1ère Chambre
ARRÊT N°399/2022
N° RG 20/04717 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q65R
Mme [Y] [C] [A] [V]
C/
Mme [K] [G] [I] [V] épouse [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Patricia IBARA, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Octobre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [Y] [C] [A] [V]
née le 03 Mai 1971 à [Localité 11] (44)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Jennifer LEMAIRE de la SELARL AXLO, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
Madame [K] [G] [I] [V] épouse [O]
née le 11 Décembre 1969 à [Localité 11] (44)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Juliette TURPEAU, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCÉDURE
Du mariage de [U] [V] et [R] [P] sont nées :
-Mme [K] [V] épouse [O],
-Mme [Y] [V].
[U] [V] est décédé le 15 octobre 2000.
Mme [Y] [V] vivait avec sa mère, au [Adresse 4], à [Localité 6] (44), jusqu'au 16 novembre 2016, date de l'hospitalisation de celle-ci au centre hospitalier de [Localité 11], à la suite de laquelle elle a été admise au centre hospitalier de [Localité 13] puis à l'EHPAD de [Localité 13].
Sur requête de Mme [K] [V], [R] [P] a été placée sous tutelle par un jugement du 25 janvier 2018 du juge des tutelles de Nantes. L'UDAF de Loire Atlantique a été désignée comme tutrice.
Le 24 octobre 2019, l'UDAF, agissant en qualité de tutrice de [R] [P], et Mme [K] [V] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nantes Mme [Y] [V], en liquidation partage de la succession de [U] [V], en paiement d'une indemnité d'occupation, en expulsion de la maison indivise situé à [Adresse 8] à [Localité 6] et en vente amiable de deux biens immobiliers situés à [Localité 10] et à défaut en licitation de ces biens.
[R] [P] est décédée le 30 décembre 2019.
Par jugement réputé contradictoire du 27 août 2020, le tribunal judiciaire de Nantes a, notamment :
-constaté l'interruption de l'instance à la suite du décès de [R] [P] veuve [V] le 30 décembre 2019,
-constaté la reprise de l'instance par Mme [K] [V] épouse [O],
-ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre [U] [V] et [R] [P] et de leurs successions,
-désigné Me [H] [J], notaire à [Localité 7] pour procéder aux opérations de partage,
-dit que Mme [Y] [V] est redevable auprès de l'indivision successorale d'une indemnité d'occupation de la maison située à [Adresse 8] à [Localité 6] (44) depuis le 31 décembre 2019,
-dit que le notaire commis devra évaluer le montant de l'indemnité d'occupation au regard du marché locatif et de l'état du bien,
-dit que le notaire commis devra reconstituer l'actif de succession en tenant compte de toutes les libéralités, donations dont ont éventuellement bénéficié [Y] et [K] [V],
-autorisé Mme [K] [V] épouse [O] à procéder seule dans l'intérêt de l'indivision successorale à la vente amiable des biens suivants :
*bien cadastré AZ [Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 6 juin 2019 par Mme [X] (pour le lot B) ou à défaut au meilleur offrant à un prix minimum de 75 000 euros,
-bien cadastré AZ [Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat de Mme [B] renouvelée le 1er février 2020 à 100 000 euros FAI (pour le lot A) ou à défaut au meilleur offrant à un prix minimum de 85 000 euros,
-débouté Mme [K] [V] épouse [O] du surplus de ses demandes et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage,
-ordonné l'exécution provisoire.
Mme [Y] [V] a fait appel le 16 octobre 2020 des chefs du jugement :
-désignant Me [J] comme notaire,
-disant qu'elle doit une indemnité d'occupation et que le notaire doit en évaluer le montant,
-autorisant Mme [K] [V] à vendre seule les deux biens immobiliers.
Par ordonnance de référé du 17 novembre 2020, le magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel a arrêté l'exécution provisoire du jugement en ce qu'elle porte sur les autorisations de vendre le bien immobilier de [Localité 9].
Elle expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 1er juillet 2021, auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour d'infirmer le jugement des chefs dont elle a fait appel.
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :
-désigner un autre notaire que Me [J],
-débouter Mme [K] [V] épouse [O] de sa demande d'indemnité d'occupation,
-la débouter de sa demande d'autorisation de vendre seule la parcelle AZ [Cadastre 1] de [Localité 9] en deux lots distincts,
-ordonner la vente amiable par les indivisaires, du bien cadastré AZ [Cadastre 1] sis [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 16 mai 2021 par M. [M] [T] au prix de 325 000 euros nets vendeur,
-à défaut de diligences de Mme [Y] (sic) [V] et de signature d'un compromis dans les 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir, l'autoriser à procéder seule à la vente amiable du bien cadastré AZ [Cadastre 1] sis [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 16 mai 2021 par M. [T] au prix de 325 000 euros nets vendeur,
-débouter Mme [K] [V] de son appel incident et de toutes ses demandes.
En tout état de cause, elle demande à la cour de :
-condamner Mme [K] [V] épouse [O] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 1240 du code civil,
-la condamner aux entiers dépens d'appel et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [K] [V] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 31 août 2021, auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'expulsion de Mme [Y] [V], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens et de lui donner acte de sa nouvelle proposition d'achat.
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :
-ordonner l'expulsion de Mme [Y] [V] de la maison située à [Adresse 8] à [Localité 6],
-mandater et ordonner à tout huissier de justice de mettre le jugement à exécution et à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront également requis,
-ordonner la vente amiable par les indivisaires, du bien cadastre' AZ [Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 14 janvier 2021 par M. [X], au prix de 270 000 euros nets vendeur,
-à défaut de diligences de Mme [Y] [V] et de signature d'un compromis dans les 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir, autoriser Mme [K] [V] épouse [O], seule, à procéder à la vente,
-condamner Mme [Y] [V] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande à la cour, en tout état de cause, de :
-débouter Mme [Y] [V] de toutes des demandes,
-la condamner aux entiers dépens d'appel et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur la demande de désignation d'un autre notaire que Me [J]
Me [J], en exécution du jugement la désignant, a commencé à réaliser les opérations de comptes liquidation et partage des successions [V]-[P].
Même si Me [J] est intervenue, avant le jugement, à la demande de Mme [K] [V] qui souhaitait régler les successions à l'amiable, il ne ressort d'aucune pièce de la procédure et notamment des courriers échangés qu'elle est partie prenante pour Mme [K] [V] et favorisera celle-ci.
Le jugement sera donc confirmé quant au choix du notaire.
2) Sur la demande relative au terrain de [Localité 10]
Les parties sont d'accord pour vendre le terrain, dont elles sont propriétaires en indivision, situé [Adresse 3]. Ce terrain, cadastré section AZ n°[Cadastre 1], constructible d'une contenance de 14 a 74 ca a été l'objet d'une déclaration de division déposée le 9 septembre 2015 à la mairie de [Localité 6] et acceptée le 30 septembre 2015. Il est divisible en deux lots': lot A de 800 m², lot B de 570 m².
L'article 815-5 alinéas 1 et 3 du code civil dispose': « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. (...)
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.'»
Les parties ne sont pas d'accord sur le montant du prix de vente et le choix de l'acquéreur, étant précisé que de nouveaux acquéreurs se sont manifestés depuis que le jugement a été rendu le 27 août 2020.
Mme [Y] [V] propose de vendre le bien, dans sa totalité, à M. [T], au prix de 325 000 euros nets vendeur.
Mme [K] [V] propose de vendre le bien, dans sa totalité, à M. [X], au prix de 270 000 euros nets vendeur.
Les 6 octobre 2020 et 16 mai 2021, M. [T] a offert d'acquérir la totalité du terrain au prix de 325 000 euros net vendeur, sous les réserves suivantes':
-autorisation de lotir en 3 lots avec accès carrossable propre à chaque terrain,
-autorisation de construire sur les 3 lots avec accès carrossable propre à chaque terrain,
-purge du délai de recours du permis de lotir et du permis de construire valant division,
-financement à hauteur de 325 000 euros plus frais d'acte, soit la somme de 349 000 euros plus 185 000 euros par maison, soit un total de 904 000 euros (si 3 maisons) obtenu à un taux maximum de 1,30 % auprès d'un organisme bancaire,
-acquisition sous réserve de signer une promesse d'achat sous 21 jours.
L'offre précise que, sans acceptation du vendeur ou du mandataire, elle prendra fin le 5 juin 2021.
Le 14 janvier 2021, M. [X] a offert d'acquérir la totalité du terrain au prix de 270 000 euros net vendeur, sans clause suspensive, sans avoir recours à un prêt. Le 30 mars 2021, le Crédit agricole, agence de [Localité 12], a attesté que M. [X] dispose d'un apport personnel de 285 446 euros. Le 4 juin 2021, M. [X] a confirmé son offre d'acquisition en précisant les motifs pour lesquels il offre un prix de 270 000 euros.
Il rappelle les difficultés suivantes ':
-le raccordement au réseau du «'tout à l'égoût'» risque d'être onéreux parce que le sol est rocheux,
-le toit de la maisonnette existante est sans doute en amiante,
-il existe une quantité importante de gravas dans le blockhaus, soit environ 35 m3, qui ne peuvent être évacués qu'avec un seau, aucun engin mécanique ne pouvant accéder à l'intérieur, avant de pouvoir aménager ce lieu,
-le blockhaus occupe une partie importante du terrain et gênera les travaux de construction,
-le terrain est encombré par les branches élaguées du terrain et des terrains voisins.
Le refus de Mme [Y] [V] de vendre le bien à M. [X] met en péril l'intérêt commun.
En effet, d'une part, l'offre de M. [T] est caduque depuis le 5 juin 2021. Alors que l'ordonnance de clôture, dans la présente procédure, a été prononcée le 20 septembre 2022, Mme [Y] [V] n'a pas produit de nouvelle offre de la part de M. [T]. La cour relève d'ailleurs que, selon le courrier du notaire du 30 août 2021, le bien ne peut être divisé en 3 lots et qu'en outre le taux d'intérêt mentionné ne correspond plus aux taux actuels, de telle sorte que le projet de M. [T] n'est pas réalisable.
D'autre part, le bien est en vente depuis plusieurs années et malgré plusieurs offres d'achat la vente n'a pas été menée à son terme, en raison du défaut de réponse de Mme [Y] [V]. La succession de [R] [P] est débitrice de plus de 50 000 euros et les créanciers, qui se sont déjà manifestés, comme en atteste Me [J] le 30 août 2021, peuvent engager des poursuites, ce qui entraînera des frais supplémentaires à la charge de l'indivision.
Le terrain de [Localité 9] doit être entretenu. Ainsi, par jugement du 29 mai 2017 du tribunal d'instance de Saint Nazaire, les parties et leur mère ont déjà été condamnées à procéder à l'élagage des branches dépassant de leur fonds sur le fonds voisin. Enfin, il ressort de l'attestation de M. [X] que les voisins abandonnent les branches qu'ils élaguent, y compris leurs propres branches, sur le fonds litigieux, de telle sorte qu'il va être envahi par la broussaille, et que la mairie de [Localité 9] pourra agir contre les coïndivisaires du terrain en raison du défaut d'entretien.
L'ensemble de ces éléments établit que le refus de Mme [Y] [V] de vendre le bien à M. [X] met en péril l'intérêt commun si le bien litigieux n'est pas vendu dans les meilleurs délais.
Mme [Y] [V] ne produit aucune pièce et ne démontre pas que le prix de 270 000 euros est inférieur au prix du marché, compte-tenu des caractéristiques du terrain.
Après infirmation du jugement, la demande de Mme [Y] [V] sera rejetée et il sera fait droit à celle de Mme [K] [V], selon les modalités fixées dans le dispositif de l'arrêt.
3) Sur la demande au titre d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Mme [Y] [V]
Celle-ci ne conteste pas occuper le bien situé [Adresse 4] à [Localité 6] depuis au moins le 31 décembre 2019, date retenue par le tribunal et non contestée par Mme [K] [V].
Il ressort des éléments de la procédure que Mme [Y] [V] a seule la jouissance du bien depuis cette date. Elle vivait dans la maison avec sa mère et a continué à y vivre après le départ de celle-ci. Compte-tenu de la mauvaise entente avec sa s'ur, elle ne peut soutenir que celle-ci dispose comme elle de la jouissance de la maison, d'autant qu'il n'est pas établi que sa s'ur disposerait des clefs de la maison.
Mme [Y] [V] soutient également que la valeur locative de la maison est nulle parce qu'il s'agit d'un bien insalubre et inhabitable. Mais, d'une part, le tribunal, ce qui n'est pas critiqué, a donné mission au notaire d'estimer le montant de l'indemnité d'occupation, ce dont il ressort que le montant de l'indemnité d'occupation ne peut être fixé à une valeur nulle. Et, d'autre part, il est douteux que les estimations versées à la procédure, qui décrivent le bien comme une bâtisse du début des années 1900, sans eau, ni électricité, ni chauffage, ni assainissement, ni isolation, avec un sol en terre battue, inhabitable malgré la réfection de la toiture, ainsi que les photographies produites, concernent la maison où vivait [R] [P] et où vit Mme [Y] [V], et non le bâtiment ancien proche, compris dans la donation du 29 août 1994 (lot 1) faite par les grands-parents des parties à leur père.
Aussi, le jugement sera confirmé pour avoir, sur le fondement de l'article 815-9 du code civil, dit que Mme [Y] [V] est débitrice d'une indemnité d'occupation.
4) Sur la demande d'expulsion à l'encontre de Mme [Y] [V]
Mme [Y] [V] n'est pas occupante sans droit ni titre de la maison de [Localité 6], puisqu'elle en est propriétaire indivise.
Le seul fait qu'elle n'a pas remis les clefs de la maison à Mme [K] [V] et que celle-ci craint qu'il ne soit difficile de faire estimer la maison, de la faire visiter et de la mettre en vente pour mettre fin à l'indivision ne peut justifier une décision d'expulsion.
Mme [K] [V] ne revendique pas, par ailleurs, d'occuper elle-même la maison.
Ensuite, Mme [Y] [V] est débitrice d'une indemnité d'occupation, qui, si elle n'est pas payée à ce jour, sera comptabilisée à sa charge lors du règlement de la succession des époux [V]-[P].
Enfin, elle a manifesté sa volonté de conserver cette maison et d'en obtenir l'attribution, attribution qui peut être envisagée au regard de l'actif des successions et après la vente du bien de [Localité 9].
Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté la demande d'expulsion à l'encontre de Mme [Y] [V].
5) Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [V]
Mme [Y] [V] réclame 2000 euros de dommages et intérêts à Mme [K] [V] pour procédure abusive en exposant qu'elle s'est occupée seule de ses parents et de sa mère et qu'elle a souffert de la demande d'expulsion et de licitation de la maison qu'elle occupe, formée peu après le décès de sa mère.
Mais la maison litigieuse est un bien indivis et l'attitude de Mme [Y] [V], qui a consisté à retarder les opérations de partage, alors même qu'elles avaient été engagées du vivant de sa mère par son tuteur, est à l'origine de la présente procédure.
Il n'est pas établi, dans ces circonstances, que Mme [K] [V] a agit fautivement en saisissant le tribunal. La demande de dommages et intérêts formée contre elle sera rejetée.
6) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement sera confirmé de ces deux chefs.
Partie perdante en appel, Mme [Y] [V] sera condamnée aux dépens et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] [V] les frais qu'elle a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il lui sera alloué la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a':
-autorisé Mme [K] [V] épouse [O] à procéder seule dans l'intérêt de l'indivision successorale à la vente amiable des biens suivants :
*bien cadastré AZ [Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 6 juin 2019 par Mme [X] (pour le lot B) ou à défaut au meilleur offrant à un prix minimum de 75 000 euros,
*bien cadastré AZ [Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat de Mme [B] renouvelée le 1er février 2020 à 100 000 euros FAI (pour le lot A) ou à défaut au meilleur offrant à un prix minimum de 85 000 euros,
Statuant à nouveau,
Ordonne la vente amiable par les indivisaires, du bien cadastré section AZ n°[Cadastre 1] situé [Adresse 3], selon l'offre d'achat du 14 janvier 2021 par M. [M] [X], au prix de 270 000 euros nets vendeur,
Autorise Mme [K] [V] à procéder seule à la vente, si Mme [Y] [V] ne se présente pas à la signature de la promesse d'achat et de l'acte de vente, sur convocation qui lui sera adressée par lettre simple et par lettre recommandée au moins 15 jours à l'avance,
Déboute Mme [Y] [V] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens exposés en appel et à payer à Mme [K] [V] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
