Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 19
N° RG 20/06074 - N° Portalis DBVL-V-B7E-RE4A
M. [F] [Z]
Mme [E] [U] épouse [Z]
C/
M. [I] [X]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Loiseau
Me Dufayot de la Maisonneuve
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 MAI 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Mars 2022, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [F] [Z]
né le 4 juillet 1964 à Ancenis, de nationalité française
L'orée du Château
49530 LIRE
représenté par Me Jean Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, substitué par Me Francois Xavier JUGUET, avocats au barreau D'ANGERS
Madame [E] [U] épouse [Z]
née le 3 avril 1967 à Loroux Botterreau, de nationalité française
L'Orée du Château
49530 LIRE
représentée par Me Jean Charles LOISEAU de la SELARL GAYA, substitué par Me Francois Xavier JUGUET, avocats au barreau D'ANGERS
INTIME :
Monsieur [I] [X]
né le 20 juillet 1931 à la Regrippiere, de nationalité française, retraité
La Porchetière
44300 La Regrippière
représenté par Me Hélène DUFAYOT DE LA MAISONNEUVE de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Emmanuelle CROCHEMORE, avocat au barreau D'ANGERS
M. [F] [Z] et Madame [E] [U] épouse [Z] exploitent des parcelles de vigne sur la commune de La Regrippière (44) au titre d'un bail rural en date du 25 juin 2003 qui avait été initialement conclu avec les consorts [X]. Le bail a été prévu pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2003, la date d'expiration est fixée au 31 mars 2021.
Le montant du fermage relativement aux biens loués par les époux [Z] à M. [I] [X] est fixé à la somme de 3 405,78 euros avec indexation à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, outre les impôts et taxes.
M. [I] [X] a été amené à constater le défaut de paiement des fermages depuis plusieurs années.
M. [I] [X], par l'intermédiaire d'un huissier, a signifié un commandement de payer les fermages en date du 8 juillet 2016 pour la somme de 11 605,81 euros au principal.
Les époux [Z] n'ont pas apuré les causes du commandement.
Un nouveau commandement de payer les fermages a été signifié à M. [F] [Z] le 21 février 2017.
Ce second commandement de payer est également resté lettre morte.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 avril 2019, M. [I] [X] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes afin de réclamer le paiement des fermages dus.
Suivant jugement contradictoire rendu par mise à disposition du greffe le 30 octobre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes a :
- ordonné la résiliation du bail consenti aux époux [Z] par M. [I] [X] sur l'exploitation viticole lui appartenant et située sur la commune de La Regrippière (44),
- ordonné l'expulsion des époux [Z] et de tout occupant de leur chef de ladite exploitation dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,
- condamné solidairement les époux [Z] à régler à M. [I] [X] la somme de 7 041,44 euros en paiement des fermages échus impayés de 2018 à 2020,
- condamné solidairement les époux [Z] à régler au-delà et jusqu'à la complète libération des lieux une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du fermage,
- condamné in solidum les époux [Z] à régler à Monsieur [I] [X] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum aux époux [Z] aux dépens,
- débouté M. [I] [X] de toute demande plus ample ou contraire.
Suivant déclaration en date du 4 décembre 2020, les époux [Z] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 2 mars 2022, les époux [Z] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
- in limine litis, de déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail rural formée par M. [I] [X] pour défaut d'intérêt à agir de ce dernier,
A titre principal,
- débouter M. [I] [X] de l'intégralité de ses demandes,
- prononcer l'illicéité du fermage appelé et en conséquence :
- ordonner une expertise judiciaire aux fins entre autres d'évaluer la catégorie des terres et des vignes des parcelles au regard de l'arrêté préfectoral applicable à la date de conclusion du bail et de fixer le montant du fermage pour les vignes,
A titre subsidiaire,
- reconnaître l'irrégularité des mises en demeure adressées aux époux [Z] et débouter M. [I] [X] de l'intégralité de ses demandes ;
En toute hypothèse,
- condamner M. [I] [X] :
* à leur restituer la somme de 2 243,16 euros au titre du trop-perçu,
* à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
* aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 février 2022, M. [I] [X] demande à la cour de :
- dire et juger M. [I] [X] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,
- débouter M. [F] [Z] et Madame [E] [U] épouse [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux le 30 octobre 2020,
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. [F] [Z] et Madame [E] [U] épouse [Z] à payer à M. [I] [X] la somme de 5 108,64 € correspondant au fermage pour le 2nd semestre de l'année 2020 et l'année 2021,
- condamner in solidum M. [F] [Z] et Madame [E] [U] épouse [Z] à payer à M. [I] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur l'absence d'intérêt à agir de M. [X]
M. et Mme [Z] soulèvent in limine litis l'absence d'intérêt à agir de M. [X]. Ils soutiennent que le tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la résiliation du bail rural à la demande de M. [X] alors qu'il n'avait adressé aucune mise en demeure à l'encontre de Mme [Z] et qu'en l'absence de solidarité contractuelle dans le contrat de bail entre les époux, la mise en demeure adressée uniquement à l'un des copreneurs est sans effet. Ils en déduisent que M. [X] n'avait, dès lors, aucun intérêt à agir aux fins d'obtenir la résiliation du bail rural de M. et Mme [Z].
M. [X] s'oppose à cet argumentaire en soutenant que la solidarité contractuelle entre les preneurs est expressément prévue au contrat de bail rural et figure juste en dessous de leur état civil.
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie soit de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, la mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cet article, soit d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
En l'espèce, M. [X] a signifié à M. [F] [Z] un commandement de payer les fermages en date du 8 juillet 2016 et un nouveau commandement de payer les fermages le 21 février 2017. Ces commandements n'ont pas été signifiés à Mme [E] [Z].
Il est constant que la mise en demeure adressée uniquement à l'un des copreneurs est sans effet en l'absence de solidarité contractuelle dans le contrat de bail.
Il résulte du contrat de bail rural produit par M. [X] que la solidarité entre les preneurs est expressément prévue en ce qu'il est mentionné en page 2 sous l'état civil de M. et Mme [Z] 'figurant ci-après sous la dénomination le preneur sans que cette appellation nuise à la solidarité existant entre eux en cas de pluralité de preneurs'. Il doit être déduit de cette clause du contrat de bail rural que la solidarité contractuelle entre les époux est effectivement stipulée. Par conséquent, M. et Mme [Z] seront déboutés de leur fin de non-recevoir.
- sur les motifs sérieux et légitimes invoqués par les preneurs au défaut de règlement des fermages
A titre principal, M. et Mme [Z] invoquent, comme motifs sérieux et légitimes pour justifier le défaut de paiement des fermages, le caractère illicite du fermage en ce que le fermage a été fixé en monnaie et non en denrées conformément à l'arrêté préfectoral du 17 juillet 1997 et en ce que le fermage en monnaie est déconnecté de tout minima ou maxima. En raison de l'illicéité des fermages, M. et Mme [Z] sollicitent que soit ordonnée une expertise judiciaire pour fixer le montant des fermages pour les vignes.
M. [X] fait valoir que l'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime dans sa version applicable au litige soit à la date de conclusion du bail rural le 25 juin 2003 que l'alinéa 10 prévoit que le loyer des terres peut (et non doit) être évalué en quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Il en déduit qu'à la date de conclusion du contrat de bail rural, il n'avait pas l'obligation d'évaluer le loyer en quantité de denrées. Il ajoute que M. et Mme [Z] ne démontrent pas en quoi le montant du fermage en monnaie initialement fixé était déconnecté de tout minima et maxima et soutient que le montant du fermage qu'il pratique n'a rien d'excessif. Il s'oppose à toute expertise judiciaire en indiquant qu'il n'appartient pas à la cour de pallier la carence probatoire de M. et Mme [Z].
Aux termes de l'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime applicable au litige, le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de l'acte pris par l'autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d'habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l'initiative de l'une des parties au bail à compter de la publication de l'acte ci-dessus mentionné. A défaut d'accord entre les parties, le loyer des bâtiments d'habitation est fixé par le tribunal.
Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d'un indice national des fermages.
Cet indice est composé :
a) Pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;
b) Pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
Les modalités de calcul de l'indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire.
L'indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l'agriculture.
Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas.
L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation.
Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.
Les minima arrêtés par l'autorité administrative ne s'appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Il résulte de l'alinéa 10 dudit article que le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles peut, par dérogation aux dispositions prévoyant un loyer en monnaie, être évalué en quantité de denrées comprise entre les maxima et les minima arrêtés par l'autorité administrative. Comme le relève à juste titre le conseil de M. [X] dans ses écritures, il s'agit d'une possibilité et non d'une obligation. M. [X] n'avait, dès lors, aucune obligation de fixer le loyer des terres nues données à bail à M. et Mme [Z] en quantité de denrée.
M. et Mme [Z] soutiennent que le montant des fermages en monnaie est déconnecté de tout minima et maxima. Ils se fondent dans leurs écritures sur les dispositions de l'article 3 de l'arrêté fixant pour l'année 2020 les valeurs minimales et maximales locatives des terres nues en polyculture-élevage, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation soumis au statut de fermage. Or non seulement ils ne produisent pas cette pièce dont ils font état mais en plus, il apparaît que cet arrêté n'est pas relatif à la valeur locative des vignes exploitées en fermage mais à des terres nues en polyculture-élevage, des bâtiments d'exploitation et des bâtiments d'habitation soumis au statut de fermage.
Par conséquent, M. et Mme [Z] ne démontrant pas que le loyer en monnaie est déconnecté de tout minima et maxima, le caractère illicite du loyer n'est pas établi. Leur carence probatoire ne justifie pas que soit ordonnée une expertise judiciaire.
A titre subsidiaire sur les motifs sérieux et légitimes invoqués par les preneurs au défaut de règlement des fermages, M. et Mme [Z] soutiennent que M. [X] a commis une erreur sur le montant des sommes réclamées en ce qu'il a ajouté à son décompte une partie des sommes qui aurait dû être déclarée au redressement judiciaire des preneurs. Ils en déduisent qu'il doit être procédé au recalcul des fermages dus par les preneurs du temps des mises en demeures adressées à leur encontre.
M. [X] fait valoir qu'aux termes de l'article L622-6 du code de commerce, il appartient au débiteur de remettre à l'administrateur et au mandataire la liste de ses créanciers, du montant de ses dettes et des principaux contrats en cours et qu'il appartient au mandataire judiciaire, en vertu de l'article R622-21 du code de commerce, dans le délai de 15 jours à compter du jugement d'ouverture d'avertir les créanciers connus d'avoir à lui déclarer leurs créances. M. [X] précise qu'il n'a jamais été informé que ce soit par M. et Mme [Z] ou par le mandataire judiciaire de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à leur encontre.
Aux termes des dispositions de l'article L.622-26 du code de commerce, à défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L.622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due de leur fait ou qu'elle est due à une omission du débiteur lors de l'établissement de la liste prévue au 2ème alinéa de l'article L622-6.
Il résulte des pièces produites qu'un jugement du tribunal de grande instance d'Angers en date du 20 septembre 2011 a déclaré ouverte la procédure de redressement judiciaire de M. et Mme [Z] avant qu'un jugement du 26 décembre 2012 adopte le plan de redressement. M. [X] indique que M. et Mme [Z] restaient à lui devoir la somme de 12 633,16 euros au 30 janvier 2012.
Il résulte de l'attestation du mandataire judiciaire qu'aucune déclaration de créance concernant M. [X] n'a été transmise au passif, ce que reconnaît M. [X] qui indique ne pas avoir été informé de la procédure de redressement judiciaire.
Il ressort du tableau produit par M. et Mme [Z], qui n'est pas contesté par M. [X], que la somme due au titre des fermages pour la période du 1er avril 2011 au 27 septembre 2011, soit avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, s'élève à 1 662,02 euros. Cette somme aurait dû être déclarée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire, ce qui n'a pas été le cas. Cette somme n'a pas fait l'objet d'une demande de relevé de forclusion de la part de M. [X].
S'agissant du montant des fermages impayés, il résulte du tableau et des factures produits par M. [X] qu'à la date du premier commandement de payer le 8 juillet 2016, M. et Mme [Z] étaient redevables d'une somme de 11 605,81 euros déduction faite des règlements effectués par ces derniers entre les mois de février 2012 et mai 2016 mais sans avoir déduit la somme de 1 662,02 euros non déclarée dans le cadre de la procédure judiciaire. M. et Mme [Z] considèrent, quant à eux, qu'ils étaient redevables d'une somme de 16 035,62 euros en ayant déduit la somme de 1 662,02 euros non déclarée dans le cadre de la procédure judiciaire.
A la date du second commandement de payer le 21 février 2017, ils étaient redevables d'une somme de 1 702,89 euros outre la somme de 116 euros au titre des impôts et taxes au vu des pièces produites par M. [X]. M. et Mme [Z] affirment qu'ils étaient à jour de leur fermage mais ne versent aucune pièce pour justifier de leur versement.
Il résulte des pièces produites qu'au jour du jugement entrepris, M. et Mme [Z] avaient versé la somme de 13 499,90 euros en septembre 2019 au titre des fermages de 2014 au premier semestre 2018 mais qu'ils restaient devoir la somme de 7 041,48 euros au titre du second semestre de l'année 2018, du premier et second semestre de l'année 2019 et du premier semestre de l'année 2020.
Le règlement de la somme de 13 499,90 euros est intervenu en septembre 2019 soit plus de deux ans après la signification du commandement de payer du 21 février 2017. Il ressort de ces éléments que les preneurs ne justifient pas de raisons sérieuses et légitimes permettant de s'opposer à la résiliation du bail. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs avec au besoin le concours de la force publique.
- Sur la demande en paiement
M. et Mme [Z] restaient devoir la somme de 7 041,44 euros au titre du second semestre de l'année 2018, du premier et second semestre de l'année 2019 et du premier semestre de l'année 2020, ainsi que la somme de 5 108,64 € au titre des fermages du 2nd semestre 2020 et de l'année 2021. M. et Mme [Z] indiquent avoir réglé la somme de 2 216,71 € le 21 septembre 2020 et celle de 1 419,07 € le 29 octobre 2020, mais ils n'en justifient pas. Ils seront condamnés à payer à M. [X] la somme de 12 150,08 €
(7 041,44 € + 5 108,64 €) au titre des fermages dus.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en leur appel, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum à verser la somme de 1 500 euros à M. [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, étant précisé que les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Déboute M. [F] [Z] et Mme [E] [U] épouse [Z] de leur demande de fin de non-recevoir ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à dire que M. [F] [Z] et Mme [E] [U] épouse [Z] seront condamnés solidairement à verser la somme de 12 150,08 euros à M. [I] [X] au titre des fermages dus ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [F] [Z] et Mme [E] [U] épouse [Z] à verser la somme de 1 500 euros à M. [I] [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [F] [Z] et Mme [E] [U] épouse [Z] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
