [T] et que par conséquent, la demande de ce dernier à l'encontre de M. [I] est recevable, le jugement étant confirmé de ce chef.
b. Sur le manquement de l'architecte à son devoir de conseil et le partage de responsabilité
L'action de M. [T] ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle de droit commun et nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute de son architecte.
En tant que professionnel, M. [I] était tenu d'une obligation de conseil à l'égard de M. [T]. A cet égard, le paragraphe 5.2 du contrat d'architecte (« Information du maître d'ouvrage ») stipule que « l'architecte fournit au maître d'ouvrage toutes les informations utiles sur le déroulement de sa mission ».
Comme l'a justement relevé le tribunal, M. [T] pouvait parfaitement se convaincre lui-même des conséquences préjudiciables en terme de vue et d'ensoleillement qu'allait entraîner pour son voisin l'édification en limite de propriété d'un mur haut de huit mètres sur une longueur de 29 mètres.
De fait, l'attestation datée du 1er mars 2019 produite par M.[I] aux termes de laquelle M. [A], un ancien salarié indique avoir été témoin du fait que « malgré les demandes insistantes et répétées de M. [J] [I] d'informer le docteur [X] à propos du projet de construction, M. [D] [T] s'est à chaque fois opposé à cette démarche » démontre que M. [T] et son architecte avaient parfaitement conscience des nuisances que le projet constructif allait engendrer pour M. [X].
En revanche, l'architecte aurait dû attirer l'attention de M. [T] sur les conséquences et les risques des éventuels troubles anormaux causés au voisinage par ce projet, nonobstant la conformité de celui-ci au permis de construire et l'absence de recours administratif, en l'informant précisément des sanctions encourues, notamment le risque de voir ordonner la démolition totale ou partielle de l'immeuble.
Or, M. [I] ne démontre pas avoir délivré une quelconque information à ce sujet à son client.
Le manquement au devoir d'information est par conséquent caractérisé.
Cette faute ne saurait cependant justifier qu'il garantisse M. [T] de toutes les condamnations mises à sa charge dès lors que M. [T] a délibérément choisi d'ignorer son voisin en faisant le choix d'un tel projet architectural, implanté en limite de propriété alors qu'au vu de la superficie de son terrain, il aurait eu d'autres possibilités de construire, certainement moins préjudiciables pour M. [X].
Il n'est donc pas certain que M. [T] aurait renoncé à cette construction, même si l'architecte avait pleinement rempli son obligation d'information. En effet, l'attestation produite montre que malgré les recommandations de son architecte, M [T] n'a pas informé M. [X] de son projet d'une part tandis qu'aux termes de ses conclusions d'appel, il continue à soutenir que sa maison ne cause aucune nuisance significative à son voisin d'autre part.
Au regard de ces éléments, M. [I] sera tenu de prendre en charge 50% du montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. [T]. Le jugement sera infirmé en ce sens.
4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [D] [T] aux dépens y compris les frais d'expertise et à payer à M. [C] [X] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer à M. [J] [I] la somme de 2.000 € sur ce même fondement.
M. [D] [T] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [J] [I] sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamné sur ce même fondement à payer à M. [D] [T] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 20 septembre 2020 en ce qu'il a :
-Ordonné la démolition de la façade Est de la construction de M. [D] [T] édifiée en limite des propriétés [X]/ [T] sur une longueur de 29 mètres sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui courra à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de signification à partir du présent jugement et pendant une durée de six mois passée laquelle il pourra être de nouveau statué,
-Condamné M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance temporaire,
-Débouté M. [C] [X] de l'intégralité de sa demande de dommages-et-intérêts au titre des dégradations causées par le chantier,
-Débouté M. [D] [T] de sa demande de garantie formée à l'encontre de M. [J] [I],
-Condamné M. [D] [T] à payer à M. [J] [I] la somme de 2.000 € sur le même fondement,
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions et statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé :
Ordonne la démolition de l'aile Est de la construction de M. [D] [T] édifiée en limite des propriétés [X] /[T] sur une longueur de 29 mètres, telle que matérialisée dans les plans annexés au présent arrêt par un encadré, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard qui courra à compter du premier jour du dixième mois suivant la date du présent arrêt et pendant une durée de six mois, passée laquelle il pourra être de nouveau statué par le juge de l'exécution de Saint-Brieuc,
Condamne M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 22.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance temporaire,
Condamne M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 2.000 € à titre de dommages-et-intérêts pour les dégradations causées par l'échafaudage,
Condamne M. [J] [I] à garantir M. [D] [T] à hauteur de 50% du montant des condamnations prononcées à l'encontre de ce dernier,
Déboute M. [J] [I] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [J] [I] à payer à M. [D] [T] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [D] [T] à payer à M. [C] [X] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [D] [T] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
