France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 28 janvier 2021, 18/06736

4ème Chambre

ARRÊT N°41

N° RG 18/06736 -

N° Portalis DBVL-V-B7C-PHGT

HR / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Décembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représenté par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES

Madame [T] [I] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES

SCI CA M'BOTTE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté par Me Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, avocat au barreau de RENNES

SCI VIENI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Me Claire LE QUERE de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, avocat au barreau de RENNES

Syndicat des copropriétaires de l'immeublre dit LA COCOTIERE, représenté par son syndic, le Cabinet SYNDIC ONE

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL EMILIE ROUX-COUBARD, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 février 1989, M. et Mme [N] [X] ont acquis auprès de M. [W] [D] un appartement, un garage et des terrains dans la copropriété sise [Adresse 3] représentant 385 millièmes des parties communes. En mai 2010, ils ont créé avec leurs enfants la SCI Ca M'Botte qui a acquis l'appartement du second étage représentant 200 millièmes.

M. [D] est propriétaire de plusieurs lots dont un appartement au premier étage mis en location, des terrains et plusieurs caves représentant 365 millièmes des parties communes. En 2011, il a rétrocédé deux lots au rez de chaussée représentant 50 millièmes à la SCI Vieni.

Par actes d'huissier des 8 et 13 avril 2010, M. et Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [D] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation des résolutions 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009.

Le juge de la mise en état a ordonné une expertise le 15 décembre 2011. M. [K] [L] a déposé son rapport le 7 mai 2012. Le 13 septembre suivant, un complément d'expertise a été ordonné. L'expert a déposé son rapport définitif le 6 mai 2013.

Par acte d'huissier du 14 août 2013, M. [D] et la SCI Vieni ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013.

Par acte d'huissier en date du 7 août 2014, M. [D] a fait assigner la SCI Ca M'Botte, M. et Mme [X], la SCI Vieni et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 12 juin 2014.

Les trois procédures ont été jointes.

Par un jugement en date du 4 septembre 2018, le tribunal a :

- déclaré irrecevables les demandes de M. [W] [D] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, la remise en état du garage, de l'entrée, du vasistas, du palier du deuxième étage et de la toiture de la véranda, de suppression de l'antenne TV, de la pompe du puits et du tableau électrique ;

- déclaré recevables les autres demandes ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- ordonné à M. et Mme [X] de :

- supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois,passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- supprimer l'enseigne et la fresque installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux frais de M. et Mme [X] ;

- dit que chaque partie supportera ses propres dépens ;

- débouté les parties de leurs autres demandes.

M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte ont interjeté appel de cette décision.

M. [D] et la SCI Vieni ont relevé appel incident.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2020.

A l'audience, la cour a autorisé les époux [X] à produire en cours de délibéré la liste des travaux établie par le maître d'oeuvre à la demande du syndicat de copropriétaires. Cette transmission a été effectuée le 7 décembre 2020. Les époux [D] ont répondu le 14 décembre que la copropriété disposait désormais d'un programme de travaux permettant de la remettre en bon état et le syndicat le 11 janvier 2021, que la mission du syndic était très limitée selon le choix des copropriétaires.

Un autre litige oppose les parties concernant la limite séparative de leurs parcelles respectives. La cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 15 février 2018 qui déboutait les époux [X] de leur revendication sur une bande de terrain, par un arrêt du 16 juin 2020 frappé d'un pourvoi.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 17 novembre 2020, au visa de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1382 et 1626 du code civil, M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte demandent à la cour de :

- déclarer l'appel incident de M. [D] mal fondé et le rejeter ; débouter M. [D] et la SCI Vieni de l'ensemble de leurs demandes ; débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais engagés ;

- infirmer le jugement rendu le 4 septembre 2018 en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'annulation des résolutions 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 20 décembre 2009 concernant les travaux à entreprendre ;

- rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre ces travaux en cas d'annulation des résolutions et ce, sous astreinte financière ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] à procéder à l'enlèvement des claustras de bois mis dans la cave et à permettre la poursuite de l'achèvement des travaux et rénovation du réseau d'eau potable, eaux usées et électricité comme du solivage du plancher du rez-de-chaussée ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] et de la SCI Vieni au paiement de dommages-intérêts ;

- rejeté la demande de condamnation de M. [D] et de la SCI Vieni au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves qu'ils ont installés, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] d'enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- ordonné à M. et Mme [X] de supprimer l'enseigne et la fresques installées sur la façade du garage dont ils ont la jouissance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

- annuler les résolutions n°13, 14 et 16 votées lors de l'assemblée générale de copropriété de l'immeuble "La Cocotière" du 29 décembre 2009, reprise au procès-verbal d'assemblée générale établi par son syndic le 5 février 2010 et notifié le 8 février suivant en ce qu'elles ont rejeté les demandes d'exécution de l'entretien des espaces verts, d'examen de la possibilité de ravalement de l'immeuble et d'exécution de travaux de renforcement du solivage au niveau des caves ; annuler la résolution n°15 votée lors de la même assemblée générale et tendant à la remise en état des parties communes avec enlèvement des installations de câbles et canalisations ;

- condamner le syndicat des copropriétaires :

- à entreprendre les travaux d'entretien général et régulier des espaces verts et notamment de l'ensemble des végétaux présents sur les parties communes de la copropriété selon devis de la société Arbres et Passion en 2009 et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; assortir cette condamnation d'une astreinte financière de 1 000 euros par jour de retard ;

- à entreprendre les démarches nécessaires pour faire réaliser les travaux de renforcement des solivages et de ravalement de l'immeuble en le condamnant à confier la mission de maîtrise d''uvre complète des travaux à la société Atelier Spina selon devis joint à l'assemblée générale du 27 mai 2013 ou à tout autre maître d''uvre afin d'obtenir un descriptif et une consultation des entreprises à soumettre à l'assemblée générale ; assortir cette condamnation d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt;

- à soumettre à l'assemblée générale le dossier de consultation des entreprises qui sera établi par ledit maître d''uvre dans un délai de deux mois à compter de son envoi par le maître d''uvre et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

- condamner M. [D] à procéder à l'enlèvement des claustras de bois mis en 'uvre dans les caves et à permettre la poursuite et l'achèvement des travaux de réfection des réseaux d'électricité et d'eau de leur appartement, ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard constaté ;

- condamner M. [D] et la SCI Vieni à leur régler une somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- débouter M. [D] et la SCI Vieni de leurs demandes d'annulation des assemblées générales de 2013 et de 2014 dans leur intégralité ou partiellement ;

- condamner M. [D] et la SCI Vieni à garantir M. et Madame [X] et la SCI Vieni de toute condamnation à paiement qui seraient prononcées à leur encontre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ;

- débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI Vieni des demandes de condamnation régler diverses sommes au titre des frais engagés ;

- condamner M. [D] et la SCI Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et au paiement, au profit des époux [X], d'une indemnité de 15 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés jusqu'à l'obtention du jugement, outre 3 000 euros en cause d'appel ;

- condamner M. [D] et la SCI Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions en date du 10 novembre 2020, M. [D] demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- déclaré recevables les autres demandes ;

- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- l'infirmer pour le surplus

- débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de l'ensemble de leurs demandes ;

- à titre principal, ordonner à M. et Mme [X] ou au syndic d'avoir à justifier de la date à laquelle le procès-verbal d'assemblée générale du 29 décembre 2009 leur a été signifié par le syndic ; à défaut, constater la déchéance de l'action de M. et Mme [X] en contestation des décisions de l'assemblée générale du 29 décembre 2009 ; en tout état de cause, débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes en contestation des décisions de l'assemblée générale du 29 décembre 2009 ; annuler l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble La Cocotière du 27 mai 2013 et l'ensemble des décisions prises lors de l'assemblée générale du 12 juin 2014 ;

- à titre subsidiaire, annuler les résolutions 15.1 et 15.2 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2014 et les résolutions 20, 22, 23, 25, 26, 26 A et 28 votées lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ;

- en tout état de cause, constater la violation par M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte du règlement de copropriété et des droits des copropriétaires ; débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de leur demande au titre de la garantie d'éviction comme étant non fondée ; en conséquence, ordonner à M. et Mme [X], in solidum, sous astreinte pour chaque jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dans les délais et peines d'astreinte précisés ci-après, de remettre l'ensemble des parties communes de la copropriété et des parties privatives de M. [W] [D] dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant les travaux et/ou aménagements réalisés en violation du Règlement de copropriété et/ou des droits des copropriétaires et/ou sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir :

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, en ce qu'ils excèdent l'assiette des constructions antérieures et qu'ils les surélèvent, soit la restitution des parties communes privatisées ;

- la remise en état, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la toiture de la véranda, réalisée au titre du même permis de construire, pour la rendre conforme aux dispositions du règlement de copropriété ;

- la dépose, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des câbles électriques et des canalisations de gaz et d'évacuation d'eaux usées, le tout installé dans les parties communes et dans les parties privatives, la suppression des installations de filtration et d'adoucissement d'eau dans les caves ;

- la libération, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du passage vers la porte sur le passage Fouin et la suppression de tout dispositif de toute nature visant à empêcher l'accès à la cour ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du cabanon de jardin ;

- la démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'extension du garage sur rue réalisée sur la parcelle [Cadastre 5] constituant un empiétement sur les parties communes de la copropriété, soit la restitution des parties communes privatisées,

- la remise en état d'origine du garage sur rue, à l'occasion des travaux nécessaires à cette restitution, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, impliquant la suppression de l'auvent, de la double porte donnant sur la cour, ainsi qu'à la remise dans son état antérieur de la toiture à quatre pans identiques ;

- la remise en état d'origine de l'entrée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, avec retrait du doublage isolant sur les cloisons avec remise en état des plafonds et cloisons, en ce compris les rosaces et moulures d'origine ;

- la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des vasistas de la cage d'escalier avec suppression de toute occultation;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des installations électriques personnelles de M. [X] installées dans la cage d'escalier commune ;

- la remise en place, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la pompe manuelle commune avec suppression de la pompe privative installée à sa place dans le puits commun ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'antenne TV installée en façade sud ;

- la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de la façade du garage sur rue avec suppression de l'enseigne commerciale et de la fresque ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des bacs de végétaux posés dans la cour et des divers dispositifs de limitation d'accès et de circulation dans la cour ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de tout dispositif d'obstruction des ventilations naturelles des caves ;

- condamner M. et Mme [X] in solidum à prendre et à conserver la charge de l'ensemble des frais correspondant aux travaux nécessaires à ces remises en état ;

- ordonner à la SCI Ca M'Botte de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, à la suppression du sas d'entrée aménagé sur le palier du 2ème étage, soit la restitution des parties communes privatisées et la condamner à prendre et conserver l'entière charge des frais correspondants ;

- ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, aux frais exclusifs de M. et Mme [X], aux modifications du règlement de copropriété pour prendre acte de l'augmentation de leurs parties privatives couvertes dans la répartition des tantièmes de copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- ordonner au syndic One-Syndic d'effectuer la régularisation des comptes sur la base de la répartition des millièmes ainsi modifiée, et de rembourser les autres copropriétaires des sommes indues versées pendant toute la durée d'existence des constructions et aménagements, licites ou non, réalisés par les consorts [X] ;

- confirmer le vote de M. et Mme [X] lors de l'assemblée générale du 12 mars 2007 ; en conséquence, constater leur accord pour la sortie des deux jardins privatifs constitutifs de sa parcelle CL [Cadastre 12] aux termes du vote de l'assemblée générale du 12 mars 2007 ; dire et juger que l'opposition de M. et Mme [X] à la sortie des deux jardins privatifs de la copropriété est mal fondée ; ordonner au syndicat des copropriétaires la régularisation de l'acte notarié entérinant la sortie du terrain privatif de la copropriété, conformément au vote de l'assemblée générale du 12 mars 2007, sous peine d'astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- condamner M. et Mme [X] in solidum, en conséquence de leur opposition abusive, à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice;

- condamner le syndicat de copropriétaires, en conséquence de son opposition abusive, à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de son préjudice ;

- constater la suppression de la cloison centrale de l'appartement du rez-de-chaussée des consorts [X] à l'origine d'affaissements et de désordres divers dans l'appartement du 1er étage lui appartenant ; à titre principal, les condamner in solidum à remettre en état ces planchers à leurs frais exclusifs, sur la base des préconisations d'un organisme technique agréé, validées par l'architecte de l'immeuble et par l'assemblée générale, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; les condamner in solidum avec la SCI Ca M'Botte à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages- intérêts, toutes autres causes de préjudice confondues ;

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à garantir à M. [W] [D] de toute condamnation à paiement qui serait prononcée à son encontre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ;

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à lui payer une somme de 15000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 octobre 2020, la SCI Vieni demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé dans son ensemble l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 2013, et par suite celle du 12 juin 2014 ; subsidiairement, annuler les résolutions 20, 22, 23, 24, 25, 26, 26 A et 28 votées lors de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ; confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné à M. et Mme [X] de remettre en état les parties communes, et ce sous astreinte et notamment en ce qu'il a :

- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [X] ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de toute demande indemnitaire à l'encontre de la SCI Vieni ;

- débouter M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- sur l'appel incident de M. [D], prendre acte de ce que la SCI Vieni fait siens ses moyens et demandes au titre des remises en état des parties communes formées contre la SCI Ca M'Botte et M. et Mme [X], considérés comme irrecevables pour être prescrites ou infondées par le tribunal de grande instance ;

- en conséquence, infirmant le jugement déféré, ordonner à M. et Mme [X], in solidum, sous astreinte pour chaque jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dans les délais et peines d'astreinte précisés ci-après, de remettre l'ensemble des parties communes de la copropriété et des parties privatives de M. [W] [D] dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant les travaux et/ou aménagements réalisés en violation du règlement de copropriété et/ou des droits des copropriétaires et/ou sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à savoir :

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du cabanon de jardin ;

la remise en état d'origine, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des vasistas de la cage d'escalier avec suppression de toute occultation ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de l'antenne TV installée en façade sud ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,, des bacs de végétaux posés dans la cour, et des divers dispositifs de limitation d'accès et de circulation dans la cour ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, du massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble ;

- la suppression, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, de tout dispositif d'obstruction des ventilations naturelles des caves ;

- condamner M. et Mme [X] in solidum à prendre et à conserver la charge de l'ensemble des frais correspondant aux travaux nécessaires à ces remises en état ;

- ordonner à la SCI Ca M'Botte de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, à la suppression du sas d'entrée aménagé sur le palier du 2ème étage, soit la restitution des parties communes privatisées, et la condamner à prendre et conserver l'entière charge des frais correspondants ;

- débouter toute autre partie de toute autre demande, fin et conclusions contraires ;

- condamner in solidum M. et Mme [X] et la SCI Ca M'Botte à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 21 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Cocotière demande à la cour de :

- constater que le syndicat des copropriétaires est désormais représenté par le cabinet Syndic-One, filiale de Sergic, [Adresse 7] ;

- statuer ce que de droit sur les demandes respectives des consorts [D] et [X] et de leurs SCI Vieni et Ca M'Botte dirigées les uns contre les autres ;

- débouter les consorts [D] et [X], la SCI Vieni et la SCI Ca M'Botte de toutes demandes indemnitaires, ou en exécution de travaux, formulées à son égard ;

- condamner la ou les parties succombantes à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que le juge a compétence pour apprécier la régularité de l'assemblée ou des décisions prises mais non leur opportunité, sauf si elle porte atteinte aux droits de certains copropriétaires.

Sur la demande des époux [X] et de la SCI d'annulation des résolutions n° 13, 14, 15 et 16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009

Sur la recevabilité

Le courrier de notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 décembre 2009, qui figure en pièce 44 du dossier de M. [D], comporte la date du 5 février 2010 mais la date de réception par le destinataire qui seule importe n'est pas connue faute de production par le syndic de l'accusé de réception signé par les époux [X].

En l'absence de preuve que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré à la date de délivrance des assignations, les demandes sont recevables.

L'appel incident de M. [D] est rejeté.

Sur le fond

La résolution n°13 relative à l'entretien annuel des espaces verts

Il est indiqué dans le procès-verbal que la résolution a été rejetée parce que M. [D] demandait d'autres devis.

La résolution n°10 de la même assemblée générale fixait à 1 000 euros le montant à partir duquel la mise en concurrence serait obligatoire de sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 comme le demande l'intimé. Le contrat d'entretien soumis au vote des copropriétaires étant de 825,24 euros TTC par an, l'objection de M. [D] n'était pas fondée.

En outre, les appelants sont fondés à soutenir que son rejet avait pour effet de laisser à la charge des époux [X] le coût d'entretien des espaces verts.

Dans ces conditions, il y a lieu d'annuler cette résolution. Le jugement est infirmé.

La résolution n°14 relative à 'la possibilité de ravalement de l'immeuble'

Il est précisé dans le procès-verbal qu'un devis d'un montant de 56 620 euros était soumis aux copropriétaires, que M. [X] était d'accord sur ces travaux mais que M. [D] souhaitait attendre pour les entreprendre.

Aucun vote n'a été organisé.

Seule une décision pouvant faire l'objet d'une annulation, c'est à bon droit que le tribunal n'a pas examiné cette demande.

La résolution n°15 relative à la demande de M. [D] d'enlèvement des câbles et canalisations et de remise en état des parties communes (câbles électriques, évacuation eaux usées, filtration d'eau en caves et dégagement de la porte donnant accès à la cour)

Les époux [X] indiquent qu'ils avaient entendu moderniser leur installation. Ils invoquent l'abus de droit en se prévalant des conclusions de l'expert judiciaire qui a constaté que l'ancienne installation transitait déjà par les caves parties communes et parties privatives de M. [D] et de ce que ce dernier en était l'auteur lorsqu'il était le propriétaire de l'appartement.

Cependant, ils ne pouvaient pas intervenir sur les parties communes sans l'autorisation des autres copropriétaires.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation.

La résolution n°16 à la demande de M. [X] en ce qui concerne le renforcement des solivages dans les caves

Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement en se prévalant de l'avis de l'expert judiciaire qui a estimé que ces travaux étaient indispensables à la sécurité de l'immeuble et à l'usage normal des parties privatives.

D'après M. [D], des travaux de renforcement avaient déjà été facturés le 30 juillet 2008 et aucune explication n'était donnée concernant la demande à l'entreprise Pezzuti.

Il résulte de la pièce 75 de M. [D] que la facture de 2008 portait sur le doublage des solives existantes de sorte qu'il connaissait l'objet des travaux. De même, il connaissait le rapport Mentor Ingéniérie de février 2004 concluant au mauvais état de la copropriété, ce qu'a confirmé l'expertise judiciaire en 2013 puis M. [V], architecte, en 2020. C'est donc à juste titre que M. [X] avait demandé l'établissement d'un nouveau devis pour poursuivre ces travaux indispensables à la conservation de l'immeuble.

Le jugement est infirmé et la délibération n°16 annulée.

Sur les demandes des époux [D] et de la SCI d'annulation des assemblées générales du 27 mai 2013 et du 12 juin 2014, subsidiairement, des résolutions n° 20, 22, 23, 25, 26, 26A et 28 de l'assemblée du 27 mai 2013 et des résolutions n° 15-1 et 15-2 de l'assemblée du 12 juin 2014

Sur la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 22 alinéa 2 de la loi de 1965 prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Ce texte est d'ordre public et donc d'interprétation stricte.

Il est de jurisprudence constante que le copropriétaire qui cède une partie des lots qu'il possède à des proches pour contourner cette règle commet une fraude qui justifie l'annulation de toutes les délibérations votées avec les voix de l'acquéreur.

Le tribunal a fait droit à l'argumentation de M. [D] et de la SCI Vieni tendant à l'existence d'une telle fraude en retenant que les époux [X] avaient, sous couvert de la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, acheté l'appartement de Mme [O] pour disposer de la majorité absolue des voix.

Les appelants en sollicitent l'infirmation en faisant valoir qu'aucun texte ne prohibait cette acquisition et que le courrier du 28 octobre 2010 sur lequel s'est fondé le tribunal avait été rédigé dans le contexte d'une possible acquisition des lots de M. [D]. Ils dénient le caractère fictif de la SCI et indiquent qu'ils ont accepté d'appliquer la réduction des voix de guerre lasse lors de l'assemblée générale de décembre 2019 et dans l'attente du présent arrêt.

M. [D] et la SCI Vieni soutiennent que la SCI a un caractère fictif, considérant que le fait, pour les appelants, d'avoir accepté la mise en oeuvre de la règle de la réduction des voix lors de la dernière assemblée générale constitue la preuve du bien fondé de leur argumentation.

Les statuts de la SCI, constituée entre les époux et leurs deux enfants en juin 2010, et l'extrait K bis sont versés aux débats. La SCI a acquis l'appartement du second étage qui était mis en vente par la troisième copropriétaire. De telles opérations sont courantes pour l'acquisition d'un bien immobilier dans la sphère familiale, M. [D] ayant lui-même revendu une partie de ses lots à la SCI Vieni dont il ne conteste pas qu'elle est également une société familiale.

S'agissant du courriel d'octobre 2010 envoyé par M. [X] à M. [D] sur lequel s'est fondé le tribunal, il y a lieu de citer intégralement les deux paragraphes :

'Suite à la 'rumeur' (agence Keops, vos locataires...) que vous souhaitiez vendre rapidement, et avec le décès de ma mère cet été et les quelques liquidités d'héritage à venir, j'attends votre proposition raisonnable d'un prix de vente si vous êtes toujours vendeur avec ou sans le terrain du fond, ce qui permettrait à M. [M] de terminer sa mission rapidement et dans les règles, comme il vous l'a d'ailleurs précisé récemment et en vous annonçant que je pouvais être potentiellement acheteur, comme je l'ai été par l'intermédiaire d'une sci pour les lots de Mme [O] au prix de 114000 euros.

Dans tous les cas, cette nouvelle 'majorité', voir mes assignations ou mieux votre vente permettront très rapidement de réaliser les travaux de réhabilitation et d'entretien que cette copropriété attend depuis trop longtemps.'

Il en résulte que [N] [X] escomptait acheter l'appartement de M. [D] s'il confirmait son intention de vendre, ce qui lui permettrait de réaliser les travaux qu'il essayait de faire voter depuis plusieurs années. Le statut de la copropriété n'interdit pas à un copropriétaire de détenir la majorité absolue des voix sous réserve de l'article 22. Il n'était donc pas répréhensible de la part de M. [X] de vouloir acheter d'autres lots, contrairement à ce qui est soutenu par les parties adverses.

La preuve du caractère fictif de la SCI et de la fraude n'étant pas rapportée, le jugement est infirmé en ce qu'il a annulé les deux assemblées générales.

Les époux [X] et la SCI sont des personnes juridiques distinctes. Il est indifférent qu'ils soient liés par des intérêts communs et votent dans le même sens.

Il n'y a donc pas lieu non plus à annulation des assemblées générales pour violation de la règle de la réduction des voix, comme le demandent M. [D] et la SCI Vieni.

L'assemblée générale du 27 mai 2013

Sur la régularité de la convocation et de l'ordre du jour

M. [D] et la SCI Vieni invoquent l'irrégularité de la convocation et de l'ordre du jour, moyen qui, s'il était fondé, conduirait à l'annulation de l'assemblée générale sans examen au fond des résolutions. Il doit donc être examiné en premier.

Ils arguent du non-respect de l'alinéa 1er de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 en faisant valoir que les documents n'étaient pas joints à la convocation et que l'ordre du jour comportait des questions imprécises.

C'est l'article 11 qui énumère les documents qui doivent être joints à l'ordre du jour. Ceux qui y sont mentionnés ne concernent pas le présent litige.

L'ordre du jour en pièce 44 du dossier de M. [D] répond aux exigences de clarté prévues par l'article 9 : l'objet des questions soumises à l'assemblée générale est précisé ainsi que les projets de résolution envisagés, y compris la majorité requise pour l'adoption de chacune, et l'indication des documents joints, devis et plans.

Les critiques émises par les intimés au soutien de cette prétention concernent en réalité le fond du débat.

Les irrégularités alléguées n'étant pas démontrées, la demande d'annulation de l'assemblée générale est rejetée.

Il convient dès lors lieu d'examiner les moyens subsidiaires d'infirmation que M. [D] et la SCI Vieni soulèvent pour chacune des résolutions critiquées.

Sur la résolution n°20 autorisant M. [X] à rénover et installer ses réseaux eau, électricité et gaz dans l'ensemble des caves, parties privatives et parties communes

Les époux [D] et la SCI invoquent le non respect de l'article 26 alinéa 7 de la loi de 1965, soutenant que le vote de cette délibération à la majorité de l'article 25 constitue une atteinte à leurs droits et une appropriation d'une fraction des parties communes.

Le fait de faire passer des réseaux dans des parties communes n'est pas assimilable à une emprise ou une aliénation de celles-ci.

L'article 25 b dans sa rédaction applicable à compter du 24 mars 2011 dispose qu'un copropriétaire peut effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à condition d'y être autorisé par les copropriétaires aux conditions de majorité prévues par ce texte. Il vise tous types de travaux pourvu qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble, ce qui est le cas pour le passage des réseaux. M. [L] a d'ailleurs relevé des indices démontrant que ces réseaux passaient antérieurement aux mêmes endroits.

S'agissant des parties privatives de M. [D], les appelants se prévalent de ce que les travaux litigieux avaient été réalisés dans les années 90 conjointement par M. [X] et M. [D].

Cette allégation est plausible au regard de plusieurs pièces du dossier démontrant leur bonne entente jusqu'en 2002. Toutefois, en l'absence de délibération entérinant cette situation, il ne pouvait s'agir que d'une tolérance non créatrice de droit.

En présence d'une atteinte à la jouissance des parties privatives de M. [D], l'unanimité était requise par l'article 26. Les appelants l'admettent, qui évoquent une rédaction maladroite et réclament à titre subsidiaire à être autorisés à réaliser les travaux litigieux, demande qui sera examinée plus loin.

La décision de l'assemblée générale statuant sur plusieurs objets par un vote unique forme un tout de sorte qu'il ne peut y avoir d'annulation partielle (Civile 3ème 11 mars 1998 n°96-12479).

Il convient dès lors de faire droit à la demande d'annulation.

Sur la résolution n°22 relative à la fourniture d'une pompe vide cave

Elle a été adoptée à la majorité de l'article 24.

Contrairement à ce que soutiennent M. [D] et la SCI Vieni, les travaux de fourniture et de pose d'une pompe vide cave entrent dans le cadre des travaux de conservation de l'immeuble mentionnés à l'article 24 a de la loi du 10 juillet 1065 puisqu'ils visent à prévenir des entrées d'eau. C'est donc à tort qu'ils font plaider les atteintes aux biens et aux personnes de l'article 25 ou les travaux d'amélioration de l'article 26.

La demande d'annulation est rejetée.

Sur la résolution n°23 relative à la transformation de l'antenne TV privative des époux [X] en antenne collective

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24.

M. [D] et la SCI Vieni font plaider à juste titre que la pose des antennes collectives est prévue par l'article 25 j.

La demande d'annulation est accueillie.

Sur la résolution n°25 relative à la pose de bacs végétaux et de pancartes restreignant le parking dans la cour, à la validation des emplacements des compteurs EDF et gaz posés depuis 1988 et à l'autorisation donnée à M. [X] de construire un abri de jardin et un poulailler sur le terrain à usage privatif

Elle a été adoptée à la majorité de l'article 25.

M. [D] et la SCI Vieni prétendent que cette résolution doit être annulée au visa de l'article 6 du réglement de copropriété, les voix ayant été comptabilisées à tort dans les millièmes du groupe I.

L'article 6 instaure une distinction entre trois groupes de propriétaires selon les parties communes concernées et l'article 20 stipule que chaque propriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de millièmes de parties communes dans le groupe intéressé. Cette clause contrevient aux dispositions d'ordre public des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les intimés ne peuvent en revendiquer l'application.

Il apparaît que la résolution porte sur des travaux de nature différente obéissant des régimes différents. Il sera donc fait application de la jurisprudence précitée pour la résolution n°20.

La validation des emplacements des compteurs EDF et gaz, à supposer qu'elle soit nécessaire s'agissant de travaux réalisés par ces entités, comme le relève M. [L], entre dans le cadre de l'article 25 b.

La pose de bacs végétaux et de pancartes a pour objet de restreindre le stationnement dans la cour. M. [X] reproche au tribunal de ne pas avoir pris en compte le fait qu'il avait agi en qualité de syndic bénévole, pour interdire le stationnement des tiers dans la cour. Il ressort du dossier qu'il a occupé cette fonction jusqu'en juillet 2002 alors que la plainte qu'il a déposée contre la locataire de M. [D] pour stationnement abusif de ses visiteurs dans la cour date de 2012 (sa pièce 55). Quoi qu'il en soit, leur pose s'apparente à une appropriation des parties communes, laquelle, comme l'usage exclusif d'une partie commune par un copropriétaire, nécessite une autorisation donnée à la majorité de l'article 26 dans sa rédaction applicable au litige.

Le droit de jouissance privative sur des parties communes ne confère pas le droit d'y édifier un ouvrage sans autorisation de l'assemblée générale selon la majorité de l'article 26. Cela concerne l'installation de l'abri de jardin qui était un aménagement nouveau. En revanche, le poulailler ayant été installé à la place d'un cabanon de jardin, comme cela résulte des photographies produites par les appelants, l'autorisation entrait dans le cadre de l'article 25 b.

La demande d'annulation est accueillie.

Sur la résolution n°26 A relative à la validation des travaux avec doublage réalisés dans le hall d'entrée depuis 2002, de ceux ayant occulté partiellement le vasistas dans la cage d'escalier après 1988 et de la position du palier du second étage antérieure à l'arrivée de M. [D] dans la copropriété

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25.

M. [D] et la SCI font valoir que, selon l'expert judiciaire, l'ensemble de ces travaux empiètent sur les parties communes de sorte que cette majorité était inapplicable.

Il ressort du rapport d'expertise que :

- pour les travaux de doublage : ils réduisent la largeur de l'entrée et empiètent de 4 cm sur les parties communes sans avoir été autorisés par l'assemblée générale ;

- pour le vasistas dans la cage d'escalier : il a été partiellement occulté lors de la couverture de la véranda dans sa partie donnant sous la véranda sans autorisation de l'assemblée générale, même si cette situation préexistait ;

- pour la porte de l'appartement du 2ème étage empiète sur le palier : elle existait lors de l'acquisition par la SCI Ca M'Botte de sorte qu'il y a lieu de modifier le réglement de copropriété.

Ces travaux auraient dûs être autorisés selon la majorité prévue à l'article 26 car ils empiètent sur les parties communes, peu important que cette situation soit le fait de leurs auteurs dès lors que la prescription acquisitive n'est pas plaidée.

La demande d'annulation est accueillie.

Sur la résolution n° 26 relative à la réfection et à la remise en peinture du hall d'entrée et de la cage d'escalier

Les intimés lient l'annulation de la résolution 26 à celle de la résolution 26 A, les travaux devenant alors inutiles.

Cependant, les travaux de peinture des parties communes font partie des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble visés à l'article 24 de la loi. Il n'est ni soutenu ni démontré qu'ils auraient été injustifiés à la date à laquelle ils ont été entrepris.

La demande d'annulation est rejetée.

Sur la résolution 28 relative à la fourniture et à la pose d'un portail

Le devis de l'une des deux entreprises a été adopté à la majorité de l'article 24.

Selon M. [D] et la SCI Vieni, la pose d'un portail relève de l'article 26 car elle tend à améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble.

L'article 26 e, dans sa rédaction issue de la loi du 12 juillet 2010, ne vise que les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles.

Il résulte du dossier qu'il s'agissait de remplacer le précédent portail. L'autorisation entrait donc dans le cadre de l'article 24 (travaux nécessaires au bon entretien de la copropriété).

La demande d'annulation est rejetée.

Sur l'abus de majorité

M. [D] et la SCI invoquent l'abus de majorité à titre subsidiaire

L'argumentation tenant au fait que les résolutions n'avaient d'autre but que de régulariser des travaux accomplis sans autorisation est sans objet compte tenu de ce qui vient d'être jugé.

Il n'est pas démontré que celles qui ne sont pas annulées contreviendraient aux droits des autres copropriétaires.

La demande d'annulation des résolutions n° 22, 26 et 28 pour abus de majorité est rejetée.

L'assemblée générale du 12 juin 2014

La résolution 15.1 autorise M. [X] à rénover et installer ses réseaux d'eau, d'électricité et de gaz dans l'ensemble des caves, communes et privatives, selon l'accord de principe du rapport [L].

La résolution 15.2 autorise M. [D] à rénover ses réseaux, dont une canalisation au plomb et une passée à l'extérieur de la copropriété sans autorisation sur le réseau privatif [X].

M. [D] et la SCI Vieni soulèvent l'abus de majorité au motif que la première visait à priver de sa substance la procédure judiciaire et que le rapport [L] ne constituait pas une décision judiciaire, et que la seconde contient des faits inexacts et n'était que l'expression de la position de M. [X].

L'abus est caractérisé lorsque la majorité use de ses droits dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.

En l'espèce, l'abus de majorité est établi. Il apparaît, en effet, que ces résolutions ont été inscrites à la demande de M. [X] alors qu'il avait déjà été pris position le 29 mai 2013, que les délibérations avaient été contestées devant le tribunal de grande instance de Nantes et que, le rapport d'expertise étant déposé, il convenait d'attendre l'issue judiciaire du litige. Il y était indiqué faussement que M. [L] avait donné son accord. Ces résolutions ne pouvaient que contribuer à aggraver les tensions au sein de la copropriété. Il s'ensuit que les époux [X] et la SCI Ca m'botte ont méconnu l'intérêt collectif.

Il y a lieu d'annuler les deux délibérations.

Sur les demandes d'exécution de travaux présentées par les époux [X] et la SCI Ca M'Botte

Sur les demandes contre le syndicat de copropriétaires

Les pouvoirs du juge ont été rappelés plus haut et il n'a pas à se substituer au syndicat de copropriétaires, sauf en matière de répartition des charges et dans l'hypothèse visée à l'article 30 alinéa 4 de la loi de 1965. Il est de jurisprudence constante, cependant, qu'il peut imposer au syndicat de copropriétaires de réaliser les travaux qui sont obligatoires.

Les travaux d'entretien des espaces verts

Ces travaux relèvent de l'entretien de la copropriété. Cependant, outre le fait que le devis d'avril 2008 n'a pas été actualisé et que la copropriété a retenu un autre prestataire en avril 2019, ils ne sont pas de la nature de ceux qui peuvent donner lieu à une condamnation du syndicat à qui il incombe de tirer les conséquences du présent arrêt.

Le jugement sera donc confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a débouté les appelants de cette demande.

Les travaux de renforcement du solivage et de ravalement de l'immeuble

M. [L] a indiqué que ces travaux étaient techniquement justifiés.

Les appelants ont transmis en cours de délibéré la notice établie le 13 novembre 2020 par l'architecte mandaté par la copropriété et qui comporte une série de 15 travaux devant être entrepris pour assurer la solidité de l'immeuble ou sa conservation. Les travaux de renforcement du solivage et de ravalement de l'immeuble en font partie.

L'architecte n'ayant pas effectué de descriptif des travaux à réaliser, il convient d'ordonner au syndicat de copropriétaires de désigner un maître d'oeuvre pour faire établir des devis qui détailleront et chiffreront les prestations correspondant aux rubriques 'solivage et plancher bois RDC (parties à remplacer)' et 'enduits de façades nord-est et sud-ouest + chaines d'angle' et de tenir une assemblée générale pour voter lesdits travaux une fois les devis obtenus, celle-ci devant se tenir dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte qui pèserait sur le syndicat et donc sur tous les copropriétaires indistinctement.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur les demandes contre M. [D]

M. [X] a fait constater par l'huissier de justice le 18 mai 2004 que des claustras en bois fermaient les caves de M. [D] pour l'empêcher de continuer ses travaux de pose de ses réseaux. Or, il a été vu plus haut qu'il ne disposait d'aucune autorisation pour exécuter ces travaux.

Les appelants demandent que M. [D] soit condamné à les laisser achever les travaux de réfection des réseaux d'eau et d'électricité dans les caves lui appartenant mais il leur appartient de tirer les conséquences du présent arrêt et de solliciter une telle autorisation, le juge ne pouvant se substituer à M. [D] pour la donner.

Les deux demandes sont rejetées par voie de confirmation.

Sur les demandes de remise en état présentées par M. [D] et la SCI Vieni

Le tribunal a fait droit à six des seize demandes de remise en état sollicitées par les intimés. Les appelants en demandent l'infirmation. Les intimés demandent la confirmation du jugement et forment un appel incident des chefs dont ils ont été déboutés.

Sur les demandes de remise en état ordonnées par le tribunal

La suppression de l'adoucisseur d'eau

C'est aux appelants qui soutiennent que l'installation de l'adoucisseur d'eau est antérieure à 2008 de le démontrer, contrairement à ce qu'ils font plaider.

L'expert a constaté qu'il avait été posé dans les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale.

Le tribunal a fait droit à juste titre à la demande d'enlèvement mais omis de reprendre la condamnation dans le dispositif. Cette erreur matérielle sera réparée et les appelants condamnés à enlever l'adoucisseur d'eau dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois.

Les appelants font observer que le tribunal n'a pas précisé le bénéficiaire de l'astreinte. La demande étant présentée par les époux [D] et la SCI Vieni, elle ne peut qu'être prononcée à leur profit.

La suppression des dispositifs d'obstruction des ventilations naturelles des caves

Cette infraction au réglement de copropriété n'a pas été examinée par l'expert judiciaire.

Les appelants déclarent avoir mis des briques devant les aérations naturelles pour empêcher les chats du voisinage de faire leurs déjections dans les caves.

Le tribunal a exactement jugé que cette initiative portant sur les parties communes aurait dû être soumise à l'assemblée générale. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la suppression des dispositifs d'obstruction.

Toutefois, les appelants étant fondés à objecter que des grilles anti intrusion doivent être posées, ce qui doit donner lieu à une décision de l'assemblée générale validant un devis, le jugement est infirmé sur l'astreinte.

La libération du passage vers la [Adresse 15]

Les intimés ayant démontré par deux constats d'huissier de 2007 et 2011 que le passage vers la rue Frouin était entravé par des objets appartenant aux appelants, c'est à ces derniers de démontrer que ce passage est désormais libre, comme cela a été exactement jugé, ce qu'ils ne font pas. Le jugement est donc confirmé.

Le délai d'exécution de 60 jours prendra effet à compter de la signification de l'arrêt et l'astreinte de 50 par jour de retard passé ce délai sera limitée à une durée de trois mois à l'issue duquel il sera à nouveau statué.

La suppression de tout dispositif empêchant l'accès à la cour

Le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné l'enlèvement des bacs, de la chaine et de la pancarte dans la cour commune.

Les modalités de l'astreinte sont les mêmes que pour le paragraphe précédent.

La suppression du cabanon de jardin

Les appelants soulèvent la prescription de 10 ans de l'article 42 de la loi de 1965 en faisant valoir qu'ils ont retrouvé les factures d'achat datées des 20 janvier et 29 septembre 2005 alors que la première demande d'enlèvement a été présentée par conclusions du 30 octobre 2015.

M. [D] et la SCI Vieni répliquent qu'il s'agit d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

L'action engagée par ces derniers tendant à la suppression d'un ouvrage non autorisé sur une partie commune à usage privatif est une action personnelle.

Il résulte des factures du 20 janvier et du 29 septembre 2005 que M. [X] avait acheté à l'enseigne Leroy Merlin un abri d'angle Milano de 2,50 m sur 2,50 m et à l'enseigne Castorama un poulailler en bois (pièces 66 et 66 bis des appelants). Contrairement à ce que soutiennent M. [D] et la SCI Vieni, il résulte des pièces concernant le poulailler que sa pose ne requérait pas de travaux nécessitant l'intervention d'un professionnel, en tout cas excédant un mois.

L'action étant prescrite, la demande est irrecevable. Le jugement est infirmé en ce qu'il a ordonné l'enlèvement du cabanon de jardin.

La suppression du massif de végétaux sur la façade Est

Les appelants déclarent que le massif a été réalisé conjointement par M. [D] et M. [X] avant 1990 pour cacher des descentes d'eaux pluviales faites en 1988 de sorte que la demande est prescrite.

M. [D] et la SCI répondent que la présence du massif n'est apparue que dans le constat d'huissier du 25 juin 2007.

Il résulte des constatations relatées en page 2 de ce document qu'aucune doléance n'avait été exposée à l'huissier concernant ce massif et des photographies qui y sont annexées qu'aucune ne les représentent.

La cour constate que le cabinet Mentor Ingéniérie avait dénoncé la présence de ces végétaux qui contribuent à l'humidité du mur dans son rapport de février 2004, ce qui conforte la thèse des appelants quant à l'ancienneté de leur implantation.

La demande ayant été présentée par conclusions du 30 octobre 2015, elle est prescrite. Le jugement est infirmé.

La suppression de l'enseigne et des fresques sur le garage

Le tribunal a exactement jugé que les photographies de l'enseigne et de la fresque en pièce 65 des appelants n'étaient pas conformes à l'article 10 du réglement de copropriété qui autorise seulement les occupants à poser une plaque sur la porte de leur logement.

Le jugement est confirmé.

Sur les demandes de remise en état rejetées par le tribunal

La suppression des réseaux d'eau, de gaz et d'électricité dans les parties communes et les parties privatives

Les appelants invoquent la prescription de cette demande sans rapporter la preuve de la date à laquelle les travaux ont été effectués, l'ex-épouse de M. [D] relatant des travaux réalisés par M.M. [X] et [D] dans les caves sans les citer dans son attestation.

Il convient de faire droit à la demande de suppression des réseaux par voie d'infirmation.

Il sera donné un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt pour l'exécution de cette obligation qui nécessite le recours à des professionnels. Il n'y a pas lieu en l'état au prononcé d'une astreinte.

La démolition des locaux construits sur les parties communes selon un permis de construire de juin 1989, la remise en état de toiture de la véranda, la suppression de l'extension du garage sur rue, la remise en état d'origine de l'entrée avec retrait des doublages et du vasistas avec suppression de toute occulation, la suppression des intallations électriques de M. [X] dans l'escalier, la suppression de la pompe privative dans le puits commun avec remise en place de la pompe manuelle commune, la suppression de l'antenne TV et la suppression de l'entrée de l'appartement du 2ème étage appartenant à la SCI ça m'botte

Ces demandes ont été déclarées irrecevables comme prescrites par les premiers juges.

M. [D] et la SCI Vieni revendiquent la prescription trentenaire applicable aux actions réelles. Selon eux, leur demande doit s'analyser comme une restitution à la collectivité des copropriétaires des fractions des parties communes que les appelants se sont appropriées.

Les premiers juges doivent être approuvés pour avoir dit que l'action d'un copropriétaire tendant à la démolition d'ouvrage édifié par un autre copropriétaire sur une partie commune ou à la remise en état des lieux dans leur état d'origine est une action personnelle en ce qu'elle vise à faire cesser un abus de jouissance.

Le jugement est confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a dit que les infractions au réglement de copropriété reprochées aux époux [X] étaient antérieures de plus de dix ans à la signification de la première demande.

Sur la demande de réparer les planchers suite à la suppression de la cloison centrale de l'appartement [X]

M. [D] et la SCI Vieni affirment que la suppression de la cloison lors des travaux de rénovation de l'appartement est la cause de l'affaissement des planchers du 1er étage et de l'apparition de fissures à compter de 2006, comme cela résulte des rapports [B] et [Y] de 2010 et 2014.

L'expert n'a cependant pas suivi les avis de ces experts (au demeurant exprimée de façon hypothétique en ce qui concerne le second). M. [L] indique qu'il s'agissait d'une cloison de distribution qui ne participait pas à la solidité de l'immeuble et que les époux [X] pouvaient donc l'abattre sans autorisation.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de cette demande.

Sur la demande de modification du réglement de copropriété

Le tribunal a débouté M. [D] de sa demande au motif qu'il ne pouvait être enjoint à un copropriétaire de modifier le réglement de copropriété.

Devant la cour, il dirige sa demande contre le syndicat de copropriétaires.

La modification du réglement de copropriété est du ressort de l'assemblée générale des copropriétaires, le juge ne pouvant se substituer à elle.

Le jugement est confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande tendant à voir ordonner la modification du réglement de copropriété pour prendre en compte la nouvelle répartition des tantièmes et condamner les époux [X] à rembourser les sommes excédentaires.

Sur la demande de M. [D] de soustraire de la copropriété le jardin attaché au lot 10

Cette demande concerne la parcelle cadastrée CL[Cadastre 12].

M. [D] se fonde sur l'article 7 du réglement de copropriété, le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mars 2007 et le certificat d'urbanisme délivré par la ville de [Localité 14] le 9 juillet 2019. Il indique que le notaire a préparé un acte de scission comprenant la création d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 11] permettant de rejoindre la [Adresse 16]. Il déclare avoir trouvé un acquéreur de sorte que le refus injustifié de M. [X] et du syndic de faire droit à sa demande lui cause un préjudice économique, considérant que leur revirement par rapport à 2007 est injustifié.

Il ne fournit aucun plan cadastral à l'appui de sa demande.

La résolution n°8 du procès-verbal du 12 mars 2007 précisait que le vote intervenait 'sous réserve de l'ouverture d'une route au nord de l'immeuble'. Il était donc conditionnel de sorte que M. [D] ne peut reprocher aux époux [X] d'avoir changé de position.

Le 9 juillet 2019, un certificat d'urbanisme opérationnel a été délivré. A la rubrique 'voirie', il est précisé que le projet est desservi par une voie publique, la [Adresse 16], par l'intermédiaire d'une convention de passage sur la parcelle CL[Cadastre 11].

Cependant, le réglement de copropriété est la loi des parties. Son article 7 stipule que, dans le cas où il serait ouvert une route au nord de l'immeuble et à laquelle il aurait accès, le propriétaire du lot 10 aura le droit d'exiger des copropriétaires, après avoir obtenu l'autorisation administrative prévue par la loi, que le sol du terrain d'agrément et du jardin potager soit distrait, en tout ou en partie, de la communauté sans indemnité aucune, en vue de sa vente.

Les parties indiquent que la [Adresse 15] est au nord. Il se déduit du certificat d'urbanisme du 21 mai 2013 que la parcelle CL[Cadastre 12] n'y a pas d'accès, étant desservie par une voie privée, la parcelle CL[Cadastre 13].

Celui de 2019 évoque une autre voie et une convention de passage sur une autre parcelle appartenant aux époux [D].

Si les termes 'et à laquelle il aurait accès' ne signifient pas que la parcelle doit être reliée directement à la voie publique, il apparaît que la condition d'une route au nord n'est pas remplie.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande tendant à voir ordonner au syndicat de copropriétaires de régulariser l'acte notarié entérinant la sortie de la copropriété de sa parcelle et de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Les époux [X] et M. [D] consacrent de longs développements aux reproches qu'ils s'adressent mutuellement et demandent à la cour de réformer le jugement qui a dit qu'ils étaient tous les deux responsables du mauvais fonctionnement de la copropriété et donc des préjudices dont ils se plaignent.

M. [D] indique que le conflit avec M. [X] est né à l'été 2002 (ce que confirment les pièces du dossier) après que ce dernier eût démissionné brutalement de ses fonctions de syndic bénévole parce qu'il mélangeait ses comptes personnels et celui de la copropriété. La seule pièce qu'il produit (26) à l'appui de cette thèse porte sur l'ouverture d'un compte bancaire au nom de '[N] [X] Copropriété La Cocotière'. Cette pratique est interdite mais ne signifie pas pour autant un mélange des comptes. Aucune pièce ne le démontre et aucune assemblée générale ne s'en fait l'écho. La cour constate que M. [D] ne s'est pas rendu à celle du 26 août 2002 qui avait pour objet d'acter la démission, ce qui était contradictoire avec la gravité des accusations portée contre M. [X], assemblée au cours de laquelle la 3ème copropriétaire avait déclaré sa confiance à ce dernier. Il avait donné sa propre explication dans un courrier du 28 août 2002 tenant au comportement de M. [D] qu'il disait ne plus supporter.

Force est de constater que ce grief n'est pas établi.

Un autre grief de M. [D] porte sur le fait que M. [X] a tout mis en oeuvre pour obtenir la propriété de l'immeuble. Outre le fait qu'il n'en rapporte pas la preuve et que cela ne ressort pas des pièces du dossier, ce reproche ne manque pas de surprendre puisque, le 26 juin 1988, M. [D] avait écrit aux époux [E] qu'il allait louer son bien faute de pouvoir leur acheter le leur et ainsi de devenir propriétaire de l'ensemble immobilier (pièce 40 des appelants).

Il est fondé à soutenir que les époux [X] sont responsables de plusieurs infractions au réglement de copropriété. Une partie d'entre elles doivent néanmoins être resituées dans le contexte d'un fonctionnement consensuel de celle-ci jusqu'en 2002. C'est ainsi que M. [D] avait fait poser une canalisation d'évacuation des eaux usées de son appartement sur la façade de la copropriété sans jamais avoir sollicité d'autorisation et qu'il avait voté le 9 novembre 1988 une délibération autorisant M. [X], alors futur copropriétaire, à poser une couverture en ardoises sur la véranda.

De leur côté, les époux [X] accusent M. [D] d'obstruction en ce qui concerne les travaux de solivage de la cave qui les empêchent d'achever les travaux de leur appartement, le plancher devant être consolidé. Il a été vu plus haut que le rejet de la résolution n°16, le 26 mai 2009, était injustifié et qu'en 2020, le maître d'oeuvre désigné par la copropriété les a retenus dans sa liste de travaux urgents.

L'objection de M. [D] consistant à dire que M. [X] n'avait pas eu une attitude cohérente puisqu'il s'était opposé en 2005 au vote des travaux qui découlaient du rapport Mentor de février 2004 n'est pas fondée. En effet, il résulte des comptes-rendus des assemblées générales du 12 août 2004 et du 3 février 2005 que, lors de la première, M. [X] et Mme [G] avaient voté des travaux de rénovation pour un montant de 94 000 euros, que lors de la seconde, la résolution portait sur un diagnostic approfondi, et que M. [X] et Mme [G] avaient motivé leur refus par la volonté de s'en tenir à l'enveloppe votée au mois d'août, étant précisé qu'un budget de rénovation supérieur à 185 000 euros étaitannoncé . Le vote des époux [X] n'avait donc pas la portée que leur donne M. [D].

Cependant, le 27 mai 2013, a été votée la désignation d'un maître d'oeuvre à cet effet qui n'a pas abouti. La cour partage l'appréciation du tribunal sur le fait que les démissions successives des syndics en raison de l'impossibilité de travailler du fait du conflit entre M. [X] et M. [D], et donc la paralysie de la copropriété, doivent être imputées aux deux parties. L'impossibilité de réaliser les travaux de solivage et de ravalement a donc d'autres causes que ce que font plaider les appelants.

Il apparaît également que le présent litige était lié à celui tenant à la limite séparative entre deux parcelles appartenant à M. [D] et à M. [X] qui fait l'objet d'un autre procès, comme en témoigne un courriel du premier au second lui indiquant qu'il n'était pas envisageable qu'il donne son accord au passage des réseaux dans sa cave aussi longtemps qu'un accord ne serait pas trouvé sur la bande de terrain de la parcelle [Cadastre 4] (pièce 40 des appelants), M. [D] ayant obtenu satisfaction dans le dernier état des décisions rendues à ce jour.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les deux demandes de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

C'est à juste titre que le tribunal a considéré que les deux parties obtenant satisfaction pour une partie de leurs prétentions devaient conserver la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles de première instance. Les frais d'expertise doivent être partagés à parts égales entre les deux parties.

M. [D] et la SCI Vieni succombant en l'essentiel de leurs prétentions en cause d'appel, ils seront condamnés aux dépens d'appel et à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [X] au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.

Ils sont condamnés à payer la somme de 4 000 euros au syndicat de copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'ensemble des délibérations des assemblées générales du 29 mai 2013 et du 12 juin 2014,

Statuant à nouveau,

DIT n'y avoir lieu à appliquer l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

ANNULE les résolutions n°13 et n°16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009, les résolutions n° 20, n°23, n°25 et n°26 A de l'assemblée générale du 27 mai 2013 et les résolutions n° 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale du 12 juin 2014,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre de ces assemblées générales,

CONFIRME le jugement en ce qu'il a :

- débouté les époux [X] et la SCI Ca m'botte de leurs demandes tendant à voir ordonner au syndicat de copropriétaires d'entreprendre des travaux d'entretien des espaces verts, à M. [D] d'enlever les claustras et à être autorisés à achever les travaux de réseaux dans les parties privatives de M. [D],

- débouté M. [D] et la SCI Vieni de leur demande de remise en état des planchers suite à la suppression d'une cloison,

- déclaré irrecevables les demandes de M. [D] et de la SCI Vieni contre les époux [X] relatives à la démolition des locaux construits sur les parties communes selon un permis de construire de juin 1989, à la remise en état de toiture de la véranda, à la suppression de l'extension du garage sur rue, à la remise en état d'origine de l'entrée avec retrait des doublages et du vasistas avec suppression de toute occultation, à la suppression des installations électriques de M. [X] dans l'escalier, à la suppression de la pompe privative dans le puits commun avec remise en place de la pompe manuelle commune, à la suppression de l'antenne TV,

- déclaré irrecevable la demande de M. [D] et la SCI Vieni relative à la suppression de l'entrée de l'appartement du 2ème étage appartenant à la SCI Ca M'Botte,

- débouté M. [D] de sa demande de modification du réglement de copropriété, de sa demande de retirer la parcelle CL[Cadastre 8] de la copropriété et de sa demande de dommages-intérêts,

- ordonné aux époux [X] de :

1. supprimer l'adoucisseur d'eau installé dans les parties communes,

2. supprimer les obstacles à la ventilation naturelle dans les caves,

3. enlever les bacs de végétaux et les pancartes restreignant le stationnement dans la cour,

4. enlever l'enseigne et la fresque sur le garage sur rue,

- dit que les travaux de remise en état se feront aux frais des époux [X] qui y sont condamnés,

- débouté les époux [X] et M. [D] de leurs demandes de dommages-intérêts,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles,

INFIRME les autres dispositions du jugement,

DIT que les astreintes de 50 euros par jour de retard courront pour les condamnations 1, 3 et 4 passé un délai de 60 jours suivant la signification du présent arrêt et pendant trois mois,

REJETTE la demande d'astreinte pour la condamnation 2,

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes d'enlèvement du cabanon de jardin et du massif de végétaux à l'est de l'immeuble,

CONDAMNE M. et Mme [X] à supprimer les câbles et canalisations installés dans les parties privatives de M. [D] dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt,

DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires à désigner un maître d'oeuvre pour faire établir des devis qui détailleront et chiffreront les prestations correspondant aux rubriques 'solivage et plancher bois RDC (parties à remplacer)' et 'enduits de façades nord-est et sud-ouest + chaines d'angle' de la note de M. [V] datée du 13 novembre 2010 et à tenir une assemblée générale pour voter lesdits travaux une fois les devis obtenus, celle-ci devant se tenir dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

PRECISE que les astreintes sont prononcées au bénéfice de M. [D] et de la SCI Vieni,

CONDAMNE in solidum M. [D] et la SCI Vieni à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

CONDAMNE in solidum M. [D] et la SCI Vieni à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble La Cocotière la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [D] et la SCI Vieni aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La Greffière,La Présidente,

| France, Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 28 janvier 2021, 18/06736

Synthèse

Références :

Origine de la décision