3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°419
N° RG 20/01240 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QQBO
SNC SNC SP-JFM
C/
S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER SIAM
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me CHAUDET
Me RENAUDIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 Juin 2022 devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SNC SNC SP-JFM, inscrite au RCS de Nantes sous le N° 801 531 997 agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Frédéric TALMON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitués par Me Sandrine VIVIER, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER SIAM exerçant sous l'enseigne commerciale LUXIOR IMMOBILIER, inscrite au RCS de Brest sous le N° 393 271 390 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
La SARL JFM exploitait un fonds de commerce de bar PMU Française des jeux petite restauration, connu sous le nom commercial 'Le Tourbillon' à [Localité 5] .
Le ler mars 2007, la SARL JFM a signé avec la société GROUPE IMMOBILIER SIAM, un mandat de vente sans exclusivité, pour un prix de vente demandé de 430.000 € net vendeur.
La commission prévue de l'agence était de 27.950 euros HT.
Le mandat énonçait qu'en cas d'irrespect par le mandant d'un certain nombre d'obligations, il devrait à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue à la convention.
Le 13 mars 2017, Madame [V] [R] a, par l'entremise de la société GROUPE IMMOBILIER SIAM, formulé une offre d'achat ferme pour l'acquisition du fonds de commerce 'Le Tourbillon', au prix net vendeur de 400.000 €.
Cette offre a mentionné diverses conditions suspensives, dont une prise de possession au plus tôt le 1er décembre 2017, et au plus tard le ler février 2018.
Cette offre d'achat a été présentée à la société JFM par la société GROUPE IMMOBILIER SIAM, et le gérant de la société JFM a formé le 16 mars 2017 une contre-proposition de 415.000 euros.
Par lettre du 20 mars 2017, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a confirmé à la SARL JFM qu'une offre d'achat avait été signée par Madame [R] le 17 mars 2017, aux conditions que la société venderesse avait fixées, c'est à dire au prix de 415.000 €.
L'agence immobilière a dès lors informé la société JFM que, compte tenu de cet accord, elle ne pourrait plus vendre à une autre personne ou par le biais d'une autre agence.
Divers rendez vous ont eu lieu entre l'agence immobilière et la société JFM.
Par courrier recommandé du 10 mai 2017, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a rappelé à la société JFM les termes de l'accord et l'a conviée à la signature du compromis de vente prévue le 12 mai 2017.
Le même jour, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a reçu un courrier daté du 05 mai de la part de la société JFM, par lequel cette dernière lui a fait part de son intention de dénoncer l'offre d'achat au motif que celle-ci était signée de Madame [R], cette dernière étant l'épouse de Monsieur [T] [K], lui-même tenu par une clause de non-concurrence. D'autre part, la société JFM indiquait que la clause de reprise du contrat brasseur ne lui conviendrait plus, et que l'acquéreuse exigerait de licencier deux salariés, ce à quoi elle se refusait.
Par un autre courrier recommandé en date du 11mai 2017, la SARL JFM a précisé à la société GROUPE IMMOBILIER SIAM qu'elle ne contestait pas avoir signé une offre d'achat le 16 mars 2017, mais aurait été laissée dans l'ignorance de l'issue de cette dernière. Elle exposait avoir signé le 26 avril 2017 un compromis avec un autre acquéreur.
La société JFM ne s'est pas présentée à la signature du compromis de vente fixée le 12 mai 2017.
Suivant lettre recommandée du 06 juillet 2017, le Conseil de la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a mis en demeure la SARL JFM d'honorer les engagements contractuels qu'elle avait définitivement souscrits envers Madame [V] [R].
Par acte du 1er mars 2018, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a assigné la société JFM en paiement de la somme de 33.540 euros à titre d'indemnité compensatrice contractuelle.
Par jugement du 22 novembre 2019, le tribunal de commerce de Brest a:
- débouté la société SNC SP JFM de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamné la société SNC SP JFM a verser à la société GROUPE IMMOBILIER SIAM, au titre de l'indemnité compensatrice contractuelle, la somme principale de 33 540 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure et jusqu'à parfait paiement,
- condamné la société SNC SP JFM à verser à la société GROUPE IMMOBILIER SIAM la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de Particle 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
- condamné la société SNC SP JFM aux entiers dépens qui comprendront les frais d'exécution.
Appelante de ce jugement, la SNC SP JFM, par conclusions du 03 mai 2022, a demandé que la Cour:
- infirme le jugement déféré,
- déboute la société SIAM de toutes ses demandes,
- subsidiairement, réduise le montant de la condamnation à un euro,
- déboute la société SIAM de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros pour appel abusif,
- condamne la société SIAM au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 05 mai 2022, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM a demandé que la Cour:
- confirme le jugement déféré,
- condamne l'appelante à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour appel abusif,
- condamne l'appelante au paiement de la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamne l'appelante aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION:
En vertu des dispositions de l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972:
Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.
Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.
Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.
En l'espèce, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM fait grief à la société SNC SP-JFM d'avoir vendu son fonds de commerce à un tiers, sans son entremise, alors qu'elle lui avait présenté un acquéreur dont elle avait accepté l'offre.
Elle demande par conséquent l'application de la clause pénale prévue au mandat que lui avait consenti la société SP-JFM.
L'examen du mandat consenti par la société SP-JFM démontre qu'il est intitué 'MANDAT de VENTE SANS EXCLUSIVITE DE MURS COMMERCIAUX' (souligné par la Cour).
Il y est écrit que le mandant charge le mandataire de vendre les murs commerciaux ci-après désignés, dont il est propriétaire (souligné par la Cour).
Il est ensuite écrit en lettres majuscules DESIGNATION ET COMPOSITION DES MURS COMMERCIAUX A VENDRE et/ou PARTS SOCIALES DE LA SOCIETE.
Suit alors la nature du fonds (Bar-Pmu) le lieu d'exploitation (l'adresse est mentionnée) l'enseigne (le TROUBLION) la raison sociale (SARL) le bail (cette dernière mention étant remplie comme suit: '3/6/9").
Il est ensuite indiqué: les murs commerciaux devront être présentés au prix de 430.000 euros.
Il s'en déduit immédiatement que la société GROUPE IMMOBILIER SIAM ne disposait pas d'un mandat pour vendre le fonds de commerce appartenant à la société SP-JFM.
D'autre part, le 1er mars 2017, le représentant de la société SP-JFM a signé le mandat en reconnaissant avoir pris connaissance des conditions générales figurant au mandat et 'avoir reçu un exemplaire du contrat'.
Toutefois, en vertu des dispositions règlementaires rappelées ci-dessus, l'exemplaire remis au mandant doit contenir le numéro du mandat après qu'il ait été inscrit sur le registre prévu à cet effet.
La page du registre versé aux débats par la société GROUPE IMMOBILIER SIAM démontre que le mandat, signé le mercredi 1er mars 2017, n'a été inscrit que le samedi 04 mars.
Le numéro du mandat n'a donc été attribué que le 04 mars et il s'en déduit que le 1er mars, la société SP-JFM n'a pu reconnaître s'être vue remettre un exemplaire numéroté du mandat.
La société GROUPE IMMOBILIER SIAM ne justifie pas avoir remis à la société SP-JFM un exemplaire numéroté du mandat, alors qu'il s'agit d'une condition essentielle pour pouvoir demander l'application de la clause pénale y figurant.
Par conséquent, la société GROUPE IMMOBILIER SIAM, qui ne détenait pas de mandat de la société SP-JFM pour vendre un fonds de commerce lui appartenant et qui est dans l'incapacité de justifier qu'elle lui a remis un exemplaire numéroté du mandat qu'elle lui avait fait signer, ne peut lui réclamer la moindre indemnité ou clause pénale contractuelle pour avoir vendu sans son entremise son fonds de commerce.
Elle est déboutée de ses prétentions et le jugement déféré est infirmé.
La société GROUPE IMMOBILIER SIAM, qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et paiera à la société SP-JFM la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Infirme le jugement déféré.
Statuant à nouveau:
Déboute la société GROUPE IMMOBILIER SIAM de toutes ses demandes.
Condamne la société GROUPE IMMOBILIER SIAM aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne la société GROUPE IMMOBILIER SIAM à payer à la société SP JFM la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent arrêt vaut de plein droit titre permettant la restitution des sommes payées en trop au titre de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
