5ème Chambre
ARRÊT N°-292
N° RG 19/02699 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PW5G
Mme [K] [H] épouse [N]
M. [M] [N]
C/
SARL TEINTURERIE PASQUER- VIT NET
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame [K] VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Juin 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Octobre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [K] [H] épouse [N]
née le 28 Février 1953 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [M] [N]
né le 14 Mars 1949 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SARL TEINTURERIE PASQUER- VIT NET La SARL TEINTURERIE PASQUER-VIT NET, Société à responsabilité limitée, inscrite au RCS de RENNES sous le numéro 418 752 325, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Laurent FRENEHARD de la SELARL ACTAVOCA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
**************
Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 1996, les consorts [H], aux droits desquels vient Mme [K] [H] épouse [N], ont consenti à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 2]. Ce contrat de bail a été conclu pour 10 ans et a pris effet le 1er juillet 1996 moyennant un loyer annuel de 74 000 francs.
Le fonds de commerce a été cédé le 30 avril 1998 à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net.
Par exploit en date du 19 juin 2006, la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net a fait signifier une demande de renouvellement de son bail commercial pour une durée de 10 ans à compter du 1er juillet 2006.
Suivant courrier en réponse en date du 28 juin 2006, le cabinet Moison, administrateur de biens en charge de l'immeuble propriété des consorts [H], a notifié l'accord des bailleurs sur le principe du renouvellement et fait part de leur volonté de voir fixer le loyer du bail renouvelé au montant de 24 000 euros hors taxe et hors charge par an, à compter du 1er juillet 2006.
Les parties n'ayant pu se mettre d'accord, le juge des loyers commerciaux de Rennes a été saisi afin de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2006.
Par jugement du 3 avril 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 17 550 euros HT le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2006 et ordonné l'apurement des comptes entre les parties sur cette base.
Le contentieux persistait entre les parties puisque, Mme [K] [N] a signifié à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net, à deux reprises, le 28 juillet 2009 puis le 2 janvier 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par jugement en date du 2 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Rennes a notamment condamné la Sarl Teinturerie Pasquer à payer à Mme [K] [N] la somme de 5 166,58 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2014, au titre des loyers et charges impayés au 8 janvier 2014, et a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la Sarl Teinturerie Pasquer à se libérer de sa dette en six versements mensuels de 861,10 euros.
Par exploit en date du 9 novembre 2015, les époux [N] ont signifié à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction.
Suite à la contestation de ce congé, par jugement en date du 5 février 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- mis hors de cause M. [M] [N],
- débouté M. [M] [N] de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté les époux [N] de leur demande aux fins de voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement aux échéances prévues dans le moratoire,
- dit que le bailleur ne justifie pas d'une cause légitime et grave justifiant du refus du renouvellement sans indemnité d'éviction,
- rejeté la demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé et dit que ce congé est valable en application de l'article L145-14,
Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction,
- ordonné une mesure d'expertise,
- commis pour y procéder M. [R] [G], avec pour mission de :
* voir et visiter les locaux commerciaux exploités par la Sarl Teinturerie Pasquer Vit Net,
* rechercher le préjudice éventuellement causé par le défaut de renouvellement,
* fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier de la valeur marchande du fonds de commerce, appréciée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,
* fournir tous éléments permettant d'apprécier de la valeur locative des locaux à la date du 1er juillet 2016 et jusqu'à la date de l'expertise à cette fin, les décrire en leur superficie, leur consistance, leur état d'entretien, en donnant toutes précisions utiles sur leur commodité existante ; indiquer les prix couramment pratiqués dans le voisinage ou sur des fonds de même nature, en adoptant une méthode de calcul commune aux locaux de référence ; donner son avis, en utilisant la méthode la plus appropriée et en précisant la nature de la méthode mise en oeuvre,
- fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que Mme [N] devra consigner au moyen d'un chèque CARPA émis à l'ordre du régisseur du tribunal de grande instance de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque,
- dit que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,
- dit qu'à l'issue de la deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties s'il y a lieu, un état provisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire,
- dit que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dire auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif,
- désigné M. le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d'expertise et, en cas d'empêchement de l'expert, procéder d'office à son remplacement,
- condamné Mme [K] [N] à verser à la société Teinturerie Pasquer Vit Net la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [K] [N] aux dépens de la présente instance.
Le 23 avril 2019, les époux [N] ont interjeté appel de cette décision.
Suite à un incident devant le conseiller de la mise en état soulevé par la société Teinturerie Pasquer Vit Net, aux fins de déclarer l'appel irrecevable, ce dernier par ordonnance du 27 février 2020 a débouté celle-ci de sa demande et l'a condamnée à payer aux époux [N] une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt de déféré du 19 juin 2020, la cour a confirmé cette ordonnance et a condamné la société Teinturie Pasquer Vit Net à payer aux appelants une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 mars 2022, les époux [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en date du 5 février 2019 en ce qu'il a :
* mis hors de cause M. [M] [N],
* débouté la Sarl Pasquer Vit Net de sa demande de nullité du congé en date du 9 novembre 2015,
- pour le surplus,
- réformer le jugement en date du 5 février 2019 et constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, pour défaut de respect par le locataire de la décision du 2 septembre 2015 à compter du 2 février 2014,
- condamner la société Teinturerie Pasquer-Vit Net à verser à Mme [K] [N] une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à
2 000 euros HT, outre les charges, depuis le 2 février 2014 et jusqu'au 31 décembre 2018, date de libération des lieux, avec application de la clause d'indexation,
- dire que le montant de la garantie versée par la Société Teinturerie Pasquer-Vit Net à son entrée dans les lieux restera acquis aux époux [N]
A titre subsidiaire,
- dire et juger que le bailleur justifiait d'une cause légitime et grave le dispensant du versement d'une indemnité d'éviction,
- débouter la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net de sa demande en fixation de l'indemnité d'éviction,
- débouter la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net de sa demande d'expertise,
- condamner la Sarl Teinturerie Pasquer à verser à Mme [K] [N]
une somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamner la Sarl Teinturerie Pasquer à verser à Mme [K] [N]
une somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2019, la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de Rennes en date du 5 février 2019,
Y additant,
- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes fins et prétentions contraires,
- condamner, Mme [K] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [K] [N] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Mathieu Debroise, Selarl, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La mise hors de cause de M. [M] [N] non propriétaire et le débouté de la demande formée par lui à titre de dommages et intérêts, dispositions non contestées, seront confirmées.
Sur la demande de résiliation du bail pour non respect de l'échéancier et de condamnation à indemnité d'occupation
Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour de tenir pour acquis la reprise des effets de plein droit de la clause résolutoire, et ainsi de constater que le bail est résilié à compter du 2 février 2014, date d'expiration du délai d'un mois consigné dans l'acte du 2 janvier 2014 et de condamner la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation du 2 février 2014 au 31 décembre 2018.
Ils indiquent que si le jugement du 2 septembre 2015 a constaté le jeu de la clause résolutoire, il en a suspendu les effets en accordant des délais au locataire, que celui-ci ne les a pas respectés, de sorte que la résiliation est acquise. Ils considèrent que le tribunal en 2019, ne pouvait rejeter sa demande de résiliation du bail, n'ayant aucun pouvoir d'appréciation dès lors que l'échéancier fixé par lui n'avait pas été respecté ; ils ajoutent qu'il ne peut être prétendu qu'en délivrant un congé, Mme [N] a renoncé au bénéfice d'une résiliation qui n'était pas prononcée.
La Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net conclut à la confirmation du jugement, soutenant que la bailleresse en délivrant congé le 9 novembre 2015 a nécessairement renoncé au bénéfice du jugement du 2 septembre 2015 ; elle fait valoir en outre qu'elle a parfaitement respecté les délais fixés.
Le tribunal de grande instance de Rennes par jugement du 2 septembre 2015
a constaté que les conditions d'acquisition de la clause de résiliation de plein droit étaient réunies à la date du 2 janvier 2014, a dit que les effets de la résiliation de plein droit étaient suspendus pendant les délais de paiement
accordés à la locataire et réputée n'avoir pas joué si la locataire se libérait dans le délai et selon les modalités fixés, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, de sorte que le bail étant résilié, la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, devra quitter les lieux occupés, faute de quoi elle en sera expulsée, au besoin avec l'assistance de la force publique et sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au prix du loyer et des charges à la date de la résiliation, jusqu'à l'entière libération des lieux.
Ce jugement du 2 septembre 2015, au contraire de ce qui est prétendu par la partie appelante, statue clairement sur les conditions, modalités et les effets de cette résiliation.
Il a été signifié le 30 septembre 2015, de sorte que les délais accordés par le tribunal au locataire (dont il précise dans le dispositif de son jugement, que le premier règlement devra intervenir avec le loyer en cours, dans le mois suivant la signification de la décision) devaient prendre effet au 30 octobre 2015. Six échéances ayant été fixées, la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net devait régler les mensualités jusqu'au 30 mars 2016. Durant cette période, la bailleresse était donc en droit de se prévaloir de la résiliation du bail en cas de non paiement d'une mensualité à son échéance.
Or, Mme [N] a délivré congé à sa locataire le 9 novembre 2015 pour le 30 juin 2016, signifiant ainsi son accord pour une poursuite du bail jusqu'à cette dernière date, accord traduisant son intention de renoncer au bénéfice de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, prononcée par le tribunal précédemment, et qui pouvait intervenir au plus tard le 30 mars 2016.
La cour confirme le jugement en ce qu'il déboute M. et Mme [N] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de paiement aux échéances prévues dans le moratoire et donc implicitement de la demande accessoire en paiement d'une indemnité d'occupation pour occupation sans droit ni titre.
Sur le congé comportant refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 9 novembre 2015
Au soutien de sa demande, Mme [N] fait valoir que :
- la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net s'est distinguée comme un mauvais payeur chronique,
- le commandement de payer du 2 janvier 2014 portait mise en demeure au visa de l'article L 145-17-1 du code de commerce,
- le jugement du 2 septembre 2015 confirme que la société preneuse n'a pas réglé les sommes commandées dans le délai imparti,
- les retards de paiement ont été récurrents pendant la durée du bail,
- le bailleur n'a eu de cesse de réclamer régularisation auprès du preneur, Elle considère donc que le motif grave et légitime de congé est caractérisé, et dispense le bailleur du paiement d'une indemnité d'éviction.
La Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net demande à la cour de confirmer son droit à une indemnité d'éviction.
Elle fait observer que :
- le congé mentionne comme premier grief qu'elle ne payait pas son loyer, mais ne comporte aucun chiffre quant au montant du retard allégué,
- ce congé n'a pas été précédé d'une mise en demeure de payer un quelconque arriéré,
- la bailleresse ne lui a adressé aucun décompte,
- elle a parfaitement réglé les six règlements fixés par le tribunal dans son jugement du 2 septembre 2015, de sorte qu'au jour du congé 9 novembre 2015, elle était parfaitement à jour de ses échéances.
- s'agissant d'un prétendu historique de retards de paiement, les décomptes établis par le cabinet Moison sont incorrects
- le paiement du loyer par chèque et non par prélèvement automatique n'est pas constitutif d'une faute.
Elle conclut qu'aucun motif grave et légitime de congé n'est démontré par les époux [N].
L'article L 145-17-1 du code de commerce dispose :
- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa....
Il est constant, aux termes de ces dispositions, qu'une mise en demeure préalable visant les manquements reprochés au locataire quant à l'inexécution de ses obligations doit être adressée par acte extra-judiciaire par le bailleur à ce dernier.
En l'espèce, le congé comporte la motivation suivante :
non paiement du loyer et non respect des modalités de paiement contractuelles imposant le règlement des loyers et charges par prélèvement automatique, constitutifs d'un motif grave et légitime au sens de l'article L145-17-1 du code de commerce.
Le premier juge a relevé de manière pertinente qu'aucune mise en demeure relativement au grief relatif au non respect du paiement du loyer par prélèvement automatique (modalité fixée en page 1 du bail) n'a été adressée à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net, de sorte que Mme [N] n'est pas fondée à s'en prévaloir et ne peut donc argumenter le motif du congé délivré qu'au regard du non paiement du loyer.
L'acte d'huissier délivré le 2 janvier 2014 à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net lui fait commandement de payer la somme de 13 427, 08 euros au titre des loyers et charges impayés, et vise à la fois les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et celles de l'article L 145-17 du même code.
S'il doit être considéré que cet acte constitue une mise en demeure, force est de constater que la locataire a saisi le tribunal de grande instance de Rennes, en opposition à ce commandement le 31 janvier 2014 et que le tribunal par jugement du 2 septembre 2015, a constaté qu'au 2 janvier 2014, la locataire était débitrice de la somme de 11 202,88 euros, l'a condamnée à payer la somme de 5 166,58 euros au regard des sommes versées le 8 janvier 2014 (6 036, 58 euros ) et a accordé à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net des délais de paiement. La locataire a réglé la totalité des échéances.
L'infraction visée dans la mise en demeure visée par l'article L 145-7 du code de commerce ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou si elle a été renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure.
En l'espèce, compte tenu de la procédure entreprise en opposition à commandement ayant abouti à une condamnation à moindre somme et à l'octroi de délais de paiement pour la somme restant due, Mme [N] ne peut utilement faire grief à sa locataire du non paiement dans le délai d'un mois de la somme commandée de 13 427,08 euros.
En conséquence, les retards de paiements en cours de bail ayant donné lieu à des comptes réglés par voie par la voie judiciaire, et finalement à régularisation des manquements observés n'apparaissent effectivement pas constituer un motif grave et légitime justifiant une dispense d'offre d'indemnité d'éviction.
La cour confirme le jugement qui dit le congé valable en application de l'article L 145-14 du code de commerce et ordonne avant dire droit une expertise afin de fournir au tribunal les éléments lui permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur.
Sur les autres demandes
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. La cour alloue à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Mme [N] sera condamnée à lui payer.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [H] épouse [N] à payer à la Sarl Teinturerie Pasquer-Vit Net la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [K] [H] épouse [N] aux dépens d'appel, recouvrés par Maître Mathieu Debroise, Selarl, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier La Présidente
