5ème Chambre
ARRÊT N°-244
N° RG 19/02067 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PUTK
SAS DU PAREIL AU MÊME
C/
SAS IMMOPATRIM
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mai 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SAS DU PAREIL AU MÊME agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 8]
[Localité 11]
Représentée par Me Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jérémy GENY-LA ROCCA, Plaidant, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
SAS IMMOPATRIM immatriculée au RCS de LORIENT sous le n°483 154 852, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL C.V.S, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurence CADENAT de la SELARL C.V.S, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Par acte authentique du 4 juillet 1997, Mme [J] [Z] a donné à bail à la SAS Du pareil au même un local commercial situé [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 1997, moyennant un loyer annuel de 23 064 euros.
Suivant acte authentique du 16 juin 2000, les consorts [Z] ont créé la SCI Briand à laquelle Mme [J] [Z] a apporté l'immeuble objet du bail.
Par acte authentique du 12 juin 2009, les parties ont convenu de renouveler le bail pour une durée de 9 ans du 1er avril 2007 au 31 mars 2016.
Le bailleur n'ayant pas délivré congé ni le preneur formé une demande de renouvellement, ledit bail s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par exploit d'huissier du 19 mai 2016, la SAS lmmopatrim, venant aux droits de la SCI Briand, a fait délivrer à la SAS Du Pareil au Même un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017, pour une nouvelle durée de 9 ans, portant le loyer annuel à la somme de 32 400 euros.
Elle a ensuite notifié, le 15 novembre 2018, un mémoire visant à la fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme de 32 400 euros, hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.
Par acte d'huissier du 18 décembre 2018, la SAS lmmopatrim a fait citer la SAS Du Pareil au Même devant le tribunal de Lorient.
Par jugement réputé contradictoire en date du 18 février 2019, le tribunal a :
- fixé le montant du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 32 400 euros hors-taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- condamné la SAS Du Pareil au Même au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer conformément à l'article 1155 du code civil, et dit qu'il sera fait application de l'article 1343-2 du code civil,
- condamné la SAS Du Pareil au Même à verser à la SAS lmmopatrim la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la requérante du surplus de ses demandes,
- condamné la SAS Du Pareil au Même aux dépens.
Le 26 mars 2019, la SAS Du Pareil au Même a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 octobre 2020, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Lorient du 18 février 2019, en toutes ses dispositions,
Avant-dire droit,
- ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de déterminer le loyer du bail renouvelé des locaux loués par la SAS Du Pareil au Même au 1er janvier 2017, et de donner son avis sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce de la SAS Du Pareil au Même,
Au fond, re-statuant comme de droit,
- fixer le montant du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme de 22 380 euros HT et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré, demeurant inchangées,
A titre subsidiaire,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 au montant du plafonnement soit la somme de 25 765,19 euros HT et hors charges par an,
A titre infiniment subsidiaire, si la cour de céans estimait qu'il devait y avoir lieu à déplafonnement,
- rappeler qu'aux termes de l'article L 145-34 alinéa 4 du Code de Commerce, le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 10 % par an,
En toute hypothèse,
- condamner la SAS lmmopatrim à régler à la SAS Du Pareil au Même la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile,
- condamner la SAS lmmopatrim aux entiers frais et dépens de la présente instance.
Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2019, la SAS lmmopatrim demande à la cour de :
- débouter la société Du Pareil au Même de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer le jugement du 18 février 2019 en toutes ses dispositions et par conséquent :
* fixer le montant du bail renouvelé à la date du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 32 400 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
* condamner la société Du pareil au même au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du même code,
- condamner la société Du pareil au même à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL d'Avocats Interbarreaux Cornet-Vincent-Ségurel (C.V.S. -maître Benoît Bommelaer), conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande d'expertise
La société Du Pareil au Même sollicite avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire en raison de l'absence de motivation du jugement qui n'a pas examiné les causes du déplafonnement ni l'incidence favorable pour le commerce exploité par le preneur.
La société Immopatrim demande de voir débouter l'appelante de cette demande en faisant valoir que la cour dispose de suffisamment d'éléments pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé s'agissant notamment du rapport d'expertise du 26 septembre 2013 faisant ressortir une valeur locative aux alentours de 400 euros / m2 dans le quartier du restaurant MacDonald situé à 92 mètres du local loué.
Aux termes de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
Mais en l'espèce, l'appelante produit le rapport d'expertise amiable de M. [C] du 19 octobre 2020 et l'intimé produit le rapport d'expertise judiciaire de M. [R] du 26 décembre 2013. Il résulte de ces éléments que la cour dispose d'éléments suffisants pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Par conséquent, la société Du Pareil au Même sera déboutée de sa demande d'expertise.
- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
* Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
La société Du Pareil au Même soutient que la bailleresse, qui se prévaut d'un déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable des facteurs de commercialité, ne démontre pas la réalisation de modifications notables ni de leur date de réalisation et n'établit pas que la modification notable invoquée présente un intérêt favorable pour le commerce.
A titre subsidiaire, si la cour retenait le déplafonnement du loyer, l'appelante fait valoir que les dispositions de l'article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce prévoient que la variation de loyer qui découle d'un déplafonnement ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, de 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente et qu'en fixant le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme de 32 400 euros HT, le juge des loyers commerciaux n'a pas respecté la législation.
La société Immopatrim rétorque que la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré soit du 1er avril 2007 au 31 décembre 2016 se caractérise par :
- des travaux d'urbanisation achevés en 2008 mettant en valeur le quartier central,
- de nouvelles structures créées avec le centre aquatique du moustoir en 2009 et la tribune sud du stade du moustoir en 2011,
- l'amélioration du réseau des transports,
et elle en déduit que la conjonction de l'ensemble de ces améliorations de la commercialité qui drainent une clientèle plus importante ne peut que présenter un intérêt pour le commerce considéré.
Aux termes de l'article L.145-34 du Code de commerce :
'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié'.
L'article L.145-33 prévoit pour sa part que : ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.'
L'article R.145-6 du Code de commerce prévoit enfin que : 'les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire'.
Il est constant que l'appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l'intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré, le déplafonnement ne pouvant intervenir que si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé.
La bailleresse, qui invoque pour justifier de la modification notable des facteurs de commercialité, des travaux d'urbanisation, de nouvelles structures et l'amélioration du réseau des transports ne produit aucun élément à l'appui de ces affirmations. Comme le relève à juste titre l'appelante, elle ne verse aux débats aucune pièce sur la réalisation des modifications invoquées ni sur leur date de réalisation. De plus, elle se contente d'indiquer que ces modifications présentent un intérêt notable pour le commerce sans démontrer notamment en quoi l'inauguration d'un centre aquatique ou d'une tribune d'un stade amènerait une clientèle plus importante au commerce de prêt à porter et d'articles de puériculture. Or la réalité de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être rapportée par celui qui l'invoque (Civ.3ème 21 décembre 2017, n°1624817).
Par conséquent, la société Immopatrim échoue à démontrer la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il n'y a, dès lors, pas lieu à déplafonnement. Le jugement sera infirmé.
* Sur la valeur locative
La société Immopatrim soutient que la surface pondérée peut être évaluée à 90 m2 et considère qu'au vu de la situation privilégiée et les prix couramment pratiqués dans le voisinage le loyer annuel HT peut être évalué à 360 euros / m2.
La société Du Pareil au Même conteste la surface pondérée invoquée par la bailleresse et l'estime, au vu du rapport d'expertise amiable qu'elle produit, à 74,60 m2. Elle retient une valeur locative de 300 euros HT / an /m2 au vu des loyers couramment pratiqués dans le voisinage et en déduit une valeur locative de 22 380 euros soit une valeur inférieure au loyer initial qu'elle demande à la cour de voir fixer.
Au visa de l'article L. 145-33 du code de commerce, il appartient au juge de rechercher si le montant du loyer renouvelé correspond à la valeur locative du bien.
Les parties s'accordent sur la surface des locaux évaluée aux termes d'un certificat de mesurage réalisé le 15 décembre 2010 par M. [B] à 120,66 m2 mais elles s'opposent sur la valeur de la surface pondérée.
Aux termes de l'article R. 145-3 du code de commerce : ' les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Aux termes de l'article R. 145 ' 7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145 ' 3 à R. 145 ' 6 du même code à savoir les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité. À défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Enfin, ces dispositions réglementaires rappellent que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque lot, son adresse et sa description succincte, ces références proposées devant être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Le preneur produit une expertise amiable de M. [C] réalisée le 19 octobre 2020 et se basant sur la charte de l'expertise qui retient :
- pour le rez de chaussée divisé en trois zones tenant compte de l'importance de sa profondeur : pour la zone 1 en façade sur 5 mètres de profondeur 35,55 m2 x 1 = 35,55; pour la zone 2 sur une profondeur de 5 mètres soit entre 5 et 10 mètres de la vitrine 22,15 m2 x 0,80 = 17,72; pour la zone 3 sur une profondeur de 10m soit entre 10 et 20m de la vitrine 21,85 m2 x 0,60 = 13,11
- pour l'entresol composé de la réserve, wc et palier 41,11 m2 x 0,20 = 8,22.
La bailleresse soutient que compte tenu de la configuration des lieux, il n'y a pas de raison d'appliquer un coefficient inférieur à 1 pour la deuxième zone de vente mais elle n'apporte aucun élément précis et objectif à l'appui de ses affirmations.
Par conséquent, il convient de retenir les règles de pondération retenues dans le rapport d'expertise amiable qui a été versé au dossier et a pu être débattu contradictoirement. La surface pondérée retenue sera évaluée à 74,60 m2 comme sollicitée par l'appelante.
S'agissant des loyers couramment pratiqués dans le voisinage, il n'est pas contesté que le commerce dispose d'une très bonne situation au coeur du centre ville comme le relève le rapport de M. [C].
Aux termes des dispositions de l'article R 145-7 du Code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de bases, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Les termes de référence à prendre en compte, au vu de la nature de l'activité, de l'emplacement, doivent être diversifiés pour permettre l'appréhension concrète et sérieuse de la valeur locative du secteur.
L'application de coefficients pour prendre en compte l'implantation, l'attractivité des emplacements, la configuration spécifique de la surface exploitée, l'ancienneté de la fixation des loyers, par l'expert, se justifie pour parvenir à une appréciation plus concrète et contextualisée des références, les parties n'apportant aucun élément pour la remettre en cause.
L'expertise amiable produite par la société Du Pareil au Même retient 5 références locatives :
- deux locations nouvelles : 131 euros / m2 B au 01.05.2017 pour 59,50 m2B (MDI 56 agence immobilière) au [Adresse 3] ; 347 euros / m2 B au 24.08.2012 pour 55,40 m2 (Salome, habillement et lingerie grande taille) au [Adresse 7],
- un loyer pratiqué pour lequel il a été versé un droit au bail : 205 euros / m2 B au 01.02.2010 pour 46,30 m2 B (prêt à porter) [Adresse 14],
- une fixation judiciaire de renouvellement : 400 euros / m2 B au 01.10.2011 pour 352 m2 B (MacDonald's restauration rapide) au [Adresse 6],
- une révision : 292 euros / m2 B pour 55,40 m2 B au 01.07.2017 (Salome- prêt à porter, lingerie) au [Adresse 7]
La société Immopatrim se fonde sur l'estimation des valeurs locatives moyenne en 2013 et retient les 7 références locatives suivantes :
- magasin Bocage, [Adresse 10], bail de 1982, 360,29 euros HT / m2 / an pour une surface pondérée de 99,73 m2,
- Orange, [Adresse 2], bail de 2005, 575,24 euros HT /m2/ an pour une surface pondérée de 210 m2,
- Afflelou, [Adresse 5], bail de 2017, 269,87 euros HT /m2 / an pour une surface pondérée 124,50 euros m2,
- Bijou Brigitte [Adresse 12], bail de 2016, 486 euros HT / m2 /an pour une surface pondérée de 113,17 m2,
- Amy's [Adresse 13], bail de 2016, 487,68 euros HT / m2 / an pour une surface pondérée de 60,63 m2,
- MacDonald's [Adresse 6], 400 euros HT / m2 / an pour une surface pondérée de 352 m2 fixé par arrêt de la cour d'appel de Rennes le 10 mai 2017,
- Caisse d'Epargne à l'angle de la rue de l'assemblée nationale et du passage du Blavet, 450 euros HT / m2 / an fixé par jugement du 21 novembre 2018.
Les valeurs de référence produites par l'appelante ne sont pas dans la même rue ni dans le même secteur privilégié que le commerce en cause. Au contraire, les valeurs de référence produites par l'intimée s'agissant du magasin Bocage, [Adresse 10], bail de 1982, 360,29 euros HT / m2 / an pour une surface pondérée de 99,73 m2 et du magasin Bijou Brigitte [Adresse 12], bail de 2016, 486 euros HT / m2 /an pour une surface pondérée de 113,17 m2 se trouvent dans le même secteur piétonnier. Ces valeurs de référence et notamment celle du magasin Bocage à 360 euros/ m2 doivent être privilégiées soit 74,6 m2 pondéré x 360 euros = 26 856 euros mais la valeur de référence correspondant à des locaux plus important doit être réduite en conséquence.
En l'espèce, le plafonnement du loyer a été calculé par le bailleur au 1er janvier 2017 et correspond à un loyer annuel de 25 765,19 euros HT. Au vu des valeurs de référence retenues et de la surface des locaux loués, il apparaît que le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 soit la somme de 25 765,19 euros HT et hors charge par an est conforme à la valeur locative des lieux loués par la société Du Pareil au Même. Il sera ainsi fait droit à la demande présentée à titre subsidiaire par celle-ci de voir fixer le loyer à cette somme correspondant au montant du plafonnement du loyer.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles et les dépens
Succombant, la société Immopatrim sera condamnée à verser à la société Du Pareil au Même la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel, étant précisé que les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Déboute la société Du Pareil au Même de sa demande d'expertise judiciaire ;
Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 au montant du plafonnement soit la somme de 25 765,19 euros hors charge par an ;
Condamne la société Immopatrim à verser à la société Du Pareil au Même la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne la société Immopatrim aux dépens en cause d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,
