| France, Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 27 avril 2022, 19/04693

5ème Chambre

ARRÊT N°-130

N° RG 19/04693 - N° Portalis DBVL-V-B7D-P5Z2

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

M. [T] [S]

SA GAN ASSURANCES

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 AVRIL 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Février 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Avril 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des Copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic de copropriété HEMON CAMUS SARL dont le siège est [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [T] [S] venant aux droits de Madame [F] [S]

né le 18 Septembre 1954 à [Localité 5]

Piratelly

[Localité 2]

Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Alban D'ARTIGUES de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

SA GAN ASSURANCES prise en la personne de son Agent général, Monsieur [Y] [R], domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Christelle GILLOT-GARNIER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

************

Mme [F] [S], propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé au [Adresse 1] et correspondant à trois lots de copropriété (n°11 dans le bâtiment A, n° 30 dans le bâtiment B et n° 82 dans le bâtiment C) a donné en location ses locaux à M. [D] [L], exerçant une activité d'agent d'assurances, selon bail commercial en date du 13 mars 2001.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2007, réitérée suivant accusé de réception en date du 7 avril 2008, elle a alerté le syndic de l'existence d'infiltrations et d'odeurs nauséabondes dans son local.

Une procédure judiciaire a alors opposé pendant plusieurs années Mme [S] à M. [L] à propos de ces infiltrations et odeurs nauséabondes provenant des réseaux des eaux usées. Mme [S] a parallèlement assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en intervention forcée dans le cadre de la procédure initiée par M. [L] et a sollicité une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 25 septembre 2008, M. [B] a été désigné en qualité d'expert et M. [L] a été autorisé à consigner le quart des loyers dus entre les mains de M. le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats au Barreau de Nantes.

L'expert a clôturé son rapport le 17 juillet 2009.

M. [L] a donné congé à Mme [S] pour le 31 décembre 2010 et le local n'a été qu'occasionnellement et partiellement reloué.

Lors de l'assemblée générale de la copropriété en date du 28 octobre 2010, il a été décidé d'exécuter les travaux de réfection du réseau d'assainissement, une somme de 40 000 euros HT ayant été votée à cette fin, à charge pour le syndic de l'immeuble de choisir les entreprises.

Par jugement du 5 avril 2011, le tribunal de grande instance de Nantes a condamné Mme [S] à verser à M. [L] la somme de 7 500 euros, au titre du préjudice de jouissance subi par ce dernier du fait des désordres outre une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les travaux ont commencé au mois de décembre 2011 mais, une fissure importante étant apparue dans l'une des caves de l'immeuble laissant craindre un risque d'effondrement de la voûte de ces caves, ils ont été interrompus quinze jours plus tard.

Par ordonnance du 15 mars 2012, le juge des référés saisi par Mme [S] a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à procéder aux travaux décidés par l'assemblée générale du 28 octobre 2010 sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à défaut d'exécution intégrale dans le mois de la signification de la décision. Il n' a pas été interjeté appel de cette ordonnance.

M. [T] [S] est venu aux droits de Mme [F] [S], sa tante, décédée le 5 novembre 2012.

Par assemblée générale du 5 février 2013, les copropriétaires ont confié un contrat de maîtrise d'oeuvre pour la reprise de la structure de l'immeuble à M. [P] [W].

L'ensemble des travaux a été achevé, dont le changement de la moquette dans le local, courant octobre 2014 et les locaux reloués à compter du 1er novembre 2014.

Par jugement définitif du 19 janvier 2015, le juge de l'exécution de Nantes a liquidé l'astreinte provisoire à la somme de 40 000 euros pour la période arrêtée au 9 mai 2014, a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à en payer le montant à M. [T] [S] et dit qu'à défaut d'exécution complète de cette obligation imposée par le dispositif de l'ordonnance du 15 mars 2012 dans les deux mois de la signification du jugement, une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard sera mise à sa charge pour une durée de quatre mois.

Par arrêt du 29 avril 2016, la cour d'appel de Rennes a réduit le quantum de la liquidation de l'astreinte à la somme de 10 000 euros et dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte définitive, les travaux étant achevés en juillet 2014.

Par acte d'huissier délivré le 8 juillet 2015, M. [T] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins d'être indemnisé des préjudices résultant des manquements de celui-ci au regard des travaux lui incombant.

Par acte d'huissier délivré le 10 mai 2016, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a appelé en garantie la SA Gan Assurances, assureur de la copropriété pour la période du 31 décembre 2002 au 25 août 2012.

Par jugement en date du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Nantes a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

à payer à M. [T] [S] les sommes de :

* 9 500 euros au titre de l'indemnisation de M. [L],

* 140 084 euros au titre de la perte de chance de relouer le local situé au [Adresse 1] du 1er janvier 2011 au 31 octobre 2014,

* 1 472,30 euros au titre de l'expertise judiciaire de M. [B],

et ce, avec intérêts légaux à compter du présent jugement capitalisables annuellement dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA Gan Assurances,

- débouté M. [S] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de leurs demandes à l'encontre de la SA Gan Assurances,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [S] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

aux dépens de la présente instance avec droit de recouvrement direct pour la SCP ALEO, avocat,

- dispensé M. [S] en qualité de copropriétaire de participer aux condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 11 juillet 2019, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 janvier 2022, il demande à la cour de :

- débouter la société Gan Assurances de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui,

- dire et juger son appel recevable et bien-fondé,

- en conséquence, réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à régler à M. [S] les sommes de :

* 9 500 euros au titre du remboursement des sommes que sa tante, dont il est l'ayant droit, a dû régler à son locataire en exécution d'un jugement du tribunal d'instance de Nantes,

* 140 084 euros au titre de la perte de chance de relouer son local (perte de chance fixée à 80 %),

* 1 472,30 euros au titre de l'expertise judiciaire,

* 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement en ce qu'il a exclu la mobilisation des garanties du Gan Assurances en faisant application d'une clause d'exclusion de garantie,

Statuant à nouveau :

- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

- à titre subsidiaire, réduire dans de plus justes proportions les indemnités susceptibles de lui être allouées,

En toute hypothèse :

- dire et juger que les garanties de la société Gan Assurances sont acquises et mobilisables,

- condamner la société Gan Assurances à le garantir intégralement des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. [S],

- condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, M. [S] et la société Gan Assurances à lui régler la somme de 10 000 euros au titre des frais engagés en première instance et en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre M. [S] et la société Gan Assurances à prendre en charge les dépens de l'instance.

Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2022, M. [T] [S] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 25 juin 2019 en ce que

-il a retenu à l'encontre du syndicat des copropriétaires un manquement à son obligation d'entretien des parties communes lequel conduit à engager sa responsabilité de plein de plein droit,

- il a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes suivantes :

* 9 500 euros au titre de l'indemnisation de M. [L],

* 1 472,30 euros au titre de l'expertise de Monsieur [B],

* 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

-il l'a dispensé à titre individuel en sa qualité de copropriétaire de participer aux condamnations au titre de l'article 700 et des dépens,

- il a condamné le syndicat des copropriétaires à l'indemniser au titre de la perte locative,

- réformer en revanche, le jugement en ce qu'il a limité le quantum de l'indemnisation au titre de la perte locative à la somme de 140 084 euros,

Statuant à nouveau sur le quantum,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 175 105 euros TTC au titre de la perte des loyers qui auraient dû être perçus au titre de la location du local commercial propriété de M. [S],

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 25 juin 2019 en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral,

Statuant à nouveau :

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et les multiples contraintes subies par M. [S] du fait de ce contentieux,

Sur la garantie de la société Gan Assurances,

- dire et juger irrecevable la demande de celle-ci tendant à voir déclarer nulle l'assignation qui lui a été délivrée le 10 mai 2016 par le syndicat des copropriétaires,

- subsidiairement, dire et juger que l'assignation délivrée à la société Gan Assurances le 10 mai 2016 est régulière,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 25 juin 2019 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Gan Assurances,

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 25 juin 2019 en ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes formées contre la société Gan Assurances,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Gan Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires à verser à M. [S] les sommes suivantes :

* 9 500 euros au titre de l'indemnisation de M. [L],

* 175 105 euros TTC au titre de la perte des loyers qui auraient dû être perçus au titre de la location du local commercial propriété de M. [S],

* 10 000 euros au titre du préjudice moral et les multiples contraintes subies par M. [T] [S] du fait de ce contentieux,

* 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance, et aux dépens

* les dépens de 1ère instance dont la somme de 1 472,30 euros au titre de l'expertise de M. [B],

- dire que ces sommes porteront intérêts de droit à compter de l'assignation avec capitalisation,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et son assureur la société Gan Assurances au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et son assurance la société Gan Assurances en tous les dépens d'appel.

Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2022, la société Gan Assurances demande à la cour de :

In limine litis,

- déclarer nulle l'assignation délivrée le 10 mai 2016 à l'encontre de la SA Gan prise en la personne de son agent général et en tirer toutes conséquences,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire sur le fond :

A titre principal,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 25 juin 2019 en ce qu'il a rejeté toute demande formée à son encontre,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de l'immeuble sis [Adresse 1] et M. [S] de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens ;

- le condamner à lui verser à la somme de 2 000 euros sur le fondement au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que le préjudice résultant de la perte locative invoquée par M. [S] ne pourra être indemnisée qu'au titre de la perte de chance,

- réduire à de plus justes proportions les demandes de M. [S],

- débouter M. [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un prétendu préjudice moral.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, il convient de constater que les parties n'entendent pas discuter le rejet par le tribunal de la fin de non recevoir tirée de l'absence d'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires pour défendre en justice, de sorte que ces dispositions seront confirmées.

Sur l'exception de nullité soulevée par la société Gan Assurances

La société Gan Assurances, invoquant les dispositions de l'article 117 du code de procédure civile, demande à la cour de déclarer nulle l'assignation qui lui a été délivrée le 10 mai 2016, au motif que cet acte a été délivré à la personne de son agent général à [Localité 5] M. [Y] [R], qui n'a pas le pouvoir de la représenter en justice et qu'il s'agit là d'une irrégularité de fond. Elle demande en conséquence à être mise hors de cause.

Le syndicat des copropriétaires objecte que cette exception relève de la compétence du conseiller de la mise en état.

Il fait valoir qu'il appartient à la société Gan Assurances, lorsqu'existe comme en l'espèce, une apparence de l'existence d'une telle habilitation, de démontrer que ce n'est pas le cas, ce qu'elle ne fait pas.

Il soutient également que l'exception de procédure devait être soulevée in limine litis, de sorte que l'appelante n'est pas recevable à soulever une telle exception pour la première fois en cause d'appel.

Considérant en outre qu'il s'agit d'une nullité de forme, il indique que la preuve d'un grief n'est pas rapportée, et que même s'il devait être estimé qu'il s'agissait d'une nullité de fond, le fait que la société Gan Assurances ait conclu au fond couvre cette irrégularité.

L'exception de nullité soulevée par la société Gan Assurances sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile est une exception de procédure.

Le conseiller de la mise en état, dont les attributions ne concernent que les exceptions de procédure et les incidents relatifs à l'instance d'appel, n'est pas compétent pour statuer sur une exception de procédure relative à la première instance de sorte que la cour est compétente pour statuer sur l'exception soulevée qui concerne l'acte d'assignation délivré le 10 mai 2016 devant le tribunal. L'objection soulevée à ce titre par le syndicat des copropriétaires appelant sera écartée.

L'article 74 alinéa 1 du code de procédure civile dispose :

Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

En l'espèce, la société Gan Assurances qui a conclu sur le fond et soulevé une fin de non-recevoir devant le premier juge n'est pas recevable à soulever cette exception de procédure pour la première fois en cause d'appel.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement qui retient que l'action de M. [S] relève de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de l'article 9.

Toutefois, même s'il s'agit d'une responsabilité de plein droit, il considère qu'il appartient à M. [S] de rapporter la preuve d'un lien de causalité entre le vice de l'immeuble ou son défaut d'entretien et le préjudice allégué. Il estime que cette preuve n'est pas rapportée et fait valoir ainsi que :

- les indemnisations accordées au locataire de M. [S] se justifient par une réparation d'un préjudice de jouissance lié à des nuisances olfactives alors que l'expert a précisé que si des travaux de reprise d'assainissement étaient nécessaires, les nuisances pourraient être évitées par des travaux de ventilation qui incombent au preneur, de sorte que n'est pas établi un lien de causalité entre les travaux de reprise de l'assainissement et le préjudice invoqué.

- s'agissant du préjudice lié à une impossibilité de louer à compter du départ du locataire le 31 décembre 2020, il n'est pas établi, selon lui, que le locataire a quitté les lieux en raison de l'état de l'immeuble, ni que les infiltrations ou odeurs nauséabondes auraient empêché la location du local. Il objecte que les sinistres postérieurs évoqués par le tribunal n'ont fait l'objet d'aucun constat contradictoire et qu'il ne peut donc être affirmé que les prétendues infiltrations intérieures seraient en lien avec la reprise du réseau d'assainissement et qu'elles seraient la cause d'odeurs à l'origine de l'absence de location, tel que prétendu.

A titre subsidiaire, il demande de retenir que seule une perte de chance pourrait justifier une demande d'indemnisation et qu'au regard de la faible ampleur des désordres dénoncés et constatés par l'expert, cette perte ne peut pas être fixée à 80% .

M. [T] [S] invoque au soutien de sa demande de confirmation, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il indique que la réalité et la cause des désordres subis dans son local ont été reconnues par le tribunal de grande instance de Nantes qui a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux, que son préjudice a été établi et constaté par l'expert judiciaire et consiste dans des odeurs nauséabondes affectant son local, que la responsabilité du syndicat dans la survenance des odeurs a été reconnue par plusieurs juridictions, et que les observations de l'expert relativement à une ventilation qui aurait pu pallier partiellement à ce phénomène sont inopérantes quant à la vétusté du réseau et son défaut d'entretien.

Il rappelle avoir fait constater par huissier le 21 décembre 2010 qu'outre les odeurs nauséabondes, des infiltrations par capillarité au droit du réseau d'assainissement défectueux ont continué à créer des désordres dans son local, désordres ayant justifié le congé du locataire.

Il souligne que la copropriété n'a engagé des travaux qu'à compter de décembre 2011, puis les a stoppés, pour les mettre en oeuvre en définitive en mai 2014 pour s'achever fin 2014.

Il estime que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'une cause étrangère aux désordres et soutient qu'aucune faute ne peut lui être opposée.

Il considère que le lien de causalité entre les désordres et les pertes locatives qu'il a subies est établi, s'agissant d'une part du départ de son locataire, et s'agissant d'autre part de l'impossibilité de relouer par la suite dans ces conditions.

Il entend solliciter toutefois l'infirmation du jugement quant au quantum des dommages et intérêts afférents à sa perte locative depuis 2011, soutenant que sa perte de chance correspond à 100%, compte tenu de la configuration du local et de son emplacement au coeur du centre ville de [Localité 5] et des quartiers commerçants.

Sur les demandes d'indemnisation au titre des sommes dues à M. [L] et aux frais d'expertise judiciaire

L'article 14 dernier alinéa de la loi n°65- 557 prévoit :

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [B] que les locaux donnés à bail par Mme [S] à M. [L] comportent des bureaux avec accueil du public (lot n° 11 sous bâtiment A), une partie centrale de bureaux (lot n° 82 sous bâtiment C) et des bureaux (lot n° 30 sous bâtiment B).

L'expert décrit les désordres suivants affectant le lot n°30 :

- d'une part, d'importantes traces sèches et développements mycéliens signe d'anciennes infiltrations consécutives à un dégât des eaux antérieur; l'expert sur ce point, indique n'avoir pas d'élément rationnel d'analyse concernant ce dégât des eaux qui a priori affectait une canalisation de collecte des EP, dont il propose de considérer que l'entretien et la maintenance incombe à la copropriété; il note sur ce point n'avoir relevé aucune trace d'humidité

- d'autre part, une odeur caractéristique d'humidité et d'eaux usées. Il précise que ces relents d'odeurs d'égouts et d'eaux usées ne sont pas perceptibles dans le local bureau situé dans le lot n° 11. L'expert conclut que cette nuisance olfactive provient d'une dégradation d'une ancienne canalisation du réseau d'assainissement, présentant des défauts d'étanchéité, dont l'entretien et la maintenance appartiennent à la copropriété.

Par jugement du 5 avril 2011, le tribunal de grande instance de Rennes a fixé l'indemnisation due par Mme [F] [S] à son locataire M. [D] [L] au titre des nuisances olfactives affectant les locaux à 7 500 euros, retenant que la réalité de celles-ci est établie, qu'elles ont une ampleur limitée tant dans le nombre de pièces affectées que dans l'intensité des odeurs, se concentrant en particulier dans la pièce constituant le lot

n° 30, située au fond des lieux loués actuellement utilisée comme lieu de stockage d'archive, et enfin que ce préjudice dure depuis plus de trois ans.

Le tribunal a dit cette somme devait se compenser avec les loyers et charges sequestrés et a condamné Mme [S] à payer à M. [L] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préjudice subi par la bailleresse du fait de ces condamnations, dont le montant total s'élève à 9 000 euros, résulte sans contestation possible des nuisances olfactives affectant les locaux.

L'expert est parfaitement clair quant à l'origine de ces nuisances, à savoir le défaut d'entretien d'une ancienne canalisation par la copropriété. Il importe peu que l'expert ait précisé que ces nuisances pouvaient être évitées par une ventilation du local, ce seul fait n'enlevant en rien le lien de causalité direct entre la dégradation de la canalisation et les odeurs constatées.

La cour confirme en conséquence le jugement qui retient la responsabilité de plein droit du syndicat sur ce point et le condamne à payer à M. [S], venant aux droits de Mme [F] [S] les sommes de 7 500 euros et de 1 500 euros, soit au total 9 000 euros, condamnations qu'elle n'aurait pas eu à supporter en l'absence de nuisances olfactives.

M. [S] est fondé également à réclamer réparation par le syndicat des copropriétaires pour le coût de frais d'expertise de M. [B], soit la somme de 1 472,30 euros réglés par le copropriétaire, cette mesure d'instruction ayant eu pour objet de déterminer les causes des désordres et donc la responsabilité de ce dernier. La cour confirme les dispositions du jugement sur ce point.

Sur la demande d'indemnisation formée au titre des pertes locatives

M. [S] évoque un préjudice constitué par une impossibilité de relouer les locaux. A cet effet, il justifie n'avoir que partiellement loué les locaux litigieux entre le 1er janvier 2011 et le 1er novembre 2014 et avoir subi une perte locative de 175 105 euros durant cette période, somme dont le calcul ne fait l'objet d'aucune discussion.

Ainsi M. [L], locataire a donné congé à sa bailleresse par acte d'huissier du 24 juin 2010 pour le 31 décembre 2010, date d'expiration du bail du 13 mars 2001; les locaux ont été reloués partiellement à la société Maaf Assurances dans le cadre d'un premier bail dérogatoire du 1er mai 2011 au 30 septembre 2011, puis d'un second bail dérogatoire du 1er octobre 2011 au 30 novembre 2011 et enfin, M. [S] a reloué le bien à la société Leaving Room selon bail commercial à compter du 1er novembre 2014.

Il est acquis que des nuisances olfactives affectaient les biens de M. [S] en raison d'un défaut d'entretien des parties communes.

L'expert M. [B] a préconisé les travaux de reprise suivant :

Il conviendrait que la copropriété poursuive les travaux de remplacement des anciens palâtres collecteurs des E.P. et des E.U. par des canalisations en PVC suivant les interventions déjà engagées en 2001.

L'assemblée générale de la copropriété le 28 octobre 2010 a voté la résolution suivante :

Suite au rapport de M. [B], expert nommé par le tribunal dans le cadre du litige opposant Mme [S] et le syndicat de copropriété à M. [L] Société Axa pour des problèmes d'odeurs nauséabondes dans ces locaux de bureaux, un repérage caméra a été effectué et selon le rapport des travaux de réfection du réseau ancien et fuyard doivent être entrepris.

Par ordonnance de référé du 15 mars 2012, Mme [S] a obtenu la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter dans le mois les travaux de réfection décidés en assemblée générale du 28 octobre 2010, sous astreinte.

L'arrêt de la cour d'appel du 29 avril 2016, rendu suite à l'appel interjeté à l'encontre de cette ordonnance relève que les travaux de réfection des réseaux ordonnés par le juge des référés ont débuté fin août 2011, que des fissures importantes dans une des caves de l'immeuble sont apparues en décembre 2011, justifiant l'arrêt des travaux de reprise des réseaux, et que les travaux ont été achevés en juillet 2014.

Ces éléments établissent que le syndicat des copropriétaires, responsable des nuisances olfactives constatées en 2009 dans les locaux appartenant à M. [S] n'a satisfait à son obligation de reprise de ces désordres qu'en juillet 2014.

M. [D] [L] locataire a quitté les lieux le 31 décembre 2010. Il a déclaré aux termes d'une assignation délivrée à l'encontre de Mme [F] [S] par acte d'huissier du 2 février 2012 à comparaître devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes en vue d'obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer une provision à valoir sur le dépôt de garantie :

Les nuisances olfactives ayant pour origine les parties communes pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'avait nullement l'intention de faire les travaux préconisés par l'expert, M. [L] s'est résolu de quitter les locaux dans lesquels il ne pouvait pas exercer pleinement son activité.

Selon dire d'expert, ce dernier a entendu indiquer également que les préjudices résultant des nuisances olfactives sont l'impossibilité de jouir de la partie arrière du local loué, composé des lots 30 et 82. En effet certains jours, selon la pluviométrie, il n'est pas possible de travailler sur le poste de travail situé dans le lot 82.

S'il ne peut être exclu, au vu des éléments, que l'existence des nuisances olfactives affectant le local commercial ne sont pas étrangères à son départ, il est constaté cependant que le congé donné par M. [L] ne précise pas ce motif ; il n'est donc pas démontré avec certitude que ces seules nuisances sont la cause certaine et directe de son départ et donc des pertes locatives auxquelles le bailleur aurait pu prétendre en cas de maintien dans les lieux.

Le cabinet [M], gestionnaire des biens de Mme [S] écrit dans un courrier du 17 novembre 2017 à M. [S] que la commercialisation dudit local, suite au départ de M. [L] assureur, le 31 décembre 2010 s'est heurtée aux désordres affectant le réseau de palâtre de la partie arrière du local notamment. A telle enseigne qu'il n'a été possible de trouver preneur que de manière précaire pour la partie rue uniquement, par l'intermédiaire d'un bail précaire du 1er mai 2011 au 30 novembre 2011 auprès de Maaf Assurances, qui cherchait des locaux le temps des travaux de rénovation de ses bureaux cours des 50 otages. Toutes nos autres démarches de relocation sont demeurées vaines.

Les désordres évoqués par le Cabinet [M] sont également rappelés dans des courriers adressés par lui au syndic en 2012 :

- ainsi dans un courrier du 25 juin 2012 : concernant les travaux de palâtre, nous avons pris bonne note de l'affaissement de l'immeuble qui a stoppé les travaux courant décembre 2011,

- puis dans un courrier du 10 septembre 2012 : j'ai rencontré M. [S], qui m'a fait part de son dernier échange avec M. [P] [W] architecte. Ce dernier a indiqué à mon mandant que les travaux de remplacement du palâtre défaillant situé dans le local de ma cliente sont à nouveau envisageables.

Il est acquis que lorsque les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ont été réalisés, le bailleur a pu entreprendre des travaux d'embellissement et a reloué en novembre 2014 ses locaux commerciaux.

La carence du syndicat des copropriétaires dans son obligation d'entretien de 2011 à 2014 a donc été un frein à la location du bien.

Cela étant, compte tenu des aléas propres à toute location, il ne peut être affirmé que cette seule carence est à l'origine directe et certaine de l'entière perte de revenus locatifs telle que réclamée.

Il est indiscutable que les manquements du syndicat des copropriétaires ont fait perdre à tout le moins à M. [S] une chance réelle et sérieuse de relouer son bien ; la cour approuve l'évaluation faite par le premier juge de cette perte de chance à 80 % des pertes locatives subies durant la période entre janvier 2011 et novembre 2014, dans la mesure où les locaux litigieux se trouvent au centre ville, au sein de quartiers commerçants, ont pu trouvé rapidement preneur partiellement dès 2011 et ont été reloués en 2014 dès l'achèvement total des travaux de reprise.

Sur la demande d'indemnisation de préjudice moral

Si au soutien de cette demande, M. [S] entend faire état de répercussions sur la vie professionnelle et personnelle engendrées par les difficultés rencontrées avec la copropriété pour réparer les préjudices subis en raison de sa carence, la cour constate que pas plus devant la cour que devant le premier juge,il ne justifie de la réalité des conséquences alléguées sur sa situation. La cour confirme le rejet de ces prétentions.

S'agissant de condamnations indemnitaires, la cour confirme, en outre, le jugement qui affecte les condamnations d'intérêts légaux à compter du jugement et non de l'assignation, tel qu'encore réclamé par M. [S] devant la cour.

Sur la garantie de la société Gan Assurances

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de retenir la garantie de la société Gan Assurances, son assureur au moment du fait dommageable.

M. [S] sollicite pour sa part la condamnation de la société Gan Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires à lui régler les sommes qu'il réclame.

Tous deux font valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant due au titre de l'article 14 de la loi n° 67-557 du 10 juillet 1965 en raison des dommages constatés en 2009 affectant une partie commune, la garantie de l'assureur est acquise en application de l'article 13 de la police d'assurance souscrite.

Ils invoquent les dispositions de l'article L 125-4 du code des assurances, qui en l'espèce rendent parfaitement recevable la réclamation présentée à l'assureur.

La société Gan Assurances entend voir confirmer le jugement qui écarte sa garantie. Elle fait valoir que la police d'assurance souscrite le 31 décembre 2002 a été résiliée le 25 août 2012, et qu'à la date de déclaration du sinistre, le 17 juillet 2015, elle n'était plus l'assureur de la copropriété, qu'ainsi toute demande à son encontre n'est pas fondée.

La société Gan assurances oppose une clause d'exclusion de garantie et fait valoir également le fait que le syndicat des copropriétaires avait déjà été alerté par des courriers du 29 novembre 2007 et du 3 avril 2008 par Mme [S] des problèmes d'odeurs et d'infiltrations, cette antériorité des faits s'opposant aussi à la garantie.

L'article L124-5 du code des assurances issu de l'article 80 II la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 dispose :

La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionnée par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.

Lorsqu'un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d'effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu'il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 121-4.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps.

L'article 80 de la loi précité dispose :

IV. - Les I, II et III s'appliquent aux garanties prenant effet postérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi, du fait de la souscription d'un nouveau contrat, ou de la reconduction de garanties d'un contrat en cours.

Toute autre garantie, dès lors qu'il est stipulé que la survenance du fait dommageable pendant la durée de validité du contrat est une condition nécessaire de l'indemnisation, est déclenchée par le fait dommageable conformément aux I et II.

Toute garantie ne relevant d'aucun des deux alinéas précédents est déclenchée par la réclamation. Sans préjudice de l'application de clauses contractuelles stipulant une protection plus étendue, les I et II sont applicables.

Le syndicat des copropriétaires n'est pas une personne physique et l'alinéa 1 de l'article L 124-5 ne peut lui être en tout état de cause applicable.

En l'espèce, les conditions générales du contrat ne précisent pas si la garantie est déclenchée par le fait dommageable ou par la réclamation. Il n'est pas discuté que la police d'assurance liant les parties ne contient aucune stipulation particulière quant au fait que la survenance du dommage pendant la période de validité du contrat est une condition de garantie.

En conséquence, au vu des dispositions précitées, en l'absence de précision du contrat, celui-ci est soumis aux règles des contrats dits en ''base réclamation' ce qui entraîne par principe la garantie de l'assureur pour tout fait dommageable antérieur à la date de résiliation du contrat dès lors que la réclamation est adressée à l'assureur entre la prise d'effet du contrat et l'expiration des garanties soit en l'espèce entre le 31 décembre 2002 date d'effet du contrat et le 26 août 2017 (cinq ans après la date de résiliation), tel que justement relevé par le tribunal.

En l'espèce, suite à l'assignation qui lui a été délivrée le 8 juillet 2015 par M. [S] et au des demandes de ce dernier, le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre le 17 juillet 2015 pour le préjudice au titre de la perte locative de 175 105 euros TTC invoqué par ce copropriétaire, en raison d'un fait dommageable survenu en 2009, soit entre la date d'effet du contrat d'assurance et la date de résiliation.

La société Gan Assurances n'est donc pas fondée à dénier sa garantie, du seul fait que la réclamation a été adressée le 17 juillet 2015, alors que celle-ci a été formalisée dans les délais prescrits pour un dommage survenu en 2009. Ce moyen sera écarté.

La police d'assurance prévoit deux garanties distinctes :

- article 11 de la police d'assurance ' dégât des eaux et gel des installations'

- l'article 13 de la police d'assurance 'responsabilité civile du fait de l'immeuble'.

Le fait dommageable ayant donné lieu à condamnation du syndicat des copropriétaires est constitué par des nuisances olfactives, pour lesquelles la responsabilité du syndicat a été admise en raison d'un défaut d'entretien des parties communes, l'expert ayant relevé dans son rapport déposé le 17 juillet 2009 l'existence d'un défaut d'étanchéité d'une ancienne canalisation à l'origine de ces nuisances.

Il ressort de l'expertise qu'un dégât des eaux survenu en 2001 a nécessité des travaux de remplacement de palâtre par la copropriété. L'expert a constaté en 2009 que les désordres causés par ce dégât des eaux n'existaient plus. Le seul fait que les travaux préconisés par l'expert consistent en la poursuite des travaux de remplacement de palâtre entrepris en 2001 ne peut suffire à affirmer qu'un dégât des eaux est à l'origine des nuisances olfactives.

La garantie de l'assureur n'est pas recherchée au titre de l'article 11 de la police d'assurance précitée mais est engagée en l'espèce, au titre de l'article 13 de la police. C'est bien en raison d'une carence dans son obligation d'entretien que sont prononcées les condamnations du syndicat des copropriétaires à indemniser M. [S].

La société Gan Assurances n'est donc pas fondée à opposer la clause d'exclusion prévue à l'article 11 selon laquelle sont exclus les dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent incombant à l'assuré, caractérisé et connu de lui, clause applicable en matière de garantie 'dégât des eaux', de sorte que la discussion quant à la connaissance par le syndicat d'une antériorité des faits dommageables est sans conséquence.

Au terme de l'article 13 du contrat sont garantis les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers y compris les locataires ou occupants de l'immeuble et provenant du bâtiment. Cet article précise que lorsque le souscripteur agit en tant que syndic des copropriétaires, la garantie s'applique à la responsabilité qu'il peut encourir aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-55 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble.

Force est de constater que la clause d'exclusion comprise au titre de cette garantie, seule applicable, vise les dommages matériels causés par un incendie, une explosion ou par l'eau si leur origine se trouve dans vos bâtiments. De toute évidence, cette clause ne s'applique pas aux réparations allouées à M. [S].

La société Gan Assurances ne peut objecter à l'assuré l'application de la clause d'exclusion

La cour, par infirmation du jugement, retient donc que la société

Gan Assurances n'est pas fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et à M. [S] les termes d'une quelconque clause d'exclusion et que ses garanties sont mobilisables. Il convient par conséquent de condamner la société Gan Assurances in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] les sommes objets des condamnations précitées.

Par ailleurs, suite à sa déclaration de sinistre, la cour condamne la société Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée au titre de la perte de chance de revenus locatifs, objet de sa déclaration de sinistre, soit la somme de 140 084 euros.

Sur les autres demandes

La cour confirme les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, et à la dispense de M. [S] de participer aux condamnations au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application de ces dispositions au profit de M. [S] en cause d'appel et la cour condamne le syndicat des copropriétaires appelant à lui payer de ce chef une somme de 2 000 euros.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Déclare la société Gan Assurances irrecevable en son exception de nullité de l'assignation qui lui a été délivrée le 10 mai 2016 ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et M.[T] [S] de leurs demandes dirigées contre la société Gan Assurances ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne la société Gan Assurances à payer à M. [T] [S] in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de :

* 9 500 euros au titre de l'indemnisation de M. [L],

* 140 084 euros au titre de la perte de chance de relouer le local situé au [Adresse 1] du 1er janvier 2011 au 31 octobre 2014,

* 1 472,30 euros au titre de l'expertise judiciaire de M. [B],

et ce, avec intérêts légaux à compter du jugement capitalisables annuellement dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

Condamne la société Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de la condamnation contre lui prononcée à payer à M. [T] [S] la somme de 140 084 euros outre intérêts légaux capitalisables ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [T] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d'appel.

Le Greffier La Présidente