5ème Chambre
ARRÊT N°-250
N° RG 19/01929 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PUC7
SELARL [K], [O]
Société MINICROCS SARL
C/
SCI DE LA RIA D ETEL
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Isabelle CHARPENTIER, Conseillère,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2022
devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTES :
SELARL [K] [O] représentée par Maître [K] [O] mandataire judiciaire, ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la Société MINICROCS SARL converti en liquidation judiciaire le 15 avril 2020
INTERVENANT VOLONTAIRE ès qualités de mandataire à la liquidation suivant conclusions du 24 mars 2021
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Michel LE MARC'HADOUR de la SELARL JURISTES-OFFI CE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Société MINICROCS SARL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
(en redressement judiciaire suite au jugement prononcé le 22 mars 2019 par le Tribunal de Commerce de Lorient converti en liquidation judiciaire le 15 avril 2020)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SCI DE LA RIA D ETEL au capital de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 434 100 608, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Courant 2013, la SCI de la Ria d'Etel a souhaité vendre le bâtiment dont elle était propriétaire à Belz et a été approchée à cette fin par une Sarl Minicrocs.
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2013, la SCI de la Ria d'Etel a donné à bail à cette société Sarl Minicrocs un local commercial d'une superficie de 207,35 m2, situé à [Adresse 6].
Le preneur était autorisé à utiliser les lieux pour y exercer les activités suivantes :
- centre d'hydrothérapie pour animaux ;
- comportementaliste animalier ;
- formation aux permis légaux pour détention de chiens catégorisés ;
- et plus généralement de toutes les activités relevant de l'objet social des statuts de la Société Minicrocs.
En 2014, la gérante de la Sarl Minicrocs se plaignant auprès du bailleur d'un problème d'infiltrations, ce dernier a fait intervenir le constructeur.
En septembre 2015, la Sarl Minicrocs déclarait à son assureur un dégât des eaux. L'assureur a mandaté le cabinet Polyexpert. La responsabilité de l'entreprise Socométal qui avait réalisé la charpente a été retenue.
La Sarl Minicrocs déclarait en 2016 et 2017 deux nouveaux sinistres.
Par acte en date du 13 février 2017, la Sarl Minicrocs a fait signifier à la SCI de la Ria d'Etel un commandement visant la clause résolutoire, faisant sommation à la bailleresse de lui payer la somme de 14 000 euros au titre de l'indemnisation forfaitaire et amiable de son préjudice.
Par acte en date du 6 avril 2017, la Sarl Minicrocs a fait assigner la SCI de la Ria d'Etel devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins d'obtenir la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI.
Par jugement en date du 26 février 2019, le tribunal de grande instance de Lorient a :
- débouté la Sarl Minicrocs de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI de la Ria d'Etel et de l'ensemble de ses demandes subséquentes,
- condamné la Sarl Minicrocs à payer à la SCI de la Ria d'Etel la somme de 57 600 euros au titre des loyers échus et à échoir jusqu'au 1er septembre 2019,
- condamné la Sarl Minicrocs à payer à la SCI de la Ria d'Etel la somme de 7 634,99 euros au titre des réparations locatives,
- condamné la Sarl Minicrocs à payer à la SCI de la Ria d'Etel la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice lié au non garnissement du local commercial,
- condamné la Sarl Minicrocs à payer à la SCI de la Ria d'Etel la somme de 4 000 euros comprenant le coût de l'état des lieux de sortie établi par Maître [R] d'un montant de 744,09 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl Minicrocs aux entiers dépens,
- donné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 21 mars 2019, la société Minicrocs a interjeté appel de cette décision.
Le tribunal de commerce de Lorient a, par jugement du 22 mars 2019, placé la Sarl Minicrocs en redressement judiciaire, puis par jugement du 15 avril 2020, placé cette dernière en liquidation judiciaire. La Selarl [K] [O], représentée par Me [K] [O] a été désignée en qualité de liquidateur.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 mars 2021, la société Minicrocs et la Selarl [K] [O], représentée par Me [K] [O], mandataire judiciaire, celle-ci intervenant volontairement, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en date du 26 février 2019 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
- la recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions,
- dire et juger que la SCI de la Ria d'Etel n'a pas satisfait à ses obligations de délivrance, de garantie des vices cachés et d'entretien,
- prononcer la résolution aux torts exclusifs de SCI de la Ria d'Etel du contrat de bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], à effet rétroactif du 1er septembre 2013, date de conclusion du bail,
- à défaut, prononcer la résolution aux torts exclusifs de SCI de la Ria d'Etel du contrat de bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], à effet rétroactif du 18 septembre 2015, date de révélation du vice caché résultant du défaut d'étanchéité,
- à défaut encore et selon la souveraine appréciation de la cour au regard de la position de la cour de cassation, prononcer la résolution aux torts exclusifs de SCI de la Ria d'Etel du contrat de bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], à effet rétroactif de la date du 1er septembre 2016 correspondant à la date d'expiration triennale,
- débouter la SCI de la Ria d'Etel de toute demande au titre des loyers ou indemnité d'occupation,
- débouter la SCI de la Ria d'Etel de toutes demandes, fins et prétentions, et notamment au titre des loyers, des réparations locatives ou de dommages et intérêts au titre du non garnissement des locaux,
- condamner la SCI de la Ria d'Etel à lui verser, au titre de la réparation de ses préjudices, à savoir :
* en cas de résolution à la date du 1er septembre 2013, en ce qui concerne le remboursement des loyers, la somme de 28 584 euros,
* et quelle que soit la date retenue de la résolution du bail : Sur la foi de l'analyse financière et comptable du groupe KPMG,
- au titre de la perte liée au gain manqué, la somme de 2 288 euros,
- au titre de la perte de chance de réaliser un gain, la somme de
21 597 euros,
- au titre des charges externes engagées directement liées, la somme de 7 461 euros,
- au titre des pertes liées aux investissements réalisés, la somme de 43 609 euros,
- dire et juger que les différentes sommes au paiement desquelles la SCI de la Ria d'Etel sera condamnée, porteront intérêts au taux légal bénéficiant aux professionnels à compter de la date d'assignation avec capitalisation des intérêts,
- dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par la partie tenue aux dépens,
- condamner la SCI de la Ria d'Etel à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCI de la Ria d'Etel aux entiers dépens qui seront recouvrés par la Selarl Luc Bourges, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2021, la SCI de la Ria d'Etel demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Y additant,
- ordonner l'inscription au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Minicrocs les sommes suivantes :
* 57 600 euros au titre des loyers échus et à échoir jusqu'au 1er septembre 2019,
* 7 634,99 euros au titre des réparations locatives,
* 1 500 euros au titre du préjudice résultant du non garnissement du local,
* 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens,
- condamner la Selarl [K] Flatrez ès-qualités de liquidateur de la Sarl
Minicrocs et au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI de la Ria D'Etel en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera donné acte à la Selarl [K] [O], représentée par Me [K] [O] de son intervention en qualité de liquidateur de la société Minicrocs.
Sur la demande de résolution du bail
La partie appelante demande à la cour de prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur en application de l'article 1184 du code civil en raison des manquements de ce dernier à son obligation de délivrance, à son obligation d'entretien et à son obligation de garantie des vices cachés.
Elle fait grief ainsi à la SCI de la Ria d'Etel d'une défectuosité et d'une inadéquation de l'installation électrique à son activité d'hydrothérapie , d'un problème d'étanchéité ayant causé des dégâts des eaux répétitifs, générant un taux d'humidité anormalement élevé entraînant la dégradation de ses matériels, et un problème d'accessibilité extérieure et intérieure. Elle considère ainsi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance. Elle lui reproche de n'avoir pas satisfait à son obligation d'entretien s'agissant des problèmes d'étanchéité présentés par la toiture.
Elle considère que le local n'était pas conforme à sa destination, soutient que l'humidité notamment née d'infiltrations dans les locaux est révélatrice d'un vice caché quant à l'étanchéité de ceux-ci tant au moment de la signature du bail que dans le cours de la location.
La SCI de la Ria d'Etel conclut à la confirmation du jugement qui la déboute de cette demande, en l'absence de tout manquement de la bailleresse à ses obligations.
L'article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
La résolution judiciaire ne peut être prononcée qu'en cas de manquement grave du contractant à ses obligations.
L'article 1719 du code civil emporte obligation de délivrance et d'entretien à la charge du bailleur. Celui-ci est tenu, aux termes de l'article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1721 du code civil dispose enfin qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
La partie appelante invoque tout d'abord, à tort, l'application en l'espèce de l'article L 145-40-1 du code de commerce, qui en son alinéa 3 prévoit que le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, ces dispositions issues de la loi 2014- 626 du 18 juin 2014 étant inapplicables au bail souscrit le 1er septembre 2013.
Le bail prévoit : le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance. Dans les quinze jours suivant l'entrée dans les lieux, les parties procéderont contradictoirement à un état des lieux aux frais du preneur. A défaut, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en bon état.
C'est donc à raison, que les premiers juges ont retenu qu'en l'absence d'état des lieux, il convenait de faire application de la présomption de l'article 1731 du code civil, de sorte que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf preuve contraire.
Il est pertinemment relevé par la SCI de la Ria d'Etel que l'article 7 du bail stipule que le preneur devra effectuer après accord du bailleur, toutes formalités, demander toutes autorisations administratives et prendre à sa charge, tous frais, aménagements et installations qui pourraient s'avérer nécessaires pour l'exercice de son activité, les exécuter ou les faire exécuter suivant les règles de l'art et dégager, en conséquence, le bailleur de toute éventuelle responsabilité à cet égard.
Le preneur demeure responsable des modifications effectuées dans l'immeuble loué.
Les pièces versées aux débats permettent d'établir que le bâtiment a été construit par la société Socometal de 2007 à 2008. C'est donc un bâtiment neuf qui a été remis en 2013 à la locataire. Précédemment a été exercée au sein du local une activité de vente et atelier de réparation de motos.
Le 22 avril 2014, la société Minicrocs a déposé une demande de permis en vue de travaux de mise en conformité totale aux règles d'accessibilité et de travaux d'aménagements, portant sur la création d'une place supplémentaire de stationnement réservée aux personnes handicapées. Elle précise avoir été contrainte également de mettre aux normes des sanitaires en matière de personnes à mobilité réduite. Au regard des dispositions précitées du bail, elle ne peut reprocher à la bailleresse de ne lui avoir pas remis des locaux déjà ainsi aménagés, de tels travaux étant à sa charge.
La bailleresse produit une attestation de conformité de l'installation électrique délivrée le 21 décembre 2007.
Exploitant un centre d'hydrothérapie pour chiens et un magasin de vente de produits et accessoires pour animaux, la société Minicrocs a mandaté M. [U] [J] exerçant sous l'enseigne SDV Electricité pour la création d'un système de ventilation et une rénovation/adaptation du réseau électrique pour rendre les lieux conformes à la destination ; ce dernier est intervenu en septembre et octobre 2013.
La société Minicrocs a également fait appel à la société Clairazur pour la fourniture d'un SPA de nage, a fait réaliser en mars 2014 divers travaux de remise en conformité électrique par la société Mg Elec, afin de pouvoir exploiter utilement la zone d'hydrothérapie, ensuite desquels elle obtenait un avis favorable du Bureau Veritas concernant cette zone.
Un rapport d'expertise judiciaire du 22 octobre 2015 (établi à la demande de la locataire, qui se plaignait de désordres affectant l'installation électrique) établit que les travaux réalisés par l'entreprise [U] étaient défaillants, tant dans les travaux portant sur le réseau électrique présentant de nombreuses non-conformités que dans ceux relatifs à la VMC, l'évacuation anormale de la condensation dans la zone de soin (générant un risque électrique pour les équipements) étant, selon l'expert M. [L], liée au calcul de dimensionnement de la VMC.
La SCI de la Ria d'Etel démontre avoir remis des lieux en bon état de réparations locatives, avec une installation électrique conforme ; la locataire a seul entrepris des travaux de rénovation sur ce point, sans accord du bailleur ; elle ne peut faire supporter la défaillance de l'installation électrique et de la VMC au bailleur alors que l'expertise judiciaire conclut à la responsabilité de l'entreprise [U]. Les premiers juges ont donc très justement relevé de ce chef l'absence de tout manquement du bailleur dans son obligation de délivrance.
La société Minicrocs déclarait subir un dégât des eaux le 18 septembre 2015, par le biais d'infiltrations dans le bureau venant du toit. Elle rappelait dans son courriel écrit à cette date, avoir signalé en 2014 ce même phénomène apparu côté hydrothérapie et évoque la visite en 2014 de la personne qui avait fait le toit.
La cour observe que dans constat d'huissier dressé le 15 mars 2017 à la demande de la bailleresse, cette dernière déclare que le local avait connu une infiltration par un translucide en 2014, mais que le problème avait été réglé dans le cadre de la garantie décennale, ce qui rejoint les observations faites par la société Minicrocs et témoigne de la diligence du bailleur à satisfaire à son obligation d'entretien.
À la demande du bailleur, et au regard du nouveau dégât des eaux signalé en septembre 2015, la société Socométal intervenait pour détecter les fuites et les réparer le 7 avril 2016.
Suite à ce sinistre également, l'assureur mandatait un cabinet d'expertise. Le cabinet d'expertise Polyexpert dans son rapport (pièce 116 de la partie appelante), indique que les infiltrations au travers de la toiture, déclarées le 18 septembre 2015, engagent la garantie décennale du constructeur, il précise que la recherche de fuite a été effectuée et que la cause du sinistre a été supprimée.
La société Minicrocs signalait une nouvelle fuite le 21 juin 2016. La réalité de ces nouvelles infiltrations ne ressort toutefois que des seules déclarations de celle-ci. De son côté, la bailleresse a souhaité faire constater par huissier l'absence de toute infiltration dans le bâtiment.
Les premiers juges ont noté pertinemment que l'huissier intervenu le 15 mars 2017 quelques jours seulement après la tempête Zeus qui a sévi dans la région avec des vents violents et de pluies diluviennes a pu constater l'absence de toute infiltration d'air ou d'eau, les lieux intérieurs étant parfaitement secs et totalement étanches, sans condensation tant sur les murs que sur les plafonds.
S'il est exact que ce constat n'est pas contradictoire, à l'inverse du constat des lieux de sortie dressé le 13 mars 2017, force est de constater que pas davantage l'huissier le 13 mars 2017 ne décrit l'existence d'infiltrations ou d'humidité et la société Minicrocs est bien mal venue à évoquer une prétendue mauvaise foi de la sa bailleresse qui se ' serait bien gardée de faire constater l'état d'humidité des locaux lors de l'état des lieux de sortie' alors que l'huissier requis pour ce constat l'a été par la locataire et non la bailleresse et qu'elle-même n'a pas fait consigner de telles observations.
Aucun manquement du bailleur tant à son obligation de délivrance qu'à son
obligation d'entretien du fait d'une toiture défectueuse, n'est donc démontrée par la partie appelante, les pièces produites établissant que la SCI de la Ria d'Etel a été diligente sur ce point.
S'agissant d'un prétendu manquement du bailleur quant à son obligation de garantie des vices cachés, révélé du fait que les locaux loués ne permettaient pas une exploitation normale de l'activité, la partie appelante n'en démontre pas la réalité, à défaut d'établir l'existence d'un vice relatif à l'étanchéité de la toiture, rendant les locaux loués non conformes à leur destination.
Au regard de ces développements, en l'absence de tout manquement démontré de la bailleresse à ses obligations, la demande de résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI de la Ria d'Etel formée par la locataire, comme ses demandes subséquentes d'indemnisation de divers préjudices ont été à bon droit rejetées par les premiers juges et la cour confirme le jugement en ces dispositions.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI de la Ria d'Etel
- sur les loyers
La société Minicrocs admet n'avoir plus payer de loyers depuis janvier 2017. Elle ne nie pas davantage son obligation à paiement à ce titre, demandant uniquement à la cour d'arrêter la créance due de ce chef à la date de la résolution du bail.
La SCI de la Ria D'Etel conclut à la confirmation du jugement, sauf à fixer au passif de la liquidation judiciaire la créance dont s'agit.
En l'absence de résolution du bail, de dénonciation du bail au terme de la première période triennale, c'est à raison que les premiers juges ont retenu que la locataire était débitrice des loyers jusqu'au terme de la période triennale en cours soit le 1er septembre 2019.
La cour fixera au passif de la liquidation judiciaire de la société Minicrocs, la créance déclarée de ce chef de 57 600 euros TTC.
- sur les réparations locatives
La partie appelante s'oppose à toute condamnation de ce chef, faisant valoir que les premiers juges ne pouvaient se fonder pour retenir sa responsabilité, sur le constat d'huissier du 15 mars 2017, non contradictoire, alors que l'état des lieux du 13 mars 2017 fait ressortir que le chauffe-eau d'origine n'était pas adapté, que les locaux ne disposaient plus de WC et de ballon à l'entrée dans les lieux, pour avoir été enlevés par les propriétaires, puisque non conformes aux normes PMR. S'agissant des travaux d'électricité, elle estime ceux-ci non justifiés, considérant que les lieux ont été aménagés et 'enrichis' de manière significative, et qu'il y a fort à parier que les investissements apportés aux locaux, notamment en matière de réseau électrique et de ventilation, y sont encore fonctionnels.
La SCI de la Ria d'Etel conclut à la confirmation du jugement sauf à fixer au passif sa créance à ce titre, représentant des travaux de reprise de peinture et d'électricité.
Il a été précédemment rappelé que la locataire ayant reçu les lieux en bon état de réparations locatives, elle doit les restituer comme tels, sauf preuve contraire.
La bailleresse présente deux devis de travaux de reprise qu'elle estime imputables à la locataire :
- devis de la société Sphère et Couleurs de 3 312,59 euros, représentant des travaux de peinture sur un plafond de 18,80 m2, sur des murs pour une surface de 81,30m2, sur des menuiseries bois (bloc-portes aux deux faces et plinthes pour 24,30m2),
- devis de la société [B] [E] de 4 322,40 euros, représentant des travaux d'électricité (vérification de fonctionnement de réglettes fluos, de rideaux électriques, pose de prises, et pose d'un hublot équipé de lampes led en détection automatique) et sanitaires (pose d'un ballon, d'un lave-mains et d'un WC).
Le constat des lieux de sortie contradictoire du 13 mars 2017 mentionne que les gérants de la SCI de la Ria d'Etel ont confirmé que les wc et le petit chauffe-eau avait été retirés par leurs soins avant que la société requérante ne s'installe avec ses équipements plus adaptés notamment le chauffe eau. Dès lors, le coût de la réinstallation d'équipements absents à l'entrée dans les lieux ne peut être supporté par la locataire. Il est exactement souligné en outre par la partie appelante qu'aucune clause du bail ne prévoit que les investissements réalisés par le locataire restent acquis au bailleur, de sorte que ce dernier ne peut prétendre à faire réinstaller des équipements posés puis enlevés par la société Minicrocs.
Il en est de même de la mise en place d'un hublot équipé de lampes led en détection automatique, dont il n'est pas démontré que le local loué était pourvu à l'entrée.
En revanche, tel n'est pas le cas du surplus de travaux électriques sollicités, l'huissier ayant constaté divers désordres comme par exemple un câble électrique dont l'extrémité est coupée dans le bureau, un câble électrique non relié et sorti de sa gaine au niveau de la paroi sud-ouest, un câble audio-hdmi sectionné au niveau de la paroi sud-est ; l'huissier mentionne également n'avoir pu tester le fonctionnement du rideau électrique faute d'électricité, a relevé la présence de néons. La cour estime donc fondée la réclamation relativement au devis [B] [E] à hauteur de 2 412 euros TTC.
La cour observe par ailleurs que l'huissier a pu constater sur les parois la présence de nombreuses traces de colle ou de stickers, des taches, des perforations, des plafonds avec des taches noires pour l'un ou des perforations et trous chevillés pour un autre, des plinthes par endroits noires, justifiant dès lors les travaux de peinture à hauteur de 3 312,59 euros.
S'agissant en conséquence des réparations locatives, la cour fixera au passif de la société Minicrocs la somme de 5 724,59 euros la créance déclarée de ce chef de la SCI de la Ria d'Etel.
- sur l'indemnisation au titre de l'abandon du local et de l'absence de garnissement
La partie appelante conclut à l'infirmation du jugement qui retient une créance de dommages et intérêts à ce titre. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que seule la bailleresse est responsable de la situation dans laquelle elle s'est trouvée de ne plus pouvoir exploiter.
La SCI de la Ria d'Etel conclut à la confirmation du jugement, sauf à fixer au passif sa créance indemnitaire de ce chef.
Compte tenu de ce qui précède, et en l'absence de tout manquement de la bailleresse, l'argumentation de la locataire est vainement avancée ; comme très justement relevé par les premiers juges, celle-ci était tenue contractuellement de maintenir garnis de matériels, marchandises ou mobiliers, les lieux loués afin de garantir le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail. Tel n'a pas été le cas, au regard de l'abandon des lieux par la société Minicrocs, plaçant ainsi sa bailleresse devant l'impossibilité d'exercer son gage.
C'est à bon droit que le tribunal a évalué le préjudice en résultant pour la bailleresse à la somme de 1 500 euros, créance, par ailleurs déclarée, qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Minicrocs.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La cour fixera au passif de la liquidation judiciaire de la société Minicrocs la somme de 4 000 euros due à la SCI de la Ria d'Etel au titre des frais irrépétibles et les dépens de première instance. La cour dira n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et fixera les dépens d'appel au passif de la liquidation judiciaire.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Donne acte à la Selarl [K] [O], représentée par Me [K] [O] de son intervention en qualité de liquidateur de la société Minicrocs ;
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il prononce des condamnations à l'encontre de la société Minicrocs ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Minicrocs les créances suivantes de la SCI de la Ria d'Etel :
- 57 600 euros au titre des loyers échus jusqu'au 1er septembre 2019,
- 5 724,59 euros au titre des réparations locatives,
- 1 500 euros en réparation du préjudice subi lié au non garnissement du local,
- 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- les dépens ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Minicrocs les dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
