4ème Chambre
ARRÊT N° 374
N° RG 19/02227
N° Portalis : DBVL-V-B7D-PVJG
NM / JPC
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Septembre 2022, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, entendue en son rapport, magistrats tenant seules l'audience en la formation double rapporteur, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 27 Octobre 2022, prorogée au 10 Novembre 2022
****
APPELANTE :
SCI SEVENTIM Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 16]
[Localité 10]
Représentée par Me Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic bénévole, Madame [S] [O] (domiciliée [Adresse 13])
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Madame [S] [O]
née le 08 Décembre 1979 à [Localité 6]
[Adresse 13]
[Localité 11]
Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Monsieur [B] [X]
né le 17 Septembre 1984 à [Localité 18]
[Adresse 17]
[Localité 8]
Représenté par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Madame [V] [C] épouse [N]
née le 31 Janvier 1981 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Monsieur [K] [N]
né le 28 Mai 1980 à [Localité 19]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Monsieur [R] [F]
né le 07 Mai 1981 à [Localité 20]
[Adresse 12]
[Localité 9]
Représenté par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
SCI AUBESY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Chez Monsieur [D] [A]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
SA ALLIANZ ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, au titre de la police d'assurance responsabilité civile professionnelle souscrite par Ouest Diagnostic 29 radiée du RCS de Brest le 23/01/2015
[Adresse 1]
[Localité 14]
Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de BREST
Représentée par Me Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI Seventim a acquis en 2004 un immeuble sur trois niveaux, situé [Adresse 4]. A l'acte de vente était annexé un diagnostic parasitaire en date du 7 novembre 2003 réalisé par la société Alizé.
Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis.
Après avoir fait rénover l'immeuble en 2004 et 2005, la SCI l'a revendu par lots après avoir confié à la société Ouest Diagnostic 29, assurée auprès de la société Generali puis de la société Allianz, la réalisation des états parasitaires.
En juin 2014, dans le cadre d'une recherche de fuite d'eau dans l'appartement de Mme [O] ayant nécessité le retrait de l'enduit en plâtre, il a été découvert une attaque de champignons lignivores. L'affaissement du plancher du premier étage a été constaté.
La société Ouest Diagnostic a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 23 janvier 2015.
Le syndicat des copropriétaires et plusieurs copropriétaires ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper aux fins d'expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 13 juillet 2015.
L'expert, M. [Y], a déposé son rapport le 19 novembre 2016.
Par acte d'huissier en date du 29 mars 2017, le syndicat des copropriétaires, Mme [O], M. [F], M. et Mme [N], la SCI Aubesy et M. [X] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Quimper la SCI Seventim et la société Allianz, en qualité d'assureur de la société Ouest Diagnostic 29 en indemnisation de leurs préjudices.
Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 12 février 2019, le tribunal a :
- condamné in solidum la SCI Seventim et la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 225 559,57 euros TTC au titre des travaux de reprise, outre 561 euros en remboursement des frais de sondage et carottage ;
- ordonné l'indexation de cette somme sur l'indice BT01, en prenant pour indice de base celui du 19 novembre 2016, et pour indice de réévaluation celui en vigueur au moment de la signature des marchés pour les travaux de reprise ;
- condamné in solidum la SCI Seventim et la société Allianz à payer au titre des préjudices locatifs à :
- Mme [O], la somme de 14 260 euros, outre 310 euros par mois à compter de janvier 2019 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise ;
- M. [F], les sommes de 17 280 euros et 12 900 euros, outre 320 et 300 euros par mois de janvier 2019 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise ;
- M. et Mme [N], la somme de 13 860 euros, outre 385 euros par mois de janvier 2019 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise ;
- la SCI Aubesy, la somme de 2 720 euros ;
- M. [X], la somme de 6 480 euros, outre 360 euros par mois de janvier 2019 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise ;
- ordonné que dans les rapports entre la SCI Seventim et la société Allianz chacune soit tenue pour 50 % des sommes fixées ci-dessus ;
- constaté que les franchises et plafonds de garantie du contrat d'assurance liant la société Allianz à la société Ouest Diagnostic 29 sont bien opposables aux demandeurs ;
- condamné in solidum la SCI Seventim et la société Allianz à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros au syndicat des copropriétaires, 1 000 euros à chacun des copropriétaires demandeurs ;
- condamné les mêmes aux entiers dépens ;
- ordonné que dans les rapports entre la SCI Seventim et la société Allianz chacune soit tenue pour 50% des frais d'instance et des dépens fixés ci-dessus.
La SCI Seventim a interjeté appel de cette décision le 3 avril 2019, intimant le syndicat des copropriétaires, Mme [O], la SCI Aubesy, M. [X], M. et Mme [N], M. [F] et la société Allianz Assurances.
Par conclusions d'incident du 26 janvier et du 22 février 2021, le syndicat de copropriétaires et les copropriétaires ont sollicité un complément d'expertise.
Par ordonnance en date du 11 mai 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise complémentaire et désigné M. [Z] [Y] pour y procéder avec pour mission de donner son avis sur une éventuelle aggravation des désordres et le cas échéant en déterminer la cause et notamment préciser si elle est imputable à l'absence de réalisation des travaux au cours des 18 mois qui ont suivi le dépôt du rapport d'expertise.
L'expert a déposé son rapport le 1er mars 2022.
L'instruction a été clôturée le 28 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 17 mars 2022, au visa des articles 1231-1 et 1792 et suivants du code civil, L271-6 et R271-1 et R271-4 du code de la construction et de l'habitation, la SCI Seventim demande à la cour de :
Réformant le jugement et statuant à nouveau,
Sur les responsabilités,
- constater que la SCI Seventim s'en rapporte à justice sur le principe de sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants à la suite d'une substitution du fondement juridique présenté dans le cadre de l'assignation au fond ;
En toutes hypothèses,
- juger que Allianz indépendamment de la garantie liée aux causes de responsabilité de Ouest Diagnostic 29 au bénéfice des acquéreurs, et semblablement tenue à garantir et à relever intégralement indemne la SCI Seventim de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, la SCI Seventim étant elle-même victime d'une faute commise par Ouest Diagnostic 29 qui l'a privée de la possibilité d'engager les recours contre les constructeurs et leurs assureurs, et condamner la société Allianz à intégralement garantir et relever indemne la SCI Seventim de toutes condamnations prononcées à son encontre tant en principal au titre des travaux réparatoires, qu'au titre de l'ensemble des préjudices immatériels consécutifs, frais irrépétibles et dépens qui pourront être arbitrés au bénéfice de la copropriété et des copropriétaires ;
Sur le quantum,
- juger que la durée du droit d'indemnisation des copropriétaires victimes des agissements de la société Ouest Diagnostic 29 ne peut excéder la date du 31 décembre 2019 correspondant au délai de huit mois à compter de l'exécution provisoire ordonnée par le jugement, et débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- juger que le montant des indemnisations qui seront liquidées ne peut être qu'assorti d'un taux de TVA maximum de 10 % s'agissant d'immeuble de plus de deux ans et que pour le surplus, le montant du coût des prestations à indemniser doit être réduit du surcoût des travaux de plomberie et chauffage, production d'eau, isolation, réduit à hauteur de 3 210 euros HT, la concluante se rapportant pour le surplus en ce qui concerne les travaux d'isolation ;
- débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre des travaux complémentaires résultant du rapport [Y] de 2022 ;
- débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires, et Allianz à payer à la SCI Seventim la somme de 8 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, première instance et référé.
Dans leurs dernières conclusions en date du 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole Mme [O], Mme [O], M. [F], M. et Mme [N], la SCI Aubesy ainsi que M. [X] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 225 559,57 euros au titre des travaux de reprise outre celle de 561 euros en indemnisation des sondages et carottages ;
- dire et juger que cette somme sera indexée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 du 19 novembre 2016, date du rapport d'expertise judiciaire, jusqu'au mois de mai 2019, date du règlement de l'indemnité allouée au titre des travaux de reprise ; condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 037,62 euros au titre des travaux complémentaires de traitement ;
- confirmer le jugement dont appel s'agissant des sommes allouées au titre des préjudices locatifs, des frais irrépétibles et des dépens ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer à Mme [O] la somme de 19 220 euros au titre du préjudice locatif du mois de mars 2015 jusqu'au mois d'avril 2020, sauf à parfaire ;
- condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer à M. [F] les sommes suivantes :
- 22 400 euros au titre du préjudice locatif du mois de juillet 2014 jusqu'au mois d'avril 2020 pour son appartement du premier étage gauche, sauf à parfaire ;
- 17 700 euros au titre du préjudice locatif subi depuis le 31 mai 2015 jusqu'au mois d'avril 2020 concernant l'appartement du deuxième étage gauche, sauf à parfaire ;
- condamner in solidum la société Allianz Iard la SCI Seventim à payer à M. [X] la somme de 12 240 euros au titre du préjudice locatif du mois de juillet 2017 jusqu'au mois d'avril 2020, sauf à parfaire ;
- condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer à la SCI Aubesy la somme de 2 720 euros au titre du préjudice locatif durant la réalisation des travaux ;
- condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer à M. et Mme [N] la somme de 20 020 euros au titre du préjudice locatif subi depuis le mois de janvier 2016 jusqu'au mois d'avril 2020, sauf à parfaire ;
- très subsidiairement, dire et juger que les sommes allouées aux copropriétaires en réparation de leur préjudice locatif le seront sur le fondement de la perte de chance à hauteur de 95 % à savoir :
-18 259 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par Mme [O], sauf à parfaire ;
-21 280 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par M. [F] au titre de son appartement du premier étage gauche, sauf à parfaire ;
-16 815 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par M. [F] au titre de son appartement du deuxième étage gauche, sauf à parfaire ;
- 11 628 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par M. [X], sauf à parfaire ;
- 2 176 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par la SCI Aubesy, sauf à parfaire ;
- 19 019 euros en indemnisation du préjudice locatif subi par les époux [N], sauf à parfaire ;
- débouter la société Allianz Iard de son appel incident ;
- condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
-condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à payer aux époux [N], à Mme [O], à M. [F], à M. [X] ainsi qu'à la SCI Aubesy la somme de 1 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
-condamner in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment les dépens de référé et les frais d'expertise judiciaire en ce compris le rapport d'expertise complémentaire du 26 février 2022.
Dans ses dernières conclusions en date du 10 mars 2022, la société Allianz Iard demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 12 février 2019 par le tribunal de grande instance de Quimper dans toutes ses dispositions ;
Statuant de nouveau,
- juger qu'aucune faute imputable à la société Ouest Diagnostic 29 n'est rapportée ;
En conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires, Mme [O], M. [F], M. et Mme [N], la SCI Aubesy, M. [X] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société Allianz Iard en sa qualité d'assureur de la société Ouest Diagnostic 29 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 7 037,62 euros au titre des travaux complémentaires de traitement ;
A titre subsidiaire,
- juger que la société Allianz ne pourra être condamnée que dans la limite des travaux de traitement des bois ;
- juger que le taux de TVA applicable aux travaux de démolition reconstruction est de 10 % et non de 20 % comme jugé par le tribunal ;
En tout état de cause,
- juger que la SCI Seventim sera condamnée à garantir la société Allianz Iard de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;
- juger que toute éventuelle condamnation de la société Allianz Iard en qualité d'assureur de la société Ouest Diagnostic 29 sera limitée à 300 000 euros, montant du plafond de garantie ;
- dire que toute condamnation mise à la charge de la société Allianz prendra en compte la franchise contractuelle d'un montant de 1 500 euros stipulée dans le contrat d'assurance de la société Ouest Diagnostic 29 ;
- condamner la SCI Seventim à l'origine de la procédure d'appel à payer à la société Allianz Iard la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Seventim aux entiers dépens de première instance et d'appel et qui comprendront également les frais du référé et d'expertise judiciaire.
MOTIFS
I. Sur les responsabilités
L'expert a constaté les atteintes fongiques suivantes :
- par la mérule au niveau du plancher bas du rez-de-chaussée ouest avec un affaissement partiel consécutif du plancher,
- par des champignons lignivores de la cimaise à l'angle sud-est du couloir rez-de-chaussée,
- par des champignons lignivores générateurs de pourriture cubique sur le plancher du placard sous les escaliers du rez-de-chaussée, en raison d'une saturation d'humidité,
- par des champignons lignivores générateurs de pourriture cubique ou fibreuse, aux différents niveaux de l'immeuble, à proximité des douches, sur les allèges sous les fenêtres de la cuisine, en abouts des solives au droit des sondages réalisés.
Il a souligné la dégradation par pourriture fibreuse des limons, des marches et des contremarches, sous les escaliers en rez-de-chaussée, et celle des abouts de solive et/des sommiers, conséquence des mouvements de plancher de l'immeuble aux différents niveaux induits par ces atteintes fongiques.
Monsieur [Y] indique que ces atteintes fongiques sont consécutives à une humidité très importante des murs de l'immeuble, laquelle a pour origine les éléments suivants :
- une fissure en façade en partie courante et en entourages en pierres appareillées,
- de l'humidité en pied de façade,
- l'absence de coupure de capillarité en murs de façades,
- l'absence de ventilation suffisante en vide sanitaire sous le plancher du rez-de-chaussée ouest,
- des doublages non ventilés,
- l'absence d'étanchéités conformes des sols des salles d'eau
- la disjonction de la maçonnerie de la façade arrière, au niveau du bâti rapporté en élévation
- de la condensation du fait des défauts de ventilation et de ponts thermiques,
- de manière annexe, un dégât des eaux dans la cage d'escalier au niveau du rez-de-chaussée.
Selon l'expert, les travaux réalisés par la SCI Seventim, qui ne répondent que partiellement à ceux préconisés par le rapport parasitaire du 7 novembre 2003, lequel avait déjà mentionné des infestations de champignons, et qui ont pour partie été exécutés sans respecter les règles de l'art, sont à l'origine des atteintes fongiques qu'il a constatées.
A. La SCI Seventim
Le tribunal a retenu la responsabilité de la société Seventim sur le fondement de l'article 1792 du code civil à raison des travaux qu'elle avait réalisés entre 2004 et 2005 qu'il a qualifié d'ouvrage, de la réception tacite qu'il a constatée le 24 novembre 2005 et de l'atteinte à la solidité caractérisée au regard des atteintes fongiques qui mettent l'immeuble en péril.
La société Seventim s'en rapporte à justice sur la qualification opérée par le tribunal sans développer de moyen pour la contester.
Le fait pour une partie de s'en rapporter à justice sur le mérite d'une demande, n'implique pas de sa part un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci.
Les conditions de la responsabilité décennale recherchée par le syndicat et les copropriétaires seront donc examinées.
En premier lieu, il résulte de l'expertise que la société Seventim a remis à neuf les installations d'électricité et de plomberie, a procédé au changement de revêtement de sol, a fait réaliser des travaux sur les chauffages électriques, a fait remplacer des menuiseries extérieures, a fait réaliser des travaux de peinture et de ravalement de la façade, a fait poser des cloisons sèches pour le doublage et les distributions et a fait procéder au traitement des bois sur certaines zones pour un coût supérieur à 79 000 euros.
Ces travaux de rénovation d'une importance relative qui aboutissent, par la remise à neuf des réseaux électriques et de plomberie, à l'apport d'éléments nouveaux ancrés dans la structure d'origine constituent un ouvrage ainsi que l'a retenu le premier juge.
En second lieu, c'est à juste titre qu'observant la prise de possession puis la vente des appartements, le premier juge a constaté la réception tacite à la date du paiement de la dernière facture le 24 novembre 2005. Ce point ne fait pas débat.
Enfin, alors que le caractère défectueux des travaux réalisés à l'initiative de la SCI et leur insuffisance sont le fait générateur du développement des champignons qui affecte la solidité de l'immeuble et le met en péril, la gravité décennale des désordres est caractérisée.
Selon l'article 1792-1 2°, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou qu'elle a fait construire est réputé constructeur de l'ouvrage.
Il s'infère de cette disposition que la SCI Seventim, qui a fait réaliser des travaux de rénovation constitutifs d'un ouvrage, en est le constructeur.
Le tribunal a ainsi, à bon droit, retenu que la responsabilité de plein droit de la SCI Seventim était engagée.
B. La société Ouest Diagnostic
La société Allianz Iard fait grief au tribunal d'avoir retenu que son assuré a commis des fautes, sans démontrer que le champignon existait au jour de la visite du diagnostiqueur en mars 2011 et qu'il ait été détectable par application de la méthode réglementaire de la norme NF-P 03-200.
Elle considère qu'aucun élément ne permet d'affirmer que le champignon était décelable lors de la visite de la société Ouest Diagnostic en mars 2011 sans sondage destructif alors que l'atteinte fongique a été constatée suite au démontage d'éléments de construction trois ans plus tard. Elle souligne que la société Bois Expert, spécialiste de la pathologie du bois, n'a pas observé la présence de champignon lors de la remise de son rapport le 15 septembre 2011, avant la mise en copropriété.
Elle estime que c'est à tort que l'expert ne retient pas que le champignon a été mis en sommeil puis s'est réactivé postérieurement au passage du diagnostiqueur.
Elle argue qu'il n'entrait pas dans la mission de ce dernier de formuler des observations sur les principes de construction et que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la société Ouest Diagnostic n'avait pas eu connaissance du rapport parasitaire de 2003.
La SCI, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires reprennent l'avis de l'expert pour soutenir que le diagnostiqueur a commis plusieurs manquements à sa mission.
L'état parasitaire des parties communes du 16 mars 2011 (pièce 6 SDC) mentionne que « sous l'escalier, le plancher a été remplacé par une vieille porte, clouée et maintenue par des cales. Il n'est pas possible de voir le vide sanitaire en dessous ». Une photographie est intitulée « bâti porte sous escalier et détail de bois dégradé ». Selon l'expert « cette photographie montre manifestement une atteinte par champignon lignivore alors que le rapport parasitaire se limite à constater de la petite vrillette. »
La société Allianz Iard objecte que la photographie annexée au rapport n'est nullement significative.
L'assureur n'étaye sa critique par aucun élément technique et conteste un avis précis et circonstancié de l'expert, inscrit sous la spécialité polluant du bâtiment qui inclut les pathologies du bois, par de simples affirmations.
Ce document démontre pourtant à lui seul la présence de champignon décelable à l''il nu et sans sondage.
L'assureur est ainsi mal fondé à soutenir que le champignon était en sommeil.
Sans cette erreur de diagnostic, la société Ouest Diagnostic aurait dû vérifier le périmètre de l'infestation.
De surcroît, en application de l'article 5-2-2-1 de la norme NF-P 03-200 le diagnostiqueur « doit rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d'eau, arrivées et départs des fluides, regards, gaines, câblages, ventilation, joints de dilatation'). »
Or, si le rapport sur les parties communes fait état de l'utilisation d'un humidimètre et du taux d'humidité des murs, les diagnostics des appartements n'en font pas mention.
En outre, ainsi que le précisait la société Ouest Diagnostic 29 dans ses rapports, elle devait réaliser des sondages manuels sur l'ensemble des éléments bois à l'aide d'un outil approprié (poinçon), c'est à dire un sondage non destructif 'sauf sur les parties déjà altérées ou dégradées'.
En application de l'article 5-2-2-1 de la norme Afnor, elle aurait en effet dû procéder à des investigations complémentaires, éventuellement par sondage destructif, sans qu'il ne s'agisse contrairement à ce que soutient la société Allianz, de donner un avis sur les principes constructifs du bâtiment, alors que l'expert avait constaté, sans que cela ne soit discuté, les éléments altérés et dégradés suivants :
-le plancher du haut de l'entrée de l'appartement du rez-de-chaussée gauche a été remplacé par une dalle béton, alors que le plancher du rez-de-chaussée droit est anciennement réalisé par un parquet sur solivage en bois. Le remplacement partiel du plancher ne pouvait qu'alerter l'expert parasitaire et le conduire à procéder aux sondages nécessaires,
- un défaut de planéité des différents planchers est constaté au niveau de chaque étage notamment avec un enfoncement au niveau des sommiers centraux superposés de cet immeuble. Ce point, ainsi que la souplesse, largement apparente, des différents planchers d'étage, ne pouvait également qu'alarmer l'expert parasitaire de très probables atteintes fongiques ou par des insectes xylophages, au niveau des abouts de solives et des abouts de sommier,
-des renforts étaient apparents dans le placard, sous l'escalier, au niveau de la première volée, et indiquaient également de manière évidente, des faiblesses du limon d'escalier suite à des atteintes fongiques ou par des insectes xylophages,
-au niveau des murs doublés, il est constaté des taux d'humidité totalement anormaux qui ne pouvaient qu'alerter le diagnostiqueur,
- au niveau de la façade sur rue, le constat de très nombreuses fissurations et éclats de maçonnerie au niveau des pierres appareillées d'encadrement, fissures, éclats anciens ne pouvaient qu'être existants et infiltrants lors des états parasitaires, et donc participer aux atteintes fongiques,
-des rejaillissements d'eau significatif, avec verdissement de la façade, en pied de façade rue.
De plus, s'il n'est pas justifié que le diagnostiqueur a eu connaissance des termes du rapport du cabinet Alizé de 2003, il a noté dans ses rapports parasitaires des appartements avoir été informé par les copropriétaires que l'immeuble avait été traité pour la mérule en 2004 « suite à un rapport parasitaire dressé en 2004 par M. [L] [E] de la société Alizé de [Localité 6]. »
Informé d'une précédente infestation et constatant la présence d'humidité malgré la rénovation, le diagnostiqueur ne pouvait se contenter d'investigations superficielles.
S'agissant de la société Bois Expert intervenue le 15 septembre 2011, elle avait une mission de diagnostic technique avant mise en copropriété très différente de celle de la société Ouest Diagnostic et n'était pas soumise aux mêmes obligations que cette dernière. Elle a toutefois retenu l'existence d'un léger fléchissement des solives des planchers, a indiqué ne pas les avoir examinées mais a rappelé que les parties non visibles des solives incluses dans les maçonneries peuvent subir avec le temps des altérations par des agents de pourriture du bois. Elle a également précisé ne pas avoir mesuré l'hygrométrie du fait de la présence de doublage. La société Allianz est ainsi mal fondée à se prévaloir du rapport de la société Bois Expert pour exonérer la société Ouest Diagnostic de sa responsabilité.
Enfin, le diagnostiqueur a prorogé les trois rapports parasitaires établis le 9 février 2011 en vue des ventes à la SCI Aubesy, à M. [F], à M. [N] et Mme [C], le rapport du 14 février 2011 de l'appartement de Mme [O] et celui de la vente du 19 mars 2013 de la vente de Mme [T] sans nouvelle visite sur les lieux, au mépris de la norme NF-P 03-200 en ne réalisant pas de visites supplémentaires. Il n'a pu ainsi procéder à des comparaisons de l'état des appartements entre deux visites et s'est privé d'une chance d'opérer de nouveaux constats.
Les fautes multiples de la société Ouest Diagnostic sont démontrées. La garantie responsabilité civile professionnelle souscrite auprès d'Allianz Iard par la société Ouest Diagnostic est mobilisable.
II. L'indemnisation
A. Le syndicat des copropriétaires
L'expert a préconisé une rénovation lourde qui ne permettra de conserver que les murs extérieurs, une partie des planchers et les solivages d'étages et la charpente et la couverture sous réserve qu'elles ne soient contaminées, lui-même ne les ayant pas examinées puisqu'elles n'entraient pas dans le cadre de sa mission.
Il indique que les autres éléments devront être déposés et remplacés à neuf, les enduits intérieurs sur murs devront être piqués, les façades devront être rénovées en traitement des fissures, un plancher béton devra se substituer au plancher bois du rez-de-chaussée ouest et l'ensemble des bois et maçonnerie devra être traité.
M. [Y] a estimé à 169 413,25 euros HT les travaux réparatoires, à 13 553,06 euros les frais de maîtrise d''uvre de 8% du montant des travaux et à 5 000 euros les frais d'assurance dommages-ouvrage et de diagnostic de présence d'amiante soit un total de 187 966,31 euros HT.
Dans le cadre de son rapport complémentaire, il a conclu que l'aggravation du coût des travaux ne trouve son origine ni dans le temps écoulé depuis le dépôt du rapport en 2016, ni par les squats, mais par les déposes des différents plafonds, revêtements de sol et appareillages de plomberie sanitaires qui ont permis de constater l'étendue exacte des atteintes fongiques et par insectes xylophages.
Le tribunal a validé les montants du premier rapport et a condamné in solidum la société Allianz Iard et la SCI Seventim à régler la somme de 225 559,57 TTC incluant un taux de TVA à 20% au syndicat des copropriétaires.
Eu égard aux conclusions du rapport d'expertise complémentaire de M. [Y] en cause d'appel, le syndicat réclame la somme supplémentaire de 7 037,62 euros au titre des traitements insecticides et fongiques.
La société Allianz Iard et la SCI reprochent au premier juge d'avoir pris en compte un taux de TVA à 20% au lieu de 10%.
Elles critiquent l'estimation du montant des travaux de reprise par l'expert pour les lots plomberie et chauffage et production d'eau et demandent une réduction de 25% des montants considérant que les devis prennent en compte à tort les équipements sanitaires, la cuisine, le ballon d'eau chaude et le radiateur.
L'assureur allègue que l'isolant prévu va constituer une amélioration de l'immeuble qui va passer de la catégorie F à la catégorie E et réclame que seul 50% du montant des travaux réparatoires soit retenu.
Il fait valoir que les travaux résultent principalement des fautes de la SCI de sorte que le diagnostiqueur ne peut être redevable que de celles en lien avec le traitement de la mérule.
S'agissant du rapport complémentaire, il rappelle que le diagnostiqueur avait identifié des attaques d'insectes et que le coût du traitement doit rester à la charge de l'appelante.
1. Le taux de TVA
Le taux de TVA de 10 % prévu à l'article 279-0 bis du Code Général des Impôts (CGI) s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, autres que les travaux de construction ou de reconstruction et d'agrandissement (soumis au taux normal de 20 %), et hors travaux d'amélioration de la qualité énergétique qui relèvent du taux de TVA de 5,5% prévu à l'article 278-0 bis A du CGI.
Compte tenu de l'ampleur de la rénovation, les travaux s'apparentent à des travaux de construction sont soumis au taux de TVA de 20% ainsi que l'a retenu le tribunal.
2. La réparation intégrale
S'agissant des équipements, il résulte des pièces du dossier qu'ils ont été abîmés par les champignons, l'insalubrité des lieux et l'absence d'occupation des appartements depuis 8 ans et devront être remplacés en vertu du principe de la réparation intégrale.
Les travaux devisés seront exécutés selon les normes applicables bien plus exigeantes qu'en 2004, surtout pour les biens à usage locatif. Il n'y a donc pas enrichissement sans cause, les travaux ne pouvant être réalisés à l'identique sur ce point.
L'expertise complémentaire de M. [Y] a révélé, après la dépose des différents plafonds, revêtements de sols et l'appareillage des plomberies sanitaires, des atteintes par les champignons qui n'étaient pas visibles et qui nécessitent des traitements tant fongiques qu'insecticides pour un coût supplémentaire de 7 037,62 euros.
Le coût des travaux réparatoires s'élève ainsi à la somme de 232 597,19 euros TTC.
3. La condamnation in solidum
La SCI et la société Ouest Diagnostic ayant contribué à la réalisation de l'entier dommage, le tribunal a exactement condamné la société Allianz et le vendeur in solidum au montant des travaux réparatoires.
Eu égard aux éléments nouveaux révélés par l'expertise complémentaires, le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation qui sera fixée à 232 597,19 euros TTC.
Les arguments développés par l'appelante quant à sa part de responsabilité en ce compris pour le traitement contre les insectes seront examinés dans le cadre des recours en garantie.
B. Les copropriétaires
La SCI Seventim a exécuté le jugement le 25 avril 2019 et la société Allianz fin mai 2019.
L'expert avait fixé un délai de 8 mois pour la réalisation des travaux.
Les copropriétaires soutiennent que, compte tenu de l'importance des travaux à effectuer, leur préjudice a couru a minima jusqu'en avril 2020.
Compte tenu de la nécessité pour le syndicat de réunir une assemblée générale pour faire voter les travaux, le délai de 11 mois à compter du paiement est satisfactoire.
La société Allianz et la SCI soutiennent que le préjudice subi par les acquéreurs au titre de la perte locative ne peut être qu'une perte de chance de ne pas louer.
Les copropriétaires répliquent que cette perte de chance ne pourrait être inférieure à 95%.
Les copropriétaires ne justifient pas de la demande locative dans le secteur géographique. En l'absence d'éléments, le préjudice qui se limite à la chance perdue de louer leur bien sera fixé à 80%.
1. Mme [O]
Le tribunal lui avait accordé la somme de 14 260 euros au titre de sa perte locative entre le 27 février 2015, date du départ de son dernier locataire et le mois de décembre 2018, outre 310 euros par mois, montant du loyer, jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise.
Elle réclame la somme de 19 220 euros jusqu'en avril 2020.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer de Mme [O] sera fixé à 15 128 euros (61*310*80%).
2. M. [F]
1°) appartement du premier étage
Le tribunal lui avait accordé la somme de 17 280 euros au titre de sa perte locative entre juillet 2014, le logement étant inoccupé depuis cette date, et le mois de décembre 2018, outre 320 euros par mois jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise.
Il réclame la somme de 22 400 euros jusqu'en avril 2020.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer de M. [F] sera fixé à 17 664 euros (69*320*80%).
2°) appartement du second étage
Le tribunal lui avait accordé la somme de 12 900 euros au titre de sa perte locative entre le 31 mai 2015, date du départ du dernier locataire et le mois de décembre 2018 outre 300 euros par mois jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise.
Il réclame la somme de 17 700 euros jusqu'en avril 2020.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer de M. [F] sera fixé à 13 920 euros (58*300*80%).
3. M. et Mme [N]
Le tribunal lui avait accordé la somme de 13 860 euros au titre de sa perte locative entre le 9 janvier 2016, date du départ du dernier locataire et le mois de décembre 2018 outre 385 euros par mois jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise.
Ils réclament la somme de 20 020 euros jusqu'en avril 2020.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer de M et Mme [N] sera fixé à 15 400 euros (50*385*80%).
4. La SCI Aubesy
Elle n'a sollicité que l'indemnisation du préjudice pendant les huit mois de travaux soit 2 720 euros.
Le tribunal lui a accordé cette somme.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer de la SCI Aubesy sera fixé à 2 176 euros.
5. M. [X]
Le tribunal lui avait accordé la somme de 6 480 euros au titre de sa perte locative entre le 30 juin 2017, date depuis laquelle l'appartement est inoccupé et le mois de décembre 2018 outre 360 euros par mois jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise.
Il réclame la somme de 12 240 euros jusqu'en avril 2020.
Le préjudice lié à la perte de chance de louer sera fixé à 9 504 euros (33*360*80%).
III. Les recours en garantie
L'appelante demande à être garantie intégralement par la société Allianz et réciproquement.
Il est de principe que, dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives. La SCI est bien fondée à exercer son recours sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la société Allianz sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
La SCI Seventim soutient n'avoir commis aucune faute personnelle. Elle estime que l'entière responsabilité des désordres est due aux manquements de la société Ouest Diagnostic et aux sociétés qui ont mal réalisé les travaux et contre lesquelles elle ne n'a plus aucun recours, le délai d'action décennal étant expiré.
La société Allianz réplique que la SCI, vendeur professionnel, est la seule responsable des travaux qui n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art entre 2004 et 2006. Elle estime que la SCI n'a pas pris les mesures nécessaires en 2003 pour traiter efficacement les atteintes fongiques signalées dans le rapport du cabinet Alizé. Elle considère que l'appelante avait connaissance de la nature et de l'ampleur des désordres affectant le bien avant sa vente par lots et qu'elle a intentionnellement dissimulé ces informations aux acquéreurs. Elle ajoute qu'en tout état de cause, en sa qualité de vendeur professionnel de l'immobilier, la SCI était présumée connaître les vices affectant l'immeuble. Elle en déduit que ces manquements sont à l'origine des désordres, les travaux préconisés par l'expert correspondant aux travaux qui auraient dû être réalisés par la SCI.
Les fautes de la société Ouest Diagnostic ont été examinées plus haut.
Contrairement à ce que soutient la société Allianz, l'expert a découvert lors des opérations d'expertise complémentaire, du fait notamment de la dépose des plafonds, et des revêtements de sols, des atteintes fongiques (pourritures fibreuses, carpophore de mérule, rhizomorphes de mérules ') aux différents niveaux de planchers et en charpente outre des atteintes par insectes xylophages. Le coût supplémentaire des travaux à hauteur de 7 037,62 euros TTC inclut ainsi des traitements antifongiques et insecticides de sorte qu'elle doit participer à son paiement à hauteur de la responsabilité du diagnostiqueur.
S'agissant de la qualité de la SCI, ainsi que l'observe le syndicat et les copropriétaires, l'un de ses deux associés est avocat et l'autre promoteur immobilier et directeur général d'une société de construction de maisons individuelles. Il ressort de ses statuts que l'objet de la SCI est l'acquisition, la gestion, la réparation, l'entretien, l'administration, la transformation, la prise à bail, la location de tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis. L'achat de l'immeuble et sa transformation ont un rapport direct avec l'objet social de sorte que la SCI doit être considérée comme un vendeur professionnel.
Il résulte du rapport parasitaire du 7 novembre 2003 différentes atteintes par des champignons coniophores et de la mérule en rez-de-chaussée ouest, et pourritures fibreuses et molles dans différentes salles d'eau, sur les allèges de fenêtres et sous l'escalier du rez-de-chaussée.
Le technicien a préconisé le contrôle des solivages. Il a estimé que la présence d'une fissure en façade avait pu générer des infiltrations d'eau. Il a souligné que toute zone à humidité relative hors norme pouvait être le siège d'attaques fongiques et que la seule façon de délimiter de façon certaine l'étendue de l'infestation était de procéder à des sondages destructifs.
Or, ainsi que l'a constaté l'expert sans que la SCI ne démontre le contraire, elle n'a fait réaliser aucun contrôle des solivages. Il ressort également du rapport d'expertise, que la fissure n'a pas été réparée et qu'aucun traitement fongique n'a été réalisé sous l'escalier.
La cour fait ainsi sienne l'avis de M. [Y] qui expose qu'au vu de l'humidité qui existait dans les murs de l'immeuble au moment des compromis de vente, la SCI Seventim, professionnel de l'immobilier ne pouvait que constater les risques d'atteintes fongiques.
La SCI ne justifie pas avoir communiqué le rapport Alizé aux entreprises qui sont intervenues pour effectuer les travaux. Il ressort de l'expertise qu'elle a acheté l'immeuble avec des appartements loués et qu'elle a fait réaliser les travaux qu'au fur et à mesure du départ des locataires. Ce choix, dicté par des objectifs financiers, était incompatible avec une rénovation lourde telle que préconisée par l'expert, indispensable pour éradiquer les champignons et insectes xylophages.
Si la société estime avoir réalisé des travaux d'importance qui ne lui ont laissé qu'un bénéfice modeste à la revente, les travaux nécessaires à la réfection du bâtiment commandaient des investissements supérieurs à ceux réalisés.
Par ailleurs, la faute du diagnostiqueur qui lui a fait perdre ses recours contre les constructeurs ne l'exonère pas de ses manquements.
Dès lors, eu égard aux fautes d'une égale gravité de la SCI et du diagnostiqueur, le tribunal a exactement retenu un partage de responsabilité par moitié.
La SCI Seventim et la société Allianz seront ainsi condamnées à se garantir réciproquement dans ces proportions.
IV. Sur la franchise de la société Allianz
La société Allianz demande confirmation de la disposition ayant dit que sa franchise de 1 500 euros était opposable aux tiers.
Cette disposition n'est pas contestée et sera confirmée.
V. Sur les autres demandes
Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées.
Les sociétés Seventim et Allianz seront condamnées in solidum à régler au syndicat et aux copropriétaires une indemnité complémentaire de 4 000 euros et aux dépens d'appel en ce compris les frais de l'expertise complémentaire.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ses dispositions au titre de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires à l'exception du remboursement des frais de sondage et de carottage,
Statuant à nouveau
CONDAMNE in solidum la SCI Seventim et la société Allianz Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 232 597,19 euros TTC au titre des travaux de reprise, somme actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 entre le 19 novembre 2016 et l'indice le plus proche de la date du présent arrêt,
CONDAMNE in solidum la SCI Seventim et la société Allianz Assurances à payer au titre des préjudices locatifs les sommes suivantes :
- à Mme [O], la somme de 15 128 euros,
- à M. [F], la somme de 31 584 euros,
- à M. et Mme [N], la somme de 15 400 euros,
- à la SCI Aubesy, la somme 2 176 euros,
- à M. [X], la somme 9 504 euros,
Y ajoutant,
DIT que la SCI Seventim et la société Allianz Assurances seront condamnées à se garantir réciproquement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 50%,
CONDAMNE in solidum la SCI Seventim et la société Allianz Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole Mme [O] et à Mme [O], M. [F], M. et Mme [N], la SCI Aubesy et à M. [X], la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum la SCI Seventim et la société Allianz Assurances aux dépens d'appel en ce compris les frais de l'expertise complémentaire, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
