1ère Chambre
ARRÊT N°413/2022
N° RG 22/02720 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SWIS
M. [D] [H]
C/
GROUPE DIMENSION S.A.S.
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,
GREFFIER :
Madame Patricia IBARA, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Octobre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 13 décembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 06 décembre 2022 à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [D] [H]
né le 06 Octobre 1953 à [Localité 8] (37)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Eric VERRIÈLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
GROUPE DIMENSION S.A.S. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Nicolas SCHBATH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [S] [H], M. [D] [H], Mme [T] [R] et Mme [V] [L] sont propriétaires indivis d'un immeuble à usage d'hôtel sis [Adresse 5] à [Localité 7], après le décès de leur mère, Mme [N] [H] née [J].
La propriété du bien se décompose comme suit :
-Mme [V] [H] épouse [L] détient la pleine propriété de 23,83% du bien,
-Mme [T] [H] épouse [R] détient la pleine propriété de 30,46% du bien,
-M. [D] [H] détient la pleine propriété de 25,39% du bien,
-M. [S] [H] détient la pleine propriété de 20,32% du bien,
Par lettres en date du 20 août 2021, la société Groupe Dimension a adressé à trois des quatre co-indivisaires, M. [S] [H], Mme [T] [R] et M. [D] [H], une offre d'achat de leurs quotes-parts indivises dans les mêmes termes et conditions.
Mme [L] n'a pas été concernée par cette offre.
L'offre d'achat n'était assujettie à aucune condition suspensive de financement et restait valable sous condition de régularisation d'une promesse de vente notariée au plus tard le 24 septembre 2021. Il était indiqué qu'à peine de nullité, celle-ci devait être contresignée au plus tard le 27 août par les vendeurs.
Par courrier du 28 septembre 2021, M. [D] [H] a fait savoir au Groupe Dimension qu'il renonçait à la vente en invoquant le dépassement du délai pour réitérer celle-ci par acte authentique.
Par courrier recommandé du 1er octobre 2021, le Groupe Dimension a répondu que l'acte n'avait pas pu être régularisé avant le 24 septembre 2021 du fait exclusif des consorts [H] qui n'avaient pas fourni au notaire instrumentaires les documents sollicités.
Mme [T] [R] et M. [S] [H] ont régularisé la promesse de vente le 8 novembre 2021 tandis qu'un procès-verbal de carence et de difficulté a été dressé par le notaire s'agissant de M. [D] [H].
La société Groupe Dimension a fait assigner ce dernier à jour fixe devant le Tribunal Judiciaire de Quimper suivant acte d'huissier du 10 janvier 2022 aux fins de voir prononcer la validité de la cession de la quote-part de ce dernier et de lui enjoindre de régulariser la promesse de vente.
Le 11 mars 2022, Mme [L] a été destinataire, par voie d'huissier, d'une signification de préemption à co-indivisaire.
Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :
-Constaté que la vente intervenue entre d'une part, la Société Groupe Dimension et Mme [T] [R] épouse [H], MM. [S] et [D] [H] d'autre part, était parfaite ;
-Enjoint à M.[D] [H] de régulariser la promesse de cession annexée à l'assignation en l'étude de Maître [E], ce sous astreinte de 500 € par jour à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de trois mois au delà duquel il sera de nouveau statué ;
-Condamné M. [D] [H] à verser à la Société Groupe Dimension la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
-Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 27 avril 2022, M.[D] [H] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.
Toutefois considérant l'astreinte prononcée et l'exécution provisoire, celui-ci a régularisé avec la SAS Groupe Dimension une promesse unilatérale de vente, suivant acte notarié du 3 mai 2022. La SAS Groupe Dimension a indiqué lever l'option par courrier adressé au notaire en date du 10 juin 2022.
L'acte définitif de vente des quotes-parts indivises de M. [S] [H] et de Mme [T] [R] a été reçu par Me [E] le 24 mai 2022.
Parallèlement, par acte d'huissier du 29 juin 2022, Mme [H] épouse [L] a fait assigner ses co-indivisaires et la SAS Groupe Dimension devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l'article 815-14 du code civil en annulation des cessions des quotes-parts de ses frères et s'ur.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [D] [H] demande à la cour de :
-Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Quimper en date du 22 mars 2022 ;
En conséquence,
-Déclarer nulle et de nul effet l'offre d'achat de la quote-part indivise de M.[D] [H] à hauteur de 25.39 % au sein de l'immeubIe sis [Adresse 2] - [Localité 7] ;
-Déclarer nulle l'offre d'acquisition et la promesse de vente signée de façon subséquente le 3 mai 2022 ;
En conséquence,
-Condamner la société Groupe Dimension au paiement de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En tout état de cause,
-Débouter la société Groupe Dimension de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
Devant la cour M. [H] soutient comme en première instance que l'offre d'achat est caduque à double titre :
-en ce qu'il n'est pas démontré qu'elle a été acceptée par le vendeur avant le 27 août 2021,
-en ce qu'aucune promesse de vente n'a été régularisée avant le 24 septembre 2021.
Il invoque également la nullité de la vente, notamment sur le fondement de l'article 815-14 du code civil en ce que la notification à Mme [L] (4ème co-indivisaire) de son droit de préemption a été faite tardivement, alors que les promesses de vente des quotes-parts des co-indivisaires étaient déjà régularisées. Au soutien de la nullité de la vente, il soutient encore que le prix des quotes-parts a été largement sous-estimé par rapport à leur valeur réelle.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Groupe Dimension demande à la cour de :
-Confirmer la décision déférée,
-Débouter M.[D] [H] de ses demandes, fins et conclusions,
-Condamner M.[D] [H] à 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société Groupe Dimension fait valoir que :
-M. [H] est désormais dépourvu d'intérêt légitime à poursuivre la caducité de l'offre acceptée du 20 août 2021 dans la mesure où il a ensuite signé la promesse de vente et que celle-ci ne prévoit aucune possibilité de se rétracter.
-En tout état de cause :
s'agissant de la caducité tirée d'une acceptation postérieure au 27 août 2021, la société Groupe Dimension prétend que c 'est à M. [H] qui entend se prévaloir de la caducité, de prouver que l'acceptation est intervenue hors délai,
s'agissant de la caducité tirée de l'absence de régularisation de la promesse de vente avant le 24 septembre 2021, elle rappelle que cette condition a été stipulée à son seul bénéfice et qu'elle doit en outre être considérée comme nulle et non avenue comme étant purement potestative.
S'agissant de la nullité de la promesse, elle soulève l' irrecevabilité de cette demande à double titre : en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel et en ce que l'action en nullité d'une cession opérée en violation de l'article 815-14 du code civil ne peut être exercée que par le co-indivisaire qui devait être notifié de ladite cession. Au fond, elle considère que l'obligation de notification incombait aux co-indivisaires cédants de sorte que M. [D] [H] ne peut se prévaloir de sa propre carence.
A l'audience du 11 octobre 2022, la cour a mis dans le débat l'opportunité d'un sursis à statuer compte tenu de l'instance en cours, initiée par Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Paris. Les parties ont été invitées à faire connaître leurs observations par une note en délibéré.
Par une note en délibéré reçue au greffe le 21 octobre 2022, M. [D] [H] s'est dit favorable au sursis à statuer compte tenu du risque de voir l'arrêt de la cour rendu inapplicable par le jugement du tribunal judiciaire de Paris.
La SAS Groupe Dimension a transmis une note en délibéré reçue au greffe le 21 octobre 2022, indiquant que le sursis à statuer ne se justifiait pas en l'espèce.
MOTIVATION DE LA COUR
A titre liminaire, la cour estime, au regard des moyens et prétentions dont elle est saisie, qu'il n'y a pas lieu pour le bon déroulement de l'instance de surseoir à statuer jusqu'à l'issue du procès initié par Mme [H] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Paris.
1°/ Sur les prétentions de M. [H]
a. sur la caducité de l'offre d'achat du 20 août 2021
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. »
En l'espèce, M. [H] a signé une promesse unilatérale de vente irrévocable, sans formuler aucune réserve ni condition suspensive.
En effet, la mention portée à l'article 11 de la promesse selon laquelle « Les parties déclarent que la signature du présent acte vient en exécution d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper, le 22 mars 2022 dont une copie est demeurée annexée aux présentes » ne peut être interprétée comme la faculté laissée à M. [H] de révoquer son engagement en cas de réformation du jugement de première instance.
La cour observe à toutes fins que M. [H] n'a pas saisi le Premier Président d'une suspension de l'exécution provisoire, comme il en avait la possibilité.
Par ailleurs, M. [H] qui était assisté de son notaire lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, pouvait parfaitement prévoir une réserve ou une condition tenant à l'issue de l'appel du jugement du tribunal judiciaire de Quimper, ce qu'il n'a pas fait.
C'est donc en toute connaissance de cause qu'il a signé la promesse unilatérale de vente du 3 mai 2022.
Or, la régularisation de cette promesse unilatérale de vente qui constitue désormais le siège de l'engagement des parties, prive indéniablement M. [H] de tout intérêt à contester la validité de l'offre d'achat du 20 août 2021, rendant inopérante et sans objet toute son argumentation relative au non respect des délais prévus dans l'offre d'achat pour l'acceptation du vendeur et la régularisation de la promesse unilatérale de vente.
b. sur la nullité de la vente
* s'agissant de la fin de non recevoir tiré du caractère nouveau de la demande
L'article 564 du code de procédure civile dispose « qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »
Contrairement à ce que soutient la SAS Groupe Dimension, cette demande ne peut constituer une nouvelle prétention, dans la mesure où en première instance M. [H] soutenait déjà la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1169 du code civil. En cause d'appel, M. [H] invoque seulement un nouveau moyen au soutien de cette demande, tiré des dispositions de l'article 815-14 du code civil.
Par ailleurs, la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 3 mai 2022 ne peut s'analyser en une demande nouvelle dés lors que cet acte a été régularisé en exécution du jugement dont appel. Elle s'analyse ainsi comme une demande complémentaire.
La demande en nullité ne se heurte dés lors à aucune irrecevabilité.
* s'agissant de la recevabilité de la demande de nullité fondée sur les dispositions des articles 815-14 et 815-16
Aux termes de l'article 815-14 : « l'indivisaire qui entend céder à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de noti'er par acte extrajudiciaire aux autres índivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que le nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette noti'cation, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été noti'és.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages et intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable ».
L'article 815-16 du code civil précise que : «Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15. L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers ».
Il résulte de ces dispositions que l'action en nullité n'est ouverte qu'au seul titulaire du droit de préemption, soit en l'espèce Mme [L], en tant que seule co-indivisaire non cédante. Celle-ci a d'ailleurs exercé cette action en nullité en assignant par acte du 4 juillet 2022 ses co-indivisaires et la SAS Groupe Dimension devant le tribunal judiciaire de Paris.
M. [H] (auquel incombait d'ailleurs la notification, en tant que co-indivisaire cédant) n'a donc pas qualité pour invoquer la nullité de la vente sur ce fondement et doit par conséquent, être jugé irrecevable en sa demande.
*S'agissant de la nullité de la vente sur le fondement de l'article 1169 du code civil
Dans ses conclusions d'appelant, M. [H] soutient à nouveau que le prix des quotes-parts indivises ne correspond pas à leur valeur réelle et que celles-ci ont été largement sous-estimées.
Le premier juge avait débouté M. [H] de sa demande en nullité de la vente sur le fondement de l'article 1169 du code civil,en relevant qu'aucune pièce ne permettait d'étayer le caractère dérisoire du prix d'achat offert par la SAS Groupe Dimension au regard de la valeur réelle de l'immeuble.
L'article 1169 du code civil dispose qu'« un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ».
En cause d'appel, M. [H] entend se prévaloir d'une offre d'acquisition datée du 22 septembre 2021 émanant du groupe Clémium aux prix de 3 800 000 euros.
La cour ne peut toutefois tirer aucun enseignement de la pièce produite par M. [H].
D'une part, comme ce document intitulé « offre indicative d'acquisition » le rappelle expressément : « la présente lettre ne constitue pas une offre ferme d'acquisition ni une promesse d'acquisition mais a uniquement pour objet de déterminer les termes et conditions sur la base desquels notre société est prête à entrer en pourparlers avec le vendeur afin de finaliser l'acquisition de l'actif ». Il est observé que l'offre a été faite avant toute visite du bien.
D'autre part, cette indication de prix est donnée pour l'acquisition de la totalité des parts de l'immeuble, incluant manifestement celles de Mme [L]. A supposer que cette offre serait ferme, elle ne pourrait être comparée avec celle de la SAS Groupe Dimension dans la mesure où les conditions de la négociation sont donc bien différentes, tant il est évident que les bases du prix d'un immeuble en indivision ne peuvent être les mêmes que celles d'un immeuble acquis dans sa totalité.
Au bénéfice de ces observations, la cour considère que M. [H] n'établit pas que le prix offert par la SAS Groupe Dimension à hauteur de 2.170 000 euros pour acquérir 76,17% des parts de l'immeuble constituerait une contrepartie dérisoire. Ce moyen de nullité ne peut qu'être à nouveau rejeté.
Au total, les moyens soulevés par M. [H] pour contester la validité de la vente étant écartés, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a constaté le caractère parfait de la vente intervenue entre M. [D] [H] et la SAS Groupe Dimension et en ce qu'il a enjoint sous astreinte M. [D] [H] à régulariser la promesse de vente.
Toutefois, le premier juge qui n'était saisi d'aucune demande relative à la cession des parts de Mme [R] et de M. [S] [H] ne pouvait statuer sur le caractère parfait de la vente à leur égard, ceux-ci n'étant au surplus pas dans la cause. Le jugement sera donc infirmé sur ce seul point.
2°/ sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront également confirmées.
Succombant en appel, M. [D] [H] sera condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de le condamner à payer à la SAS Groupe Dimension la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit que M. [D] [H] est irrecevable en sa demande de nullité de la vente fondée sur les dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil ;
Déboute M. [D] [H] de sa demande en nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 3 mai 2022 ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 22 mars 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté que la vente intervenue entre la société Groupe Dimension et Mme [T] [R] épouse [H] et M. [S] [H] est parfaite ;
Y ajoutant :
Déboute M. [D] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [D] [H] à payer à la SAS Groupe Dimension la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [D] [H] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
