1ère Chambre
ARRÊT N°405/2022
N° RG 20/04030 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q35P
Mme [J] [X]
C/
M. [N] [U]
Mme [L] [D] épouse [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Octobre 2022 devant Madame Aline DELIERE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 13 décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [J] [X]
née le 09 Mai 1980 à [Localité 6] (95)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Agnès COETMEUR, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010932 du 30/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
INTIMÉS :
Monsieur [N] [U]
né le 07 Juillet 1972 à LE [Localité 7] (29)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [L] [D] épouse [U]
née le 04 Octobre 1977 à [Localité 8] (29)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER
FAITS ET PROCÉDURE
Le 22 août 2017, les époux [N] [U] et [L] [D] ont signé un compromis de vente aux termes duquel ils s'engageaient à vendre à Mme [J] [X] une maison d'habitation située [Adresse 1] (29), cadastrée section [Cadastre 4] et [Cadastre 2], au prix total de 101 000 euros, outre 8800 euros de provision pour frais d'acte et 6000 euros de frais d'agence, soit un total de 115 800 euros. La vente a été négociée par l'intermédiaire de l'EURL Galice, sous l'enseigne Cormorans immo, mandatée par les époux [U].
Une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 153 800 euros, au taux d'intérêt maximum de 2,20 % et remboursable en 25 ans, était stipulée, dans un délai de 45 jours à compter de la signature du compromis.
Une clause pénale était également stipulée : «'En application de la rubrique « réalisation » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas ou 1'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tout dommages et intérêt. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de 1'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10 000 euros.
De plus, dans l'une et l'autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique «'négociation'», l'opération étant définitivement conclue (article 74, décret 72-678 du 20 juillet 1972.'»
Mme [X] a obtenu une attestation d'accord de prêt datée du 5 septembre 2017, par la société Banque populaire Val de France, qu'elle a adressée à Me [Y], notaire à [Localité 8], chargé de la régularisation de la vente par acte authentique.
Le 1er février 2018 les parties ont signé un avenant au contrat, en ces termes': «'L'acquéreur sera substitué par la SCI [B], représentée par Melle [X] [J] et M. [B] [M] ('). La SCI [B] doit nous fournir sous quinzaine un accord de principe du prêt immobilier.
Sachant que Melle [X] [J] avait obtenu un accord de prêt datant du 05/09/2017, elle est donc redevable envers les vendeurs et l'agence si la SCI [B] n'obtenait pas son crédit. Melle [X] [J] devrait donc la clause pénale aux vendeurs et les honoraires d'agence à CORMORANS IMMO.
L'acte authentique devra être signé au plus tard le 7 mars 2018 à l'étude de Me [Y].'»
Mme [X] ne s'est pas présentée au rendez-vous fixé au 13 avril 2018 pour la signature de l'acte de vente. Le même jour Me [Y] a dressé un procès-verbal de carence.
Le 18 avril 2018, l'agende Cormorans immo a remis aux époux [U] la somme de 3000 euros, à titre provisionnel, en dédommagement de leur préjudice si la vente ne se réalisait pas.
Le 2 mai 2019, les époux [U] ont assigné Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Quimper en paiement de la clause pénale.
Par jugement du 7 juillet 2020 le tribunal judiciaire a :
-condamné Mme [X] à payer aux époux [U] la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts légaux à compter du jugement,
-débouté les époux [U] de leurs demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-condamné Mme [X] aux dépens et à payer aux époux [U] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [X] a fait appel le 26 août 2020 des chefs du jugement la condamnant à payer la somme de 6000 euros et celle de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 20 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et plus généralement de leurs demandes n'ayant pas été expressément accueillies,
-infirmer le jugement pour le surplus,
-débouter les époux [U] de toutes leurs demandes,
-les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :
-accueillir dans la limite de 1380 euros la demande au titre de la clause pénale,
-dire que cette somme sera due en deniers ou quittance et constater qu'elle a déjà été réglée par Mme [X] au mois de mars 2018,
-débouter les époux [U] de leurs autres demandes,
-dire qu'elle n'est plus débitrice d'aucune somme à leur égard.
Les époux [U] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 6 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé.
Ils demandent à la cour de :
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-condamner Mme[X] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRET
1) Sur l'application de la clause pénale
Mme [X] soutient que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale ne sont pas réunies en ce qu'elle ne s'applique que quand toutes les conditions suspensives sont levées, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, stipulée au profit de l'acquéreur, n'a pas été levée, que l'attestation du 5 septembre 2017 ne vaut pas levée de la condition suspensive car les garanties du prêt, y compris l'assurance, n'ont pas été définies et régularisées et l'acte de prêt n'a pas été signé et que, le 6 octobre 2017 le compromis de vente était caduc, à défaut de réalisation de la condition suspensive. Elle ajoute que l'avenant du 1er février 2018 n'est pas valide car le compromis était caduc.
Aux termes de l'article IX «'Clause pénale'» du compromis de vente du 22 août 2017, la sanction de la clause pénale ne s'applique qu'en cas de levée de toutes les conditions suspensives.
En l'espèce, la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par Mme [X] a été réalisée, ainsi qu'il ressort de l'attestation de la Banque populaire Val de France du 5 septembre 2017. Le fait que le taux du prêt proposé, soit 2,30 %, est supérieur de 0,10 % au taux prévu dans le compromis de vente, soit 2,20 %, ne peut être opposé aux époux [U]. En effet d'une part Mme [X] a adressé l'attestation au notaire chargé d'établir l'acte authentique, d'autre part, en signant l'avenant du 1er février 2018, qui précise qu'elle avait obtenu un accord de prêt, elle a manifesté son accord pour qu'il soit tenu compte de l'offre de la Banque populaire Val de France, nonobstant la différence, peu élevée, entre le taux proposé et le taux prévu dans le compromis de vente.
L'attestation de la Banque populaire répond aux conditions du compromis de vente, qui prévoyaient seulement que l'acquéreur doit obtenir un ou plusieurs prêt, dans le délai de 45 jours, couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies dans le compromis. L'attestation du 5 septembre 2017 indique que Mme [X] a déposé une demande de prêt, que cette demande a reçu un avis favorable, et que l'accord de la banque est conditionné à la régularisation des garanties suivantes': privilège de prêteur de deniers et hypothèque sur le bien objet de l'emprunt, assurance décès-PTIA-IT à hauteur de 100 % au profit de Mme [X]. Elle précise encore qu'elle est délivrée sous réserve de la signature de l'acte de prêt et de la régularisation des garanties prévues dans le délai d'un mois à compter de l'attestation et qu'à défaut de formalisation du contrat de crédit et des garanties prévues pendant ce délai, cet accord sera nul et non avenu.
Mme [X] ne justifie pas avoir réalisé les démarches pour l'obtention des garanties et la signature du contrat de prêt, dans le délai de 45 jours fixé au contrat. Elle ne justifie pas non plus qu'elle était dans l'impossibilité, pour des motifs qui ne lui pas imputables, de réaliser ces démarches. A défaut, elle ne peut soutenir qu'elle n'est pas responsable de cette situation, que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'est pas réalisée et que le compromis du 22 août 2017 est caduc.
Elle soutient qu'elle n'a pas renoncé, dans les formes prévues à l'article IV J du compromis, à la condition suspensive. Dans la mesure où il est jugé que la condition suspensive est réputée levée à la production de l'attestation d'accord de prêt, ce moyen est inopérant.
Contrairement à ce qu'elle soutient, le compromis de vente du 22 août 2017 n'a pas cessé de produire effet 45 jours après sa signature. L'avenant du 1er février 2018 modifie seulement le compromis en ce que l'acquéreur n'est plus Mme [X], mais la SCI [B], qu'elle déclare représenter avec M. [B] [M], et en ce qu'il accorde un délai de 15 jours supplémentaires pour la justification d'une offre de prêt et fixe au 7 mars 2018 (au lieu du 15 novembre 2017) la date de la signature de l'acte authentique. Les autres conditions du compromis restent applicables.
Après la signature de l'avenant du 1er février 2018 Mme [X] a adressé, le 6 janvier 2018, un courrier au notaire l'informant de la signature du contrat de prêt pour la semaine suivante. Puis elle a adressé un courrier au notaire, le 13 avril 2018, le jour où elle avait été convoquée pour la signature de l'acte authentique, pour l'informer que les fonds seraient virés à l'étude sous 12-15 jours. Elle justifie avoir obtenu, le 14 avril 2018, un accord d'adhésion au contrat d'assurance de la société Prepar vie assurance, pour un financement auprès de la BRED Banque populaire.
Mais il ressort d'un courrier du directeur d'agence ([Localité 5]) et d'un responsable commercial de la BRED Banque populaire, daté du 28 juin 2018 et adressé au notaire, que le prêt sollicité a été refusé à Mme [X].
Quant à la SCI [B], Mme [X] ne conteste pas que celle-ci n'a jamais été constituée.
Si elle justifie avoir fait des démarches pour l'obtention d'un nouveau prêt à titre personnel, la cour relève qu'elle avait déjà obtenu un prêt le 1er février 2018, et qu'elle s'était engagée, en cas de défaut d'obtention d'un prêt par la SCI [B], qu'elle devait constituer, à payer la clause pénale prévue dans le compromis du 22 août 2017.
Dans ces conditions, en application du compromis de vente du 22 août 2017 et de l'avenant du 1er février 2018, Mme [X] est bien redevable, envers les époux [U], qui ont dénoncé le compromis de vente le 30 juin 2018, de la clause pénale contractuelle.
Le jugement sera donc confirmé pour avoir retenu que la clause pénale s'applique.
2) Sur le montant de la clause pénale
Le contrat prévoit que le montant de la pénalité due au titre de la clause pénale est de 10 000 euros.
L'article 1231-5 du code civil dispose': «'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'»
Le bien objet du contrat a été immobilisé du 22 août 2017 au 13 avril 2018.
Les époux [U] justifient avoir déménagé après le 29 septembre 2017 (date de l'état des lieux d'entrée dans une maison prise en location, située à [Localité 9]), alors même que la signature de l'acte authentique ne devait intervenir au plus tôt que le 15 novembre 2017, et avoir mis fin à leur location le 28 juin 2018 (état des lieux de sortie). Le montant de leur loyer était de 694 euros par mois.
A la suite de la défection de Mme [X], l'agent immobilier a versé aux époux [U] une indemnité de 3000 euros (pièce 8). Par ailleurs Mme [X] a versé elle-même aux époux [U], le 9 mars 2018, compte-tenu du retard pris dans la vente de leur maison, une indemnité de 1380 euros, équivalente à deux mois de loyer.
Mme [X] plaide sa bonne foi, pour avoir tenté jusqu'au dernier moment d'obtenir un prêt, mais ce moyen est inopérant au regard des conditions d'application de l'article 1231-5 du code civil.
Compte-tenu du préjudice subi par les époux [U] et des indemnités qu'ils ont déjà perçues, il y a lieu, après infirmation du jugement, de réduire à la somme de 4000 euros le montant de la pénalité due par Mme [X].
3) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Mme [X] n'a pas fait appel du chef du jugement la condamnant aux dépens et la cour n'est pas saisie de ce chef du jugement.
Le jugement sera confirmé pour avoir mis à la charge de Mme [X] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de juger que Mme [X], qui demandait à titre principal l'infirmation totale du jugement, est partie perdante en appel, même s'il a été fait droit à sa demande subsidiaire de réduction de la clause pénale. Les dépens d'appel seront donc mis à sa charge et elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge des époux [U] la totalité des frais qu'ils ont exposés en appel et il leur sera alloué la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer aux époux [N] [U] et [L] [D] la somme de 6000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [J] [X] à payer aux époux [N] [U] et [L] [D] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [J] [X] à payer aux époux [N] [U] et [L] [D] la somme de 4000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Déboute Mme [J] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens d'appel et à payer aux époux [N] [U] et [L] [D] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
