1ère Chambre
ARRÊT N°374/2022
N° RG 22/00665 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SN5R
Mme [F] [Z] [H] [V] épouse [L]
M. [C] [K] [W] [L]
C/
M. [W] [O]
Mme [A] [H] [M] [N] épouse [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 08 novembre 2022 à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [F] [Z] [H] [V] épouse [L]
née le 08 Août 1971 à [Localité 8] (14)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [C] [K] [W] [L]
né le 05 Avril 1969 à ST GEMMES D'ANDIGNE (49)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représenté par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [W] [O]
né le 10 Mars 1950 à TUNIS (TUNISIE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES
Madame [A] [H] [M] [N] épouse [O]
née le 06 Août 1957 à [Localité 7] (77)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Ronan LEVACHER, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique en date du 27 mars 2021 reçu par maître [J], notaire associé à Chateaubriand, M. et Mme [L] ont acquis de M. et Mme [O] au prix de 580.000 € une longère centenaire de 236 m² habitables restaurée par ces derniers en 1985-1987 avec adjonction en 1997 d'une piscine couverte et d'une extension accessible par un souterrain, le tout implanté au [Adresse 6] sur trois parcelles totalisant 5428 m², cadastrées section ZE n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
L'acte de vente mentionnait une infiltration au niveau du plafond dans le tunnel dans la jonction de la descente de cave (côté maison). L'acquéreur déclarait avoir obtenu l'ensemble des informations à ce sujet et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque. En outre, le vendeur déclarait que le vitrage d'une des baies s'était brisé et serait remplacé à l'identique par l'entreprise Miroiterie de [Localité 5], dont le devis validé était annexé, ce que reconnaissait et acceptait l'acquéreur.
La remise des clés a eu lieu le jour de la vente et M. et Mme [L] ont emménagé le 17 avril 2021.
Constatant plusieurs désordres, M. et Mme [L] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur protection juridique Groupama qui a diligenté une expertise amiable sur site le 9 juillet 2021 en présence des vendeurs et de l'expert de leur assureur le cabinet Mahé-Villa et dont il résultait du rapport établi le 10 septembre 2021 :
1- une présence de nuisibles dans la maison (fouine),
2- une vitre cassée et des problèmes de fermeture sur 3 volets roulants et une baie vitrée,
3- une inondation dans le souterrain reliant la maison principale à une maison secondaire,
4- un engorgement des descentes d'eaux pluviales par des feuilles décomposées et des regards colmatés interdisant toute évacuation vers le réseau communal,
5- une importante infiltration dans la piscine couverte lors d'un épisode pluvieux.
Sur assignation aux fins d'expertise judiciaire délivrée les 13, 18 et 19 octobre 2021 par M. et Mme [L] contre M. et Mme [O] et l'agence immobilière sas Optimhome, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a par ordonnance du 6 janvier 2022 :
- écarté les 4 premiers désordres considérés soit comme non imputables à M. et Mme [O], soit comme apparents lors des visites ayant précédé l'achat,
- considéré le désordre relatif à la piscine couverte comme étant un vice caché,
- mis hors de cause la sas Optimhome,
- ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [E],
- laissé les dépens à la charge de M. et Mme [L].
Contestant le fait que 4 des 5 désordres étaient écartés du périmètre de l'expertise judiciaire, M. et Mme [L] ont interjeté appel le 1er février 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
M. et Mme [L] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 mars 2022 auxquelles il est renvoyé.
Ils demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé du 6 janvier 2022 ayant fait droit à la demande d'expertise,
- infirmer la même ordonnance ayant limité la mission de l'expert au seul dommage affectant la piscine couverte et en conséquence étendre ladite expertise à l'ensemble des désordres allégués,
- condamner M. et Mme [O] à leur verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,
- les condamner aux dépens de première instance et d'appel recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.
M. et Mme [O] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 avril 2022 auxquelles il est renvoyé.
Ils demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf celle ordonnant une expertise judiciaire portant sur l'infiltration dans le local piscine et la réformer sur ce point,
- débouter M. et Mme [L] de leurs prétentions,
- les condamner à leur verser une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,
- les condamner aux dépens.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur la demande d'expertise judiciaire
M. et Mme [L] soutiennent que l'existence d'un litige potentiel suffit à démontrer l'intérêt légitime tel qu'exigé par l'article 145 du code de procédure civile pour prétendre à une expertise judiciaire sans qu'il y ait lieu à prouver l'existence d'un différend actuel, que la présence d'un rongeur n'était pas détectable au moment des visites préalables, que les dysfonctionnements des galets de tous les volets roulants n'étaient pas non plus visibles, ni l'infiltration en toiture de la piscine, tandis que l'inondation du tunnel souterrain survenue en 2018 ne peut être assimilée à une infiltration et que l'état des canalisations, notamment par suite d'un défaut d'entretien ne pouvait être connue avant la vente. Ils ajoutent qu'un 6ème désordre est apparu depuis l'engagement de la procédure consistant en une humidité du tunnel laquelle remonte dans la maison et provoque des moisissures sur les murs, les bois et le placoplâtre.
M. et Mme [O] soutiennent que les appelants ont visité 6 fois le bien avant l'acquisition, notamment avec l'aide de l'agent immobilier mais aussi de professionnels de la construction, qu'ils ont eux-mêmes des compétences en matière de construction pour diriger, pour Monsieur, un magasin Bricomarché, et pour Madame pour afficher des compétences en bâtiment et bricolage sur son curriculum vitae. Ils ajoutent que tous les défauts dénoncés, y compris pour la piscine, étaient apparents au moment de la vente et ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination de sorte qu'aucune action à leur encontre ne saurait prospérer.
En droit, l'article 145 du code de procédure civile dispose que "s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait défendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé".
Il ne ressort pas de ces dispositions que le demandeur à une mesure d'instruction est tenu de démontrer le bien-fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée. Il lui suffit d'établir qu'il existe un lien plausible entre des faits pertinents reprochés à l'autre partie au litige et le dommage invoqué et que l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée ne soit pas manifestement vouée à l'échec.
La mesure sollicitée doit présenter une utilité notamment du point de vue de la situation probatoire du demandeur.
L'existence d'un motif légitime relève de l'appréciation souveraine de la cour.
En l'espèce, la demande d'expertise judiciaire présentée par M. et Mme [L] tend à l'indemnisation des conséquences des désordres tels qu'ils allèguent les avoir constatés après la prise de possession des lieux le 17 avril 2021.
Dès lors, pour caractériser l'existence d'un motif légitime, il convient de rechercher, sans préjudicier au fond et sans statuer ultra petita, si cette action n'est pas manifestement vouée à l'échec, ce qui suppose d'examiner d'une part les éléments de preuve laissant penser que des désordres de nature décennale ou des vices cachés étaient susceptibles d'exister lors de la vente signée le 27 mars 2021 et, d'autre part, de vérifier l'utilité probatoire de la mesure sollicitée.
Il résulte des pièces produites par les parties, dont l'acte de vente et le rapport d'inspection établi par Groupama le 10 juillet 2021, que :
1- s'agissant de la présence d'une fouine dans les combles
M. et Mme [L] ont, après leur entrée dans les lieux, ouvert les trappes techniques permettant un accès aux combles et y ont découvert des excréments de fouine. L'expert amiable Groupama indique que les allées et venues des rongeurs ont dégradé irrémédiablement toute l'isolation en laine de verre des combles et qu'une opération de fumigation réalisée en 2017 est demeurée inefficace.
Il résulte des clichés photographiques prises par ledit expert que ce désordre était constatable par une simple visite des lieux puisqu'on peut y voir sans ambiguïté possible ici et là dans les combles des petites déjections animales.
Or, M. et Mme [L] reconnaissent dans leurs conclusions page 5 qu'ils n'avaient pas visité ces combles avant l'acquisition.
Cette visite n'aurait pas manqué d'appeler leur attention sur la présence d'un ou de plusieurs animaux à l'étage et sur les dégâts allégués.
Il s'ensuit que toute action en réparation de ce chef est manifestement vouée à l'échec.
L'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.
2- s'agissant de la vitre cassée et des problèmes de fermeture sur 3 volets roulants et une baie vitrée
M. et Mme [L] ont constaté ces désordres lors de leur entrée dans les lieux et M. [O] a accepté la prise en charge de l'intervention des miroiteries de [Localité 5] pour la réparation de la baie vitrée à l'identique.
L'acte de vente mentionne en effet à cet égard que "En outre, le vendeur déclare que le vitrage d'une des baies s'est brisé et sera remplacé à l'identique par l'entreprise MIROITERIE DE [Localité 5], dont le devis validé est demeuré ci-annexé, ce que reconnaît et accepte l'acquéreur".
Si, ainsi que le relèvent M. et Mme [L], l'intervention ponctuelle de la Miroiterie de [Localité 5] a permis de remédier temporairement à certains dysfonctionnements, ce sont désormais tous les galets de tous les coulissants de la véranda, de la piscine et de la maison qui sont selon eux à changer par suite d'un défaut d'entretien, ce dont ils se plaignent de n'avoir pas été informés avant la vente, et pour lesquels ils sollicitent une expertise judiciaire.
Ainsi que l'ont toutefois rappelé M. et Mme [O], les menuiseries étaient apparentes et pouvaient être testées à l'occasion des six visites préalables des lieux effectuées par M. et Mme [L], qui plus est accompagnés soit de l'agent immobilier soit de professionnels de la construction.
Par ailleurs, ainsi que cela résulte du descriptif du bien tel qu'établi par l'agence immobilière Optimhome, la rénovation du corps de ferme est intervenue en 1986. Ces menuiseries avaient à tout le moins 34 ans d'âge au moment des visites, ce qui ne pouvait manquer d'appeler l'attention des acquéreurs sur leur performance thermique et leur état général de fonctionnement outre la nécessité de les vérifier, même sommairement, au moment des visites préalables. Le rapport d'expertise amiable retient d'ailleurs "un problème d'usure et de réglage des menuiseries". M. et Mme [L] n'en disconviennent du reste pas, se contentant de pointer un défaut d'information par les vendeurs, lequel ne saurait toutefois suffire à contredire le caractère apparent de ces défauts.
Là encore, l'action en réparation de ces défauts est manifestement vouée à l'échec.
L'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.
3- s'agissant de l'engorgement des descentes d'eaux pluviales et des regards par des feuilles décomposées
M. et Mme [L] avancent que lors de l'épisode pluvieux de fin avril 2021, ils ont dû intervenir en urgence sur l'ensemble des descentes d'eaux pluviales de la maison pour éviter que l'eau ne pénètre dans l'habitation et qu'ils ont découvert à cette occasion que toutes les descentes d'eaux pluviales étaient engorgées de feuilles décomposées mais surtout que les regards étaient complètement colmatés interdisant toute évacuation vers le réseau communal.
Là encore, l'ensemble des gouttières et regards étaient accessibles à l'examen visuel des candidats à l'acquisition, qui plus est accompagnés de professionnels de la construction dont l'un d'eux s'est spécialement déplacé pendant les fêtes de Noël 2020 pour le contrôle de la toiture à la demande de M. [L] qui s'interrogeait sur la nécessité de son remplacement (ardoises et crochets). Ainsi que l'écrivent M. et Mme [L] dans leurs conclusions, l'artisan a confirmé par téléphone le bon état des crochets et a suggéré de procéder à un entretien régulier de la toiture dans les années à venir. Un engorgement des gouttières tel qu'il est allégué par M. et Mme [L] n'aurait pas manqué d'être décelé à cette occasion. Les regards se trouvaient quant à eux au sol et susceptibles d'un examen visuel ordinaire, pour peu que M. et Mme [L] se soient enquis de leur positionnement et du réseau d'évacuation des eaux pluviales de l'ensemble immobilier.
L'action en réparation de ces défauts est manifestement vouée à l'échec.
L'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.
4 et 5- s'agissant de l'inondation dans le souterrain reliant la maison principale à une maison secondaire et de l'humidité du tunnel remontant dans la maison avec moisissures sur les murs, les bois et le placoplâtre
M. et Mme [L] ont constaté ces désordres lors de l'épisode pluvieux d'avril 2021.
Ainsi que le démontrent les clichés photographiques versés par M. et Mme [L] en procédure et non contestés par M. et Mme [O], c'est une inondation qui s'est produite dans le tunnel souterrain et ce malgré le fonctionnement ininterrompu de la pompe de relevage.
L'acte de vente fait état en page 13 de ce que "Pour information, le vendeur déclare qu'il existe une infiltration au niveau du plafond dans le tunnel dans la jonction de la descente de cave (côté maison). L'acquéreur déclare avoir obtenu l'ensemble des informations à ce sujet, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque".
Cette clause qui vise le seul phénomène de l'infiltration ne saurait être étendue au phénomène de l'inondation qui n'y est pas indiqué.
M. et Mme [L] disposent d'un intérêt légitime à faire expertiser ce désordre d'ampleur plus grande que les prévisions contractuelles.
L'ordonnance de référé sera réformée sur ce point.
6- s'agissant de l'infiltration dans la piscine couverte lors d'un épisode pluvieux
Ainsi qu'il l'a été justement retenu par le juge des référés, M. et Mme [O] ont subi en 2018 un sinistre affectant cet ouvrage et le technicien mandaté par l'assureur de protection juridique de M. et Mme [L] a noté dans son du 10 septembre 2021, page 6, un "défaut majeur de conception de la toiture de la piscine".
M. et Mme [O] ne soutiennent pas que ce défaut était visible.
La mention de l'acte de vente en page 28 fait état de ce que "Le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance l'immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité, dans le cadre de l'arrêté de catastrophe naturelle de juin 2018".
Cette mention n'est pas explicite des causes de l'infiltration en toiture de piscine. Elle l'est d'autant moins que la catastrophe naturelle demeure une circonstance exceptionnelle susceptible de masquer un défaut structurel.
M. et Mme [L] disposent d'un intérêt légitime à faire expertiser ce désordre.
L'ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.
2) Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dépens d'appel seront partagés par moitié. L'ordonnance de référé sera confirmée s'agissant des dépens de première instance.
Enfin, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles en cause d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. L'ordonnance de référé sera confirmée s'agissant des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance du 6 janvier 2022 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en qu'elle a :
- ordonné une expertise du chef de la piscine couverte et a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,
- écarté les défauts allégués concernant les menuiseries ainsi que le réseau et les descentes d'eaux pluviales,
L'infirme en ce qu'elle a écarté le phénomène d'inondation et l'humidité du tunnel souterrain,
Dit que l'expert est désormais saisi de ce désordre afférent audit tunnel et conduira ses opérations d'expertise de ce chef suivant les préconisations retenues par l'ordonnance de référé,
Condamne M. et Mme [C] et [F] [L] d'une part, et M. et Mme [W] et [A] [O] d'autre part, chacun par moitié aux dépens d'appel,
Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles d'appel,
Ordonne le renvoi de l'affaire au service des référés du tribunal judiciaire de Nantes pour la poursuite de la procédure,
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
