France, Cour d'appel de Rennes, 3ème chambre commerciale, 10 mai 2022, 19/07407

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°278

N° RG 19/07407 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QH4R

M. [C] [L] [Z]

SARL GVI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me VIVES

Me ABRAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mars 2022

ARRÊT :

Contradictoire , prononcé publiquement le 10 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [J] [Z]

né le 05 Mars 1969 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Société GVI exploitant sous l'enseigne CABINET NICOLAS IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 531 542 785, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Johann ABRAS de la SARL ABRAS AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte du 1er décembre 2012, M. [J] [Z] souscrivait auprès de la société GVI, agence immobilière, un contrat de «'mandataire libre'» aux termes duquel il recevait la mission de démarcher, négocier, recueillir des mandats de transaction immobilière et faire visiter des biens au nom et pour le compte de l'agence.

Le contrat prévoyait notamment que le mandataire devrait faire figurer sur tous ses documents sa qualité de mandataire de même que les références professionnelles de sa mandante.

En rémunération de ces services, l'agence s'engageait à lui verser une rémunération dont le pourcentage était ainsi défini':

- 50'% de la commission perçue par l'agence sur les transactions dans «'l'ancien'» pour lesquelles le mandat avait été généré par la mandante et l'affaire négociée par le mandataire,

- 70'% de la commission perçue par l'agence sur les transactions dans l'ancien pour lesquelles le mandat avait été généré par le mandataire,

- 70'% de la commission perçue par l'agence sur les transactions dans l'immobilier neuf (VEFA).

Le contrat était conclu pour une durée déterminée d'un an, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties intervenant au moins deux mois avant le terme du mandat.

Enfin il était prévu un «'droit de suite'» au profit du mandataire, de sorte qu'en cas de rupture du contrat, quelle qu'en soit la cause, celui-ci percevrait les commissions dues sur toutes les affaires qui, résultant de son activité au cours du mandat, seraient conclues dans les six mois suivant la fin de celui-ci.

M. [Z] allait ainsi travailler pendant plusieurs années pour le compte de la société GVI, et lui adresser régulièrement des factures de commissions que l'agence lui réglait sans difficulté.

Courant novembre 2017, M. [Z] prenait l'initiative de diffuser un tract publicitaire sur lequel il se présentait comme pratiquant des opérations «'d'achat-vente'», «'investissement'», «'transaction'» et «'gestion'».

Le gérant de la société GVI allait le lui reprocher, qui, à l'occasion d'un entretien en date du 4 décembre 2017, lui rappelait qu'il aurait dû mentionner sur son tract sa qualité de mandataire de l'agence et, par ailleurs, qu'il ne pouvait pas prétendre pratiquer la gestion immobilière dès lors qu'il était dépourvu de compétence comme d'agrément pour le faire.

Par lettre adressée à la société GVI le 8 décembre 2017, M. [Z] déclarait prendre acte de ce qu'à l'occasion de cet entretien, l'agence lui avait «'annoncé, plutôt abruptement, la rupture immédiate du contrat de mandataire libre du 1er décembre 2012'».

Aux termes de la même lettre, il déplorait aussi ne plus avoir accès à l'agence depuis que la serrure en avait été changée.

Il informait enfin la société GVI qu'elle restait lui devoir un solde de commissions sur les affaires en cours, sans préjudice du droit de suite dont il entendait se prévaloir.

Par lettre du 13 décembre 2017, la société GVI, souhaitant «'clarifier et préciser'» sa position, affirmait qu'il n'était nullement dans son intention de rompre le contrat de mandat, «'tenant au contraire tout particulièrement à ce qu'il se poursuive'».

S'agissant du changement de la serrure de l'agence, la société le justifiait par des raisons de sécurité et, au demeurant, indiquait à M. [Z] qu'il n'était pas soumis à une obligation de présence dans les locaux de l'agence auxquels, en toute hypothèse, il pouvait accéder aux heures ouvrables habituelles.

Enfin, la société GVI confirmait à son mandataire les reproches qu'elle lui avait faits lors de l'entretien du 4 décembre.

Par lettre du 21 décembre 2017, M. [Z] maintenait prendre acte de la rupture qu'il affirmait lui avoir été notifiée verbalement par le représentant de l'agence lors de l'entretien du 4 décembre, expliquant par ailleurs qu'il avait toujours eu l'habitude de travailler à l'agence, de sorte qu'en perdant la possibilité d'y accéder à tout moment au moyen d'un jeu de clés personnel le privait d'un outil de travail indispensable à l'exercice de ses fonctions.

Par lettre du 27 décembre 2017, la société GVI maintenait qu'elle n'avait jamais entendu mettre fin au mandat et, par ailleurs, proposait à M. [Z], eu égard à ses explications, de venir à l'agence récupérer une nouvelle clé.

Début février 2018, M. [Z] adressait à la société GVI un certain nombre de factures dites de «'régularisation'» de commissions appelées sur des transactions passées, le mandataire se plaignant en effet de ne pas avoir été payé au taux de commissionnement prévu dans le contrat du 1er décembre 2012.

Au contraire, la société GVI refusait d'accéder à cette réclamation, se prévalant en effet d'une modification du contrat intervenue en 2013, au demeurant acceptée par M. [Z] qui avait toujours établi ses factures en conséquence, selon laquelle le mandataire ne pouvait prétendre qu'à 70'% de 50'% de la commission d'agence pour les transactions dans lesquelles il n'avait pas lui-même obtenu le mandat, mais seulement négocié l'affaire.

S'en suivaient des échanges pré-contentieux à l'occasion desquels M. [Z] réclamait le paiement d'une indemnité pour rupture brutale du mandat ainsi que d'un solde de commissions.

Au contraire, la société GVI refusait d'accéder à ces demandes, réfutant être responsable d'une rupture qu'elle estimait avoir été orchestrée par M. [Z] qui, depuis plusieurs semaines déjà, préparait sa réinstallation en qualité d'agent immobilier indépendant, l'agence dénonçant par ailleurs la concurrence déloyale désormais exercée par son ex-mandataire.

En l'absence de règlement amiable, M. [Z] saisissait finalement le tribunal de commerce de Nantes qui, par jugement du 4 novembre 2019':

- déboutait la société GVI de sa demande de dommages-intérêts pour rupture du contrat';

- condamnait la société GVI à payer à M. [Z] la somme de 9.472,43 euros TTC à titre de rappel de commissions, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2018';

- condamnait la société GVI à payer à M. [Z] la somme de 3.574,99 euros TTC au titre de la commission due sur la vente [T]/[S], outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2018';

- condamnait M. [Z] à restituer à la société GVI une somme de 9.400 euros';

- condamnait M. [Z] à payer à la société GVI une indemnité de 20.000 euros en réparation des dommages résultant de sa concurrence déloyale';

- déboutait la société GVI de sa demande indemnitaire pour procédure abusive';

- ordonnait la compensation des créances réciproques';

- ordonnait la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil';

- déboutait les parties du surplus de leurs demandes';

- condamnait M. [Z] à payer à la société GVI une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamnait enfin M. [Z] aux dépens de l'instance.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 novembre 2019, M. [Z] interjetait appel limité de ce jugement.

L'appelant comme l'intimée, elle-même appelante incidente, notifiait leurs dernières conclusions le 1er mars 2022.

La clôture intervenait par ordonnance du 3 mars 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Z] demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1103 et suivants du code civil,

- recevoir M. [Z] en son appel et le dire bien-fondé';

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une somme de 39.581,53 euros à titre d'indemnisation, condamné M. [Z] à restituer à la société GVI la somme de 9.400 euros, condamné M. [Z] à payer la somme de 20.000 euros à la société GVI à titre d'indemnisation pour concurrence déloyale et condamné M. [Z] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

- condamner la société GVI à payer à M. [Z] la somme de 39.581,53 euros au titre de la rupture abusive du contrat du 1er décembre 2012, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation';

- dire et juger que les intérêts se capitaliseront par année entière conformément à l'article 1154 du code civil';

- débouter la société GVI de toutes ses demandes, fins et conclusions';

- condamner la société GVI à verser à M. [Z] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner la société GVI aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au contraire, la société GVI demande à la cour de :

Vu les articles 9, 32-1, 562, 901.4°, 789, 907 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1135, 1231-1, 1240, 1241, 1302, 1302-1, 1353 du code civil,

- juger que la déclaration d'appel du 12.11.2019 à 18 heures 29 de M. [Z] ne vaut pas déclaration d'appel en ce qu'elle n'énonce pas les chefs de jugements critiqués, mais se contente de renvoyer à une annexe, en l'absence d'empêchement technique';

- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de M. [Z], la déclaration d'appel formée n'étant pas de nature à opérer dévolution';

- déclarer que la cour n'est pas valablement saisie';

Subsidiairement, si la cour se considérait saisie,

- débouter M. [Z] de toutes demandes, fins et conclusions':

- dire et juger la société GVI recevable et bien fondée en son appel incident';

Sur la rupture du contrat de mandataire immobilier':

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société GVI de sa demande de condamnation de M. [Z] à l'indemniser pour rupture unilatérale fautive';

Et statuant à nouveau,

- dire et juger qu'il n'est pas établi que la société GVI ait rompu le contrat de mandataire immobilier conclu avec M. [Z] alors qu'il venait d'être reconduit par tacite reconduction pour une durée d'un an jusqu'au 01.12.2018';

- dire et juger que M. [Z] n'a pas été empêché d'accéder aux locaux de l'agence de la société GVI, étant rappelé qu'il n'avait aucune obligation contractuelle d'y être présent outre qu'il n'est jamais venu récupérer la clé mise à sa disposition à la suite du changement de serrure de la porte d'entrée malgré les multiples demandes et rappels du gérant de la société';

- dire et juger que M. [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice en rapport avec cette rupture alléguée, d'autant qu'il avait constitué une société Immopack le 28.12.2017 pour exercer une activité d'agent immobilier indépendant, suite à des actes préparatoires dont il est établi que certains sont intervenus dès novembre 2017, ce qui démontre qu'à la date du 4 décembre 2017, il n'avait pas l'intention de poursuivre l'exécution de son contrat';

- dire et juger que les parties ont continué d'entretenir des relations professionnelles postérieurement au 4 décembre 2017';

- dire et juger que M. [Z] a cessé d'exécuter le contrat de mandataire immobilier qui venait d'être reconduit pour une durée d'un an, de son propre chef et sans aucune raison autre que celle tenant à son souhait d'exercer la profession d'agent immobilier de manière indépendante, de sorte que la rupture de son contrat lui est exclusivement imputable';

- fixer la date de rupture au 28 décembre 2017, date à laquelle il a constitué la société Immopack, confirmant ainsi sa volonté de ne plus en poursuivre l'exécution';

- dire et juger que cette rupture unilatérale est fautive';

- condamner en conséquence M. [Z] à payer à la société GVI une somme de 39 580.43 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices en résultant';

Sur les commissionnements':

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société GVI à payer à M. [Z] les sommes de 9.472,43 euros et 3.574,99 euros à titre de rappel sur commissions';

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que M. [Z] ne démontre pas détenir une créance de régularisation de commissions pour un montant de 11.363,15 euros';

- dire et juger que M. [Z] a formé cette demande pour la première fois le 30 janvier 2018 sans faire la moindre référence à cette créance alléguée dans ses courriers de réclamations antérieurs, qui concernaient uniquement le paiement de commissions sur trois dossiers, et non une demande de régularisation de commissions en raison de l'application d'un taux de commissionnement inexact';

- dire et juger que M. [Z] fixait lui-même le montant des commissions qu'il réclamait à la société GVI';

- dire et juger qu'il ne rapporte pas la preuve de détenir une créance de commissions de 6.500 euros au titre d'une vente [T]/[S] qui, à supposer qu'elle soit établie, ne saurait excéder 2.502,50 euros';

- dire et juger que la société GVI rapporte la preuve d'avoir payé 15.573,20 euros de commissions indues à M. [Z]';

- condamner M. [Z] à restituer cette somme à la société GVI';

Sur la concurrence déloyale':

- réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 20.000 euros le montant de l'indemnisation allouée à la société GVI au titre des agissements de concurrence déloyale imputables à M. [Z]';

Et statuant à nouveau,

- dire et juger que M. [Z] a commis des agissements de concurrence déloyale au préjudice de la société GVI';

- dire et juger que la preuve est rapportée qu'il a détourné un mandat exclusif confié à cette dernière';

- condamner M. [Z] à payer à la société GVI une somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dommages résultant de cette concurrence déloyale';

Sur la procédure abusive':

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société GVI de sa demande de condamnation à ce titre';

- dire et juger que la présente procédure a été engagée de manière abusive par M. [Z], dans le but de nuire à la société GVI';

- condamner en conséquence M. [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts';

Sur les autres demandes':

- ordonner la compensation des éventuelles créances réciproques entre les parties';

- condamner M. [Z] à payer à la société GVI la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré d'une absence d'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. [Z] :

Constatant que la déclaration d'appel notifiée par M. [Z] le 12 novembre 2019 à 18 heures 29 ne contenait pas elle-même l'énonciation des chefs critiqués du jugement contesté, laquelle énonciation ne figurait que dans un document séparé, certes notifié simultanément mais néanmoins distinct de la déclaration, la société GVI fait valoir que la déclaration ainsi formalisée ne respecte pas les conditions de validité requises par l'article 901.4° du code de procédure civile.

Elle en déduit que l'effet dévolutif de l'appel n'a pas opéré, et que la cour n'est saisie d'aucune demande de la part de M. [Z].

Cependant et ainsi que M. [Z] le fait justement observer, la cour constate:

- d'une part que la déclaration d'appel renvoie expressément à une 'pièce jointe faisant corps avec la déclaration d'appel',

- d'autre part que ce document annexé, qui contient lui-même l'énumération des chefs critiqués du jugement conformément aux exigences de l'article 901.4° et qui a été notifié par voie électronique au même instant que la déclaration d'appel, est également stipulé comme «'faisant corps avec [celle-ci]'».

Or, cette hypothèse est expressément prévue à l'article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel, modifié par l'arrêté du 25 février 2022, applicable aux instances en cours ainsi qu'il est précisé à l'article 3 dudit arrêté, qui prévoit en effet que «'lorsqu'un document doit être joint à un acte, ledit acte renvoie expressément à ce document'», que «'ce document est communiqué sous la forme d'un fichier séparé du fichier visé à l'article 3'», c'est-à-dire en l'occurrence la déclaration d'appel, et que «'ce document est un fichier au format PDF, produit soit au moyen d'un dispositif de numérisation par scanner si le document à communiquer est établi sur support papier, soit par enregistrement direct au format PDF au moyen de l'outil informatique utilisé pour créer et conserver le document original sous forme numérique.'»

Ainsi et quand bien même la déclaration d'appel se suffit à elle seule pour énumérer les chefs critiqués du jugement, pour autant et désormais, rien n'empêche un appelant, pour quelque raison que ce soit, de compléter sa déclaration par un document distinct dès lors seulement qu'il satisfait aux exigences de forme de l'article 4 précité, notamment en précisant qu'il se rapporte à la déclaration d'appel, en l'espèce qu'il «'fait corps'» avec celle-ci, et ce, afin qu'il ne puisse exister aucune ambiguïté quant à l'objet de ce document, à savoir compléter la déclaration d'appel par l'énumération des chefs du jugement que l'appelant entend critiquer.

Tel étant le cas du document annexé à la déclaration d'appel notifiée par M. [Z], non seulement l'appel est régulier, mais en outre son effet dévolutif a pleinement opéré.

La demande de la société GVI tendant à voir juger le contraire sera donc rejetée.

Sur l'imputabilité de la rupture':

Contrairement à ses affirmations, M. [Z] ne démontre nullement que la société GVI soit à l'origine de cette rupture.

En effet et d'abord, il ne justifie pas que cette rupture lui ait été annoncée par la société GVI à l'occasion de la discussion qui a eu lieu entre les parties le 4 décembre 2017.

S'il persiste à l'affirmer, pour autant aucune autre personne n'a assisté à cet entretien pour pouvoir témoigner de ce qui s'y serait dit.

Par ailleurs, bien qu'ayant toujours admis la réalité de cet entretien, la société GVI a également toujours contesté qu'elle ait pu alors annoncer à M. [Z] qu'elle mettait fin au contrat de mandat qui les liait.

Au contraire, dès réception de la lettre de M. [Z], en date du 8 décembre 2017, dans laquelle celui-ci prétendait accuser réception d'une rupture qu'il lui disait lui avoir été annoncée le 4 décembre précédent, la société GVI a immédiatement réagi, par une lettre du 13 décembre 2017, pour démentir cette affirmation': ainsi, tout en confirmant avoir fait part de son «'vif mécontentement à la vue du prospectus'» que M. [Z] avait fait distribuer, en revanche elle a indiqué qu'il n'était pas dans son intention de rompre leurs relations, déclarant au contraire qu'elle tenait à ce que le contrat se poursuive

Dès lors, à supposer même que l'attitude adoptée par la société GVI lors de l'entretien du 4 décembre 2017 ait pu présenter quelque ambiguïté quant aux intentions de celle-ci vis-à-vis de son mandataire, voire que M. [Z] ait pu l'interpréter, de bonne foi, comme une manifestation de volonté de la part de sa mandante de mettre fin à leurs relations, en toute hypothèse et à partir du 13 décembre 2017, il n'y avait plus place à cette ambiguïté puisque la société GVI avait alors clairement annoncé qu'elle entendait poursuivre ces relations.

Par ailleurs, la rupture du contrat ne pouvait pas non plus se déduire de l'attitude adoptée par la société GVI postérieurement à l'incident du 4 décembre 2017, notamment du fait qu'elle aurait prétendument empêché M. [Z] de continuer à exercer correctement son mandat, en particulier en le privant de la clé lui permettant d'accéder librement à l'agence immobilière.

En effet et en réalité, ce reproche n'existe pas en fait puisque, dès le 27 décembre 2017, la société GVI a écrit à M. [Z] pour l'inviter à venir prendre possession de la nouvelle clé de l'agence, tout en maintenant que cette clé n'était pas indispensable à son activité puisqu'en toute hypothèse, d'une part l'intéressé conservait la possibilité de se rendre à l'agence aux heures ouvrables, d'autre part il disposait de toutes les facilités techniques lui permettant de travailler à distance.

Ainsi, face aux réclamations persistantes de M. [Z], la société GVI a accédé à sa demande de récupérer une nouvelle clé et ce, dès le 27 décembre 2017.

Force est de constater qu'en dépit de plusieurs rappels dont il est justifié, M. [Z] n'a jamais estimé de le faire.

Le grief allégué par lui est donc inexistant et, en réalité, purement opportuniste, comme étant destiné à donner du crédit à la thèse développée par l'intéressé, celle d'une rupture qui aurait été décidée par la société GVI.

Or, en dépit de ces incidents du mois de décembre 2017, M. [Z] a continué à se comporter comme s'il travaillait toujours pour le compte de l'agence, ayant même manifesté son enthousiasme, par un message électronique du 20 décembre 2017, à l'idée d'un repas de fin d'année avec les autres négociateurs, meilleure preuve qu'à cette époque, il n'entendait pas quitter cette équipe.

La société GVI elle-même n'a pas non plus cessé de considérer M. [Z] comme faisant encore partie de ses négociateurs, puisqu'elle a continué à s'adresser à lui à plusieurs reprises, notamment le 24 janvier 2018, pour s'enquérir des nouveaux mandats que celui-ci était susceptible d'avoir recueillis depuis le début de l'année.

Or, M. [Z] s'est alors abstenu de lui faire savoir qu'il ne travaillait plus pour elle, ce qu'il aurait pourtant été logique de faire si la rupture avait été définitivement actée par lui.

En réalité, ce n'est qu'au mois de février 2018, à l'occasion d'un nouveau différend, portant cette fois sur le montant des commissions qu'il prétendait facturer à sa mandante, et plus précisément sur une régularisation de commissions qu'il prétendait pouvoir lui réclamer sur des transactions passées, que M. [Z] a alors décidé, de sa propre initiative, de mettre fin au contrat, tout en essayant de se prévaloir d'une rupture prétendument intervenue deux mois plus tôt.

Ce procédé ne saurait convaincre, étant encore rappelé, d'une part qu'il n'est pas établi que la société GVI ait jamais pris l'initiative de cette rupture, d'autre part que l'attitude adoptée par la mandante à l'égard de son mandataire n'a jamais justifié que celui-ci puisse prendre acte d'une rupture qui lui aurait été imposée.

En conséquence, cette rupture, désormais définitivement consommée, sera déclarée imputable à M. [Z], et à lui seul, à charge pour lui d'en assumer toutes les conséquences.

Sur la demande indemnitaire formée par M. [Z] pour rupture «'brutale'» et sans préavis':

Etant seul responsable de la rupture du contrat, M. [Z], qui ne démontre aucune faute imputable à la société GVI, ne saurait être indemnisé de quelque préjudice que ce soit, ni du fait de la prétendue «'brutalité'» de cette rupture, ni du fait de l'absence de préavis dont il s'est lui-même privé.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de toute demande indemnitaire de ce chef.

Sur la demande indemnitaire formée par la société GVI'pour rupture unilatérale :

La société GVI réclame quant à elle la condamnation de M. [Z] à lui payer une indemnité de 39.580,43 euros en réparation du préjudice causé par le départ imprévisible et sans préavis décidé unilatéralement par son mandataire.

En effet, dans la mesure où il n'était pas fondé à prendre acte d'une rupture qui ne lui a jamais été imposée par la société GVI, M. [Z] n'était pas en droit de résilier unilatéralement et sans préavis le contrat de mandat à un moment où celui-ci venait d'être reconduit pour une durée déterminée d'un an censée n'expirer que le 1er décembre 2018.

Dès lors, la rupture du contrat, décidée brutalement par M. [Z] au début de l'année 2018 sans l'accord de sa mandante, est fautive.

Quant au préjudice qui en est résulté pour la société GVI, qui a ainsi été privée sans préavis d'une partie non négligeable de sa force de prospection puisque l'agence ne disposait alors, outre de son gérant, que de deux mandataires (dont M. [Z]) ainsi que d'un salarié, il sera évalué, eu égard au temps nécessaire au remplacement de l'intéressé, à la somme de 8.000 euros pour désorganisation du service et perte de chance de percevoir des commissions que le mandataire était susceptible de lui rapporter s'il avait continué à travailler pour elle jusqu'au terme normalement convenu du contrat.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande en paiement formée par M. [Z] au titre de la vente [T]/[S]':

Il s'agit de la demande formée au titre du droit de suite du mandataire, étant rappelé qu'il est constant, et d'ailleurs non contesté par l'agence immobilière, que M. [Z] a participé aux négociations ayant conduit à cette transaction, elle-même achevée par un acte authentique qui a été signé postérieurement au départ du mandataire.

Au demeurant, M. [Z] n'est pas appelant du jugement qui, pour lui accorder à ce titre une commission d'un montant de 3.574,99 euros, a retenu':

- que l'agence avait elle-même perçu une commission d'intermédiation de 13.000 euros, sauf à déduire une rétrocession de 5.850 euros pour participation de M. [Y] à la négociation, d'où une commission nette perçue de 7.150 euros';

- que M. [Z] pouvait donc prétendre lui-même à 50'% de cette commission nette, et ce, conformément aux prévisions du contrat de mandat du 1er décembre 2012.

Au contraire, pour solliciter une diminution de cette commission à la somme de 2.502,50 euros seulement, la société GVI prétend voir appliquer, non pas le taux de commissionnement de 50'% tel qu'il avait été initialement prévu dans le contrat du 1er décembre 2012, mais celui de 70'% de 50'% de la commission nette d'agence, tel que les parties en auraient depuis convenu, par un avenant datant de l'année 2013 sans toutefois qu'il ait jamais été formalisé par écrit.

M. [Z] conteste la réalité de cet avenant et maintient qu'il n'a jamais renoncé à se faire régler de ses commissions au taux prévu dans l'acte du 1er décembre 2012.

En conséquence et en l'absence de preuve d'un accord conclu entre les parties pour voir réduire le taux de commission initialement convenu, la cour confirmera le seul taux avéré, soit celui qui figure dans l'acte du 1er décembre 2012.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société GVI à payer à M. [Z] la somme de 3.574,99 euros au titre de la commission due sur la vente [T]/[S].

Sur les régularisations de commissions sur des transactions passées':

Les parties forment réciproquement des demandes contradictoires à ce titre, puisque':

- M. [Z] prétend obtenir la régularisation de commissions qui, selon lui, auraient dû être calculées sur la base du taux de commission prévu par l'acte du 1er décembre 2012 alors qu'elles l'ont été sur la base du taux réduit résultant du prétendu avenant de 2013 dont M. [Z] conteste la réalité même'; au demeurant, il n'est pas appelant du jugement en ce qu'il lui a accordé à ce titre une somme totale de 9.472,83 euros';

- à l'inverse, la société GVI, qui conteste toute régularisation de commissions en faveur de M. [Z] et qui affirme que celui-ci a toujours été d'accord pour voir appliquer le taux de commissionnement décidé par l'avenant de 2013, réclame en revanche le remboursement d'un trop-versé de 15.573,20 euros qui s'explique, selon elle, par une erreur d'assiette de calcul des commissions dues à son mandataire, celles-ci ayant en effet été calculées sur la base des commissions globales d'intermédiation perçues par l'agence alors qu'elles l'auraient dû l'être sur la base des commissions nettes perçues par celle-ci, déduction faites des rétrocessions versées à des tiers'; d'ailleurs, le tribunal a fait droit à ce raisonnement en accordant à la société GVI le remboursement d'une somme totale de 9.400 euros, l'agence n'étant appelante de ce jugement que pour voir porter cette condamnation à la somme de 15.573,20 euros.

- Sur les demandes de régularisation formées par M. [Z]':

La cour constate d'abord qu'aucune de ces demandes n'est atteinte par la prescription, étant en effet observé que la plus ancienne d'entre elles porte sur la régularisation d'une facture datant du mois d'avril 2014 (vente [X]), tandis que l'assignation saisissant le tribunal de cette demande date du 20 août 2018.

Par ailleurs et à l'instar de ce qu'a justement retenu le tribunal, la société GVI ne justifie pas de la réalité d'un accord conclu avec M. [Z] en 2013 pour voir réduire sa rémunération à 70'% de 50'% de la commission perçue par l'agence, alors que le contrat du 1er décembre 2012 stipulait clairement qu'il percevrait une rémunération égale à 50'% de cette commission.

C'est donc à la société GVI qu'il incombe de rapporter la preuve d'un accord de son mandataire pour voir réduire son taux de commissionnement, ce qu'elle ne fait pas.

Cette preuve ne saurait se déduire du seul fait que M. [Z] a établi, dans un premier temps, ses factures au taux aujourd'hui revendiqué par la société GVI.

En toute hypothèse, cette première facturation ne saurait être interprétée comme valant renonciation définitive et dépourvue d'équivoque de M. [Z] à se prévaloir d'un contrat, en l'occurrence celui du 1er décembre 2012, qui n'a jamais fait l'objet d'une modification formalisée par écrit.

En conséquence et au vu des nouvelles factures de régularisations émises par M. [Z] le 30 janvier 2018, lesquelles correspondent à la différence entre les sommes auxquelles il pouvait prétendre au titre du contrat du 1er décembre 2012 et celles déjà perçues par lui, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société GVI à payer à son ex-mandataire la somme totale de 9.472,43 euros.

- Sur les demandes de restitution de sommes trop-versées à M. [Z]':

Tout d'abord et conformément à l'exception soulevée par celui-ci, une partie des réclamations de la société GVI est atteinte par la prescription de droit commun, d'une durée de cinq ans courant en effet à compter du jour où la société a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action en répétition de l'indu et ce, par application des dispositions de l'article 2224 du code civil.

En effet, dès la perception de sa commission d'intermédiation et dès la rétrocession d'une partie de celle-ci aux tiers ayant pu participer aux transactions concernées, la société GVI avait une parfaite connaissance du montant de sa commission nette et, par là même, du montant de l'assiette de calcul de la rémunération due à M. [Z].

C'est donc sans convaincre que l'agence affirme aujourd'hui qu'elle n'aurait pris conscience de son erreur de calcul qu'à l'occasion de la contestation élevée par M. [Z] lui-même quant au montant des commissions qui lui étaient dues.

En toute hypothèse, la société disposait, depuis l'établissement des factures de son mandataire, de toutes les informations nécessaires à la vérification de l'exactitude des sommes réclamées par celui-ci.

Dès lors et sans qu'il y ait lieu de vérifier si les sommes ainsi versées étaient dues ou non, la cour déclarera prescrite la réclamation afférente aux commissions versées en 2013, précisément les 18 avril 2013, 28 août 2013 et 23 octobre 2013 pour un indu réclamé d'un montant total de 2.085,20 euros, sachant que la société GVI n'en a demandé le remboursement pour la première fois que par voie de conclusions déposées le 5 décembre 2018 ainsi qu'elle le reconnaît elle-même.

A l'inverse, ayant agi en répétition à cette date, la société GVI demeure recevable, comme ne se heurtant à aucune prescription, à réclamer le remboursement des autres paiements prétendument indus qu'elle aurait effectués en 2014, 2015, 2016 et 2017.

Sur le fond, il convient de rappeler que le contrat du 1er décembre 2012, seul base contractuelle à laquelle la cour peut se référer, stipule que «'le mandataire percevra des honoraires dont le taux de base est fixé à un pourcentage de la commission d'agence HT nette de toute remise, rétrocession, commission, droit éventuellement dus à ses tiers'».

M. [Z] ne pouvait donc pas établir sa rémunération en intégrant dans l'assiette de calcul les rétrocessions de commissions accordées par la société GVI aux tiers ayant participé aux transactions.

Or, c'est pourtant ce qu'il a fait dans un certain nombre de cas, ce dont la société GVI justifie en produisant l'ensemble des pièces attestant des rétrocessions qu'elle a consenties à différents partenaires, ainsi que du mode de calcul des facturations émises par M. [Z].

Elle est donc fondée à en réclamer le remboursement, à tout le moins dans la limite des sommes non prescrites.

Certes, pour s'y opposer, M. [Z] affirme que, ponctuellement, il est intervenu pour justifier auprès de la société GVI, soit que le tiers n'avait pas participé à la négociation contrairement à ce que l'agence croyait, soit qu'il avait droit lui-même à une commission au taux de 70'% et non de 50'% dès lors qu'il avait négocié l'affaire de bout en bout, soit encore que la société GVI avait accepté, pour telle affaire et pour telle raison, de commissionner son mandataire au taux de 70'% au lieu des 50'% normalement convenus.

Cependant, il ne justifie pas de ses affirmations comme ne produisant aucune pièce tendant à en établir la véracité, alors au contraire que la société GVI explique quant à elle qu'elle a toujours réglé les factures de son mandataire sans en vérifier le mode de calcul opéré, pensant qu'elles étaient toujours émises en conformité avec les règles fixées par le contrat de mandat.

En toute hypothèse, la société GVI démontre que tel n'a pas toujours été le cas, plusieurs factures ayant été émises par M. [Z] et réglées par sa mandante pour des sommes excédant celles prévues au contrat du 1er décembre 2012.

Ces paiements excédentaires sont donc indus au sens de l'article 1235 ancien du code civil (désormais l'article 1302 du même code) et, par là même, sujets à restitution.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats, en particulier de la pièce n° 54 produite par la société GVI qui récapitule les sommes réellement dues par elle par comparaison à celles qu'elle a effectivement réglées, il convient de condamner M. [Z] au règlement d'une somme totale différentielle non prescrite de 13.488 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire formée par la société GVI pour concurrence déloyale':

Pour réclamer la condamnation de M. [Z] au paiement d'une indemnité de 40.000 euros, la société lui reproche d'abord d'avoir préparé sa réinstallation en qualité d'agent immobilier à une époque où il était encore sous contrat de mandat, l'intéressé ayant en effet déposé une demande d'attribution de carte professionnelle dès le mois de novembre 2017, demandé - également à cette époque - un devis aux fins d'obtention d'une licence d'exploitation d'un logiciel de gestion immobilière, fait éditer, toujours à la même époque, un tract publicitaire - celui là même qui a donné lieu à l'incident du 4 décembre 2017 - le présentant comme exerçant la profession d'agent immobilier sans référence à sa qualité de mandataire, enfin d'avoir constitué une société - Immopack - dont l'objet social était celui d'une agence immobilière et ce, dès le 28 décembre 2017, celle-ci ayant été immatriculée le 19 janvier 2018.

Cependant et bien que reposant sur des faits objectivement exacts, ces reproches ne sont pas constitutifs d'une concurrence illicite, ni même d'une déloyauté contractuelle, étant en effet observé que M. [Z] ne pouvait se voir interdire de préparer sa future reconversion, pour peu seulement qu'il ne commence pas à exercer ses nouvelles fonctions avant d'avoir cessé les précédentes.

Or, l'immatriculation de la société Immopack, intervenue à la fin du mois de janvier 2018, correspond assez précisément à l'époque à laquelle l'intéressé a définitivement cessé de travailler pour le compte de la société GVI.

Ce n'est que même que plus tard encore, au début du mois de mars 2018, soit à une époque où les relations avaient définitivement cessé entre les deux parties, que M. [Z] a effectivement ouvert son agence.

De même, si la diffusion d'un tract publicitaire au nom de M. [Z] était susceptible de déplaire à sa mandante de l'époque, pour autant il ne s'agissait pas là d'une violation évidente des obligations incombant au mandataire, étant en effet observé, au-delà d'une certaine ambiguïté quant au mode d'exercice professionnel indiqué par l'intéressé sur son tract, qui aurait certes dû rappeler sa qualité de mandataire, que le tract litigieux n'en contenait pas moins le nom et l'adresse de la société GVI, plus précisément son enseigne commerciale («'Cabinet [Adresse 6]'»).

Tout au plus cette initiative méritait-elle une remontrance telle que celle reçue par M. [Z] à l'occasion de son entretien du 4 décembre 2017 avec le gérant de la société GVI.

La société GVI reproche également à M. [Z] d'avoir ouvert sa propre agence à proximité immédiate de celle dans laquelle il travaillait jusqu'alors.

Ici encore, ce grief sera écarté, étant en effet rappelé que le contrat du 1er décembre 2012 ne contenait aucun engagement post-contractuel de non-concurrence, a fortiori aucun périmètre géographique d'interdiction de se réinstaller.

Dès lors, M. [Z] pouvait le faire où bon lui semblait.

De même, c'est encore vainement que la société GVI reproche à M. [Z] d'avoir informé ses ex-clients, de même que les membres du réseau avec lesquels il avait l'habitude de travailler, de son installation en qualité d'agent immobilier indépendant, voire qu'il leur ait promis un cadeau de bienvenue pour tout nouveau mandat rentré par ses soins, s'agissant là de pratiques publicitaires admissibles de la part d'un professionnel délivré de tout engagement de non-concurrence, pour peu seulement qu'il ne détourne pas des fichiers appartenant à son ancienne mandante'; à cet égard, la pièce n° 30 produite par la société GVI ne démontre pas qu'il l'ait fait'; de même, il n'est pas établi qu'il ait utilisé, pour les besoins de ce démarchage, des supports publicitaires identiques à ceux de la société GVI, ni qu'il ait cherché à entretenir une confusion dans l'esprit de ses interlocuteurs quant à son nouveau statut d'exercice professionnel, M. [Z] ayant au contraire très clairement annoncé qu'il ouvrait sa propre agence, ayant cessé dès cet instant de se prévaloir de son ancien statut de mandataire de la société GVI.

Reste le dernier grief reproché à M. [Z], à savoir le détournement d'un mandat, plus précisément le fait d'avoir fait signer un mandat à l'un des clients de la société GVI à une époque où ce dernier était encore lié par un mandat exclusif confié à celle-ci.

Il est en effet établi que M. [Z] a fait signer un mandat de vente à M. [U] [M] le 2 mars 2018, et ce, en vue de la vente d'un bien situé à [Adresse 1].

Or, à cette date, ce même client était encore tenu par un mandat exclusif qu'il avait précédemment souscrit en faveur de la société GVI et régulièrement reconduit jusqu'alors.

Ce n'est en effet qu'en date du 7 mai 2018, ainsi qu'il résulte de la pièce n° 17 de l'appelant, que ce client a officiellement écrit à la société GVI pour résilier son mandat.

Certes, M. [Z] produit une attestation de ce client (pièce n° 18) aux termes de laquelle l'intéressé explique qu'il avait déjà résilié ce mandat par téléphone à l'occasion d'une conversation engagée avec M. [F] [G] «'au mois de janvier 2018'», conversation à l'issue de laquelle le salarié de la société GVI s'était abstenu de préciser à son interlocuteur qu'il souhaitait une confirmation écrite de cette résiliation.

La société GVI le conteste, qui affirme que ce n'est qu'au mois de mai 2018, à réception du courrier de M. [M], qu'elle a été informée de la décision de celui-ci de révoquer son mandat.

Quoi qu'il en soit, M. [Z], qui ne conteste pas qu'il savait que le client avait précédemment signé un mandat exclusif au profit de la société GVI, a fait preuve, pour le moins, d'une imprudence fautive en acceptant un nouveau mandat sans s'être assuré préalablement de la résiliation du précédent.

Pour autant, aucun préjudice n'en est finalement résulté pour la société GVI, dès lors en effet':

- que le seul dommage dont elle aurait pu se prévaloir aurait été la perte de la commission prévue en sa faveur par le mandat exclusif';

- qu'encore aurait-il fallu que la vente du bien intervienne par l'intermédiaire du nouveau mandataire à une époque où l'ancien mandat était toujours en vigueur.

Or, il est établi que ce n'est qu'au mois de juin 2019 que M. [Z] est parvenu à vendre le bien, soit à une époque où, du fait de la résiliation du mandat précédemment consenti à la société GVI (résiliation intervenue dès le 7 mai 2018), la société ne pouvait plus prétendre à aucune commission.

Ainsi et quand bien même M. [Z] a commis une faute en acceptant le nouveau mandat de ce client, pour autant il n'en est résulté aucun préjudice pour la société GVI.

En définitive, celle-ci ne démontre à l'encontre de M. [Z] aucun acte de concurrence déloyale ni aucune faute de la part de celui-ci qui puisse justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts. La société GVI sera donc déboutée de toute demande à ce titre, et le jugement infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes':

Il convient de faire droit aux demandes tendant à l'allocation des intérêts de retard sur les sommes restant dues et ce, jusqu'à parfait paiement, de même qu'à la capitalisation desdits intérêts aux conditions et modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil.

Il convient également de faire droit à la demande de compensation entre les créances réciproques des parties.

Même si M. [Z] échoue dans l'essentiel de ses demandes, pour autant son action ne présente pas un caractère abusif'; dès lors, aucune indemnité ne saurait être accordée à ce titre à la société GVI.

Partie globalement perdante, M. [Z] sera condamné à payer à la société GVI une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en cause d'appel, le jugement étant en outre confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Enfin, M. [Z] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour :

- déboute la société GVI de sa demande tendant à voir constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel interjeté par M. [J] [Z]';

- confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] [Z] de sa demande indemnitaire pour rupture du contrat, en ce qu'il a condamné la société GVI à payer à M. [J] [Z] la somme de 9.472,43 euros TTC à titre de régularisation de commissions ainsi que celle de 3.574,99 euros à titre de commission restant due sur la vente [T]/[S], ces deux sommes devant produire des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2018, en ce qu'il a débouté la société GVI de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts, en ce qu'il a ordonné la compensation des créances entre les parties, enfin en ce qu'il a condamné M. [J] [Z] aux entiers dépens de première instance';

- l'infirmant pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant:

* condamne M. [J] [Z] à payer à la société GVI une somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci du fait de la rupture sans préavis du contrat de mandat décidée unilatéralement par l'intéressé ;

* condamne M. [J] [Z] à restituer à la société GVI, à titre de répétition de commissions indûment versées, une somme de 13.488 euros';

* déclare la société GVI prescrite pour le surplus de la demande qu'elle forme à ce titre';

* déboute les parties du surplus de leurs demandes, principales ou reconventionnelles';

* condamne M. [J] [Z] à payer à la société GVI une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

* condamne M. [J] [Z] aux entiers dépens de la procédure d'appel.

Le greffierLe président

| France, Cour d'appel de Rennes, 3ème chambre commerciale, 10 mai 2022, 19/07407

Synthèse

Origine de la décision