3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°268
N° RG 19/05955 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QCVQ
SAS BERTHELOT CONSTRUCTIONS
C/
Société SD CONSTRUCTIONS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me LAHALLE
Me TRINQUART
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 03 MAI 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère, rapporteur
Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mars 2022
ARRÊT :
Contradictoire , prononcé publiquement le 03 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
SAS BERTHELOT CONSTRUCTIONS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'ANGERS sous le numéro 318 532 074, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, Plaidant, avocat au barreau D'ANGERS
INTIMÉE :
Société SD CONSTRUCTIONS, immatriculée au R.C.S. de RENNES sous le numero 822 861 217, prise en la personne de son representant légal domicilié de droit en cette qualité au siège.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Nicole TRINQUART, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
La Société BERTHELOT CONSTRUCTION a pour activité la construction et la vente de maisons, appartements et immeubles.
En date du 31 janvier 2017, elle a souscrit un contrat de courtage avec la Sociéte SD CONSTRUCTIONS ayant pour objet de promouvoir la vente de maisons individuelles « OUEST HOME » et ce, sur les régions administratives BRETAGNE et PAYS DE LOIRE, en contrepartie d'une rémunération sous forme de commissions sur les ventes réalisées.
Le 25 octobre 2017, le contrat a été résilié d'un commun accord avec les parties, sans indemnité de part et d'autre, mais en rappelant le principe du paiement des commissions dues, avec versement sur un compte séquestre en attendant que soit levé le risque d'annulation de chaque dossier.
Toutefois, la société SD CONSTRUCTIONS estime que la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS reste lui devoir un total de commissions qui s'élève à 61 463.10 euros.
Les discussions entre les parties étant demeurées vaines, la société SD CONSTRUCTIONS a fait délivrer le 05 mars 2018 une assignation à comparaître à la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS.
Par jugement du 18 juillet 2019, le tribunal de commerce de Nantes a :
- déclaré partiellement recevable la Société SD CONSTRUCTIONS dans son assignation et ses conclusions ;
- condamné la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à verser à la société SD CONSTRUCTIONS, en principal, les sommes TTC. dues au titre des dossiers PLAIRE, d'un montant de 6 952.00 euros TTC, MATHE-ARRACHEPIED pour 2 002.60 euros TTC, et [C][L] pour 4 600.00 euros TTC, pour un total de 13.554,60 euros TTC ;
- condamné la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer les pénalités contractuelles de 3 fois le taux d'intérêt légal outre l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement d'un montant de 40 euros au titre de la clause pénale prévue par les conditions générales de vente de la Société SD CONSTRUCTIONS au titre des 3 factures ci-dessus ;
- condamné la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS au paiement à la société SD CONSTRUCTIONS de la somme de 22.636 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de chiffre d'affaires subie par elle sur les dossiers [R] et [E] ;
- débouté la société SD CONSTRUCTIONS de sa demande de paiement de la commission au titre du dossier [T]/[S] et l'a condamnée à rembourser par compensation à la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS la somme de 6 602,50 euros perçue à titre d'avance sur commission du fait de la résiliation du CCMI ;
- déboute la société SD CONSTRUCTIONS de sa demande de dommages et intérêts de 10.000 euros pour préjudice financier et moral ;
- débouté la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS de ses autres demandes fins et conclusions ;
- condamné la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer à la société SD CONSTRUCTIONS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
- condamné la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS aux entiers dépens.
Appelante de ce jugement, la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS, par conclusions du 23 février 2022, a demandé que la Cour :
- infirme le jugement déféré,
- déboute la société SD CONSTRUCTIONS de ses demandes,
- la condamne à lui payer la somme de 20.567,34 euros outre intérêts au taux légal à compter des premières conclusions,
- subsidiairement, limite les sommes dues à la société SD CONSTRUCTIONS aux montants hors taxe,
- en toute hypothèse, condamne la société SD CONSTRUCTIONS à lui payer la somme de 15.000 euros d'indemnité contractuelle pour violation de la clause de non-concurrence,
- la condamne au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamne aux dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions du 26 janvier 2022, la société SD CONSTRUCTIONS a demandé que la Cour :
- confirme le jugement déféré en ses condamnations prononcées contre la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS,
- l'infirme en ce qu'il l'a déboutée du solde de ses demandes et statuant à nouveau :
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS au paiement de la facture n° 2017-10-02 du 29/10/2017 ~ Dossier PLAIRE d'un montant de 6 952 euros TTC,
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS au paiement de l'intégralité de la commission, soit 13 205 euros au titre du dossier [T]-[S],
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS au paiement de la commission due sur le dossier [N]-[Y], soit la somme de 10 544 euros,
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS au paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice financier et moral subi au cours de leur relation contractuelle par la Société SD CONSTRUCTIONS,
- déboute la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS de toute autre demande, fins et conclusions,
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer à la SAS SD CONSTRUCTIONS une indemnité de 10.000 euros en application de l'article 700 du CPC,
- condamne la Société BERTHELOT CONSTRUCTIONS aux entiers dépens d'appeI.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les demandes de la société SD CONSTRUCTION :
Les commissions restant dues :
A titre liminaire, la Cour relève que le litige a pour objet d'établir un compte des commissions dues, et qu'ainsi le fait qu'elles soient ou non séquestrées est sans incidence sur le litige.
Il appartiendra simplement aux parties, par la production de l'arrêt, de demander la levée du séquestre, effectué amiablement entre elles lors de la résiliation du contrat, à hauteur des sommes dues.
D'autre part, s'agissant des commissions, les éventuelles condamnations seront prononcées toutes taxes comprises, aucun motif ne justifiant un dégrèvement de TVA sur des sommes contractuellement dues et l'argumentation de la société BERTHELOT procédant d'une confusion avec les condamnations à dommages et intérêts.
Contrat [T]-[S] :
Ce contrat a été résilié par les clients par courrier recommandé du 03 janvier 2018, après qu'ils se soient plaints du fait que les documents soumis à leur signature n'avaient pas été datés, et que la demande de permis de construire avait été signée à leur place sans mandat.
Le contrat est versé aux débats par la société SD CONSTRUCTIONS :
- le document d'information précontractuelle n'est pas daté,
- le 'planning d'appel de fonds et de financement' ne contient ni le montant du prêt, ni celui de l'apport personnel, ni celui le nom de la banque,
- la fiche de calcul prix de vente-marge-honoraires précise qu'il faudra établir un avenant avec le permis de construire pour signature, et précise : description et prix,
- les conditions particulières :
- ne contiennent pas le nom du constructeur,
- ne contient aucune mention déterminant qui demande le permis de construire, du client ou du constructeur (cases non cochées),
- ne précise pas le financement de la construction : apport personnel, prêt etc ... sans pour autant faire renoncer les clients à la condition suspensive de prêt,
- ne précise pas le montant des acomptes,
- ne sont pas datées.
- la demande d'assurance dommage ouvrage n'est pas datée.
La cour ne peut que constater que les contestations des clients étaient fondées et que ce contrat leur était inopposable comme incomplet et ne respectant les dispositions de l'article L231-2 ancien.
En l'absence de date, le délai de résiliation n'avait pas couru, ce dont il résulte que contrairement à ce qu'indique la société BERTHELOT, aucun dédit n'aurait pu être demandé aux clients.
Selon le contrat de courtage, la commission n'est pas due en cas d'annulation, résolution ou résiliation du contrat.
Il s'en déduit que consécutivement à ces motifs :
- la commission de SD CONSTRUCTIONS n'est pas due, et celle-ci doit restituer la provision de 50% perçue à ce titre, soit 6.602,50 euros ; elle est aussi déboutée de sa demande en paiement de la somme de 6.602,50 euros ;
- la société BERTHELOT, qui avait reçu copie du contrat, avait connaissance de ses lacunes et ne l'a pas fait régulariser par les clients durant plusieurs mois, ne peut prétendre à aucun dommages et intérêts ; elle est débouté de sa demande en paiement d'une indemnité de 13.205 euros.
Le contrat de construction JOURNIEUX-[L] :
La société BERTHELOT ne conteste pas que ce contrat ait été exécuté.
Dès lors, l'intégralité de la commission est due et la société BERTHELOT est débitrice à ce titre de la somme de 4.600 euros TTC.
Le contrat de construction MATHE-ARRACHEPIED :
La société BERTHELOT ne conteste pas que ce contrat ait été exécuté.
Dès lors, l'intégralité de la commission est due et la société BERTHELOT est débitrice à ce titre de la somme de 2.002,60 euros TTC.
Le contrat de construction PLAIRE :
La société BERTHELOT estimait que la commission était due puisqu'elle en avait séquestré le montant, soit 13.904 euros.
Devant le premier juge, la société SD CONSTRUCTIONS a commis une erreur, ne demandant que la moité de la commission, alors que la totalité n'avait pas été payée.
Elle entend rectifier cette erreur devant la Cour, et la société BERTHELOT prétend à l'irrecevabilité de la demande, au motif que la société SD CONSTRUCTIONS aurait irréfragablement renoncé à la moitié de la commission non demandée devant le premier juge.
L'instance d'appel permet le cas échéant l'examen des demandes qui sont l'accessoire ou le complément des demandes formées devant le premier juge, y compris quand elles résultent d'erreurs commises par l'une des parties.
En l'espèce celle-ci est flagrante dans la mesure où l'intégralité de la commission était demandée dans l'assignation tandis que la société BERTHELOT a toujours indiqué avoir consigné 13.904 euros, soit la totalité de la commission, et ne prétend pas que le contrat de construction n'ait pas été exécuté.
La somme de 13.904 euros TTC est donc due à la société SD CONSTRUCTION.
Les demandes indemnitaires de la société SD CONSTRUCTIONS :
Le dossier [J] :
La société SD CONSTRUCTION se prévaut d'un devis signé avec Mme [J], laquelle avait signé le compromis de vente de son terrain et se déclarait prête, par courriel, à se déplacer pour signer le contrat de construction de maison individuelle conforme au devis.
La société BERTHELOT a refusé le marché comme situé au nord est de l'Ille et Vilaine, trop loin de la Loire Atlantique, alors que le contrat de courtage devait être exécuté sur toute la Bretagne.
Elle considère qu'il n'avait été réalisé qu'un chiffrage sommaire.
Le fait pour la société BERTHELOT de refuser ce contrat, pourtant inclus dans le périmètre du contrat de courtage, a fait engager des frais inutilement à la société SD CONSTRUCTION sans qu'il lui soit permis de continuer à travailler ce dossier jusqu'à son achèvement afin pouvoir éventuellement prétendre à l'intégralité de sa commission, soit 12.574 euros.
Son préjudice, en l'absence de contrat et de certitude sur l'achèvement du projet n'est toutefois pas égal à la commission qu'elle aurait éventuellement pu percevoir si Mme [J] avait mené son projet à terme, et il lui sera alloué à ce titre une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.
Le dossier [N]-[Y] :
Le contrat soumis à la signature des consorts [N]-[Y] comprend les mêmes omissions que celui qui avait été soumis à la signature des consorts [T]-[S], soit notamment une absence de toute date sur les pièces contractuelles, et une absence de spécification des conditions de financement.
Il était donc inopposable aux clients.
D'après les courriels échangés entre les sociétés SD CONSTRUCTION et BERTHELOT, les clients se sont désengagés car la demande de permis de construire a tardé à être déposée, en raison d'un oubli de la société BERTHELOT.
Pour autant, les consorts [N]-[Y] n'étaient en tout état de cause pas engagés par un contrat valable, ce dont il résulte l'absence de tout droit à commission ou indemnisation quelconque pour la société SD CONSTRUCTION.
La demande émise à ce titre est rejetée.
Le dossier [E] :
La simple réclamation d'un courtier tiers, non assortie de la moindre pièce contractuelle qui démontrerait le bien fondé de cette réclamation, est insuffisante à démontrer que la société BERTHELOT ait contracté avec ledit tiers en violation de l'article 9 du contrat qui lui interdisait de contracter avec des agents commerciaux de la société SD CONSTRUCTION.
La demande de dommages et intérêts présentée de ce chef est rejetée.
La demande indemnitaire pour préjudice moral et financier :
La résiliation du contrat de courtage s'est faite de l'accord des deux parties, 'sans versement d'indemnité par l'une ou l'autre des parties'.
Par conséquent la demande est infondée et est rejetée.
Les demandes de la société BERTHELOT CONSTRUCTION :
La demande en paiement de la somme de 20.567,34 euros :
A l'examen des conclusions de la société BERTHELOT CONSTRUCTION, il apparaît que cette demande est la somme des demandes indemnitaires de la société BERTHELOT après déduction des commissions dues; elle a donc été traité au fil de l'arrêt poste par poste, sauf la demande en frais de remboursement de frais de bureau d'études pour 21.120 euros.
La société BERTHELOT considère en effet que par son inaction, la socitété SD CONSTRUCTION lui a fait perdre de nombreux marchés alors qu'elle lançait une nouvelle gamme de produit et avait engagé des frais.
Toutefois, ainsi qu'il a été dit plus haut, la résiliation du contrat de courtage s'est faite de l'accord des deux parties, 'sans versement d'indemnité par l'une ou l'autre des parties'.
La demande est rejetée.
Les frais de séquestre:
Le séquestre résulte d'une initiative de la société BERTHELOT, qui par ailleurs ne justifie pas des frais dont elle demande le remboursement.
La demande est rejetée.
La demande de dommages et intérêts pour violation de la clause de non concurrence incluse dans le contrat de courtage :
Le contrat de courtage, signé le 31 janvier 2017, était d'application immédiate.
Il spécifiait dans son article 9 que la société SD CONSTRUCTION s'engageait à ne pas démarcher ou s'intéresser à toute opération de courtage ou de vente se rapportant à des produits similaires à ceux de la société BERTHELOT.
Cette dernière verse aux débats un jugement rendu le 23 janvier 2019 par le tribunal de commerce d'Angers, saisi par la société SD CONSTRUCTIONS en paiement de commissions contre autre un constructeur de maison individuelle, pour un contrat de courtage conclu sur la Bretagne et les Pays de Loire.
A sa lecture, les commissions sont demandées pour des clients démarchés de janvier à mai 2017, en violation flagrante du contrat conclu avec la société BERTHELOT et sans qu'il soit justifié de la moindre autorisation de cette dernière.
Il n'est pas démontré que la société BERTHELOT ait eu connaissance de cette situation au moment de la résiliation du contrat.
La société BERTHELOT demande une somme de 15.000 euros de dommages et intérêts.
La demande n'avait pas été formée en première instance, quoique le jugement du tribunal de commerce d'Angers soit antérieur de six mois au jugement déféré.
La demande est toutefois reconventionnelle en ce qu'elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires.
Sept clients ont été démarchés avec succès sur la Bretagne et les Pays de Loire entre janvier et mai 2017 par la société SD CONSTRUTION au bénéfice d'un autre constructeur de maison individuelles.
Le préjudice de la société BERTHELOT CONSTRUCTION est certain et il lui est alloué la somme de 10.000 de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Les parties succombant partiellement, elles garderont à leur charge leurs propres frais et dépens, de première instance comme d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- condamné la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer à la société SD CONSTRUCTIONS la somme de 2.002,60 euros TTC pour le dossier [G] et la somme de 4.600 euros TTC pour le dossier [C] [L], avec intérêts de trois fois le taux légal et une indemnité de 40 euros par facture,
- débouté la société SD CONSTRUCTIONS de sa demande de commission pour le dossier [T] [S],
- condamné la société SD CONSTRUCTIONS à restituer à la société BERTHELOT la somme de 6.602,50 euros perçue au tire du dossier [T] [S],
- débouté la société SD CONSTRUCTIONS de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral.
L'infirme pour le solde.
Statuant à nouveau :
Condamne la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer à la société SD CONSTRUCTIONS la somme de 13.904 euros TTC pour le dossier PLAIRE, avec intérêts au taux de trois fois le taux légal et une indemnité de 40 euros.
Condamne la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS à payer à la société SD CONSTRUCTIONS la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.
Condamne la société SD CONSTRUCTIONS à payer à la société BERTHELOT CONSTRUCTIONS la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.
Dit que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens, de première instance comme d'appel.
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, Le Président,
