4ème Chambre
ARRÊT N° 211
N° RG 14/09461 -
N° Portalis
DBVL-V-B66-LRVW
HR
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Juliette VANHERSEL lors des débats et Madame Françoise BERNARD lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Mars 2022, devant Madame Hélène RAULINE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 02 juin 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 19 mai 2022, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A. AXA FRANCE IARD, agissant poursuites et diligences de son
représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Christelle GILLOT-GARNIER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Représentée par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [F] [S]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-Edouard ROBIOU DU PONT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [A] [J]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représenté par Me Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [I] [J]
né le 21 Février 1952 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Bertrand NAUX de la SELARL BOUCHER - NAUX & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES
S.A. MMA IARD, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Frédéric TALMON, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], prise en la personne de son syndic la SAS CITYA HOTEL DIEU
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Guillaume LENGLART de la SELARL LRB, avocat au barreau de NANTES
INTERVENANTE :
S.A.R.L. CITYA HOTEL DIEU, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric TALMON, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 2 octobre 2002, M. [F] [S] a acquis les lots n°38 et 39 au rez-de-chaussée et 63 au troisième étage du bâtiment A situé au fond de la cour d'un immeuble sis [Adresse 5]. En juin 2006, il a obtenu le changement d'affectation et la création d'un lot unique au rez-de-chaussée pour y créer un studio à usage locatif.
Le 18 octobre 2007, M. [S] a fait constater par un huissier de justice que le plafond présentait de grandes tâches de moisissures et qu'une partie s'était effondrée.
Les démarches amiables avec le propriétaire de l'appartement situé au-dessus, M. [I] [J], étant demeurées vaines, M. [S] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes qui a désigné D. [O] en qualité d'expert par une ordonnance en date du 6 décembre 2007.
Le 17 juillet 2008, à la demande du syndicat des copropriétaires, les opérations d'expertise ont été étendues à la compagnie d'assurances Axa France Iard, assureur de la copropriété.
L'expert a déposé son rapport le 3 février 2009.
Par acte d'huissier du 5 octobre 2009, M. [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes pour l'entendre condamner à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat a appelé en garantie la compagnie Axa le 6 mai 2010, M. [I] [J] le 19 avril 2010 et M. [A] [J] le 21 septembre 2012.
Par une ordonnance en date du 31 mars 2011, le juge de la mise en état a condamné M. [I] [J] à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard.
Les travaux n'ayant pas été exécutés, la cour d'appel, par un arrêt du 25 avril 2014, a confirmé le jugement du juge de l'exécution du 16 décembre 2011 liquidant l'astreinte provisoire à 18 000 euros et ordonnant une astreinte définitive de 200 euros.
Par un jugement réputé contradictoire en date du 30 septembre 2014, le tribunal a :
- condamné MM. [I] et [A] [J] à exécuter dans leur appartement les travaux suivants préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 3 février 2009 sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard après un délai de deux mois suivant la signification du jugement pendant six mois:
- réfection partielle de la chape et du revêtement du sol carrelé ;
- recalage des pieds de cloisons ;
- réfection complète des réseaux de distribution et d'évacuation des équipements de la cuisine, du WC et de la salle de bains ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection des parties communes tels que prévus par l'expert judiciaire sous astreinte de 150 euros par jour de retard après un délai de trois mois suivant la fin des travaux de réfection imposés par le jugement à MM. [I] et [A] [J], soit les travaux suivants :
- assèchement des ouvrages et assèchement complet des solives de l'ancien plancher bois et des maçonneries par tout système d'air chaud poussé, au taux d'humidité de 14 % dans les ouvrages bois et de 20 % dans les ouvrages de maçonnerie ;
- traitement anti fongicide des bois existants, complétés par brûlage au chalumeau des rhyzomorphes de mérules ;
- renforcement des solives par un moisage de bois de charpente ;
- reprise des encastrements des solives dans la maçonnerie par scellement de cornières métalliques ;
- condamné in solidum la compagnie Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires et MM. [I] et [A] [J] à payer à M. [S] les sommes de 1 200 euros en indemnisation de son préjudice matériel et de 54 000 euros au titre de la perte de jouissance arrêtée au 31 mars 2014 ;
- condamné in solidum la compagnie Axa France Iard et MM. [I] et [A] [J] à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes sommes mises à sa charge à titre de dommages-intérêts;
- condamné MM. [I] et [A] [J] à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires et celle de 3 000 euros à M. [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté les autres demandes des parties ;
- condamné MM. [I] et [A] [J] à payer les entiers dépens de l'instance.
Sur l'appel de la société Axa France Iard, par un arrêt en date du 16 novembre 2017, la cour d'appel a :
- annulé le jugement déféré à l'égard de M. [A] [J] ;
- sursis à statuer sur l'ensemble des demandes ;
- avant-dire droit, ordonné une expertise, désigné M. [U] [C] avec pour mission de décrire les désordres affectant le logement de M. [S], le logement des consorts [J] [I] et [A], le plancher séparant ces deux logements (partie commune propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble), dire à quelle date ils sont apparus, en déterminer l'origine et la cause en présentant à cette occasion les éléments de fait qui permettront de dégager d'éventuelles responsabilités ; dire si ces désordres se sont aggravés depuis l'expertise du 3 février 2009, dans l'affirmative, préciser et expliciter l'aggravation et ses causes ; dire si une partie des travaux préconisés par l'expert [O] a été exécutée, dans l'affirmative les décrire, préciser leur coût et les personnes qu'ils ont financés ; donner un avis sur les travaux nécessaires pour remédier aux désordres qui persistent, sur l'ordre dans lequel ils devront être exécutés, sur leur coût et leur durée ; rassembler les éléments utiles à 1' évaluation des préjudices subis en donnant un avis sur les points qui entrent dans son champ de compétence ;
- réservé les dépens.
Par une ordonnance du 14 janvier 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné l'extension des opérations d'expertise à la société Citya Hôtel-Dieu, syndic, et à la société MMA Iard, son assureur.
Une ordonnance récusant l'expert a été prise le 3 mai 2019 et un nouvel expert désigné.
M. [T] a déposé son rapport le 4 septembre 2020.
Les parties ont conclu à nouveau.
L'instruction a été clôturée le 2 novembre 2021.
Par un arrêt en date du 6 janvier 2022, la cour d'appel a :
- déclaré recevables les demandes présentées par M.M. [I] et [A] [J] et M. [F] [S] contre la société Cytia Hôtel-Dieu et la société MMA Iard ;
- sur les autres demandes, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à l'audience du jeudi 17 mars 2022 à 14 heures ;
- réservé les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La société Cytia et la société MMA Iard ainsi que M. [A] [J] ont reconclu le 17 mars 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 4 octobre 2021, la société Axa France Iard demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à indemniser M. [S] et à garantir le syndicat des copropriétaires ;
- débouter MM. [I] et [A] [J] de toutes leurs demandes formées à son encontre ; débouter M. [S] de toutes ses demandes ;
- constater que les garanties du contrat d'assurance ne sont pas mobilisables ; débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que toute autre partie de toute demande formée contre elle ;
- condamner MM. [J] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens ;
- subsidiairement, ramener à de plus justes proportions, qui ne pourra excéder 10 000 euros, la somme accordée à M. [S] au titre du préjudice de jouissance.
Dans ses dernières conclusions en date du 1er octobre 2021, M. [S] demande à la cour de :
- déclarer la société Axa France ainsi que toutes autres parties non fondées en leurs appels principal ou incident, les déclarer irrecevables et en tout cas non fondées en toutes contestations et prétentions à son encontre, les en débouter ;
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions lui bénéficiant et non contraires aux présentes ;
- le réformant et y ajoutant, dire que le syndic de propriété, le syndicat de copropriété, MM. [I] et [A] [J] sont responsables in solidum à son égard, chacun à raison de sa faute personnelle de négligence ou de carence ayant contribué à la survenance et/ou de la persistance des désordres et des dégradations qui en ont résulté ;
- les condamner in solidum, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert ;
- fixer son préjudice de jouissance à la somme de 91 200 euros 'par mois' soit, provisoirement arrêter à la date des présentes soit septembre 2021 inclus;
- condamner in solidum le syndicat de copropriété, le syndic et MM. [I] et [A] [J] au paiement de cette somme sous déduction de la provision déjà payée ; condamner les mêmes in solidum à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur les travaux de réfection des parties privatives lui appartenant ;
- surseoir à statuer sur le surplus de ses préjudices ;
- condamner en l'état le syndic de propriété, le syndicat de copropriété, MM. [I] et [A] [J] in solidum aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et, au regard de l'importance et de la complexité de la procédure (en l'état cinq décisions rendues, deux expertises et la présente procédure) à lui payer à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire que Axa, assureur du syndicat de copropriété, et MMA, assureur du syndic, doivent garantir leurs assurés respectifs, en tant que besoin, les condamner à lui payer directement les sommes à lui revenir qui seront mises à la charge de leurs assurés.
Dans ses dernières conclusions en date du 18 octobre 2021, M. [A] [J] demande à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions relatives à MM. [A] et [I] [J], coindivisaires, le jugement déféré ;
- les mettre purement et simplement hors de cause et débouter la compagnie Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires à [Localité 9], M. [S] et toute autre partie de l'intégralité des demandes à leur encontre ;
- condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à l'issue de la décision à intervenir, à effectuer les travaux des parties communes nécessaires pour mettre un terme aux dommages, à savoir :
- faire réaliser des plans d'exécution par un BET structure selon préconisation du BET AIA ;
- démolir le plancher séparatif entre l'appartement [J] et le lot [S] ;
- réaliser un plancher sur bac acier et poutraison métallique selon préconisation du BET AIA ;
- condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres, la compagnie Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires, la société Citya et les sociétés MMA à régler à M. [A] et [I] [J]:
- 85 034 euros au titre des travaux de reprise du logement indexé sur l'indice BT01 à compter du 26 juin 2020, date du devis ;
- 650 euros par mois à compter de février 2015 et jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois après règlement effectif du montant des travaux ;
- 1 euro à parfaire au titre des appels de fonds de la copropriété ;
- ordonner que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 et jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois après indemnisation effective du montant des travaux et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres, la compagnie Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires, la société Citya, les sociétés MMA et M. [S] à lui régler la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais des deux expertises judiciaires.
Dans ses dernières conclusions en date du 25 octobre 2021, M. [I] [J] demande à la cour de :
- l'accueillir en son appel incident et en ses demandes reconventionnelles, les dire bien fondés;
- juger recevables les demandes dirigées à l'encontre de la société Citya Hotel-Dieu et la débouter de ses prétentions visant à les déclarer irrecevables ;
- débouter la société Cytia Hôtel Dieu et la société MMA Iard de la prescription soulevée ;
- constater que l'affaissement du plancher est ancien et relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; dire que celui-ci est à l'origine des fuites constatées ; constater que les travaux de plomberie ont à ce jour été réalisés ; constater que les travaux de reprise sur le sol et carrelage de l'appartement M. [J] ne peuvent être réalisés avant la reprise de la structure du plancher relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; constater les fautes commises par le syndic dans l'exécution de sa mission ;
- en conséquence, réformer le jugement en l'ensemble de ses dispositions ;
- constater que M. [S] ne justifie pas de la destination de son appartement en logement ; en conséquence, le débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- débouter le syndicat des copropriétaires et la compagnie Axa de leurs demandes ;
- à défaut, les condamner à le garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
- à titre infiniment subsidiaire, voir réduire dans de notables proportions le préjudice subi par M. [S] et dire qu'en tout état de cause, le trouble de jouissance ne saurait dépasser la somme de 10 000 euros ;
- déclarer le syndicat des copropriétaires, conjointement avec son syndic la société Citya Hôtel-Dieu, responsable de l'entier préjudice subi par les consorts [J] ; en conséquence, les condamner conjointement et solidairement à les indemniser de leurs préjudices, à savoir :
- au titre des travaux de reprise : la somme de 85 034 euros, indexée sur l'indice BT01 à compter du 26 juin 2020, date du devis ;
- au titre de la perte de loyer : la somme de 650 euros par mois à compter du mois de février 2015 jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois après règlement effectif du montant des travaux et exécution par le syndicat des copropriétaires des travaux ;
- condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à procéder à la réalisation des travaux tels que décrits dans son rapport d'expertise par M. [T] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 22 199,82 euros en réparation du préjudice résultant de l'exécution provisoire de la décision ayant ordonné sous astreinte l'exécution des travaux et de la liquidation de l'astreinte ;
- condamner les parties succombant au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 15 octobre 2021, au visa de l'article 1384 ancien du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic la société Cytia Hôtel-Dieu demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné à réaliser des travaux et a alloué à M. [S] les sommes de 1 200 euros au titre de dommages et intérêts et 54 000 euros au titre des pertes et jouissance ;
- débouter M. [S] de toutes ses demandes ; débouter MM. [I] et [A] [J] de leur appel incident et de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement, condamner in solidum la société Axa France Iard et MM. [I] et [A] [J] à le garantir de toutes sommes et condamnations qui pourraient être mises à sa charge tant en principal qu'intérêts, dommages et intérêts, article 700 et frais ;
- condamner MM. [I] et [A] [J], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à exécuter dans leur appartement les travaux suivants préconisés par l'expert :
- la réfection partielle de la chape et du revêtement de sol carrelé ;
- le recalage des pieds de cloisons ;
- la réfection complète des réseaux de distribution et d'évacuation des équipements de la cuisine, du WC et de la salle de bains ;
- condamner in solidum M. [S], la compagnie Axa France Iard et MM. [I] et [A] [J] à lui payer la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 27 octobre 2021, les sociétés Citya Hôtel-Dieu et MMA Iard demandent à la cour de :
- à titre principal, juger irrecevable l'appel, pour la première fois en cause d'appel, des sociétés Citya Hôtel-Dieu et MMA Iard ainsi que toutes les demandes présentées contre elles ;
- juger que les demandes présentées par les parties adverses sont prescrites ;
- juger que ni M. [I] [J], ni M. [A] [J], ni M. [S] ne rapportent la preuve d'une faute directement causale d'un préjudice direct et personnel et juridiquement réparable effectivement subi par eux ; les débouter de toutes leurs demandes ;
- débouter M. [I] [J] de sa demande tendant à la voir condamner conjointement et/ou solidairement avec le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa ;
- à titre subsidiaire, juger que les demanderesses ne démontrent pas l'existence d'un préjudice juridiquement réparable effectivement subi par elles et les débouter de leurs demandes ; en tout état de cause, juger que ce préjudice doit être apprécié selon le régime juridique de la perte de chance, laquelle est dérisoire ;
- condamner solidairement ou, à défaut in solidum, les parties perdantes à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS
La cour n'ayant pas révoqué l'ordonnance de clôture dans son arrêt du 6 janvier 2022, les parties n'étaient pas autorisées à conclure à nouveau. Les conclusions de la société Cytia et de la société MMA Iard ainsi que celles de M. [A] [J] du 17 mars 2022 doivent donc être déclarées irrecevables.
Il convient, par ailleurs, de rappeler qu'elle ne statue que sur les prétentions figurant dans le dispositif des conclusions (article 954 du code de procédure civile).
Une procédure judiciaire a été initiée pour les mêmes motifs en 2016 par les consorts [G] qui occupent le second logement du rez de chaussée donnant sur la cour, dans laquelle le syndicat et les consorts [J] sont parties défenderesses et qui a donné lieu à une expertise judiciaire de M. [E] puis, le 30 juin 2020, à un jugement qui a également été déféré à la cour. Celle-ci, par l'arrêt en date du 6 janvier 2022, a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de la présente affaire à l'audience du 17 mars afin qu'elle soit examinée en même temps que l'affaire RG 20/3685 et que les arrêts soient rendus à la même date.
[I] et [A] [J] n'avaient pas comparu en première instance.
1. Sur l'origine des infiltrations dans les appartements [S] et [J]
Le logement de M. [S], d'une superficie de 26 m², est situé au rez de chaussée du bâtiment A, du côté du mur pignon sud-est, à droite de celui des consorts [G]. L'appartement de 57 m² des consorts [J] est situé au-dessus, les pièces humides étant à l'aplomb du logement de M. [S].
1.1. Les rapports d'expertise
1.1.1. Le rapport d'expertise [O] de 2009
Les constatations de D. [O] étaient les suivantes :
- dans l'appartement [H] du Pont : des traces d'infiltrations en plafond ; après sa dépose, un taux d'humidité de 100% sur un tiers de la surface de l'ancien plancher en bois sous les pièces humides de l'appartement [J], 30 à 50 % sur le reste ; une attaque de mérule en sous face du plancher et de certaines solives ; la maçonnerie des murs saturée d'humidité ; l'encastrement des solives dans les murs très altéré ; des traces de ruissellement d'eau venant de l'étage supérieur ;
- dans l'appartement [J] : un décalage de 1 à 4 cm entre le bas des plinthes et le carrelage des pièces humides lié à l'affaissement du plancher ; des fissures en croix dans le carrelage de la cuisine qui favorisent l'infiltration des eaux de lavage et de celles qui tombent lors de l'utilisation des appareils sanitaires ; de multiples fuites sur les canalisations et la robinetterie ; la porte- fenêtre d'entrée dépourvue de vitrage.
Selon lui, ces différentes sources d'eau entretenaient une humidité permanente du plafond de l'appartement de M. [S], cette situation étant ancienne selon la chronologie qu'il avait reconstituée à partir des documents qui lui avaient été communiqués : l'immeuble voisin a été démoli au début des années 90, lequel correspondait aux deux premiers niveaux du bâtiment A ; ce mur pignon exposé sud-est aurait été le siège d'infiltrations importantes dans les logements [J] et [D] (aujourd'hui [S]) ; des travaux d'enduit ont été votés le 18 avril 1994 ; le dégât des eaux a probablement altéré les qualités mécaniques du plancher car [I] [J] avait signalé au syndic l'affaissement du plancher ; le 3 octobre 1996, la copropriété a décidé le renforcement du solivage entre les deux appartements, travaux réalisés par l'entreprise Naslin ; en janvier 1997 puis en 1999, [I] [J] a signalé au syndic l'affaissement des pieds de cloisons et des sanitaires. Il note que le litige entre la copropriété et [I] [J] a persisté, ce dernier demandant vainement la remise en état de ses parties privatives, s'étonnant de son inaction pour mettre fin aux désordres.
Il concluait que les infiltrations, l'effondrement d'une partie du plafond et l'attaque de mérule avaient pour cause exclusive le défaut d'entretien de l'appartement [J] et soulignait l'urgence des travaux à réaliser pour consolider le plancher et mettre fin aux infiltrations.
1.1.2. Le rapport [T] de 2020
M. [T] précise que, lors du démarrage de ses opérations, en juillet 2019, le plancher haut du rez de chaussée et celui du R+1 étaient étayés et les deux logements vidés de leur contenu. Il a relevé la présence d'humidité dans les deux appartements
Il a pratiqué un test d'arrosage des menuiseries de l'appartement [J] au-dessus de l'appartement de M. [H] du Pont qui a révélé qu'elles étaient fuyardes toutes les deux et qu'il existait une pente du sol carrelé en direction de la porte-fenêtre favorisant la stagnation d'eau.
Il a constaté le mauvais état des souches de cheminée 4 et 5 adossées au pignon sud-est (fissures du solin et de l'enduit), de la couverture (ardoises cassées) et du pignon (fissures et lézardes avec désaffleurements, décollement de l'enduit).
Mettant à profit l'échafaudage dressé pour faire le ravalement de ce pignon préconisé par l'expert [E] dans le dossier RG 20/3685, il a fait réaliser le 15 novembre 2019 des tests d'arrosage sur le faîtage et les souches de cheminée pour vérifier si la maçonnerie ou la couverture pouvait être à l'origine des infiltrations dans les appartements. Il a observé au bout de 30 minutes des venues d'eau au droit des chevêtres des deux cheminées de l'appartement [J] et une augmentation de l'humidité sur les cheminées et les linçoirs des deux cheminées de l'appartement [H] du Pont et que l'eau qui s'infiltre derrière le doublage du pignon dans l'appartement [J] humidifie la poutre du plancher qui sépare les deux appartements ainsi que le chevêtre et le linçoir en bois des deux cheminées.
Lors de la réunion précédente, le 13 septembre, il avait examiné le pignon nord-est et les souches de cheminée 1 et 2, fait pratiquer les mêmes tests et abouti aux mêmes constatations, à savoir le mauvais état de la couverture, des souches de cheminée et du pignon et les venues d'eau dans l'appartement [J] consécutives à l'arrosage.
M. [T] a également constaté l'affaissement du plancher de cet appartement, la rupture de l'ancrage d'un chevêtre dans le mur et de l'assemblage solive-chevêtre à l'angle du pignon et de la façade sur la cour, des ancrages des poutres dans la maçonnerie et des bois de structure pulvérulents à altérés. Il a conclu à la nécessité de changer le plancher séparant les deux appartements, la rupture étant certaine à terme.
Sur la cause des désordres, il a conclu de la manière suivante :
- compte tenu de la localisation de la rupture de l'ancrage dans le mur, le défaut d'étanchéité en est la principale cause,
- les infiltrations d'eau par les deux pignons et les souches de cheminée, non entretenus depuis plusieurs années, sont à l'origine de l'altération des appuis des poutres dans la maçonnerie,
- l'eau qui s'infiltre dans l'appartement [J] après arrosage des deux pignons ruisselle sur le plancher séparant les deux appartements, altère le bois, l'obscurité et l'humidité favorisant le développement de moisissures et de champignons lignivores.
Il a rappelé la chronologie des événements telle qu'établie par D. [O] dont il a déduit l'ancienneté des pénétrations d'eau en soulignant que ce dernier avait observé les altérations importantes des encastrements et les traces de ruissellement en provenance de l'étage supérieur. Il a estimé que les travaux réalisés par l'entreprise Naslin étaient de nature conservatoire et ne pouvaient mettre fin aux désordres et qu'un diagnostic de solidité aurait dû être effectué à cette époque. Il a indiqué que les causes que D. [O] avaient identifiées en 2008 avaient pu participer aux désordres.
1.2. L'analyse des causes des désordres
Le syndicat de copropriétaires critique les conclusions de M. [T] au motif que les autres appartements ne subissent pas les mêmes désordres. La cour relève que le rapport d'expertise [E] dans le dossier RG 20/3685 contient des éléments de réponse mais que le syndicat s'est abstenu de le communiquer dans la présente affaire, contrairement au rapport [N]. Quoi qu'il en soit, c'est à lui qu'il incombait de procéder à des investigations pour faire vérifier l'ensemble de la structure de l'immeuble, vérifications qui sont préconisées par les deux experts judiciaires qui n'ont pu que rappeler le caractère partiel de leur mission.
Contrairement à ce que soutient [I] [J], c'est l'ancienneté de l'expertise qui a conduit la cour à ordonner une nouvelle mesure et non les incohérences prétendues de D. [O]. Il ne démontre pas non plus avoir vainement réclamé à ce dernier des investigations des façades, étant observé qu'il n'avait pas comparu en première instance et que, dans ses conclusions de 2015 devant la cour, il ne soutenait pas cette thèse et ne sollicitait pas de nouvelle expertise.
Il écrit encore que M. [T] est resté élégant à l'égard de D. [O] en évitant d'indiquer clairement qu'il s'était totalement fourvoyé alors qu'il résulte de ce qui est indiqué au § 1.1.2. que M. [T] n'écarte nullement le rôle causal des infiltrations imputables à l'appartement [J].
Le fait que M. [T] évoque une certitude quant au rôle causal du défaut d'étanchéité du pignon sud-est dans la survenance des désordres n'est pas exclusif de l'existence d'autres infiltrations. Il est précisément établi par les rapports d'expertise [O] et [T] qu'elles proviennent à la fois du défaut d'entretien de l'immeuble et de celui de l'appartement [J], comme en témoigne le taux d'humidité du plancher de 100% sous les pièces humides.
La circonstance que les infiltrations seraient survenues de toute façon du fait du défaut d'entretien des parties communes est indifférente. Il sera pareillement observé que les infiltrations seraient survenues dans l'appartement de M. [S] du fait des parties privatives [J] si les parties communes avaient été parfaitement entretenues, mais avec des conséquences beaucoup plus limitées.
Il sera retenu, au regard des constatations et des conclusions des deux experts judiciaires rappelées plus haut, que les infiltrations et l'humidité récurrente dans les deux logements ont pour cause prépondérante le mauvais état du bâtiment A, plus précisément, de la couverture, des souches de cheminée et des deux pignons nord-est et sud-est et pour cause secondaire, le défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures de l'appartement [J], la contrepente du sol carrelé, et jusqu'en 2015, les fuites sur les canalisations.
2. Sur les responsabilités
2.1. Le syndicat de copropriétaires
[I] et [A] [J] et J.F. [S] se fondent sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui, dans sa rédaction applicable au litige, pose le principe de la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires lorsqu'un dommage est causé à un copropriétaire du fait du défaut d'entretien de l'immeuble.
Il résulte de ce qui précède que la position du syndicat et de la société Axa France Iard tenant à imputer l'entière responsabilité des désordres d'infiltrations aux parties privatives [J] n'est pas fondée et que les infiltrations en provenance des pignons sud-est et nord-est, de la couverture et des souches de cheminée ont pour cause le défaut d'entretien de l'immeuble.
Le syndicat de copropriétaires sera donc déclaré responsable des dommages subis par M. [S] et les consorts [J].
2.2. La société Cytia Hotel-Dieu
[I] et [A] [J] et J.F. [S] recherchent également la responsabilité du syndic.
Il a été statué sur la recevabilité de cette demande au visa des articles 554 et 555 du code de procédure civile et de l'article 2224 du code civil dans l'arrêt du 6 janvier 2022.
Ils se fondent sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lequel nécessite de démontrer l'existence d'une faute du syndic en lien causal direct et certain avec les préjudices allégués par les copropriétaires.
Ces derniers lui reprochent de n'avoir rien fait depuis 1996 tandis que la société Cytia Hôtel-Dieu dément avoir commis une faute.
Les pièces versées aux débats font apparaître que :
- le syndic avait inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 avril 1994 la réfection des deux pignons ; celle-ci a voté le ravalement du pignon sud ; [I] [J] soutient que les travaux n'ont pas été réalisés ; la preuve de leur exécution résulte de la pièce 13 de son dossier, à savoir un état du syndic mentionnant le montant de la facture de travaux de ravalement de l'entreprise Laureau dans les dépenses de l'année 1994 ;
- le renforcement du solivage entre l'appartement du rez de chaussée [D]/[S] et l'appartement [J] a été voté en octobre 1996 ; les travaux ont été réalisés par l'entreprise Naslin ; M. [T] estime que ces travaux étaient insuffisants mais le syndic, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, avait pu croire qu'ils étaient de nature à consolider durablement le plancher ;
- X. [J] a écrit au syndic les 20 janvier 1997, 24 février 1999 et 26 octobre 2000 pour signaler l'affaissement du plancher puis son aggravation, demander son inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale ainsi que la prise en charge par la copropriété des frais de remise en état de son appartement et de la perte locative ; en 2000, M. [B], architecte, a été désigné, dont le rapport a été examiné lors de l'assemblée générale du 14 décembre 2000 et une enveloppe de 1 200 000 francs votée, sa mission étant étendue au plancher de l'appartement [J] ; ce dernier avait écrit au syndic le 15 mai 2001 que la reconstruction d'un nouveau plancher devait être envisagée (pièce 20 de [I] [J]) ;
- des infiltrations lui ayant été signalées par M. [S] en décembre 2002, le syndic a transmis cette demande à M. [J] qui a fait procéder à des réparations en mars 2003 ; M. [S] s'étant plaint en octobre 2003 du risque d'affaissement du plancher, la question a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 7 juin 2004 à la suite de laquelle le syndic a organisé une réunion avec un menuisier courant juillet pour chiffrer les travaux de reprise ; aucune suite ne lui a manifestement été donnée ;
- M. [S] a fait une déclaration de sinistre en décembre 2004 puis en juin 2007, date à laquelle l'expert de la compagnie d'assurance a conclu à un dégât des eaux venant du logement [J] ;
- l'expertise [O] a conclu en 2009 que l'appartement [J] était responsable des infiltrations dans le logement au-dessous ;
- l'AG du 6 juin 2017 a voté la désignation d'un maître d'oeuvre pour étudier les travaux à réaliser conformément au rapport [O] et au jugement du 30 septembre 2014.
Il résulte de ces éléments que le syndic a fait preuve d'inertie à compter du dépôt du rapport d'expertise de 2009 alors que D. [O] avait signalé l'urgence des travaux à réaliser. Une suite amiable aurait pu être proposée. La chronologie indiquée dans le jugement du 30 septembre 2014 n'empêchait pas non plus d'exécuter les travaux, les consorts [J] la critiquant également. La société Cytia n'était pas sans connaître les conséquences de la dégradation des encastrements des solives dans la maçonnerie et des bois du fait de l'attaque de mérule si rien n'était fait, comme en témoigne la pose d'étais dans le logement [S] avant l'intervention de M. [T].
En second lieu, ce dernier observe justement qu'il entrait dans sa mission de faire procéder à la vérification régulière de la couverture, des souches de cheminée et des pignons et de faire réaliser les travaux réparatoires au fur et à mesure de l'apparition des désordres.
Ces fautes ont contribué à la dégradation du plancher et à la persistance de l'humidité dans les logements.
La responsabilité de la société Cytia Hotel-Dieu sera donc retenue.
2.3. Les consorts [J]
M. [S] invoque le comportement fautif des consorts [J] en application de l'article 1240 du code civil.
[I] [J] critique le rapport [O], attribuant l'état de ruine de son appartement à la copropriété. Ce moyen a déjà été examiné au § 1.2.
[A] [J] prétend que les fuites des réseaux étaient la conséquence de l'affaissement du plancher sans le démontrer.
Comme le font observer le syndicat et son assureur, le rapport [O] contient les éléments propres à caractériser une faute de nature à engager leur responsabilité civile, plus particulièrement, le fait d'avoir, pendant des années, jusqu'en 2014, loué un logement dont les évacuations étaient fuyardes, dont le sol présentait une contre pente qui dirigeait l'eau vers la porte d'entrée en bois avec une vitre cassée permettant les pénétrations d'eau à l'intérieur du logement.
Ce rapport est opposable à [A] [J], ayant été régulièrement été communiqué et ses constatations étant corroborées par plusieurs pièces du dossier, comme le rapport d'expertise amiable de l'expert mandaté par l'assureur de M. [S] et le constat d'huissier qu'il avait fait dresser le 18 octobre 2007 (ses pièces 3 et 4) et le rapport d'expertise [T] qui a constaté l'absence d'étanchéité des menuiseries extérieures, y compris celle remplacée en 2015. S'agissant du rapport [N], en revanche, [A] [J] objecte justement qu'il démontre les infiltrations en provenance de leur appartement dans le seul logement [G].
M. [S], la société Axa et le syndicat sont également fondés à reprocher aux consorts [J] de n'avoir entrepris aucune procédure pour contraindre le syndicat de copropriétaires à faire exécuter les travaux de reprise du plancher et tardé à mettre fin aux infiltrations. Ne pouvant ignorer, même comme simples profanes, que leur inaction ne pouvait qu'aggraver la situation, ce qu'ils avaient été en mesure de constater par eux-mêmes, c'est à tort qu'ils se retranchent derrière les trois courriers envoyés par [I] [J] au syndic entre 1997 et 2000 dans lesquels ils menaçaient pourtant le syndic d'une action judiciaire. Par ailleurs, ils ont attendu octobre 2013, six ans après l'arrêt du paiement des loyers d'après la pièce 3 de [I] [J], pour faire expulser leur locataire, ce qui a retardé d'autant les actions correctives dans leur logement.
[I] et [A] [J] sont déclarés responsables, in solidum avec le syndicat de copropriétaires et la société Cytia, des dommages subis par M. [S].
2.4. Sur le partage de responsabilité
Au regard de ce qui vient d'être exposé, le partage de responsabilité sera fixé de la manière suivante :
- syndicat de copropriétaires : 70 %
- consorts [J] : 15 %
- société Cytia Hotel-Dieu : 15 %.
3. Sur les demandes d'exécution de travaux
3.1. Sur les demandes du syndicat de copropriétaires
Le syndicat demande la confirmation du jugement qui a condamné MM. [I] et [A] [J] à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 3 février 2009, à savoir la réfection partielle de la chape et du revêtement du sol carrelé, le recalage des pieds de cloisons et la réfection complète des réseaux de distribution et d'évacuation des équipements de la cuisine, du WC et de la salle de bains.
Cette décision était justifiée au regard des éléments fournis aux premiers juges et de la non comparution des consorts [J].
Il ressort des pièces 22 et 23 du dossier de [I] [J] qu'en mars et juillet 2015, ils ont fait déposer les installations sanitaires, poser une nouvelle canalisation et remplacer la porte vitrée. La décision ayant été exécutée, le jugement sera infirmé sur l'astreinte.
L'évolution du litige a également montré que le plancher de l'appartement devait être remplacé, et non plus réparé, de sorte que les désordres qui affectent le sol et les cloisons seront supprimés à cette occasion. La condamnation à réaliser ces travaux étant devenue sans objet, le syndicat est débouté de sa demande de confirmation du jugement.
3.2. Sur les demandes de M. [S] et de M.M. [I] et [A] [J]
M. [S] présente sa demande contre la société Cytia, laquelle ne peut prospérer, seul le propriétaire du bien immobilier pouvant être condamné à exécuter des travaux sur celui-ci. Il n'explicite pas sa demande de condamnation contre [I] et [A] [J] qui sera rejetée pour le même motif.
Compte tenu de l'évolution du litige, le jugement est infirmé en ce qui concerne la nature des travaux que le syndicat a été condamné à réaliser.
Les consorts [J] et M. [S] demandent qu'il soit condamné à faire exécuter les travaux décrits par M. [T] dans son rapport du 4 septembre 2020. Le syndicat de copropriétaires reste taisant dans ses conclusions.
Ces travaux sont décrits ainsi que l'ordre dans lequel ils doivent être exécutés en pages 56 et 57 du rapport, étant précisé que le syndicat justifie par ses pièces 15, 16 et 18 que les travaux de réfection de la couverture et des pignons ont été réceptionnés le 13 novembre 2019.
Il s'agit des travaux suivants, indispensables à la conservation de l'immeuble et préalables indispensables à la rénovation des parties privatives [J] et [H] du Pont :
- diagnostics solidité du plancher séparant l'appartement [J] du studio [G] et du plancher R+2 et du plancher bas du logement [S] ;
- repérage d'amiante et des éventuels travaux de désamiantage à réaliser avant les travaux de réhabilitation ;
- installation du chantier ; démolition des cloisons et des équipements en place ;
- remplacement du plancher haut ; M. [T] préconise un plancher sur bac acier et poutraison métallique suivant la préconisation du BET AIA avec mise en oeuvre sur la partie supérieure d'une chape sèche type Fermacel ou d'un revêtement de sol avec prise en compte des normes acoustiques et sur sa face intérieure, d'un faux plafond acoustique ;
- renforcement de la solive traversant la cloison séparative du rez de chaussée si elle est conservée.
Ces travaux devront être soumis au vote des copropriétaires, l'établissement de devis sous la direction d'un maître d'oeuvre en étant le préalable.
Dans ces conditions, la condamnation sous astreinte portera sur l'obligation pour le syndicat de présenter à l'assemblée générale des copropriétaires des devis portant sur les travaux mentionnés plus haut dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision. L'astreinte sera fixée à 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant trois mois.
La condamnation à réaliser les travaux une fois votés dans un délai de six mois à compter de la décision de l'assemblée générale est également prononcée sans qu'il y ait lieu à ce stade de prononcer une astreinte.
4. Sur les demandes indemnitaires
4.1. Sur les demandes indemnitaires de M. [S]
Le tribunal a accordé à M. [S] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice matériel et celle de 54 000 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 31 mars 2014.
Il sollicite la confirmation du jugement, actualise sa demande au titre du préjudice de jouissance à 91 200 euros à titre provisoire (228 mois x 400 euros) et réclame une indemnité provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur les travaux de reprise au motif qu'ils ne pourront être chiffrés aussi longtemps que les travaux des parties communes n'auront pas été réalisés.
La société Axa, le syndicat de copropriétaires et [I] [J] considèrent que la somme allouée par les premiers juges au titre du préjudice de jouissance est excessive et demandent que celui-ci soit indemnisé à hauteur de 10 000 euros. Ils observent l'absence de production d'un devis de remise en état et de justificatifs des travaux qui avaient été entrepris après l'acquisition des locaux et lui opposent la notion de perte de chance, la société Cytia rappelant que M. [S] avait acquis son bien 10 000 euros.
4.1.1. Sur le préjudice matériel
D'après le rapport de D. [O], la somme de 1 200 euros correspond au coût de la réfection du plafond déposé pour faire des investigations sur le solivage. Cette dépense n'a plus lieu d'être puisque M. [S] sollicite désormais l'indemnisation des travaux de reprise de son logement.
Il convient de rappeler que la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice, c'est à dire à la remise de l'ouvrage dans l'état dans lequel il se serait trouvé si le dommage ne s'était pas produit, sauf à prendre en compte les normes applicables au jour des travaux.
Les parties adverses sont fondées à observer que M. [S] ne communique aucune information sur l'état d'avancement des travaux de rénovation qu'il prétend avoir dû interrompre à cause des infiltrations. Si l'on se réfère aux photographies annexées au constat d'huissier d'octobre 2007, ils n'étaient pas avancés.
M. [S] n'a pas fait établir de devis de travaux pour le soumettre à l'expert judiciaire. Contrairement à ce qu'il soutient, il n'est nullement nécessaire d'attendre l'achèvement de la reprise du plancher pour déterminer les travaux de remise en état du logement qui doivent être mis à la charge des responsables, ces derniers ne pouvant être condamnés à payer que ceux qui sont en lien direct et certain avec leurs manquements. Il importe, en outre, de mettre un terme définitif au présent litige initié il y a quinze ans. La demande de provision sera donc rejetée.
Il résulte des travaux de reprise des parties communes définis par M. [T] que les travaux consécutifs dans les parties privatives de M. [S] consistent dans la reprise des faux plafonds, des cloisons et doublages ainsi que des menuiseries intérieures et des réseaux électriques et de plomberie qui en sont le corrollaire. Les autres travaux concernant les parties privatives mentionnés en page 36 de son rapport constitueraient un enrichissement sans cause dans la mesure où il n'est pas démontré qu'ils existaient avant la survenance des désordres (travaux de plomberie-sanitaire, chauffage, peinture et revêtements de sol).
La cour possède les éléments suffisants pour fixer le montant de l'indemnité à 30 000 euros.
4.1.2. Sur le préjudice de jouissance
Contrairement à ce qui est soutenu, la circonstance que M. [S] ait initialement fait part de son intention de créer un atelier d'artiste n'était pas exclusive de son intention de le louer.
Les parties adverses ne fournissent aucune pièce de nature à remettre en cause l'évaluation de D. [O] d'un loyer de 400 euros par mois. En revanche, elles sont fondées à lui opposer que le préjudice s'analyse en une perte locative et non un préjudice de jouissance, laquelle constitue la perte de chance de pouvoir louer le bien et que, de 2002 à juin 2006, date de la modification de l'état descriptif de division, aucune location n'était possible puisque les lots étaient toujours à l'état de débarras.
M. [S] ne produit aucun devis ou pièce en lien avec son projet de rénovation justifiant des travaux engagés ou envisagés, lesquels étaient nécessairement conséquents.
Au regard de ces éléments, il sera retenu une perte de loyers sur une durée de dix ans et une perte de chance de 50 %. Le jugement est infirmé et le montant de l'indemnité ramené à 24 000 euros. La demande de sursis à statuer est rejetée.
Les deux condamnations, prononcées en deniers ou quittances, porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
4. 2. Sur les demandes indemnitaires des consorts [J]
4.2.1. Sur les travaux de remise en état de l'appartement
M.M. [A] et [I] [J] sollicitent à titre reconventionnel une indemnisation sur la base du devis Habitalion de juin 2020 d'un montant de 85 034 euros TTC.
Cependant, la société Axa et le syndicat de copropriétaires sont fondés à soutenir qu'il ne saurait être mis à leur charge la réfection complète de l'appartement. Les intéressés dénient vainement le défaut d'entretien alors qu'aucun justificatif n'est produit après 1996, date à laquelle ils avaient remis 400 francs au nouveau locataire pour refaire les peintures, et que les pièces du dossier le démontrent amplement ainsi que cela a été vu plus haut.
Néanmoins, les principes rappelés au § 4.1.3 ont aussi vocation à s'appliquer à la demande des consorts [J]. Contrairement à ce que soutient le syndicat, la reprise des faux plafonds, des cloisons et doublages, des revêtements de sol et des menuiseries intérieures, des réseaux électriques et de plomberie est inhérente aux travaux de reprise du plancher tels que décrits par M. [T] indépendamment de l'état délabré de l'appartement.
La cour possède les éléments suffisants pour fixer le montant de l'indemnité à 70 000 euros, soit 59 500 euros après application du partage de responsabilité.
4.2.2. Sur la perte locative
M.M. [I] et [A] [J] réclament une indemnité calculée sur la base de 650 euros par mois de février 2015 jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois après le réglement effectif de la condamnation.
Ils justifient avoir mis fin aux infiltrations en provenance de leur logement en juillet 2015. Toutefois, comme le fait exactement remarquer la société Cytia, l'appartement n'aurait pu être remis en location qu'en violation de la législation applicable au logement décent. C'est donc l'état de vétusté de l'appartement qui empêchait la poursuite de la location, les travaux à réaliser étant conséquents.
Ils produisent une lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2016 mettant en demeure le syndic d'engager les travaux de structure qui bloquaient le déroulement de leurs propres travaux (pièce 16 du dossier de [A] [J]).
Au regard de l'ensemble de ces éléments, leur demande sera accueillie sur la base d'une durée de six ans, d'un loyer mensuel de 650 euros et d'une perte de chance de 50%, soit 23 400 euros, 19 890 euros après déduction de leur part de responsabilité.
Les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
5. Sur la garantie de la société Axa France Iard
La société Axa réitère sa position de non garantie en invoquant l'absence d'aléa, l'inapplicabilité de la garantie responsabilité civile du propriétaire de l'immeuble et la non garantie au titre du dégât des eaux.
Si elle devait être condamnée à garantir le sinistre, elle considère que la prise en charge devrait être limitée à ses conséquences, n'ayant pas vocation à prendre en charge la cause des dommages.
5.1. Sur le principe de la garantie
5.1.1. Sur l'absence d'aléa
La société Axa estime que les dommages survenus dans le logement [S] ne présentent aucun caractère aléatoire susceptible d'être garanti au motif que toutes les parties au litige connaissaient l'état de vétusté de l'immeuble qui avait été souligné par l'expert [O] et confirmé par l'expert [T], lequel n'a pu que constater que la dégradation s'était poursuivie. Selon elle, le défaut d'entretien prive le sinistre de tout caractère accidentel. Elle répond que la clause 63 des conditions générales ne constitue pas une exclusion mais un rappel de l'essence du contrat, à savoir la garantie d'un événement accidentel qui fait défaut dans le cas d'espèce.
Le contrat d'assurance souscrit par la copropriété à effet du 22 juin 2006 est le contrat multirisques immeuble garantissant sa responsabilité en qualité de propriétaire lorsqu'elle est légalement engagée.
La compagnie d'assurances se prévaut de la clause 63 des conditions générales intitulée 'Les exclusions communes à toutes les garanties' et rédigée comme suit :
'Aux termes de l'article 1964 du code civil, le contrat d'assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d'un des risques assurés dépend par nature d'un événement incertain.
Ainsi, n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui.'
Comme le fait plaider le syndicat, cette clause ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Elle n'est donc pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (civile 3ème 26 septembre 2012 n°11-19117). Elle est réputée non écrite.
La société Axa invoque le comportement fautif du syndicat de copropriétaires qui caractérise l'absence d'aléa au sens de l'article 1964 du code civil.
Elle fait référence au procès-verbal de l'assemblée générale du 9 septembre 1997 ayant validé le ravalement de la façade en mentionnant des fissures infiltrantes. Or, il s'agissait de la façade donnant sur la chaussée de la Madeleine.
Il convient de rappeler que D. [O] n'avait pas mis en évidence que les parties communes étaient également à l'origine des infiltrations mais attribué la dégradation du plancher aux inondations du logement [J] et aux infiltrations du pignon sud avant son ravalement. Elle ne l'a été que par les investigations de M. [T] en 2019. L'absence d'entretien du bâtiment A entre dans le cadre de la clause 63. Ce qu'incrimine M. [T] dans son rapport dont les termes ne sauraient être tirés de leur contexte, c'est la négligence du syndicat de copropriétaires, non un comportement délibéré comme dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de la chambre commerciale du 11 mai 2017 n°15-29065 cité par l'assureur.
Le moyen n'est donc pas fondé.
5.1.2. Sur l'inapplicabilité de la garantie responsabilité civile du propriétaire de l'immeuble
La société Axa fait valoir que le tribunal ne pouvait retenir que sa garantie était mobilisable au titre du contrat responsabilité civile du propriétaire du bien assuré puisque son article 27 précise que la responsabilité du syndicat de copropriétaires doit être engagée alors qu'il n'avait retenu que la responsabilité des consorts [J].
Ce moyen est devenu inopérant du fait de l'évolution du litige en cause d'appel.
Le jugement est confirmé par substitution de motifs.
5.1.3. Sur la garantie dégât des eaux
Définie à l'article 18 des conditions générales, elle énumère les événements, pour l'essentiel des ruptures, fuites ou débordements accidentels qui ne sont pas caractérisés en l'espèce.
Les dégâts causés par des champignons ou moisissures sont exclus.
La garantie dégât des eaux n'a donc pas vocation à s'appliquer, contrairement à ce que soutient [A] [J].
5.2. Sur l'étendue de la garantie responsabilité civile
Selon le syndicat, la police garantit les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité de l'assuré mais également les travaux à réaliser dans les parties communes puisqu'aucune clause n'exclut la réparation du bien à l'origine du sinistre.
L'article 26 des conditions générales stipule qu'au titre de la responsabilité civile en qualité de propriétaire, l'assureur garantit les dommages causés aux tiers lorsqu'ils entraînent la responsabilité de l'assuré et qu'ils résultent directement du fait, notamment, 'des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins, plantations et de toutes les installations intérieures ou extérieures'.
La société Axa est fondée à soutenir que la garantie a pour objet de couvrir les dommages subis par les tiers à l'exclusion de ceux affectant le bien assuré.
Il sera fait droit à la demande de garantie du syndicat de copropriétaires, dans la limite de sa part de responsabilité, uniquement en ce qui concerne les condamnations prononcées au profit de M. [S] et des consorts [J], étant rappelé qu'en tout état de cause, l'assureur ne peut être condamné à garantir l'exécution de travaux.
Les demandes de condamnation in solidum présentées par les consorts [J] et M. [S] à son encontre sont également accueillies.
6. Sur les autres demandes de [I] et [A] [J]
6.1. Sur la demande de [A] [J]
[A] [J] estime que si le syndicat de copropriétaires avait assumé ses obligations au titre de l'entretien des parties communes, aucune procédure judiciaire n'aurait été nécessaire et aucun frais n'aurait été supporté par lui à ce titre, qu'il a droit à l'indemnisation de la part correspondant à cette procédure qui lui cause un préjudice.
Le syndicat rappelle qu'aucun copropriétaire ne peut être exonéré de sa quote-part des charges pour les travaux sur les parties communes.
Cette prétention ne saurait prospérer alors que les consorts [J] ont une part de responsabilité dans les désordres.
6.2. Sur la demande de X. [J]
[I] [J] demande le remboursement des 18 000 euros versés au titre de la liquidation de l'astreinte ainsi que les frais liés à la décision du juge de l'exécution sur le fondement de l'article L. 111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution.
Contrairement à ce que le syndicat de copropriétaires fait plaider, le courrier de l'huissier de justice en date du 3 décembre 2015 démontre qu'il a versé la somme de 22 199,82 euros à titre d'acomptes, la mise en demeure portant sur un solde de 51,97 euros (sa pièce 25).
Le texte invoqué vise l'hypothèse d'une modification du titre ordonnant l'astreinte.
En l'espèce, la décision du juge de l'exécution avait été confirmée par la cour d'appel par une décision ayant acquis force de chose jugée.
La demande sera donc rejetée.
7. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions du jugement de ces chefs sont infirmées.
Le syndicat de copropriétaires, la société Axa France Iard, la société Cytia Hôtel-Dieu, la société MMA Iard et M.M. [I] et [A] [J], parties perdantes, sont condamnées aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise et aux dépens d'appel à l'exception des frais de l'expertise de M. [T] qui seront laissés à la charge du syndicat de copropriétaires et de la société Axa France Iard.
Les mêmes sont condamnés à payer la somme de 10 000 euros à M. [S] en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, les autres parties étant déboutées de leur demande sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement :
Vu les arrêts en date du 16 novembre 2017 et du 6 janvier 2022,
DECLARE irrecevables les conclusions de M. [A] [J] et de la société Cytia Hôtel-Dieu et de la société MMA Iatd en date du 17 mars 2022,
INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné :
- MM. [I] et [A] [J] à procéder à la réfection complète des réseaux de distribution et d'évacuation des équipements de la cuisine, du WC et de la salle de bains,
- la compagnie Axa France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires des devis portant sur les travaux énumérés par M. [T] en page 56 de son rapport du 4 septembre 2020 dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant trois mois,
CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à exécuter ces travaux une fois votés dans un délai de six mois à compter de la décision de l'assemblée générale,
CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires, la société Axa France Iard, la société Cytia Hôtel-Dieu, la société MMA Iard et M.M. [I] et [A] [J] à payer à M. [F] [S], en deniers ou quittances, les sommes suivantes :
- 30 000 euros en réparation du préjudice matériel,
- 24 000 euros au titre de la perte locative,
FIXE le partage de responsabilité entre les codébiteurs de la manière suivante :
- syndicat de copropriétaires : 70 %
- consorts [J] : 15 %
- société Cytia Hotel-Dieu : 15 %,
FIXE l'indemnité au titre du préjudice matériel des consorts [J] à 70 000 euros et celle au titre de la perte locative à 23 400 euros,
CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires, la société Axa France Iard, la société Cytia Hôtel-Dieu et la société MMA Iard à payer à M.M. [I] et [A] [J] les sommes suivantes :
- 59 500 euros en réparation du préjudice matériel
- 19 890 euros au titre de la perte locative,
DEBOUTE M. [F] [S] et M.M. [I] et [A] [J] du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires, la société Axa France Iard, la société Cytia Hôtel-Dieu, la société MMA Iard et M.M. [I] et [A] [J] à payer à M. [F] [S] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les autres parties de leurs demandes à ce titre,
CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires et la société Axa France Iard à payer les frais de l'expertise de M. [T],
CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriétaires, la société Axa France Iard, la société Cytia Hôtel-Dieu, la société MMA Iard et M.M. [I] et [A] [J] aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise et aux autres dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat de copropriétaires et la société Axa France Iard à garantir M. [I] [J] et M.M. [I] et [A] [J] des condamnations prononcées à leur encontre dans la limite de leur part de responsabilité.
Le Greffier, Le Président,
