1ère Chambre
ARRÊT N°279/2022
N° RG 20/01925 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QSHQ
M. [K] [B] [J] [U] [O]
Mme [F] [M] [I] épouse [O]
C/
M. [V] [G] [W] [L] [T]
Mme [H] [N] [A] [X]
S.A.R.L. LDP SERVICES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Mai 2022 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 06 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [K] [B] [J] [U] [O]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 16] ((56))
[Adresse 4]
[Adresse 15]
[Localité 12]
Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
Madame [F] [M] [I] épouse [O]
née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 14] ((14))
[Adresse 4]
[Adresse 15]
[Localité 12]
Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [V] [G] [W] [L] [T]
né le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 13] (25)
[Adresse 8]
[Localité 17]
Représenté par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES
Madame [H] [N] [A] [X]
née le [Date naissance 7] 1980 à [Localité 18] (56))
[Adresse 8]
[Localité 17]
Représentée par Me Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES
La société LDP SERVICES exerçant sous l'enseigne DECLIC IMMO, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, avocat au barreau de VANNES
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] ont con'é la vente de leur maison d'habitation située [Adresse 8] à [Localité 17], cadastrée au n°[Cadastre 6] de la section BN, à la SARL LDP Services ' exerçant sous l'enseigne 4% Immobilier [Localité 18] ' au prix net de frais d'agence inclus de 228.800 euros.
Par courrier du 15 septembre 2015, ils ont été convoqués aux opérations de bornage de la parcelle cadastrée BN n°[Cadastre 10] contiguë à leur propriété, lesquelles se sont déroulées le 1er octobre 2015 en présence d'un représentant de la commune de [Localité 17], propriétaire de la parcelle et de l'office d'HLM Bretagne sud habitat, titulaire d'un bail emphytéotique sur ladite parcelles ainsi qu'en présence des autres propriétaires riverains.
Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites du 1er octobre 2015 contient en page 5 la mention suivante « en cas de vente ou de cession de l'une quelconque des propriétés, son propriétaire se devra de faire mentionner dans l'acte, par le notaire, l'existence du présent document ».
Le 21 septembre 2015, M. [V] [T] et Mme [H] [X] ont formé une offre d'achat au prix de 218.400 € (frais d'agence inclus) et un compromis de vente a été régularisé le 6 octobre 2015, par l'intermédiaire de la SARL LDP Services.
La vente a été réitérée par acte authentique le 15 décembre 2015 par devant Me [Z] [S], notaire à [Localité 17].
Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception du 5 septembre 2016, adressés aux vendeurs et à l'agence immobilière, les consorts [T]-[X] exposaient avoir découvert à la fin du mois de mars 2016, par l'apposition d'un panneau d'affichage, qu'un permis de construire avait été délivré par la commune pour la construction d'un immeuble de 14 logements locatifs et de 2 maisons individuelles, sur la parcelle BN n°[Cadastre 10] située à l'arrière de leur propriété et que les vendeurs avaient été convoqués à un bornage avec le promoteur, avant la signature du compromis.
Estimant que cette construction dépréciait leur bien, M. [V] [T] et Mme [H] [X] ont cherché en vain un accord amiable avec leurs vendeurs et l'agence immobilière aux fins d'être indemnisés de leurs préjudices moral et de jouissance.
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 30 décembre 2016, M. [V] [T] et Mme [H] [X] ont fait assigner M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] ainsi que la SARL LDP Services devant le tribunal de grande instance de Vannes.
Par un jugement du 17 décembre 2019 , le tribunal a :
-condamné solidairement [K] [O] et [F] [I] épouse [O] aux dépens et à verser à [V] [T] et [H] [X] :
-20.000 euros pour leur préjudice matériel,
-20.000 euros à chacun pour leur préjudice moral,
-3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné [V] [T] et [H] [X] à verser 2.000 euros à la SARL LDP par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-ordonné l'exécution provisoire ;
-rejeté les plus amples et contraires demandes.
Suivant déclaration du 20 mars 2020, les époux [O] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement.
Dans leurs dernières écritures transmises le 30 août 2021, M. et Mme [O] demandent à la cour de :
-Réformer la décision rendue en ce qu'elle a condamné M. et Mme [O] à verser aux consorts [T]/[X] les sommes de :
*20.000 euros pour leur préjudice matériel,
*20.000 euros à chacun pour leur préjudice moral,
Statuant de nouveau, débouter les consorts [T]/[X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
-Réformer la décision rendue en ce qu'elle a condamné M. et Mme [O] à verser aux consorts [T]/[X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens,
Statuant de nouveau, condamner les consorts [T]/[X] à verser à M. et Mme [O] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance outre la prise en charge des entiers dépens de première instance,
Y additant , condamner les consorts [T]/[X] à verser à Monsieur et Mme [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles d'appel outre la prise en charge des entiers dépens d'appel.
Dans leurs dernières écritures transmises le 12 octobre 2021, M. [T] et Mme [X] demandent à la cour de :
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [O] à verser aux concluants les sommes de 20.000 euros pour leur préjudice matériel, 20.000 euros à chacun pour leur préjudice moral, 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les concluants à verser 2.000 euros à la SARL LDP Services par application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Constater en vertu des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil qu'en n'effectuant aucune recherche antérieure et en ne se préoccupant pas de l'environnement immédiat du bien vendu à l'encontre des promesses mises en avant dans le site internet présentant la société, la société LDP Services a manqué à ses obligations et a commis une faute professionnelle,
En conséquence,
-Condamner la société LDP Services à restituer la somme de 8.400 euros versée pour une commission correspondant à un travail non réalisé,
-Condamner conjointement et solidairement M. et Mme [O] et la SARL LDP Services à indemniser les concluants de leur préjudice matériel en leur versant la somme de 20.000 euros ainsi que leur préjudice moral en leur versant à chacun la somme de 20.000 euros,
-Condamner solidairement les époux [O] et la société LDP Services pour la procédure d'appel à régler la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner enfin les époux [O] et la société LDP Services à régler tous les dépens tant de première instance que d'appel.
Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 janvier 2021, la SARL LDP Services demande à la cour de :
Dire et juger la Sarl LDP Services recevable et bien fondée en ses conclusions,
Y faisant droit,
-Pour tous les motifs exposés supra et faisant corps avec le dispositif, et tous autres à déduire ou suppléer, même d'office, en application des articles 12 et 16 du code de procédure civile, déclarer irrecevable d'office la demande de remboursement de la somme de 8.400 euros correspondant au montant de la commission en application de l'article 564 du code de procédure civile, cette demande constituant une nouvelle prétention,
-Débouter [V] [T] et [H] [X] de toutes leurs demandes fins et conclusions, la Sarl LDP Services n'ayant commis aucune faute dans l'exécution de son mandat,
-Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Vannes en date du 17 décembre 2019 en ce qu'il a débouté [V] [T] et [H] [X] de leurs demandes dirigées contre la Sarl LDP Services et en ce qu'il a alloué une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner, en outre, in solidum, [V] [T] et [H] [X] à régler à la Sarl LDP Services exerçant sous l'enseigne 4 % Immobilier la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
-Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions des parties, en application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRET
1°/ Sur la responsabilité des vendeurs
M. [T] et Mme [X] estimant que les vendeurs leur ont volontairement caché que des immeubles à vocation sociale allaient être construits à proximité immédiate du bien vendu, demandent sur le fondement du dol en application de l'article 1137 du code civil ainsi que sur le fondement de l'article 1602 du code civil, que leur soient alloués des dommages et intérêts.
L'article 1602 du code civil précise que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur.
En vertu de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le dol doit être prouvé. Il peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
Le dol est un délit civil constitutif d'une faute susceptible d'engager la responsabilité civile délictuelle des vendeurs sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige.
En l'occurrence, la faute dolosive des vendeurs suppose d'établir qu'ils ont sciemment dissimulé aux acquéreurs une information essentielle, à ce titre déterminante de leur consentement, et qui était ignorée de ces derniers.
En premier lieu, les consorts [T]/ [X] se fondent essentiellement sur le fait que les époux [O] n'ont transmis ni à l'agence immobilière ni au notaire le procès-verbal de bornage du 1er octobre 2015, alors que cette obligation leur était rappelée en page 5 du document avec la mention suivante : « en cas de vente ou de cession de l'une quelconque des propriétés, son propriétaire se devra de faire mentionner dans l'acte, par le notaire l'existence du présent document ».
La cour observe cependant que la copie conforme du procès-verbal de bornage et de délimitation n'a été transmise aux vendeurs que le 8 janvier 2016 soit postérieurement à la signature de l'acte authentique, le 15 décembre 2015. A cette date, la commune de [Localité 17], propriétaire du terrain, n'avait d'ailleurs pas encore approuvé le procès-verbal puisqu'elle ne l'a signé que le 28 décembre 2015. La preuve d'une man'uvre dolosive ou de la mauvaise foi des vendeurs ne peut donc résulter de l'absence de transmission de ce document.
En second lieu, les consorts [T]/ [X] font valoir qu'à tout le moins les vendeurs ne pouvaient passer sous silence le bornage réalisé à la diligence du bailleur social Bretagne sud habitat, bénéficiaire d'un bail emphytéotique, au cours duquel, ils ont nécessairement été informés du projet de constructions collectives à vocation sociale sur la parcelle.
Il est certain que quelques jours avant la signature de l'avant-contrat, les vendeurs avaient participé aux opérations de bornage de la parcelle contiguë n°[Cadastre 10], en présence de la mairie (propriétaire de ladite parcelle) et du bailleur social Bretagne sud habitat ( titulaire d'un bail emphytéotique) et que le projet de construction d'un immeuble collectif à vocation sociale a nécessairement été abordé à cette occasion.
La cour observe cependant qu'au stade du bornage, aucun permis de construire n'avait été délivré, puisque celui-ci ne le sera qu'à la fin du mois de mars 2016. Il n'est donc pas établi qu'au stade du compromis de vente et de l'acte authentique, les époux [O] disposaient d'informations précises sur l'ampleur et l'implantation des constructions envisagées ni sur les nuisances qui pourraient éventuellement en résulter pour les futurs acquéreurs de leur maison.
Dès lors, la seule information susceptible d'être transmise aux acquéreurs concernait seulement l'existence d'un bornage en cours, diligenté par un bailleur social.
Il ne peut être fait grief aux vendeurs de ne pas avoir averti les acquéreurs du projet de construction dans la mesure où cette information était de notoriété publique et pouvait être connue des consorts [T]/[X].
De fait, les époux [O] produisent un article du 16 janvier 2015 faisant état de la destruction de l'ancien bâtiment administratif existant sur la parcelle n°[Cadastre 10] et de la réflexion de la commune sur le devenir de cette parcelle. La construction de logements sociaux était d'ores et déjà évoquée. Un autre article en date du 29 juin 2015 confirmait la mise en 'uvre d'un projet immobilier de construction de quatorze logements sociaux ( pièces 5 et 6 [O]).
La commune de [Localité 17] est un petit bourg dans lequel M. [T] et Mme [X] résidaient déjà au moment de l'acquisition (à 800 mètres du bien vendu). Ils ne pouvaient donc ignorer que le bâtiment pré-existant sur la parcelle venait d'être détruit ni les projets de promotion immobilière portés par la commune.
En tout état de cause, il était évident pour tout acquéreur normalement diligent et avisé, qu'au vu de la localisation de la commune dans un secteur très recherché ( proche du littoral et à proximité de [Localité 18]) ainsi que de la localisation du bien vendu en centre-ville avec un classement en zone UBC au PLU de la commune, que le vaste terrain contigu à leur propriété n'allait pas rester vierge après la destruction des bâtiments communaux préexistants. Au contraire, compte tenu de la superficie conséquente de la parcelle n°[Cadastre 11] d'après le cadastre et du phénomène de densification urbaine, ils pouvaient se douter de la construction d'un immeuble collectif.
Dès lors, les consorts [T]/ [X] n'établissent pas que les époux [O] leur ont dissimulé par réticence dolosive un projet de promotion immobilière bien avancé, que les acquéreurs ne pouvaient pas connaitre.
En troisième lieu, les consorts [T]/ [X] exposent que l'environnement calme du bien vendu était pour eux un élément déterminant de leur acquisition. Ils indiquent même que l'absence de construction sur la parcelle appartenant à la mairie les a confortés dans leur intention d'acquérir.
Cependant, M. [T] et Mme [X] ne peuvent sérieusement soutenir que le calme, l'absence de vue sur leur jardin ou encore l'absence de construction sur la parcelle située au fond de leur terrain constituaient des critères déterminants de leur achat dès lors que :
-ils ont décidé de se porter acquéreurs d'une maison située en bordure de route, dans un environnement très construit, puisque la maison est située au c'ur du centre-ville, en zone classée UBC au PLU de la commune,
-ils savaient pertinemment que la parcelle n°[Cadastre 11] était constructible puisqu'il existait sur ces terrains communaux des bâtiments administratifs, lesquels ont été détruits en janvier 2015, ce qui n'a pas pu leur échapper en tant qu'habitants de cette petite commune,
-à l'Ouest du bien vendu, sur la parcelle n° [Cadastre 9], existe déjà un petit collectif implanté à 9 mètres de leur maison, comportant des fenêtres et un balcon en vis à vis direct avec les ouvertures du bien vendu et offrant des vues directes sur leur jardin, ce qui ne les a pas empêchés d'acheter.
Les consorts [T]/ [X] n'établissent pas que les époux [O] leur ont sciemment dissimulé une information qu'ils savaient déterminante pour leurs co-contractants. Dès lors, le dol par réticence ne peut être retenu.
La responsabilité des époux [O] sur le fondement de l'article 1602 du code civil ne saurait davantage être retenue dès lors que l'absence de construction sur la parcelle n°[Cadastre 10] ne pouvait être érigée en caractéristique essentielle du bien vendu et que l'information litigieuse était largement connue.
Par conséquent, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal de grande instance de Vannes, les conditions de la responsabilité des époux [O] ne sont pas réunies. Après infirmation du jugement, les consorts [T]/ [X] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.
2°/ Sur la responsabilité de l'agence immobilière
M. [T] et Mme [X] soutiennent que l'agence immobilière LDP Services a manqué à son devoir de conseil en omettant de faire les diligences nécessaires afin de pouvoir les informer des projets en cours concernant la parcelle n°[Cadastre 10].
La société LDP Services soulève l'irrecevabilité de la demande de remboursement de la commission d'agence, qui n'avait pas été sollicité en première instance. Au fond, elle conclut que les conditions de sa responsabilité ne sont pas réunies.
S'agissant de la recevabilité de la demande de remboursement de la commission d'agence, dans la mesure où la reconnaissance de la responsabilité de l'agence immobilière et sa condamnation solidaire avec les vendeurs à leur verser des dommages et intérêts étaient sollicitées en première instance par les consorts [T] / [X], la demande de remboursement des frais d'agence doit s'analyser comme une demande complémentaire, tendant aux mêmes fins que la précédente. Par conséquent, aucune irrecevabilité n'est encourue.
Au fond, la cour considère qu'aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de l'agence immobilière dès lors qu'il n'est pas établi que celle-ci avait été informée des opérations de bornage en cours.
Dans la mesure où le projet de promotion immobilière n'a donné lieu à la délivrance d'un permis de construire qu'au mois de mars 2016, après la signature de l'acte authentique, il ne peut non plus être reproché à l'agence immobilière un défaut de diligence ou d'information .
Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société LDP Services.
3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] aux dépens et à verser à M. [V] [T] et à Mme [H] [X] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a condamné M. [V] [T] et Mme [H] [X] à payer à la SARL LDP la somme de 2 000 euros au même titre.
Succombant en cause d'appel, M. [T] et Mme [X] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.
Ils seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à payer à M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] la somme de 3.000 euros sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en appel.
La SARL LDP services sera déboutée de sa demande à l'encontre des consorts [T]/[X], au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare recevable la demande formée par M. [V] [T] et Mme [H] [X] à l'encontre de la SARL LDP services tendant au remboursement de la commission d'agence ;
Déboute M. [V] [T] et Mme [H] [X] de cette demande ;
Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Vannes en ce qu'il a :
*débouté M. [V] [T] et Mme [H] [X] de leur demande indemnitaire à l'encontre de la SARL LDP services,
* condamné M. [V] [T] et Mme [H] [X] à payer à la SARL LDP la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné solidairement M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] aux dépens et à verser à M. [V] [T] et Mme [H] [X] :
- 20.000 euros pour leur préjudice matériel,
- 20.000 euros à chacun pour leur préjudice moral,
- 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau des chefs du jugement infirmés :
Déboute M. [V] [T] et Mme [H] [X] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de M. [K] [O] et de Mme [F] [I] épouse [O] ;
Y ajoutant,
Déboute M. [V] [T] et Mme [H] [X] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL LDP de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [V] [T] et Mme [H] [X] in solidum à verser à M. [K] [O] et Mme [F] [I] épouse [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne M. [V] [T] et Mme [H] [X] in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
