5ème Chambre
ARRÊT N°-196
N° RG 18/03083 - N° Portalis DBVL-V-B7C-O2MT
SARL SUMMERTIME
C/
M. [I] [K]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 JUIN 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 Mars 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SARL SUMMERTIME exerçant sous l'enseigne 'PAPIERS et COMPAGNIE' - prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [I] [K]
né le 25 Septembre 1944 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Frédéric LAROQUE-BREZULIER de la SCP BERNARD BREZULIER (A.A) - FRÉDÉRIC LAROQUE-BREZULIER ET ANDREA THOMAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES
Le 23 mai 1996, M. [I] [K] et Mme [C] [W], alors son épouse, ont donné à bail à loyer commercial à la société Self Wear des locaux dépendant d'un immeuble leur appartenant, situé à [Adresse 3].
Par acte du 24 mars 1998, à effet du même jour, la société Self Wear a cédé son droit au bail à M et Mme [B] et ce pour la durée du bail restant à courir.
M. [K] avait accepté la déspécialisation du bail afin de permettre à M et Mme [B] d'exercer l'activité de librairie-papeterie-carterie-cadeaux, la précédente activité étant celle du prêt à porter.
Le bail initial avait une durée de neuf années, commençant à courir le 23 mai 1996, jusqu'au 22 mai 2005.
Par acte d'huissier des 23 et 25 juin 2005, les époux [B] ont demandé le renouvellement de leur bail commercial, pour une durée de 9 ans, aux mêmes conditions que précédemment.
Les bailleurs n'ont pas répondu dans le délai de trois mois.
Un nouveau bail est intervenu à compter du 1er octobre 2005, pour une durée de 9 ans.
Au moment du renouvellement du bail, le loyer trimestriel s'élevait à la somme hors taxes de 6 989,10 euros.
M. [K] et Mme [W] ont divorcé et M. [K] est devenu le seul propriétaire du local sus-indiqué.
Ledit local est loué à la SARL Summertime depuis le 6 avril 2006, date à laquelle les époux [B] ont cédé leur bail commercial à ladite SARL.
Par ordonnance de référé du 19 avril 2012, le juge des référés a jugé n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail et a accordé à la SARL Summertime un délai de 12 mois pour régler l'échéance trimestrielle, outre les échéances à venir.
Par jugement en date du 31 juillet 2014, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire et, dans l'attente, a fixé le loyer provisoirement à 19 446, 41 euros HT par an.
Le rapport d'expertise judiciaire, déposé le 13 mars 2015, retient un loyer annuel à 18 800 euros HT.
Par jugement du 14 janvier 2016, confirmé par un arrêt du 5 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 18 800 euros HT le montant du loyer annuel.
Par jugement en date du 16 décembre 2015, le tribunal de commerce de Vannes a constaté l'état de cessation des paiements et a ouvert une procédure de redressement judiciaire contre la société Summertime.
Ce jugement a été infirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour d'appel de Rennes du 14 juin 2016.
À la requête de M. [K], une ordonnance portant injonction de payer la somme principale de 17 431,50 euros ainsi que les dépens a été signifiée le 9 mai 2017 à la SARL Summertime
La SARL Summertime a formé opposition à cette ordonnance par déclaration au greffe en date du 29 mai 2017.
Par jugement contradictoire du 6 avril 2018, le tribunal de commerce de Vannes a :
- déclarée recevable mais non fondée l'opposition formée par la SARL Summertime,
- débouté la SARL Summertime de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- statuant à nouveau, condamné la SARL Summertime à payer à M. [K] la somme de 1l 582,40 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé du jugement et ce jusqu'à parfait paiement, pour les causes sus-énoncées,
- condamné la SARL Summertime à payer à M. [K] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel, et ce, sans consignation,
- condamné la SARL Summertime aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les frais de la procédure d'injonction de payer,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,
- arrêté et liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 97,79 euros TTC dont TVA 16,30 euros.
Le 7 mai 2018, la SARL Summertime a interjeté appel de cette décision (RG 18/3083).
Par ordonnance du 7 février 2019, le magistrat de la mise en état de la cour d'appel de Rennes a :
- déclaré irrecevable la demande de M. [K] tendant à la radiation de l'affaire en application de l'article 526 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] aux entiers dépens de l'incident,
- condamné M. [K] à régler à la SARL Summertime la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés pour le présent incident.
Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal de Vannes a :
- condamné la SARL Summertime aux dépens et à verser à M. [K] la somme de 81 568 euros en deniers et quittances au titre des arriérés de loyers arrêtés au 23 novembre 2016, et la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé la résiliation du bail commercial à compter du 23 novembre 2016,
- condamné postérieurement à la résiliation du bail la SARL Summertime à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges,
- ordonné avec exécution provisoire l'expulsion de la SARL Summertime ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait avec au besoin l'assistance de la force publique et sous astreinte définitivement acquise de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement pour une période de 3 mois passée laquelle cette astreinte pourra être liquidée devant le juge de l'exécution qui pourra en prononcer une nouvelle le cas échéant,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe du 5 février 2019, la société Summertime a formé appel du jugement du 26 novembre 2018 (RG 19/00762).
Par ordonnance du 3 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a débouté M. [K] de sa demande de radiation. (RG 19/00762).
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2019 (dans l'instance RG 19/762), la SARL Summertime demande à la cour de :
- débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner M. [K] à lui verser :
- 4 925,75 euros au titre des loyers trop versés,
- 1 736,23 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie,
- 9 280 euros au titre des charges non justifiées,
- 59 662,34 euros au titre des charges non justifiées,
- 12 931,91 euros à titre de dommages et intérêts,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
avec intérêts légaux à compter des premières conclusions valant demandes reconventionnelles,
- subsidiairement, ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être allouées à M. [K] et avec celles qui lui sont octroyées,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 janvier 2021 (dans l'instance RG 18/3083), la SARL Summertime demande à la cour de :
- recevoir son appel et le déclarer bien fondé
- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Vannes du 6 avril 2018
Statuant à nouveau, à titre principal et in limine litis,
- dire et juger que le tribunal de commerce était incompétent et en tout état de cause, renvoyer le dossier pour jonction avec l'appel pendant devant la 5ème chambre de la cour d'appel de Rennes (RG19/00762),
A titre subsidiaire et sur le fond,
- débouter M. [K] de ses demandes en paiement,
En tout état de cause,
- condamner M. [K] à lui payer la somme de 6 000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. [K] à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par arrêt du 7 avril 2021, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture du 1er février 2021, ordonné la réouverture des débats et renvoyé le dossier à la mise en état pour jonction.
Le 1er juillet 2021, la jonction entre les instances 18/3083 et 19/762 a été prononcée.
Le 2 juillet 2021, les parties sont avisées de ce que la clôture interviendra le 24 février 2022 et l'audience fixée au 30 mars 2022.
Par dernières conclusions du 9 décembre 2021, M. [I] [K] demande à la cour de :
- débouter la SARL Summertime de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de ses demandes financières,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- condamner la SARL Summertime au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la SARL Summertime aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2022.
Le 18 mars 2022, la SARL Summertime a notifié des conclusions.
M. [K], dans des conclusions de procédure, demande le rejet de ces dernières conclusions.
À titre subsidiaire, il demande le renvoi à deux mois pour répliquer.
La SARL Summertime précise que les avocats n'ont pas été destinataires de l'ordonnance de clôture.
Elle ne s'oppose pas au renvoi.
À l'audience, considérant que la SARL Summertime a été avisée le 2 juillet 2021 que l'instruction serait clôturée le 24 février 2022 et le dossier fixé à l'audience du 30 mars 2022 pour plaidoirie, que la SARL Summertime n'a sollicité aucun report de l'ordonnance de clôture, celle-ci a été prononcée le 24 février 2022 telle que prévue, la cour a refusé de rabattre l'ordonnance de clôture et a rejeté les conclusions de la SARL Summertime du 18 mars 2022 notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SARL Summertime signale les nombreuses procédures qui l'ont opposées à son bailleur.
Elle affirme que M. [K] a utilisé des lettres tronquées et délibérément falsifiées pour les produire en justice comme des reconnaissances de dette.
Elle demande l'infirmation de la décision du 6 avril 2018 en ce qu'elle n'a pas retenu le moyen de litispendance, un litige similaire ayant cours devant le tribunal de grande instance de Vannes. Elle fait état de l'incompétence du tribunal de commerce de Vannes ainsi que de la connexité des affaires.
La SARL Summertime conteste la validité de deux correspondances du 28 novembre 2016 ainsi que du 26 février 2017. Elle signale une plainte avec constitution de partie civile pour faux et usage de faux aux fins d'escroquerie au jugement.
Concernant les arriérés de loyers et de charges, elle discute les décomptes de M. [K]. Elle indique que le bailleur a exigé recevoir un double paiement des loyers au titre de la période du 26 mai 2016 au 25 novembre 2016 par la signification des jugements du 6 avril et 26 novembre 2018, par ses multiples mails et lettres recommandées. Elle estime que le bailleur n'a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges.
La société preneuse affirme que M. [K] a révisé le loyer sans tenir compte des conditions des articles L 145-37, L145-38 et R 145-20 du code de commerce.
Elle indique que M. [K] lui a signifié dès le 9 janvier 2019 devoir immédiatement libérer les lieux en exécution du jugement du 27 novembre 2018. Elle argue de la production de faux document de la part de M. [K] soit un procès-verbal de constat des lieux en date du 12 mars 2019 établi par maître [G] huissier de justice aux termes diffamatoires selon elle et allègue des affirmations mensongères de la part du bailleur.
La SARL Summertime argue de ce qu'elle a réglé les causes des deux commandements de payer en date des 15 juin et 31 août 2011.
Elle soutient que le dépôt de garantie ne peut excéder 3 mois.
En réponse, M. [K] indique que la SARL Summertime a connu des retards dans le paiement des loyers depuis 2011.
Il entend se prévaloir de deux lettres recommandées de la SARL Summertime en date des 28 novembre 2016 et 26 février 2017 comme reconnaissances de dette.
Il fait état de plusieurs procédures civiles d'exécution pour le recouvrement des sommes dues.
Il précise ne réclamer à la SARL Summertime que les loyers et charges prévus par le bail et modifié par décision de justice s'agissant du loyer.
M. [K] conteste la demande de remboursement de la somme de 59 662,34 euros.
Concernant les charges et provisions sur charges, il explique que sont dus par le locataire les impôts fonciers, les charges de copropriété du lot loué en exécution de l'article 4 du bail.
Il signale que le bail initial prévoit un loyer trimestriel et que le montant du dépôt de garantie a été porté à deux termes de loyer soit 6 mois.
Il signale que la SARL Summertime a quitté les lieux et lui a restitué les clés en mars 2019.
- Sur la jonction des dossiers 18/3083 et 19/762.
Il n'y a pas lieu d'ordonner une jonction déjà ordonnée.
- Sur la litispendance et l'incompétence du tribunal de commerce de Vannes.
Le tribunal de commerce a rendu sa décision le 6 avril 2018, le tribunal de grande instance de Vannes le 26 novembre 2018. Un appel a été interjeté sur chacune de ses décisions.
La cour a ordonné la jonction des deux appels le 1er juillet 2021 de sorte que les moyens fondés sur la litispendance et la connexité n'ont plus d'objet.
Devant les premiers juges, la SARL Summertime n'a pas soulevé l'incompétence du tribunal de commerce en application de l'article R 211-4 du code de l'organisation judiciaire, de sorte qu'elle est irrecevable en sa demande et ce d'autant plus que la créance retenue par le tribunal de grande instance de Vannes le 26 novembre 2018 englobe la créance objet du litige devant le tribunal consulaire.
- Sur les demandes en paiement.
* Sur les arriérés de loyer.
Au visa de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux choses principales :
- 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
- 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bailleur qui invoque une créance doit en apporter les justificatifs. Le preneur qui estime ne rien devoir doit également en justifier.
Le loyer a été fixé à 18 800 euros HT à compter du 2 décembre 2013, par jugement du 14 janvier 2016.
M. [K] verse aux débats les facturations des loyers (et charges) de mai 2006 à août 2016, en rectifiant le montant du loyer en fonction de la décision précitée et en tenant compte des sommes perçues.
La clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale du loyer. M. [K] était en droit d'appliquer la clause du bail qui prévoit : le loyer est fixé pour l'année seulement et sera susceptible d'être révisé au début de chacune des autres périodes, ans les conditions prévues, par la législation en vigueur. Jusqu'à la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur continuera à être exigible. Nouvelle indexation le 23 mai 1997 et ensuite chaque année au 23 mai.
Le loyer a été fixé sur la base de l'indice national du coût de la construction du 4ème trimestre 1995 soit 1013 tel qu'il est établi par l'INSEE. À ce sujet, les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus sera augmenté ou diminué en proportion de l'augmentation ou de la diminution constatée entre l'indice de base ci-dessus et celui connu à chaque échéance annuelle et pour la première fois le....
Bien que la dernière phrase ne soit pas complétée, les dispositions contractuelles et la date du bail sont suffisamment claires.
Les loyers sont donc dus et il appartient à la SARL Summertime d'en justifier le paiement.
Or dans des courriers des 28 novembre 2016 et 26 février 2017, la SARL Summertime indique se trouver dans l'obligation d'honorer le montant des loyers du terme trimestriel en 18 mois. Si la SARL Summertime argue de faux courriers, force est de constater qu'aucune décision pénale n'a été rendue à ce titre. Il est tenu compte de ses reconnaissances.
Au surplus, la SARL Summertime ne verse au dossier aucune pièce justifiant d'un quelconque règlement.
* Sur les charges.
Le bail commercial prévoit en page 3 :
Le preneur doit rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres, incombant à l'immeuble et la moitié, ou toute autre quotité légale, de la taxe spéciale prévue au profit du Fonds National d'Amélioration de l'Habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d'impôt légalement mises à la charge des locataires : lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété.
En page 6, le même bail indique, au chapitre clauses particulières, que le preneur remboursera annuellement au bailleur les impôts fonciers et taxes foncières afférents à l'immeuble et payable par avance par trimestre de 1 000 francs avec le loyer (...) Les charges de copropriété de l'immeuble seront à la charge du locataire.
L'acte de cession du fonds de commerce du 6 avril 2006 rappelle que le bail se poursuit dans les conditions initiales.
Dans ses conclusions la SARL Summertime indique qu'après des années de procédure, M. [K] a produit des justificatifs de charge tout en émettant des réserves sans pour autant critiquer les justificatifs en détails.
M. [K] produit aux débats les justificatifs des taxes et charges de 2005 à 2015. Il verse au dossier des factures de loyers auxquelles sont jointes les taxes foncières, les charges de copropriété et le calcul des charges, des lettres recommandées avec accusé de réception les demandes de paiement des diverses charges
Ces taxes et charges sont donc dues et la SARL Summertime est déboutée de sa demande en remboursement.
* Sur le dépôt de garantie.
En page 4 de l'action de cession, il est prévu que le montant du dépôt de garantie est actuellement et sera toujours de deux termes de loyer trimestriel, soit 6 mois de loyer, qui seront réglés au bailleur, ce jour, par le cessionnaire, à charge pour le bailleur, après l'encaissement, d'en effectuer le remboursement au locataire partant.
En l'absence de règle spécifique dans le statut des baux commerciaux, le principe qui s'applique est celui de la libre volonté des parties au contrat ; le dépôt de garantie est donc de 6 mois de loyer.
La SARL Summertime est déboutée de sa demande à ce titre.
En conséquence, en fonction des pièces produites au dossier, il résulte que le premier juge a, à bon droit, jugé que la SARL Summertime est débitrice envers M. [K] des sommes suivantes : 16 048,08 euros pour l'année 2012, 8 089,17 euros pour l'année 2013, 8 180,25 euros pour l'année 2014, 24 932 euros pour l'année 2015, et 23 214,31 euros pour l'année 2016 soit un total de 81 568 euros (en ajoutant la somme de 1 104,25 euros de l'année 2012).
Le jugement est confirmé à ce titre.
- Sur la résiliation du bail.
La mise en demeure de l'article L 145-41 du code de commerce est sans application dans le cas d'une demande de résiliation judiciaire comme en l'espèce.
Le défaut de paiement des loyers et charges locatives constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter du 23 novembre 2016.
Le jugement est confirmé à ce titre.
Le preneur ayant quitté les lieux et ayant restitué les clés au bailleur en mars 2019, les dispositions du jugement sur l'expulsion n'ont plus d'objet.
- Sur la demande en dommages et intérêts de la SARL Summertime.
Les affirmations de la SARL Summertime sur la volonté délibérée de M. [K] de tromper la cour, de la production de faux documents, des menaces ne sont justifiées par aucun élément probant objectif.
Il en est de même de l'erreur alléguée sur le montant du loyer.
La SARL Summertime est déboutée de ses demandes.
- Sur les autres demandes.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SARL Summertime est condamnée à payer à M. [K] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Succombant en son recours, la SARL Summertime est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, étant précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme les décisions entreprises sauf les dispositions du jugement du 26 novembre 2018 sur l'expulsion de la SARL Summertime ;
Statuant à nouveau,
Dit que les mesures d'expulsion n'ont plus d'objet, la SARL Summertime ayant quitté les lieux ;
Y ajoutant,
Juge la SARL Summertime irrecevable en sa demande en incompétence ;
Déboute la SARL Summertime de ses demandes en dommages et intérêts ;
Déboute la SARL Summertime de sa demande en frais irrépétibles ;
Condamne la SARL Summertime à payer à M. [K] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Summertime aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffièreLa présidente
