5ème Chambre
ARRÊT N°-237
N° RG 19/01771 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PTTN
SARL LES OCEANIDES
C/
SCI LES ECUREUILS
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mai 2022
devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
EURL LES OCEANIDES Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Ronan LEVACHER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
SCI LES ECUREUILS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean-Michel YVON de la SELARL JEAN MICHEL YVON AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
La SCI Les Ecureuils est propriétaire à Gestel d'un ensemble immobilier à usage de résidence d'accueil médicalisé, comprenant une soixantaine de chambre, des salles consacrées à l'exploitation de cette maison de retraite, et un terrain.
La SCI les Ecureuils a été constituée le 3 mai 1990 entre 25 associés détenant au total 16 887 parts sociales de 100 francs. Le docteur [C] qui détenait 2 650 parts soit 15,69 % des parts sociales à travers une SCI [C] en fut le premier gérant.
La Société Atlantis immatriculée le 14 août 1990 a été constituée sous forme de SA à directoire et conseil de surveillance entre divers associés, dont le docteur [C]. Un premier bail a été consenti le 5 décembre 1991 par la SCI Les Ecureuils à la Société Atlantis.
Au cours de l'année 2003, le docteur [C] s'est retiré de tous ses mandats tant dans la SCI Les Ecureuils que dans la société Atlantis.
La gérance de la SCI Les Ecureuils a été confiée à cinq cogérants.
Par acte en date du 29 octobre 2004, un nouveau bail était conclu entre la SCI Les Ecureuils et la SA Atlantis, représentée alors par M. [N] [K], président du directoire, sur l'ensemble immobilier à usage de résidence d'accueil médicalisé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2004 pour se terminer à pareille époque de l'année 2013.
Courant 2013, la société Atlantis a changé d'actionnaire majoritaire au profit de la société Kerdonis qui en devenait son président. Elle a en outre changé de dénomination pour se faire appeler les Océanides avec pour enseigne
'Résidence Atlantis' ; la société Les Océanides est une société à responsabilité limitée (société à associé unique).
A l'issue du bail, le locataire restait dans les lieux et les parties s'accordaient sur le principe d'un renouvellement aux charges et conditions du bail initial à la date du 1er novembre 2013 pour une durée de 9 années.
Congé ayant été donné par le preneur suivant acte du 15 février 2016, un état des lieux de sortie était dressé le 30 septembre 2016 par le ministère de la SCP Siband-Penin, huissiers de justice.
Ce procès-verbal de constat était dénoncé à la société Les Océanides le 26 janvier 2017.
Au vu de cet état des lieux, la SCI Les Ecureuils a fait établir des devis de travaux de remise en état pour un montant global de 160 601,18 € TTC.
A défaut de règlement amiable, par acte en date du 12 janvier 2018, la SCI Les Ecureuils a fait assigner l'EURL Les Océanides en paiement devant le tribunal de grande instance de Lorient.
Par jugement en date du 6 mars 2019, le tribunal de grande instance de Lorient a :
- condamné l'EURL Les Océanides à verser à la SCI Les Ecureuils la somme de 156 688,28 euros TTC au titre des réparations locatives et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2018 ;
- dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière porteront eux mêmes intérêts ;
- condamné l'EURL Les Océanides à verser à la SCI Les Ecureuils, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EURL Les Océanides aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 14 mars 2019, la société Les Océanides a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 mars 2022, elle demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 6 mars 2019 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
- débouter purement et simplement la SCI Les Ecureuils de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
- condamner la SCI Les Ecureuils à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Les Ecureuils aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2022, la société Les Ecureuils demande à la cour de :
- confirmer en toutes ces dispositions le jugement dont appel sauf éventuellement à prononcer une condamnation sur une base HT de
138 870,97 euros,
- condamner la société Les Océanides à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d'appel non compris dans les dépens.
- la condamner aux dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'état des lieux à l'entrée
La société Les Océanides entend critiquer le jugement qui retient que les locaux loués doivent être présumés remis en bon état de réparations locatives ; elle affirme que tel n'était pas le cas. Elle reproche à la bailleresse son refus de communiquer l'état des lieux d'entrée, observe que le bail ne lui impose que d'avoir à supporter le coût de cet état des lieux, et invoque une jurisprudence qui considère que le bailleur qui n'a pas fait diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
Elle ajoute qu'en tout état de cause, un témoin confirme la dégradation avancée des locaux.
La SCI les Ecureuils conclut à l'application de cette présomption et donc à l'analyse sur ce point des premiers juges, objectant que le preneur devait contractuellement assumer le coût d'un état des lieux, qui n'avait d'intérêt que pour lui, si les lieux n'étaient pas en bon état. Elle constate qu'aucun élément ne démontre que c'était le cas.
L'article 1731 du code civil dispose :
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Les parties sont en l'état d'un bail consenti le 29 octobre 2004, lequel mentionne expressément, page 3 : le bail constaté aux présentes ne résulte pas d'un renouvellement de bail mais d'un nouveau bail librement négocié entre les requérants qui confirment donc que les clauses des présentes peuvent être totalement différentes des clauses antérieures du bail du 5 décembre 1991.
Ce bail précise, s'agissant de l'état des lieux : Le preneur prend les lieux loués dans leur état au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation ou remise en état. Un état des lieux contradictoire sera dressé le jour de l'entrée en jouissance aux frais du preneur.
Aucune partie ne produit d'état des lieux d'entrée.
La locataire ne peut affirmer qu'un tel état des lieux existe et que la bailleresse serait fautive de le retenir, alors qu'elle ne justifie par aucune pièce que la société Atlantis, aux droits de laquelle elle intervient, a réglé la moindre somme à ce titre.
Il ne peut être fait grief à la SCI Les Ecureuils d'un quelconque manquement à ses diligences alors que seule la locataire avait intérêt à faire dresser un état des lieux si les locaux n'étaient pas remis en bon état d'entretien.
La présomption de l'article 1731 du code civil doit donc s'appliquer.
Le témoignage produit aux débats, censé renverser la preuve du bon état des locaux, est inopérant, le témoin évoquant l'état des locaux depuis février 2013, soit neuf ans après l'entrée dans les lieux.
En conséquence, la cour, comme les premiers juges, considère que les locaux ont été remis en bon état de réparations locatives et doivent être restitués comme tels.
Sur les réparations locatives
La société Les Océanides affirme avoir restitué les lieux en bon état de réparations locatives, pour avoir notamment engagé de nombreuses dépenses d'entretien en cours de bail, et que les réparations invoquées par la bailleresse relèvent de la seule vétusté qu'elle n'a pas à supporter en application de l'article 1755 du code civil. Elle fait grief à la bailleresse de chercher en réalité à mettre à sa charge une remise à neuf du bien, et rappelle que le bien avait été donné à bail en 1991 et qu'elle a quitté les lieux en septembre 2016. Elle conclut à l'infirmation du jugement la condamnant à ce titre, estimant que preuve n'est pas rapportée de sa défaillance au titre de son obligation d'entretien.
Elle demande à la cour de constater qu'un rapport d'évaluation immobilière établi en 2015, non produit en première instance, dressé par M. [X] fait apparaître que les locaux sont à l'état d'usage, ce qui correspond à la vétusté et non à un mauvais état d'entretien, que l'expert a même évalué la vétusté à 40%, qu'il a également relevé les travaux d'entretien réalisés par la locataire (installation électrique, sécurisation du bâtiment, installation d'une climatisation).
La SCI les Ecureuils objecte que le preneur ne s'est jamais plaint d'une quelconque vétusté, que le bail met à la charge du locataire toutes les réparations y compris celles relevant de la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, qu'en tout état de cause, les travaux de réparation dont s'agit ne relèvent pas de la vétusté, mais des seules réparations locatives, tel que parfaitement analysé par les premiers juges.
L'article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 1755 du code civil dispose : Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
En l'espèce, le bail prévoit que toutes les réparations à faire aux biens loués pendant la durée du bail qu'elles soient locatives ou d'entretien sont à la charge du preneur à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil.
La SCI Les Ecureuils ne peut valablement déduire de cette clause qu'elle met à la charge de la locataire les réparations dues à la vétusté, alors qu'une telle disposition contraire à l'article 1755 du code civil requiert une clause expresse qui, en l'état, ne ressort pas des termes précités. La cour approuve l'analyse des premiers juges sur ce point et donc la nécessité de rechercher poste par poste si, au regard des constatations de l'huissier faites lors de l'état des lieux le 30 septembre 2016, les réparations dont le coût est sollicité relèvent d'un défaut d'entretien ou de la vétusté.
Le rapport d'expertise de M. [X], ne peut être opérant en l'espèce pour démontrer qu'aucun défaut d'entretien de la locataire n'est à l'origine des dégradations constatées en septembre 2016 ; en effet, si M. [X] chargé d'évaluer la valeur vénale du bien immobilier, a appliqué un coefficient de vétusté au coût de construction compte tenu de l'âge et de l'état de celle-ci, la mission de ce dernier n'était pas de se prononcer sur le respect de l'obligation d'entretien du locataire. La société Les Océanides ne peut donc tirer argument de la mention figurant dans ce rapport 'état d'usage des revêtements muraux' la preuve d'une absence de défaut d'entretien.
De même, si la société appelante justifie avoir engagé au cours du bail diverses dépenses pour entretenir les locaux et équipements, cela ne l'exonère en rien de sa responsabilité au titre des dégradations constatées au moment de son départ.
- sur les espaces verts
La locataire soutient vainement n'être tenue à aucune obligation d'entretien à ce titre, au motif qu'elle ne peut supporter l'évolution des éléments paysagers de septembre 2016, date de son départ à février 2017, date du devis des travaux de réparation de la société Guillerm, alors que la période dont s'agit correspond aux mois d'octobre, novembre, décembre et janvier, au cours desquels la végétation pousse moins, mais surtout qu'à la sortie des lieux en septembre 2016, les constatations et photographies prises par l'huissier font ressortir un défaut d'entretien avéré des espaces verts et de l'allée. La cour approuve les premiers juges en ce qu'ils mettent à la charge de la société Les Océanides le montant du devis Guillerm dont les prestations apparaissent répondre à la stricte reprise des extérieurs non entretenus.
- sur les travaux d'électricité
La cour fait sienne l'analyse des premiers juges qui retiennent sur ce point qu'à l'exception de la fourniture et de la pose de bornes extérieures, jusqu'alors inexistantes, l'ensemble des réparations listées dans le devis de la société Lorelec doivent être mis à la charge de la société locataire, en raison d'un manquement à son obligation d'entretien, lui imposant notamment de maintenir en bon état de fonctionnement les systèmes d'éclairage.
- sur les peintures extérieures
Le défaut d'entretien des façades est constaté par l'huissier et la bailleresse est fondée à obtenir la prise en charge du seul lessivage de celles-ci, avec installation d'un échafaudage pour ce faire, tel que retenu par le tribunal, au vu du devis de la société Armor Peinture Plâtrerie.
- sur les travaux intérieurs
La société Les Océanides s'oppose à la demande au motif que le devis de la société Armor Peinture Plâtrerie de peintures sur les huisseries, les murs et les sols ne précise pas les locaux concernés par ces reprises.
La cour constate toutefois, comme les premiers juges, que de nombreuses dégradations ont été relevées s'agissant des revêtements des murs, plafonds, sols et huisseries, et que le devis n'emporte pas reprise de l'intégralité des pièces de l'établissement, mais indique suivre les constatations de l'huissier, de sorte que la cour écarte cet argument.
Cependant, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par une nécessaire vétusté après plusieurs années d'occupation, dont il n'est pas démontré de surcroît qu'ils ont été remis à l'état neuf.
La cour retiendra ce devis, mais y appliquera un coefficient de vétusté de 40%.
- sur les travaux de plomberie
Très détaillé quant aux reprises à effectuer dans chaque pièce, et conforme aux constatations de l'huissier, le devis de la société Galland doit être intégralement mis à la charge de la société locataire, laquelle apparaît avoir manqué à son obligation d'entretien des diverses installations sanitaires. La cour approuve sur ce point l'analyse des premiers juges.
- sur les travaux relatifs aux ouvertures et stores
Le tribunal a justement considéré que les dégradations constatées par l'huissier, objets de travaux listés dans le devis de la société Decoferm correspondent à un seul défaut d'entretien de la locataire, qui doit donc en supporter intégralement le coût.
- sur les travaux de menuiserie
Les travaux listés dans le devis de la société Plastimétal correspondent aux seules dégradations constatées à ce titre dans l'état des lieux de sortie, lesquelles ne sont en effet pas liées à une vétusté mais à un défaut d'entretien et ont donc à juste titre été mis à la charge de la société locataire.
S'agissant de la TVA sur les sommes réclamées, la société Les Océanides demande à la cour de ne pas l'intégrer aux condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, estimant que la SCI Les Ecureuils est assujettie à celle-ci, et n'a donc pas à subir un préjudice de ce chef, tandis que la SCI Les Ecureuils maintient sa demande de condamnation TTC, objectant que, ne percevant plus de loyers et ne recouvrant pas la TVA, elle ne peut déduire celle exposée au titre des travaux.
La cour constate que les documents comptables et sociaux de la SCI les Ecureuils pour l'exercice 2018 mentionne des régularisations de TVA, de sorte que la cour retiendra les montants hors taxes des travaux devant être supportés par la société Les Océanides.
En conséquence, la cour condamnera la société Les Océanides à payer à la SCI Les Ecureuils les sommes suivantes au titre des réparations locatives :
- devis Guillerm : 7 148,40 euros
- devis Lorelec : 9 464,66 euros
- devis Armor Peinture Plâtrerie (travaux extérieurs) : 14 648 + 18 500 = 33 148 euros
- devis Armor Peinture Plâtrerie (travaux intérieurs) : 56 124,69 - 40 % =
33 674,52 euros
- devis Galland : 17 237,90 euros
- devis Decoferm : 8 717,81 euros
- devis Plastimetal : 10 290 euros
soit un total de 119 681,29 euros, outre intérêts légaux à compter du 12 janvier 2018 ; la cour infirme en conséquence le jugement de ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement de ce chef seront confirmées ; il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La société appelante supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamne l'EURL Les Océanides à verser à la SCI Les Ecureuils la somme de 156 688,28 euros TTC au titre des réparations locatives et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2018 ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Condamné la société Les Océanides à verser à la SCI Les Ecureuils, la somme de 119 681,29 euros HT au titre des réparations locatives et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2018 ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Les Océanides aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
