1ère Chambre
ARRÊT N°360/2020
N° RG 18/01739 - N° Portalis DBVL-V-B7C-OV7Y
M. A... T...
Mme M... V... épouse T...
C/
M. O... Q...
Mme L... X... épouse Q...
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2020
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Juin 2020 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, a prononcé publiquement le 13 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 22 septembre 2020, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur A... T...
né le [...] à SPEZET (29540)
[...]
[...]
Représenté par Me Hélène PHILIPPE, avocat au barreau de BREST
Madame M... V... épouse T...
née le [...] à SPEZET (29540)
[...]
[...]
Représentée par Me Hélène PHILIPPE, avocat au barreau de BREST
INTIMÉS :
Monsieur O... Q...
né le [...] à DREUX (28100)
[...]
[...]
Représenté par Me Michel LE BRAS, avocat au barreau de QUIMPER
Madame L... X... épouse Q...
née le [...] à CARHAIX PLOUGUER (29270)
[...]
[...]
Représentée par Me Michel LE BRAS,
avocat au barreau de QUIMPER
Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2012, M. O... Q... a régularisé avec M. et Mme T... un compromis de vente portant sur des parcelles de terre à usage agricole situées lieu-dit [...] à [...] (29), cadastrées section [...] , section [...] , section [...] , section [...] , section [...] , section [...] , section [...], section [...] , section [...] , section [...], section [...], section [...] , section [...] , section [...] , section [...] , section [...] , section [...], section [...] , section [...], section [...] , section [...] , section [...] , section [...], section [...] , section [...], section [...] , section [...], section [...] , section [...], section [...] , section [...] échangée avec la parcelle [...] , section [...] et section [...].
Le compromis a prévu un prix de 87 881 euros payable au comptant le jour de la vente. A titre de dépôt de garantie, l'acquéreur a versé la somme de 8788 euros.
Cette acquisition a eu lieu sous les conditions suspensives suivantes :
* qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne doit être exercé notamment le droit de préemption de la SBAFER ;
* que l'état hypothécaire ne révèle pas des inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix, et pour lesquelles inscriptions il n'aurait pas été obtenu de dispense de purge des hypothèques.
Les parties avaient convenu que la réalisation de l'acte authentique devrait intervenir au plus tard le 30 septembre 2015.
Le 12 mars 2015, Me H..., constatant l'absence des vendeurs pour la régularisation de l'acte authentique, a dressé un procès-verbal de carence.
Par acte en date du 15 avril 2015, M et Mme Q... ont fait citer les époux T... devant le tribunal de grande instance de Brest, aux fins de voir juger qu'ils ont acquis les parcelles de terre visées au projet d'acte authentique que les époux T... n'auraient pas voulu régulariser, pour une contenance totale de 18 ha 45 a 25 ca aux clauses et conditions figurant dans le compromis de vente signé par les époux T... le 6 janvier 2012.
Par jugement en date du 29 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Brest a :
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- dit que Mme Q... est recevable à agir ;
- dit que les époux Q... ont acquis les parcelles de terre à usage agricole situées [...] ), appartenant aux époux T... et cadastrées :
* section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section D n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section D n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...]
* Section D n° [...] échangée avec la parcelle [...]
* Section F n° [...]
* Section F n° [...] ;
- dit que cette acquisition est faite au prix de 87 881 euros, aux charges et conditions de l'acte sous seing privé en date du 6 janvier 2012 ;
- dit que les époux Q... sont tenus de payer aux époux T... la somme de 87 881 euros, déduction faite de l'acompte de 8 788 euros ;
- dit que les époux T... sont devenus propriétaires de la parcelle [...] ;
- dit que ce jugement vaut titre de propriété et sera publié au service de la publicité foncière ;
- condamné les époux T... aux dépens, ainsi qu'à payer aux époux Q... la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Les époux T... ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2018.
Vu les conclusions du 16 décembre 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments des époux T... qui demandent à la cour de :
- les recevoir en leur appel ;
- le déclarer recevable et bien fondé ;
- infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Brest en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
A titre principal,
- surseoir à statuer, dans l'attente de l'issue de la procédure de résiliation de bail devant le tribunal paritaire des baux ruraux, procédure aujourd'hui pendante devant la cour d'appel également ;
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral subi par les époux T... ;
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- condamner les époux Q... aux entiers dépens de première instance ;
- débouter les époux Q... de l'intégralité de leurs demandes ;
Y additant,
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;
- condamner les époux Q... aux entiers dépens d'appel ;
A titre subsidiaire,
- déclarer irrecevable la demande de Mme Q... ;
- débouter les époux Q... de l'intégralité de leurs demandes ;
- les condamner au contraire au paiement de la somme de 22 230 euros, déduction faite de l'acompte versé soit une somme restituée de 13442euros ;
- les condamner également au paiement du fermage résiduel à hauteur de 3 650,99 euros au titre du fermage 2015, outre celle de 323,95 euros au titre de régularisations ;
- enjoindre M. Q... à régulariser l'achat du poulailler ;
- à défaut condamner M. Q... au paiement de la somme de 10 000 euros pour le préjudice subi par les époux T... résultant du non-respect de cet engagement ;
- débouter les époux Q... de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral subi par les époux T... ;
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- condamner les époux Q... aux entiers dépens de première instance ;
Y additant,
- condamner les époux Q... au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour ;
- condamner les époux Q... aux entiers dépens d'appel.
Vu les conclusions du 5 septembre 2018 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments des époux Q... qui demandent à
la cour de :
- confirmer en tous points le jugement du tribunal de grande instance de Brest en date du 29 novembre 2017 ;
Y additant,
- condamner les époux T... au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux T... aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande de sursis à statuer :
M. et Mme T... soutiennent que le compromis porte sur les parcelles prises à bail le 16 décembre 2011 par M. et Mme Q... et que la vente «'a été initiée en qualité de preneur en place des époux Q... » ; qu'une procédure en résiliation du bail est en cours ; que le 28 mars 2019, ils ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail ; que ce congé a été contesté, l'audience étant fixée le 14 janvier 2020 devant le tribunal paritaire de baux ruraux.
Ceci étant exposé :
Sous réserve des conditions suspensives, c'est à la date de la promesse de vente que cette promesse a la valeur de vente. Dès lors, le litige relatif au congé délivré le 28 mars 2019 et l'issue de la procédure d'appel du jugement du 9 octobre 2017 qui a débouté les époux T... de leur demande de résiliation de bail, sont sans incidence sur le compromis du 6 janvier 2012.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme T... de leur demande de sursis à statuer.
Sur l'irrecevabilité de Mme Q... en ses demandes :
«'Les soussignés'» désignés au compromis du 6 janvier 2012 sont d'une part, M. T... et Mme V..., son épouse, et d'autre part, M.Q... époux de Mme X.... Mme X... épouse Q... n'a pas signé le compromis. Toutefois, il est énoncé au paragraphe «'objet du contrat'» que «'M. et Mme T... vendent (') à M. et Mme Q... qui acceptent, les immeubles dont la désignation (...)suit'» Ainsi, nonobstant la maladresse de rédaction, il ressort du compromis, sans équivoque, que Mme Q... était partie à la vente et représentée au compromis par son époux.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré MmeQ... recevable à agir.
Sur la perfection de la vente :
M. et Mme T... allèguent que le compromis est entaché d'erreurs. S'il est exact que la promesse de vente vaut vente dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, elle peut toutefois être remise en cause s'il est démontré qu'elle ne reflète pas l'accord des parties.
En premier lieu, ni le compromis ni le jugement entrepris ne comprennent la parcelle [...] dans les parcelles vendues. Il en résulte que le moyen tiré de ce que cette parcelle était prévue au projet d'acte authentique de vente est inopérant.
En deuxième lieu, la circonstance que le projet d'acte authentique ait contenu des erreurs sur l'origine de propriété des parcelles vendues, qui au surplus de ne sont pas précisées par les époux T..., est sans incidence sur la validité de la promesse de vente
En troisième lieu, dès lors qu'il n'est ni justifié ni même allégué que les parcelles vendues font l'objet d'un bail au profit d'un tiers, la réalité de l'exploitation par M. et Mme Q... des parcelles qu'ils ont prises à bail le 16 décembre 2011 n'est pas un obstacle à la perfection de la vente et le moyen tiré de ce que le DPU déclaré par M. Q... ne correspond pas aux surfaces visées dans le compromis est inopérant.
En quatrième lieu, le compromis fait état d'une surface totale vendue de 18 ha 45 a et 25 ca (184 525 m²), qui reprend celle indiquée au bail du 16 décembre 2011. Dans ses conclusions devant la cour, M. et Mme Q... conviennent qu'il existe une inexactitude de surface et exposent que lors de la conclusion du bail, il avait été convenu entre les parties d'une retenue de 1 ha au profit du preneur. Dans leur déclaration de surface annexée par M. Q... le 9 février 2011 à la DDTMF aux fins d'être autorisé à exploiter, les époux T... avaient déclaré une surface de 19 ha 23 (192 300 m²). En page 26 de leurs conclusions, ils soutiennent que la superficie réelle de la totalité des parcelles est de 18 ha 69 a 18 ca, soit une différence de 23 a 93 ca ( 2 393m2). Cette différence minime n'est pas de nature à démontrer que la surface retenue au compromis ne résulte pas de la volonté des parties.
En cinquième lieu, Le compromis comprend la parcelle [...] dans le lot des parcelles vendues et précise «'la parcelle cadastrée section [...] est échangée avec la parcelle cadastrée [...] d'une contenance de 0,98ha appartenant à M. Q...'». Me H..., notaire des vendeurs, a établi en 2014 un projet de vente ne comprenant pas la parcelle [...] . Le prix de vente mentionné à ce projet est celui du compromis (87 881 €). Il a, par ailleurs, rédigé dans les mêmes circonstances de date un projet d'échange entre la parcelle [...] et la parcelle [...] . Il a mentionné dans ce projet que les immeubles échangés sont de valeur identique sans versement de soulte. Même si dans le cadre des pourparlers, M. Q... avait proposé de compenser en argent l'écart de surface, il ressort de la rédaction du compromis et des projets établis par Me H... que la volonté des parties était de procéder à un échange sans soulte. La proposition intervenue en 2016 devant le tribunal paritaire des baux ruraux d'assortir l'échange d'une soulte de [...] € n'a jamais abouti et n'est pas de nature à rapporter la preuve que telle était la volonté des parties le 6 janvier 2012, lors de la signature du compromis.
En sixième lieu, pour démontrer une erreur dans le prix de vente, M. et Mme T... allèguent que, en prenant une superficie de 186 918 m² au lieu de 184 525 m², en soustrayant la parcelle [...] de la superficie vendue, et en retenant le prix à l'hectare de 5 335 €, on aboutit à un prix de 93 804 € avant toute retenue. Mais d'une part, M. et Mme T... ne démontrent aucunement que le prix de 5 335 €/h retenu dans une vente du 18 février 2015 est celui que les parties auraient dû retenir dans leur compromis; d'autre part, il a été vu plus haut que la parcelle [...] a été sans erreur incluse dans la cession, et que la superficie totale de 184525m² résulte de la volonté des parties. Enfin, le compromis prévoit expressément une retenue de 1 ha dans le calcul du prix de vente pour les parties non cultivables ou non accessibles par le matériel agricole. Il résulte de tout ceci que l'erreur sur le prix n'est pas démontrée, M. et MmeT... ne pouvant utilement invoquer la proposition de 2016 faite devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et qui n'a pas abouti.
Sur le dépôt de garantie et les conditions de signature du compromis :
En premier lieu, la circonstance que dans une vente précédente au profit de M. W..., le dépôt de garantie ait été de 15% du prix de vente n'est pas suffisante pour rapporter la preuve que les parties étaient convenues d'une garantie supérieure à 10% du prix de vente, telle que mentionnée au compromis.
En deuxième lieu, la date du 30 septembre 2012 prévue au contrat pour verser le dépôt de garantie n'est pas prévue à peine de caducité de la vente. Dès lors, la circonstance que ce dépôt ait été versé le 26 avril 2013 ne prive pas le compromis de ses effets.
En troisième lieu, l'absence à la promesse des mentions «'bon pour achat'» et «'bon pour vente'» n'est pas de nature à en affecter la validité dès lors que le compromis est signé et que les intentions de vendre et d'acheter ressortent sans équivoque de l'ensemble des clauses.
En quatrième lieu, M. T... ne justifie ni même n'allègue que ses problèmes de santé le mettent dans l'impossibilité d'exprimer sa volonté. A supposer que le compromis ait été signé à une heure tardive et non dans l'après midi comme le soutiennent M. et Mme Q..., cette circonstance n'est pas de nature à affecter la validité de la promesse.
Sur le droit de préemption de la SAFER :
La promesse a été faite sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption ne soit exercé notamment celui de la SBAFER (Société Bretonne d'Aménagement Foncier d'Etablissement Rural).
Il résulte des dispositions de l'article R 143-6 du code rural que le notaire chargé d'instrumenter la vente est tenu, deux mois avant la date prévue pour cette aliénation, de faire connaître à la SAFER l'objet, les conditions et les modalités de la vente, ainsi que les coordonnées du candidat acquéreur.
Il résulte des dispositions des articles L143-6 et R143-9 du même code que la SAFER ne peut exercer son droit de préemption contre le preneur en place qui, remplissant les conditions prévues par l'article L412-5 exploite le bien depuis trois ans. Mais que cette vente doit être déclarée à la SAFER.
M. et Mme Q... produisent le bail du 16 décembre 2011 qui leur a été consenti à compter du 29 septembre 2011 sur les parcelles visées au compromis. Ils justifient ainsi de leur qualité de preneurs en place pour la totalité de ces parcelles. La durée de trois années prévue à l'article L143-6 expirait le 16 décembre 2014.
Me H... a convoqué les parties en vue de régularisation de l'acte authentique le 12 mars 2015. Deux mois avant cette date, le délai de trois années était expiré, de sorte que la condition suspensive était levée.
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la vente et à ses conséquences.
Sur la demande en paiement de la somme de 13 442 € :
Nonobstant l'énoncé de leur demande au dispositif de leurs conclusions, il ressort des développements de M. et Mme T... qu'ils allèguent avoir fait pour le compte des époux Q... des travaux à hauteur de 22 230 € pour lesquels ils ont reçu un acompte de 8 788 €, de sorte que leur demande porte sur un montant de 13 442 €. Ils produisent au soutien de leur prétention une facture du 9 mars 2015 et quatre attestations :
-M. E... atteste que «'durant les mois de mars à octobre'» il a aidé Mme T... à installer des fils et des poteaux «'à l'entrée des deux parcelles que M. Q... O... s'est accaparées'» ; qu'il a constaté «'qu'après le décès du père de M. Q..., M. et Mme T... l'ont beaucoup aidé aux travaux des champs à ramasser les cailloux et les bois coupés autour des champs. M. et Mme T... se sont beaucoup occupés des bêtes (...)'» ;
-M. I... , qui atteste avoir vu M. T... aider M. Q... à travailler une parcelle prise à bail ;
-M. N... , qui atteste avoir vu les époux T... s'occuper de bêtes de M.Q... après le décès du père de leur preneur, et détaille les nombreux autres travaux que M. T... a effectué pour aider M. Q... ;
-Mme N... atteste que M. et Mme T... ont effectué des travaux pour aider M. Q..., après le décès de son père survenu au mois de mars 2009, notamment le chargement et déchargement de plusieurs remorques de bois.
S'il ressort de ces attestations qu'une aide a été apportée à M. et Mme Q... par M. et Mme T..., elles ne suffisent pas à établir l'existence d'une convention à titre onéreux. La facture établie en 2015 pour des travaux antérieurs de plusieurs années n'apporte pas davantage la preuve d'une convention à titre onéreux.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme T... de ce chef de demande.
Sur la demande en paiement du fermage résiduel :
Pour une bonne administration de la justice, il y a lieu de disjoindre cette demande, que les époux T... ont également présenté dans le cadre de leur appel du jugement prononcé par le tribunal paritaire des baux ruraux, et qui a été affecté à une autre chambre de la cour d'appel.
Sur l'achat du poulailler :
M. et Mme T... soutiennent que M. et Mme Q... s'étaient engagés par protocole du 27 avril 2012 à acquérir leur poulailler. M. et Mme Q... répondent qu'ils s'étaient engagés à cette acquisition après réalisation des travaux de désamiantage par les époux T... et que ceux-ci n'ont jamais remis de rapport de diagnostic s'agissant des risques liés à l'amiante ; que le bornage de la parcelle n'a pas été réalisé et qu'aucun prix n'a été fixé, de sorte qu'il n'y a pas d'accord sur la chose et sur le prix.
Dans un protocole d'accord du 27 avril 2012, M. Q... s'était engagé à faire l'acquisition du poulailler de M. et Mme T.... Il ressort de ce protocole signé par M. et Mme T..., M. Q... et M. G... qu'un litige existait entre M. G... et M. Q... sur l'exploitation de «'l'ilot n°8'». Aux termes du protocole, M. Q... a obtenu cette exploitation et des contreparties ont été données par M. Q... et les époux T... à M.G.... Le protocole n'a pas tranché de litige entre les époux T... et M. Q... et n'a spécifié aucune contrepartie entre eux. Il en résulte que ce protocole n'a pas la valeur d'une transaction entre M. Q... et les époux T... et que, par voie de conséquence, ceux-ci ne peuvent exiger la réalisation de la vente sur le seul fondement de cette convention. Dès lors que M. et Mme T... ne justifient pas d'un accord sur la chose et sur le prix, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à enjoindre à M. Q... de régulariser l'achat du poulailler ou à défaut, de le condamner au paiement d'une indemnité de 10 000 €.
Sur la demande au titre du préjudice moral :
Il résulte de ce qui précède que M. et Mme Q... n'ont pas abusé de leurs droits. M. et Mme T... seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire ;
Déboute M. et Mme Q... de leur demande de sursis à statuer ;
Disjoint la demande de M. et Mme T... en paiement du fermage résiduel de 3 650 € au titre du fermage 2015, outre celle de 323,95 € au titre de régularisations ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute M. et Mme T... de leur demande au titre du préjudice moral ;
Condamne M. A... T... et Mme M... V... épouse T... aux dépens en cause d'appel ;
Déboute M. et Mme Q... de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
