France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 02 juin 2022, 20/03685

4ème Chambre

ARRÊT N° 212

N° RG 20/03685 -

N° Portalis

DBVL-V-B7E-Q2LT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUIN 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Juliette VANHERSEL lors des débats et Madame Françoise BERNARD lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Mars 2022, devant Madame Hélène RAULINE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 juin 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 19 mai 2022, date indiquée à l'issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [B] [W]

[Adresse 4]

Représentée par Me Ronan LEVACHER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [D] [R]

née le 08 Novembre 1976 à [Localité 8]

[Adresse 1]

Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Représentée par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [U] [N]

né le 15 Juillet 1976 à [Localité 7]

[Adresse 1]

Représenté par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Représenté par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [Y] [T] épouse [R]

née le 05 Avril 1978 à [Localité 7]

[Adresse 2]

Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Représentée par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [K] [R]

né le 25 Avril 1979 à [Localité 8]

[Adresse 2]

Représenté par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Représenté par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [X]

né le 21 Février 1952 à [Localité 9]

[Adresse 6]

Représenté par Me Bertrand NAUX de la SELARL BOUCHER - NAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [S] [X]

né le 21 Janvier 1958 à [Localité 9]

[Adresse 10]

Représenté par Me Bertrand NAUX de la SELARL BOUCHER - NAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES

SDC DU [Adresse 5], prise en la personne de son syndic en exercice la Société CITYA NANT'IMMO (URBANIA NANTES)

[Adresse 3]

Représentée par Me Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

FAITS ET PROCÉDURE

Le 31 octobre 2006, Mme [D] [R] et M. [U] [N], M. [K] [R] et son épouse Mme [Y] [T] (ci-après les consorts [R]) ont acquis un studio au rez-de-chaussée d'un immeuble de deux étages constituant le bâtiment A au fond de la cour intérieure d'une copropriété située [Adresse 5].

Ayant constaté des infiltrations dans l'appartement, ils ont obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes la désignation de M. [A] en qualité d'expert par une ordonnance en date du 30 juin 2016. L'expert a déposé son rapport le 26 mars 2018.

Par actes d'huissier en date des 11, 12 et 13 septembre 2018, les consorts [R] ont fait assigner les époux [E] et Mme [B] [W], propriétaires des appartements du second étage, MM. [V] et [S] [X], propriétaires indivis du premier étage ainsi que le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes pour les voir condamner à exécuter les travaux préconisés par l'expert et à payer des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de la théorie du trouble anormal de voisinage et de l'article 1240 du code civil.

Par un jugement réputé contradictoire du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire a :

- condamné MM. [X] à procéder au remplacement des seuils de porte et de la baie vitrée de leur logement dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, à défaut de quoi une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard sera mise à leur charge pendant six mois passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- condamné Mme [W] à procéder à la vérification des planchers et des évacuations d'eaux usées de son logement dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, à défaut de quoi une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard sera mise à sa charge pendant six mois passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum à payer aux consorts [R] les sommes de :

- 28 484,77 euros TTC au titre des frais de réfection de leur logement ;

- 20 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné MM. [X] à payer aux consorts [R] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [W] à verser aux consorts [R] la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

- condamné les codébiteurs à contribuer à la dette commune résultant des condamnations qui précèdent et à se garantir mutuellement à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires, 5 % pour M. [S] [X], 5 % pour M. [V] [X] et 10 % pour Mme [W] ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Mme [W] a interjeté appel de cette décision par deux déclarations des 5 et 7 août 2020 qui ont été jointes en intimant toutes les parties sauf les époux [E].

M.M. [V] et [S] [X] et le syndicat de copropriétaires ont relevé appel incident.

L'instruction a été clôturée le 1er mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 29 avril 2021, Mme [W] demande à la cour de:

- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- à titre principal, débouter purement et simplement les consorts [R] de leurs moyens, fins et conclusions;

- à titre subsidiaire, réduire le montant des indemnités prononcées à leur bénéfice ; réduire la part de responsabilité mise à sa charge dans la survenance des désordres subis par les consorts [R] ;

- en tout état de cause, débouter le syndicat de copropriétaires et les consorts [X] de leurs appels incidents et de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

- condamner toutes parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 4 février 2021, MM. [V] et [S] [X] demandent à la cour de :

- les accueillir en leur appel incident et le dire bien fondé ;

- réformer le jugement en date du 30 juin 2020 en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum à payer aux consorts [R] les sommes de :

- 28 484,77 euros TTC au titre des frais de réfection de leur logement ;

- 20 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné MM. [X] à payer aux consorts [R] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

- constater que les désordres évoqués proviennent en grande part des fuites et vétustés provenant de l'appartement des consorts [R] ; en conséquence, les débouter de leurs demandes ; en tout état de cause, leur imputer une part de responsabilité d'au moins 50 % ;

- constater que les coursives, murs, conduits de cheminées sont des parties communes ne ressortant pas de leur responsabilité ; en conséquence les décharger de toute responsabilité à ce titre ;

- constater qu'il n'est pas justifié d'infiltrations par les accès de leur propriété ; en conséquence débouter les consorts [R] de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre ; à défaut, les débouter de toute demande de condamnation solidaire au titre des travaux et dommages ; dire que leur éventuelle responsabilité ne saurait qu'être symbolique ;

- débouter les consorts [R] de toute demande au titre de leur trouble de jouissance et pertes de loyer, leur logement étant en tout état de cause inhabitable tant par leur fait que par les infiltrations provenant de la copropriété ; à défaut, les débouter de toutes demandes antérieures au mois de janvier 2015 et dire que, pour la période postérieure, ils devront assumer une quote-part de moitié ;

- constater qu'ils ont d'ores et déjà procédé au changement des huisseries extérieures et à la mise en protection de leur logement et qu'ils ne peuvent réaliser aucuns travaux avant l'exécution de ceux relevant la copropriété ; en conséquence, débouter les consorts [R] de toutes demandes de réalisation de travaux sous astreinte ;

- plus généralement, les débouter de toute demande à leur encontre ; à défaut, dire que le syndicat des copropriétaires devra les garantir de toutes condamnations ;

- les condamner conjointement et solidairement au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 février 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic la société Citya Nant'Immo demande à la cour de :

- l'accueillir en son appel incident et le dire bien fondé ;

- réformer le jugement en date du 30 juin 2020 en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum à payer aux consorts [R] les sommes de :

- 28 484,77 euros TTC au titre des frais de réfection de leur logement ;

- 20 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

- débouter les consorts [R], Mme [W] et MM. [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

- subsidiairement, constater et juger que les désordres allégués proviennent en grande partie de fuites et vétustés provenant de l'appartement des consorts [R] ; en conséquence, leur imputer une part de responsabilité d'au moins 60 % ;

- subsidiairement, condamner in solidum Mme [W] et MM. [X] à le relever et garantir indemne de la totalité des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre, à titre infiniment subsidiaire, à hauteur de 50 % ;

- y ajoutant, condamner in solidum Mme [W] et MM. [X] à lui verser la somme de 12000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 24 février 2022, au visa des articles 1240 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, les consorts [R] demandent à la cour de :

- débouter Mme [W] de son appel ainsi que de l'ensemble de ses demandes ;

- débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [X] de leurs appels incidents ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum à payer aux consorts [R] les sommes de :

- 28 484,77 euros TTC au titre des frais de réfection de leur logement ;

- 20 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs ;

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum aux dépens de l'instance ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné MM. [X] à payer aux consorts [R] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [W] à verser aux consorts [R] la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- y ajoutant, prononcer une astreinte définitive à l'encontre de MM. [X], condamnés à procéder au remplacement des seuils de porte et de la baie vitrée de leur logement, à hauteur de 300 euros par jour de retard à compter du 15 avril 2021 ;

- en toute hypothèse, condamner in solidum Mme [W], les consorts [X], le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux dépens d'appel.

MOTIFS

Le logement des consorts [R] est situé au rez de chaussée du bâtiment A, à gauche de celui de M. [M], sur la cour. L'appartement de type T2 des consorts [X] est au-dessus des deux studios, une coursive en bois le desservant, comme les appartements du second étage. L'appartement de Mme [W] est au 2ème étage à gauche.

Une procédure judiciaire ayant été initiée pour les mêmes motifs en 2007 par M. [M], dans laquelle le syndicat et les consorts [X] sont également parties défenderesses et qui a donné lieu le 30 septembre 2014 à un jugement également déféré à la cour, celle-ci, par un arrêt en date du 6 janvier 2022, a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire RG 14/9461 à l'audience du 17 mars afin que les affaires soient examinées simultanément et les arrêts rendus le même jour.

Mme [W] n'avait pas comparu en première instance.

1. Sur l'origine des infiltrations dans le studio [R]

Il ressort du rapport d'expertise du 26 mars 2018 les constatations suivantes :

- l'humidité des doublages est concentrée aux emplacements des conduits de cheminée ;

- l'humidité en plafond vient de la cheminée de l'appartement [X] située au-dessus de la salle de bains du studio qui présente des dommages très importants, notamment au niveau des encastrements, avec un risque de chute dans le logement [R] ;

- la fenêtre en bois du studio est très usagée et laisse passer l'eau, la porte d'entrée ne peut plus fermer à cause du gonflement du bois ;

- la coursive du premier étage provoque une rétention d'eau entre le mur et le platelage, l'eau s'infiltre par les seuils du logement [X] ;

- l'appartement [X] est dans un état de dégradation très avancé, spécialement au niveau du plancher avec un danger d'écroulement sur les deux studios du rez de chaussée ; l'humidité est présente au niveau des deux cheminées tant au niveau du sol que des murs et cloisons ;

- le pignon nord-est de l'immeuble est très abimé : mur à nu, pierres calcaires poreuses au niveau des conduits de cheminée, fissure verticale, présence de végétation ; les souches de cheminée sont en très mauvais état de même que la couverture (ardoises cassées, 1 mètre de faîtage et les entourages de cheminées à refaire) ;

- le dessous du plancher en bois de l'appartement de Mme [W], sous la salle de bains, présente une attaque d'insectes xylophages et des traces de champignons liés à l'humidité ; les deux poutres sont poreuses en partie supérieure sur 15 mm du fait des infiltrations en provenance du receveur de douches, l'humidité étant de 70% ; les poutres assemblées par tenon mortaise à la poutre latérale fixée au mur de refend présentent un affaissement et les assemblages sont attaqués par l'humidité ; le taux d'humidité sous la moquette de la chambre est de 45 % ; l'expert n'a pas exclu que des infiltrations perdurent.

M. [A] a attribué les désordres aux causes suivantes :

- les infiltrations en plafond de la salle de bains [R] viennent des logements supérieurs, avec pénétration par les cheminées et le pignon par temps pluvieux avec des vents de nord-est ;

- les désordres d'infiltrations d'eau dans les logements [X] et [R] sont également imputables au logement de Mme [W] ;

- les infiltrations dans les doublages proviennent du manque d'étanchéité du pignon nord-est et du mauvais état de la couverture et des souches et conduits de cheminée et, sur la façade sud-ouest, des seuils des portes et de la coursive de l'appartement [X] ;

- les infiltrations au niveau de la fenêtre et de la porte-fenêtre du studio [R] proviennent de leur vétusté et des infiltrations des étages supérieurs qui provoquent des gonflements.

Il a conclu que la cause principale des désordres était l'état de vétusté très avancé de cet immeuble du vieux [Localité 7]. Il a préconisé le ravalement complet du pignon nord-est, une reprise complète de la couverture de l'immeuble et la réfection des coursives et des deux logements.

Il s'ensuit que les désordres constatés dans le logement [R] ont quatre séries de causes : le mauvais état du pignon nord-est et de la couverture, les infiltrations en provenance des appartements [X] et [W] et la vétusté des menuiseries extérieures de l'appartement des consorts [R].

Il convient d'examiner successivement chacune de ces causes, contestées par le syndicat de copropriétaires, les consorts [X] et Mme [W], à la lumière de ce rapport mais également des autres pièces versées aux débats par les parties : le rapport de D. [J] du 3 février 2009 et le rapport [G] du 4 septembre 2020 réalisés dans le cadre de l'affaire opposant M. [M] au syndicat de copropriétaires et aux consorts [X], ainsi que les rapports d'expertise amiables.

1.1. Le mauvais état du bâtiment A

Selon le syndicat de copropriétaires, il est faux de prétendre que la vétusté du pignon et de la toiture serait en lien avec les désordres affectant le logement [R] car tous les niveaux auraient été affectés si cela avait été le cas. Il souligne l'absence de tests d'arrosage pratiqués par M. [A], ceux de M. [G] ayant porté sur la partie opposée de l'immeuble, au-dessus de l'appartement [M]. Il affirme que les désordres proviennent exclusivement des appartements [W] et [X] et du défaut d'entretien du studio des consorts [R].

Cette position ne peut être suivie.

En premier lieu, M. [A], qui a visité tous les appartements du bâtiment A, précise avoir constaté une humidité importante au niveau du mur pignon nord-est de l'appartement [I] situé dans les combles aménagés ainsi qu'un affaissement du plancher de plus de 3 cm. Le taux d'humidité de 45 % qu'il a constaté dans l'appartement [W] l'a été dans une chambre au droit de ce pignon. Il a préconisé des investigations pour examiner l'état des abouts de solive du plancher au niveau des encastrements dans cet appartement et les deux appartements du second étage, recommandation qui s'explique par le fait qu'il a constaté les dégradations des abouts de solive du plancher de l'appartement [X] en lien avec le mauvais état du toit et du mur nord-est et que, les mêmes causes produisant les mêmes effets, il a entendu appeller l'attention du syndicat de copropriétaires sur les risques encourus pour les autres étages.

Il est à noter que M. [G], dont le rapport définitif rendu dans le dossier RG 14/9641 est communiqué par les consorts [X] en pièce 29, a procédé de la même façon, les deux experts n'ayant pu que tirer les conséquences du caractère partiel de leur mission.

En second lieu, sa responsabilité étant susceptible d'être engagée, le syndicat avait toute latitude pour réclamer des tests d'arrosage à M. [A]. Il pouvait également solliciter du juge de la mise en état un complément d'expertise avec désignation de M. [G] pour que les tests d'arrosage soient aussi réalisés dans la présente affaire.

En tout état de cause, il apparaît que ces vérifications ont été effectuées au contradictoire du syndicat dans le dossier RG 14/9641. En effet, M. [G] a fait réaliser des tests d'arrosage sur le pignon nord-est et les souches de cheminées 1 et 2 qui y sont adossées. Il résulte du plan de repérages reproduit par le syndicat dans ses conclusions et qui comporte la délimitation entre les deux studios du rez de chaussée, que la cheminée 2 est en réalité à l'aplomb du studio [R], ce que confirme la photographie de l'immeuble n°24 page 16 du rapport [A].

M. [G] a constaté que l'eau s'infiltrait par le solin à la jonction couverture/mur, des venues d'eau et une augmentation significative du taux d'humidité à l'intérieur du logement [X], notamment au droit des deux chevêtres. Comme M. [A], il a constaté le mauvais état du pignon nord-est, du solin censé assurer l'étanchéité entre le mur et la couverture, les tuiles de faîtage cassées ou percées, l'enduit fissuré ou lézardé des souches de cheminée 1 et 2 et le décollement du solin en périphérie, des ardoises cassées.

Il est à noter que le syndicat a rapidement voté et mis en oeuvre les travaux préconisés par M. [A], ce qui contredit ses dénégations.

La preuve du lien de causalité entre le défaut d'entretien des souches et conduits de cheminée et l'humidité dans les doublages et les plafonds du studio [R] est rapportée.

1.2. Les infiltrations en provenance de l'appartement des consorts [X]

1.2.1. La coursive

Les consorts [X] démentent le rôle causal de la coursive en soulignant l'absence d'investigations démontrant que l'eau s'infiltre dans le studio [R], M. [G] ne l'ayant pas incriminée mais souligné au contraire son rôle protecteur. Ils récusent la possibilité que l'eau puisse s'échapper par les seuils qui sont surélevés d'une quinzaine de centimètres par rapport à la coursive. Ils font valoir que les entrées d'eau par arrosage correspondent à des trous dans la maçonnerie et, enfin, que les coursives sont des parties communes.

La cour suivra l'argumentation des consorts [X] en ce qui concerne l'absence de démonstration par M. [A] d'un phénomène de rétention d'eau s'échappant par les seuils des menuiseries compte tenu de leur hauteur par rapport au platelage.

En revanche, la société Flac qui avait réalisé des investigations avec des tests d'eau colorée à la demande du syndicat de copropriétaires en août 2014 indiquait qu'en 15 minutes, l'eau introduite par arrosage des deux trous sur la coursive pénétrait le faux-plafond du studio [R] au dessus de la fenêtre (défaut 8). Sont donc mentionnés des trous dans la coursive et non dans la maçonnerie de la façade.

Quant aux investigations de M. [G], elles portaient sur la partie de l'appartement au-dessus du studio [M].

Dans le réglement de copropriété, les parties communes sont définies comme celles qui ne sont pas spécialement affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et la passerelle est mentionnée comme étant comprise dans le lot 46 qui est celui des consorts [X]. Elle est dès lors une partie privative, comme le tribunal l'a exactement retenu.

Aucun des moyens n'est donc fondé.

1.2.2. Les deux baies vitrées

La société Flac a procédé à des tests d'eau colorée sur la porte vitrée et la baie coulissante de l'appartement [X] situées au dessus de celui des consorts [R] : pour la première, la présence du colorant a été constatée dans le faux plafond et les angles supérieurs de la fenêtre du séjour (défaut 9) ; pour la seconde, il est apparu dans le faux plafond et le long du mur et de la porte d'entrée (défaut 10).

Les consorts [X] ne contestent pas leur rôle causal mais considèrent qu'il n'avait pu qu'être très limité d'autant qu'ils avaient changé la porte en 2015.

Le premier moyen est inopérant à l'égard des consorts [R].

Le second est infondé, la comparaison entre les différentes pièces produites montrant que c'est la porte fenêtre à droite, au-dessus du studio [M], qui avait été changée en 2015.

Il convient de relever que le test d'arrosage pratiqué par M. [G] sur la baie coulissante du milieu, dont le test Flac a démontré que son défaut d'étanchéité affectait également le studio [R], a confirmé qu'elle laissait passer l'eau.

La cour suivra l'avis de M. [A] sur le fait que les infiltrations dans le studio des consorts [R] du côté de la façade ouest viennent de la coursive du premier étage et des deux menuiseries extérieures de l'appartement [X].

1.3. Les infiltrations en provenance de l'appartement [W]

Mme [W] soutient que le rapport d'expertise ne lui est pas opposable parce qu'elle n'a pas été régulièrement appelée aux opérations d'expertise, indiquant que, si elle avait accepté de participer aux deux dernières réunions d'expertise, il ne lui avait pas été précisé en quelle qualité elle devait collaborer et qu'elle n'avait pas pu faire valoir ses droits.

Contrairement à ce qui est soutenu par les parties adverses, le fait que Mme [W] ait accepté de participer aux deux dernières réunions d'expertise en déférant aux convocations qui lui avaient été adressées par l'expert, qu'elle ait laisser visiter son appartement dans le cadre de la recherche de la cause des infiltrations et qu'elle ait adressé une note à l'expert suite à l'envoi de son pré-rapport n'est pas suffisant pour retenir que l'expertise s'est déroulée à son contradictoire, n'y ayant pas été régulièrement appelée par les consorts [R] ou par toute autre partie qui y avait intérêt.

Il reste que le rapport d'expertise a été régulièrement communiqué et que ses conclusions sont corroborées par celles du bureau d'études Arest mandaté par Mme [W] en 2020 pour examiner la solidité du plancher de son appartement (sa pièce 3). Ce dernier déclare s'être rendu dans l'appartement [X] et confirmer la faiblesse des appuis des solives au droit de la salle de bains [W] dont l'état sanitaire nécessite un renforcement ainsi qu'un traitement parasitaire.

Sur le fond, Mme [W] soutient que M. [A] n'a pas démontré le lien de causalité entre l'humidité qu'il a constatée sur la partie supérieure des poutres et les désordres dénoncés par les consorts [R], procédant par voie d'affirmation. Cependant, le syndicat de copropriétaires indique sans être contredit que la forte humidité du mur de refend de l'appartement [X] sous la salle de bains de l'appartement [W] avait été constatée le 9 mars 2017 en présence de l'appelante. C'est par l'intermédiaire de ce mur que les infiltrations d'eau provenant du receveur de douches ont contribué à l'humidité constatée dans le logement [R]. La preuve de son rôle causal dans les infiltrations en plafond est rapportée.

Mme [W] justifie avoir pratiqué des investigations en septembre 2020 mettant en évidence que les travaux qu'elle a réalisés en 2016 ont mis fin aux infiltrations (sa pièce 2).

1.4. Les infiltrations en provenance de l'appartement [R]

La fenêtre en bois du studio est fuyarde (cf les tests d'eau colorée en août 2014, défaut 7) et la porte ne ferme plus du fait du gonflement de la menuiserie.

Les consorts [R] ne concluent pas sur ce point mais demandent la confirmation du jugement qui a déduit de leur demande le coût des travaux de changement des deux menuiseries, ce dont il résulte qu'ils reconnaissent leur responsabilité dans la survenance des dommages dans cette mesure.

Le syndicat de copropriétaires et les consorts [X] invoquent également à juste titre les fuites d'eau décelées par la société Flac en août 2014 sur les réseaux d'évacuation de la cuisine et de la salle de bains (défauts 1 à 4) du studio. En effet, si les consorts [R] justifient y avoir remédié en novembre 2014 (leur pièce 14), il reste que leur logement a été occupé jusqu'en mai 2011, que l'humidité était la cause du départ des locataires selon leurs propres déclarations et qu'une consommation de 30 m3 par an a été constatée par la société Flac au cours des deux années suivantes malgré l'absence d'occupation. Le rôle causal des infiltrations du fait des installations sanitaires ne fait donc pas de doute.

Le syndicat de copropriétaires prétend que la faiblesse de la canalisation eaux usées de leur appartement explique la présence d'humidité dans l'angle donnant sur la cage d'escalier. Toutefois, M. [A] a relevé la présence d'une canalisation d'eau froide non gainée et très oxydée qui s'est mise à fuir pendant les opérations d'expertise qui a été immédiatement été réparée. Elle n'a donc joué aucun rôle dans la survenance des dommages.

2. Sur les responsabilités

2.1. Le syndicat de copropriétaires

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige pose le principe de la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires lorsqu'un dommage est causé à un copropriétaire du fait du défaut d'entretien de l'immeuble.

Il résulte de ce qui précède que les désordres qui affectent le pignon nord-est, la couverture et les souches et conduits de cheminée et qui sont à l'origine des infiltrations dans le logement [R] ont pour cause le défaut d'entretien de l'immeuble.

Le moyen pris de l'absence de faute du syndicat est inopérant.

C'est à bon droit que le tribunal l'a déclaré responsable des dommages subis par les consorts [R].

2.2. Les consorts [X] et Mme [W]

La théorie du trouble anormal de voisinage est également une responsabilité de plein droit.

Les infiltrations et l'humidité en résultant constituent un trouble anormal de voisinage.

Leur imputabilité aux infiltrations en provenance des appartements du premier et du second étage qui a été examinée aux points 1.2 et 1.3 engage la responsabilité de [V] et [S] [X] sans qu'il y ait lieu de distinguer selon les différentes sources d'infiltrations, ainsi que celle de Mme [W].

Le jugement est également confirmé de ces chefs.

3. Sur l'indemnisation des consorts [R]

Le syndicat de copropriétaires, Mme [W] et les consorts [X] observent à juste titre que les consorts [R] ne peuvent prétendre à la remise en état à neuf de leur bien à leurs frais alors qu'ils ont contribué à leurs propres préjudices.

Il convient d'évaluer cette part de responsabilité, et pas seulement de déduire le coût du changement de la fenêtre et de la porte d'entrée comme l'a fait le tribunal, cette part s'appliquant à l'ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Cette responsabilité n'est nullement prépondérante, l'essentiel des infiltrations venant du plafond et des doublages et les infiltrations en façade sud-ouest venant également de l'appartement [X]. Leur part sera fixée à 10%.

3.1. Les travaux de reprise

Le coût des travaux de réfection de l'appartement s'élève à 31 483,77 euros TTC. Le montant de la condamnation sera ramené à 28 335,39 euros TTC représentant 90 % de cette somme.

3.2. La perte locative

Le syndicat de copropriétaires et les consorts [X] sollicitent l'infirmation de la disposition du jugement qui a alloué aux consorts [R] la somme de 20 000 euros au titre de la perte de loyers. Cependant, les arguments qu'ils font valoir sont les mêmes que ceux ayant conduit à leur imputer une part de responsabilité. Par ailleurs, à supposer même qu'ils aient procédé au changement de la fenêtre et de la porte, les autres infiltrations auraient perduré et les auraient empêchés de remettre en état le studio pour le louer.

La perte de chance de louer entre mai 2011 et fin 2019 a exactement été évaluée par les premiers juges à 20 000 euros. Les consorts [R] ne pouvant prétendre qu'à 90 % de cette somme, la condamnation sera ramenée à 18 000 euros.

Le jugement est infirmé de ces deux chefs.

3.3. Les demandes d'exécution des travaux sous astreinte

Le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné à Mme [W] de procéder à la vérification des planchers et des évacuations d'eaux usées de son logement. Elle justifie les avoir fait réaliser en septembre 2020 et qu'il n'existe plus d'infiltrations en provenance de son logement.

S'agissant des consorts [X], ils produisent en pièce 31 une facture du 19 novembre 2020 relative au remplacement des trois menuiseries extérieures de leur appartement.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé les condamnations à exécuter les travaux et infirmé sur l'astreinte qui n'a plus lieu d'être puisque les condamnations ont été exécutées.

4. Sur les appels en garantie

Le syndicat de copropriétaires sollicite la garantie des consorts [X] et de Mme [W], et les consorts [X], celle du syndicat. Ils demandent, ainsi que Mme [X], que leur part de responsabilité soit réduite par rapport à celles des autres.

Au regard des conclusions circonstanciées de M. [A] et de M. [G], la cour partage leur avis quant à la responsabilité prépondérante du syndicat de copropriétaires en lien avec le défaut d'entretien de l'immeuble depuis plusieurs années. C'est lui qui est à l'origine du mauvais état du pignon nord-est, de la couverture, des souches et des conduits de cheminée et des dégradations consécutives des cheminées et du plancher du premier étage qui menace de s'écrouler.

L'état de délabrement très avancé de l'appartement [X] n'a pas lieu d'être pris en compte dans le partage de responsabilité dès lors qu'aucun des experts judiciaires n'a relevé qu'il avait contribué aux infiltrations.

Dans les relations entre les trois co-débiteurs, le poids final de la dette sera réparti de la manière suivante :

- 70 % à la charge du syndicat,

- 15 % à la charge des consorts [X],

- 15 % à la charge de Mme [W].

Il est fait droit aux appels en garantie dans ces proportions.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées.

Le syndicat de copropriétaires, les consorts [X] et Mme [W] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et à payer aux consorts [R] la somme de 5 000 euros en première instance et celle de 5 000 euros en cause d'appel.

Les autres parties sont déboutées de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné MM. [V] et [S] [X] à procéder au remplacement des seuils de porte et de la baie vitrée de leur logement dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

- condamné Mme [W] à procéder à la vérification des planchers et des évacuations d'eaux usées de son logement dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires, MM. [X] et Mme [W] in solidum aux dépens de l'instance,

L'INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], M.M. [V] et [S] [X] et Mme [B] [W] à payer à Mme [D] [R], M. [U] [N], M. [K] [R] et Mme [Y] [T] les sommes suivantes :

- 28 335,39 euros TTC au titre des travaux de réfection de leur appartement,

- 18 000 euros au titre de la perte locative,

- 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les consorts [R] de leur demande d'astreinte contre les consorts [X] et Mme [W],

FIXE le partage de responsabilité entre les codébiteurs de la manière suivante :

- syndicat de copropriété : 70 %,

- consorts [X] : 15 %,

- Mme [W] : 15 %,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires et les consorts [X] à se garantir réciproquement de l'ensemble des condamnations dans ces proportions,

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], M.M. [V] et [S] [X] et Mme [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

| France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 02 juin 2022, 20/03685

Synthèse

Origine de la décision