1ère Chambre
ARRÊT N°371/2022
N° RG 20/03447 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QZQ2
Mme [H] [R] épouse
Mme [D] [R] épouse
M. [W] [R]
M. [U] [R]
C/
SCI DU PLASKER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Septembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Madame [H] [R],
née le 03 Février 1982 à [Localité 13] (56)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Gilles REGNIER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Madame [D] [R]
née le 21 Février 1985 à [Localité 13] (56)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Gilles REGNIER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur [W] [R]
né le 22 Novembre 1989 à [Localité 13] (56)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Gilles REGNIER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
2
Monsieur [U] [R]
né le 15 février 1954 à [Localité 10] (56)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Gilles REGNIER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
venant tous aux droits de Mme [L] [O] épouse [R], née le 14 avril 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 12], décédée le 10 mai 2022
INTIMÉE :
La S.C.I. DU PLASKER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 11]
[Localité 5]
Représentée par Me Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocat au barreau de VANNES
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI du Plasker est propriétaire d'un terrain situé [Adresse 12] (56), sur laquelle se trouvent un magasin à l'enseigne «'Super U'», une station-service et un parking.
[E] [Y], veuve [O], et ses enfants, [B] [O] veuve [A], [K] [O], [L] [O] épouse [R], [P] [O] et [F] [O], épouse [M] étaient propriétaires des parcelles voisines, lieu-dit [Localité 9], cadastrées section AD n°s [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. [L] [O] épouse [R] était également propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section AD n°[Cadastre 2], où était construite sa maison d'habitation.
Par courrier du 2 novembre 2015, adressé à l'indivision [O], la société Compagnie de l'octroi, se portait acquéreur des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8], en précisant : «'sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire pour un bâtiment d'une SHON de 96 m² à usage mixte d'habitation et de bureaux en renonçant à attendre la fin du délai de recours des tiers'».
Le 14 novembre 2015, les parties ont signé une promesse unilatérale de vente des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur. L'acte précise en pages 5 et 6 que le bien est actuellement utilisé sans usage particulier et que le bénéficiaire déclare qu'il entend l'utiliser à usage mixte d'habitation et de bureau.
Le 22 juin 2016, l'acte authentique de cession a été signé avec la SCI du Plasker, se substituant à la société Compagnie de l'octroi, au prix de 290 000 euros.
L'acte précise en page 20': «'Etant ici précisé que la réalisation des présentes était soumise à la condition d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire, ne faisant pas l'objet d'un recours contentieux dans les deux mois de son affichage, pour l'implantation construction d'un bâtiment d'une SHON de 96 m² à usage mixte d'habitation et de bureaux, conformément aux règles d'urbanisme en vigueur, sur le terrain objet des présentes. Etant ici également précisé que l'acquéreur déclare renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire initialement prévue aux termes de la promesse de vente.'»
La SCI du Plasker a entrepris des travaux d'agrandissement du parking du magasin sur les parcelles qu'elle venait d'acquérir.
Le 26 avril 2019, [L] [O] épouse [R] a assigné la SCI du Plasker devant le tribunal de grande instance de Lorient en réparation de son préjudice, résultant des nuisances sonores causées par le parking et la station-service.
Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lorient a :
-déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la SCI du Plasker,
-rejeté l'exception de procédure tirée de la nullité de l'acte de saisine soulevée par la SCI du Plasker,
-débouté [L] [O] épouse [R] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral fondées sur la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle,
-l'a déboutée de sa demande d'édification de murs anti-bruit,
-l'a déboutée de sa demande de restitution de la bande de terrain de 3 mètres de largeur sur 10 mètres de longueur,
-l'a condamnée aux dépens et à payer à la SCI du Plasker la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 30 juillet 2020, [L] [O] épouse [R] a fait appel des chefs du jugement à l'exception de ceux portant sur les exceptions de procédure.
Elle est décédée le 10 mai 2022 et ses héritiers, M. [U] [R], son époux, Mme [H] [R], Mme [D] [R], M. [W] [R], ses enfants (les consorts [R]), sont intervenus devant la cour en reprise d'instance.
Ils exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 27 juin 2022, auxquelles il est renvoyé.
Ils demandent à la cour de :
-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
-dire que la SCI du Plasker et son préposé la compagnie l'octroi ont commis une faute dolosive dans les pourparlers préparatoires, puis lors de la signature de l'acte authentique de vente du 22 juin 2016, consistant en un non respect de l'obligation initiale de construction de locaux à usage d'habitation et de bureaux, actée contractuellement le 2 novembre 2015,
-dire que la responsabilité contractuelle de la SCI du Plasker est engagée au sens de l'article 1231-1 du code civil et qu'il est dû réparation à l'indivision [R],
-condamner la SCI du Plasker à payer entre les mains de l'indivision [R] la somme de 10 000 euros en application de l'article 1231-2 du code civil pour préjudice moral,
-ordonner la mise en place de murs anti-bruit d'une hauteur de 2,5 mètres en parpaings avec balustrade en bois sur les côtés Est et Nord de sa propriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.
A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de :
-condamner la SCI du Plasker à payer à l'indivision [R] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil pour préjudice moral,
-ordonner la restitution de la bande de terrain de 3 mètres de largeur sur 10 mètres de longueur située à l'Ouest de la propriété de l'indivision [R] à son profit, en compensation de dommages et intérêts dus.
En tout état de cause, ils demandent à la cour de condamner la SCI du Plasker aux entiers dépens de l'instance et à payer à l'indivision [R] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI du Plasker expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 1er juillet 2022, auxquelles il est renvoyé.
Elle demande à la cour de :
-déclarer les consorts [R] irrecevables en leurs demandes, et les en débouter,
-confirmer intégralement le jugement,
-débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes,
-les condamner in solidum aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur l'action fondée sur la responsabilité contractuelle de la SCI du Plasker
Les consorts [R] agissent à l'encontre de la SCI du Plasker sur le fondement des articles 1137 et 1138 du code civil, relatifs au dol.
Les actes et les faits sur lesquels se fondent les appelants sont antérieurs à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.
L'article 9 alinéa 2 de l'ordonnance dispose que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne.
C'est donc à juste titre que la SCI du Plasker soutient que sont applicables les dispositions de l'article 1116 ancien du code civil': «'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.'»
Les consorts [R] reprochent à la SCI du Plasker d'avoir, elle-même ou par la société Compagnie de l'octroi, trompé [L] [R] en lui faisant croire qu'un immeuble allait être construit sur les parcelles voisines de sa maison et font valoir que si elle avait été informée que la parcelle cédée n'était pas été affectée à l'usage de bureau, elle n'aurait probablement pas signé l'acte de vente du 22 juin 2016.
Ils exposent que les parcelles litigieuses étaient depuis longtemps convoitées par la SCI du Plasker et que celle-ci, avec l'aide de la société Compagnie de l'octroi et de la mairie de [Localité 5], a manipulé [L] [R] pour qu'elle signe la promesse d'acquérir et l'acte authentique au profit de la société Compagnie de l'octroi.
La promesse unilatérale de vente du 14 novembre 2015 stipule, en accord avec le courrier d'intention du 2 novembre 2015, que les parcelles sont destinées à accueillir un immeuble à usage de bureaux et d'habitation. La faculté de substitution de l'acquéreur y est également prévue et a été acceptée par les vendeurs.
Dans un mail du 10 juin 2016 (12 h 01), avec l'objet «'Quel sera le devenir du terrain'», Mme [K] [O], coïndivisaire, demande à M. [Z], signataire de l'offre d'achat de la société Compagnie de l'octroi, qui sera propriétaire du terrain, quel usage en sera fait et quelle en sera l'activité, précisant que sur la promesse de vente (en réalité le projet d'acte de vente) transmise par Me [G] il apparaît que l'acquéreur sera la Sci du Plasker. Elle ajoute «'C'est pour notre s'ur [L] [R] qui a sa maison sur une parcelle mitoyenne à ce terrain, que nous nous inquiétons. Elle est en droit de savoir quel sera l'usage futur donné à ce terrain.'»
M. [Z] a répondu, par mail du même jour, à 16 h 02': «'Dans le cadre de l'établissement de mon projet et afin de pouvoir avoir des conditions d'accès et de sortie suffisantes, la bande de 4 mètres ne permettant pas une voie à double flux, j'ai tenté de négocier la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 1] à l'arrière de votre parcelle, hélas sans succès. Je suis donc allé voir l'exploitant du supermarché, M. [C], pour négocier des modalités d'entrée et de sortie par son parking. Après différents échanges, nous avons convenu qu'il viendrait finalement se substituer à moi pour l'acquisition de votre parcelle et que nous positionnerions mon projet initial sur une emprise foncière différente, plus judicieuse pour nous deux. Le terrain sera donc voué à être ultérieurement paysagé avec des aires de stationnement et de circulation (') Je vous préciserai tout ceci jeudi.'»
Cet échange était commun à plusieurs coïndivisaires et à Me [G].
Il ressort des deux attestations de Mme [F] [M] et de Mme [P] [O], coïndivisiaires, qu'un rendez-vous a eu lieu avec M. [C], entre le 10 juin et le 22 juin 2016, et que lors de cette rencontre ce dernier était d'accord pour que les coïndivisaires conservent «'cette petite parcelle'», ou «'la servitude existante'», ou «'la servitude de passage qui sépare sa maison et celle du voisin et qui fait partie du terrain en question'». Le lendemain, [L] [R] a à nouveau rencontré M. [C] mais il n'était plus d'accord.
Manifestement la rencontre avait pour sujet le sort de la bande de 4 mètres de large dépendant de la parcelle [Cadastre 8] en limite Ouest de la propriété des appelants. Ceci étant, si la discussion entre les vendeurs et les acquéreurs a pu tourner autour du sort de cette bande de terrain, les consorts [R] ne démontrent ni que la société Compagnie de l'octroi et la SCI du Plasker avaient caché aux vendeurs, avant la signature de l'acte authentique, la modification du projet et l'agrandissement du parking existant sur les parcelles litigieuse, ni qu'elles s'étaient engagées à laisser à [L] [R] la disposition de la bande de terrain de 4 mètres.
Par ailleurs, il doit être souligné que, dès le début des négociations, les consorts [O] avaient leur propre notaire, Me [G], qui a établi l'acte et était en mesure de les conseiller, la SCI du Plasker étant assistée par son propre notaire.
Les consorts [R] font enfin état de ce que la SCI du Plasker ne révèle pas à quel moment elle a acquis, de la commune de [Localité 5], la bande de terrain cadastrée section [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à l'Est de leur propriété, désormais incluse dans le parking du supermarché. D'une part, les ventes immobilières étant publiées, elle a les moyens de s'informer sur la date de cession, d'autre part, comme cette parcelle est contigüe au parking existant, il ne peut être déduit de la date de cession que la SCI du Plasker avait l'intention depuis longtemps d'agrandir le parking et que pour tromper les consorts [O] elle a utilisé la société Compagnie de l'octroi comme une société écran.
Aucune man'uvre dolosive n'est établie et c'est en toute connaissance de cause, d'autant que l'acte authentique rappelle bien que l'acquéreur renonce à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, que [L] [R], qui avait mandaté Mme [X] [T], clerc de notaire de l'étude de Me [G], a signé l'acte authentique.
Il sera ajouté que [L] [R] n'ignorait pas non plus que M. [C], rencontré avant la signature de l'acte authentique, ne lui accorderait aucune servitude conventionnelle ou ne renoncerait pas à l'acquisition de la bande de terrain de 4 mètres.
Pour autant, elle a bien consenti à la vente, comme ses coïndivisaires.
Par ailleurs, la cour relève, comme le tribunal, que les consorts [R] n'invoquent aucune autre faute de nature contractuelle à l'encontre de la SCI du Plasker.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de mise en place d'un mur anti-bruit, fondée sur les dispositions de l'article 1116 du code civil, ne pouvait qu'être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.
2) Sur l'action fondée sur la responsabilité délictuelle de la SCI du Plasker
Les consorts [R] invoquent également à l'encontre de la SCI du Plasker une faute dolosive et les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil sur la responsabilité délictuelle.
Un contrat ayant été signé entre les parties, il y a lieu d'appliquer seulement les dispositions de l'article 1116 du code civil sur la responsabilité contractuelle, les deux régimes de responsabilité ne se cumulant pas.
Il y a lieu enfin de relever que la cour n'est pas saisie d'une demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage.
3) Sur la demande de restitution de la bande de terrain de 4 mètres
Cette bande de terrain, dépendant de la parcelle [Cadastre 8], a été acquise le 22 juin 2016 par la SCI du Plaker.
Les consorts [R] soutiennent que la bande de terrain doit être restituée parce que la SCI du Plasker n'en a plus aucune utilité. Ce motif ne peut cependant fonder leur demande en droit.
Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande de restitution, qui n'est pas fondée en droit.
4) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens
Le jugement sera confirmé de ces deux chefs.
Parties perdantes en appel les consorts [R] seront condamnés aux dépens et leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI du Plasker les frais qu'elle a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [U] [R], Mme [H] [R], Mme [D] [R] et M. [W] [R] aux dépens exposés en appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
