Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 18
N° RG 20/00347 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QM4I
M. [G] [I]
C/
EARL [K]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Morvan
Me Dervillers
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 MAI 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Mars 2022, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [G] [I]
né le 25 décembre 1970 à Lanmeur, exploitant agricole, de nationalité française
6 bis, Rue de Plouegat
29620 LANMEUR
représenté par Me Jacques MORVAN, avocat au barreau de BREST
INTIMEE :
EARL [K], immatriculée au RCS de Saint Brieuc sous le n° 383 222 361, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :
Ker Rolland
22130 PLESTIN LES GREVES
représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, substitué par Me Maxime CHRISTIEN, avocats au barreau de RENNES
Suivant acte sous seing privé du 27 juin 2013 avec prise d'effet au 1er janvier 2013, l'EARL [K] a consenti un bail rural à M. [G] [I] portant sur des bâtiments d'exploitation se composant d'un hangar agricole de 75 m2, d'une serre verre de 5 236 m2, d'une serre multichapelle de 1 920 m2, d'une serre multichapelle de 8 167 m2 et diverses parcelles de terres situés à Plestin les Grèves et cadastrés section G numéros 501, 502, 503, 504 et 505.
Le fermage était fixé à la somme de 35 100 euros annuel hors taxes, soit 100 euros pour le hangar et 35 000 euros pour les serres, payable par acomptes mensuels de 3 500 euros TTC le 20 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir le 20 janvier 2013.
Par lettre recommandée avec avis de réception, reçue au greffe du tribunal d'instance de Guingamp le 6 novembre 2017, l'EARL [K] a fait convoquer M. [G] [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Guingamp afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et le paiement des fermages impayés.
A l'audience de conciliation du 18 janvier 2018, les parties se sont accordées sur la résiliation du bail et la libération immédiate des lieux.
L'affaire a été renvoyée à l'audience de jugement du 28 mars 2018 s'agissant du règlement des fermages impayés.
Suivant jugement contradictoire du 19 décembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Guingamp a :
- condamné M. [I] à payer à l'EARL [K] la somme de 43 271,73 euros au titre des fermages impayés,
- débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement,
- ordonné une expertise,
- désigné pour y procéder en qualité d'expert M. [W] [Y] avec pour mission de :
* prendre connaissance du dossier,
* se faire communiquer tous documents utiles, y compris toutes les pièces de nature à établir et dater les investissements et travaux de toute nature (notamment d'entretien et d'amélioration) réalisés antérieurement à la conclusion du bail par l'EARL [K] sur les biens objets du bail consenti à M. [I] (à savoir hangar agricole de 75 m2, d'une serre verre de 5236 m2, d'une serre multichapelle de 1920 m2, d'une serre multichapelle de 8167 m2 et diverses parcelles de terres situés à Plestin les Grèves et cadastrés section G n°501, 502, 503, 504 et 505),
* prendre connaissance des factures de travaux réalisés par M. [I] et l'EARL Les jardins de Kerrolland et déterminer si ces travaux incombaient au bailleur ou au preneur,
* convoquer les parties et leurs conseils,
* se rendre sur place, lieudit Ker Rolland, à Plestin les Grèves et visiter les lieux,
* entendre les parties en leurs explications ainsi que tout sachant éventuel,
* décrire les dégradations et les éventuels travaux de remise en état des serres, installations électriques, systèmes d'arrosage, d'aération, d'évacuation des eaux pluviales, de désherbage et d'évacuation des déchets,
* dire si les dégradations constatées trouvent leur source dans un défaut d'entretien du preneur ou dans la vétusté,
* chiffrer le coût des travaux en tenant compte de la vétusté éventuelles des installations et en se plaçant au jour de l'état des lieux de sortie établi par constat d'huissier,
* fournir tous éléments techniques ou de fait susceptibles de permettre l'évaluation des préjudices éventuellement subis,
* donner tous les éléments susceptibles de permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,
* faire toutes observations utiles,
- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport,
- dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,
- dit que l'EARL [K] devra consigner, au plus tard dans le 15 février 2020, par un chèque libellé à l'ordre du régisseur du tribunal de proximité de Guingamp, une provision de 2 000 euros qui sera à valoir sur les honoraires de l'expert,
- dit que l'expert devra procéder à sa mission et déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter du versement de la consignation ; qu'il délivrera lui-même une copie à chacune des parties à la cause,
- dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de la mission, notamment si cette dernière ne relève pas de son domaine d'intervention, il sera pourvu au remplacement de l'expert par voie de simple ordonnance,
- dit qu'en cas de difficultés dans l'accomplissement de la mission, l'expert devra en référer au juge,
- dit qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, l'expertise ci-dessus ordonnée sera caduque automatiquement,
- renvoyé l'affaire à l'audience du 26 mars 2020 à 14h pour vérifier la consignation,
- réservé le surplus des demandes,
- réservé les dépens.
Suivant déclaration en date du 16 janvier 2020, M. [G] [I] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 mars 2021, M. [G] [I] demande à la cour de :
- le recevoir en son appel et statuant à nouveau :
A titre principal,
- dire et juger que l'EARL [K] a manqué à son obligation de délivrance d'un immeuble en bon état de réparations permettant son exploitation conformément à sa destination,
- dire et juger que l'EARL [K] n'a pas respecté son obligation d'assumer les travaux de réparations de l'exploitation louée,
- dire et juger que M. [I] est bien fondé à opposer à son bailleur l'exception d'inexécution et de ne pas régler les fermages exigibles,
- en conséquence, débouter l'EARL [K] en sa demande de paiement de fermages et plus généralement en toutes ses demandes, fins moyens et conclusions,
- dire et juger ne pas y avoir lieu à expertise,
A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal devait juger que M. [I] est redevable des fermages :
- dire et juger que la somme de 5 487 euros réglée par le preneur au Trésor Public en exécution d'un avis à tiers détenteur du 31 octobre 2017, viendra en compensation de la créance de fermages, ainsi que celle de 32 438,90 euros réglée par le preneur au titre des travaux et améliorations réalisés par elle dans les lieux loués en cours de bail rural, soit un montant total de 37 925,90 euros,
En toute occurrence,
- condamner l'EARL [K] à verser à M. [G] [I] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'EARL [K] aux entiers dépens d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 novembre 2021, l'EARL [K] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Guingamp le 19 décembre 2019,
- juger n'y avoir lieu à expertise,
- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [I] à verser à l'EARL [K] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] au paiement des dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
- Sur le paiement des fermages
M. [I] ne conteste pas le montant des sommes réclamées au titre des arriérés de fermage mais il oppose à l'EARL [K] l'exception d'inexécution en se fondant sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il expose que la présomption de bon état résultant de l'absence d'établissement d'état des lieux d'entrée prévue par les dispositions des articles 1720, 1731 et 1219 du code civil peut être renversée et à ce titre, il fait valoir qu'il a engagé de nombreux travaux coûteux après son entrée en jouissance et verse l'attestation de M. [C], précédent preneur, qui confirme que le site n'était pas opérationnel. Il explique avoir modifié l'orientation du site de la production de tomates vers la production de fraises en raison de l'absence de chauffage opérationnel l'empêchant d'avoir une production rentable et en raison de la présence de nématodes. Il ajoute que le bailleur n'a pas procédé au changement des bâches qui l'a empêché d'utiliser les serres. Il déduit de ces éléments que le site n'était pas en bon état lors du démarrage du bail rural et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, ce qui le libère de son obligation de payer les fermages.
L'EARL [K] fait valoir qu'aux termes des dispositions de l'article 1731 du code civil, en l'absence d'état des lieux d'entrée, les biens sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives. Elle précise qu'elle a exploité elle même les serres jusqu'en 2009 et que son activité se portait bien. Elle soutient que les travaux réalisés par M. [I] n'étaient pas nécessaires et qu'ils s'expliquaient pour partie par le changement de production qu'il a effectué de sa propre initiative. L'EARL [K] indique que M. [I] n'avait jamais formulé la moindre remarque au sujet de l'état des bâtiments loués et que l'ancien preneur M. [C] ne s'en était pas plus plaint. Elle en déduit que M. [I] ne prouve pas un quelconque manquement à son obligation de délivrance. Elle précise que la libération des lieux est intervenue en janvier 2018 et qu'un état des lieux contradictoire a été établi par huissier le 30 janvier 2018. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a condamné M. [I] à lui payer la somme de 43 271,73 euros déduction faite de l'avis à tiers détenteur de 5 487 euros.
Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locatives et les rendre tels, sauf preuve contraire.
Il est constant que cette présomption de bon état n'est applicable qu'aux bâtiments agricoles.
En l'espèce, il est établi qu'aucun état d'entrée des lieux n'a été réalisé lors de la prise d'effet du bail rural au 1er janvier 2013.
Il résulte de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime que le motif de résiliation pour défaut de paiement des fermages ne peut être invoqué par le bailleur en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Comme l'a rappelé à juste titre le jugement entrepris, le paiement du loyer constitue l'obligation principale du preneur en ce qu'elle est la contrepartie de la mise à disposition des lieux. Le manquement du bailleur à ses obligations ne dispense pas le preneur d'exécuter son obligation de payer le loyer à moins que celui-ci ne démontre être privé de la jouissance totale des lieux loués ou que le bail ne puisse plus remplir l'usage auquel il était destiné.
Pour renverser la présomption de bon état des biens loués, M. [I] produit de nombreuses factures qu'il a engagées dès mars 2013 et l'attestation de M. [C] pour établir le mauvais état des bâtiments loué au début du bail.
M. [I] justifie avoir réalisé des travaux importants entre mars 2013 et novembre 2013 s'agissant notamment de travaux de nivellement dans la serre, de curage du chemin d'accès entre les deux serres, du curage du fossé pour les écoulements d'eau, d'extension de régulation de la température, de remplacement des films plastiques sur une partie des serres. Or les factures produites et la nature des travaux réalisés ne permettent de démontrer un mauvais état des bâtiments lors de l'entrée des lieux.
Dans son attestation, M. [C] indique que lorsqu'il est entré dans les lieux en 2009 le site de production n'était pas opérationnel et qu'il a été contraint de faire une adaptation pour la production de fraises. Il soutient qu'en l'absence de chauffage adapté et opérationnel et de la présence de nématodes dans les terres des serres louées, il est passé de la production de tomate à la production de fraise.
Il convient de relever que M. [C] évoque un site inadapté pour la production de fraises alors que M. [I] reconnaît dans ses écritures que les serres étaient employées en production de tomates et non de fraises. L'EARL [K] justifie d'ailleurs par la production de son bilan 2008 et 2009 qu'elle exploitait les lieux dans le cadre d'une production de tomates avec des résultats satisfaisants. M. [I] ne justifie pas, hormis par affirmation, que le changement de production de tomate en fraise qu'il a opéré en 2016 était lié au mauvais état des bâtiments.
Le jugement entrepris a relevé à bon droit que M. [I] ne peut soutenir que le non paiement des loyers à compter de 2016 est justifié par un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance survenue dès la prise d'effet du bail en 2013. Il est, en effet, établi que M. [I] n'a jamais reproché au bailleur le moindre manquement et n'avait jamais reproché la vétusté des bâtiments avant l'action de celui-ci en résiliation du bail pour non paiement des fermages soit plus de 4 ans avant la prise d'effet du bail.
M. [I] échoue à prouver que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Le jugement sera confirmé.
- sur l'obligation du bailleur de réaliser les travaux de réparation lui incombant
M. [I] soutient qu'il s'est trouvé dans l'obligation de faire réaliser des travaux incombant au bailleur représentant une somme de 32 438,90 euros qui ont été financés par l'EARL Les Jardins de Kerroland à qui le bail rural a été mis à disposition. Il ajoute que l'EARL [K] était parfaitement au courant des travaux réalisés dans la mesure où son associé M. Thomas était embauché en qualité de responsable du site de production pour M. [I] puis par l'EARL Les Jardins de Kerroland.
L'EARL [K] relève que M. [I] ne l'a jamais informé d'une quelconque mise à disposition et que M. [I] n'a jamais sollicité l'autorisation du bailleur pour faire réaliser lesdits travaux. Elle ajoute qu'elle a racheté la part non amortie des travaux réalisés pour un montant de 10 000 euros dans le cadre de la liquidation judiciaire de l'EARL Les Jardins de Kerroland.
En premier lieu, il est relevé que l'EARL [K] soulève le fait que M. [I] ne l'a pas informée d'une mise à disposition du bail mais elle ne formule aucune demande à la suite de ce constat.
Il est établi et non contesté que M. [I] a réalisé des travaux de transformations importants sans en avoir sollicité l'autorisation du bailleur ni même l'en avoir avisé. M. [I] tente de soutenir que l'EARL [K] ne pouvait ignorer la réalisation de ces travaux en ce que l'un de ses associés travaillait comme responsable sur le site de production mais la présence d'un associé du bailleur ne peut pas permettre de pallier la carence du preneur qui a réalisé de lourds travaux de transformation sans avoir, au préalable, sollicité l'autorisation du bailleur. Il ne peut, dès lors, solliciter la condamnation de ce dernier à payer lesdits travaux.
- Sur la demande de compensation
M. [I] sollicite, à titre subsidiaire si la cour devait considérer qu'il est redevable de la créance de fermages allégués par le bailleur, de tenir compte du fait qu'il a versé au titre d'un avis à tiers détenteur notifié le 31 octobre 2017 au Trésor Public la somme de 5 487 euros en règlement de dettes fiscales de l'EARL [K]. Il sollicite également la compensation entre les travaux qu'il a financé à hauteur de 32 438,90 euros dès lors que le bailleur reconnaît que les travaux correspondent à des améliorations qui se retrouvent à l'issue du bail et qui ont été repris par le bailleur dans le cadre de la liquidation judiciaire de l'EARL Les Jardins de Kerroland.
L'EARL [K] ne s'oppose pas à la compensation avec la somme versée au titre d'un avis à tiers détenteur. En revanche, elle s'oppose à la compensation s'agissant des travaux réalisés en rappelant qu'ils résultent des choix de production de M. [I], qu'ils ont été loués en bon état et qu'ils ont d'ores et déjà été rachetés au titre de l'actif de son ancien preneur à bail. Elle ajoute qu'elle se trouve en procédure de redressement judiciaire en raison notamment du comportement de M. [I].
Les parties s'accordent sur le fait que soit ordonnée la compensation de la somme versée par M. [I] au titre de l'avis à tiers pour un montant de 5 487 euros avec les sommes dues au titre des arriérés de fermage représentant une somme de 43 271,73 euros.
En revanche s'agissant des travaux, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation sollicitée par le preneur en ce que le bailleur justifie avoir racheté l'ensemble du matériel d'exploitation, le tracteur et les stocks auprès du liquidateur pour la somme de 10 000 euros le 8 septembre 2017 étant précisé que ces actifs avaient été valorisés 9 030 euros par les commissaires priseurs lors des opérations d'inventaire.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer la somme de 43 271,73 euros à l'EARL [K] au titre des fermages impayés déduction faite de l'avis à tiers détenteur de 5 487 euros.
- Sur la demande d'expertise
Les parties s'accordent sur le fait de ne pas voir confirmer l'expertise judiciaire ordonnée par le jugement suite à la cession des biens par l'EARL [K] et précisent que la consignation n'a pas été versée.
Par conséquent, il convient de réformer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, M. [I] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens étant rappelé que le jugement avait réservé la demande au titre des frais irrépétibles et les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [G] [I] à payer à l'EARL [K] la somme de 43 271,73 euros au titre des fermages impayés ;
Infirme le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire et fixé un montant de consignation ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire ;
Y ajoutant,
Déboute M. [G] [I] de toutes ses demandes ;
Condamne M. [G] [I] à verser à l'EARL [K] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne M. [G] [I] aux entiers dépens.
Le greffier, La présidente,
