1ère Chambre
ARRÊT N°116/2020
N° RG 18/03007 - N° Portalis DBVL-V-B7C-O2EI
SCI ARGWEN
C/
SCI 3INVEST
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 MAI 2020
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Février 2020 devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2020 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 7 avril 2020, date indiquée à l'issue des débats
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APPELANTE :
La SCI ARGWEN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉE :
La SCI 3INVEST, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER
La SCI Argwen est propriétaire à Quimper d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3]. Cet ensemble immobilier est divisé en plusieurs lots. Les lots n° 3 et 5 sont constitués de locaux à usage de commerce et les lots n° 6 à 10 - 11, 15 à 17 sont constitués d'emplacements de parking.
Le 12 janvier 2016, un compromis de vente sous conditions suspensives a été signé entre la SCI Argwen et la SCI 3Invest.
La réitération de la vente par acte authentique n'a jamais eu lieu. Des courriers ont été adressés par la société 3Invest à la société Argwen, demeurés vains.
Par acte du 21 janvier 2017, la société 3Invest a assigné la société Argwen en paiement de la somme de 23500 Euros au titre de la clause pénale précisée au compromis.
Par jugement du 10 avril 2018, le tribunal de grande instance de Quimper a :
- condamné la SCI Argwen à payer à la SCI 3Invest la somme de vingt trois mille cinq cents euros (23500 €) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné la SCI Argwen aux dépens et à payer à la SCI 3Invest une indemnité de mille euros (1000€) au titre des frais non compris dans les dépens ;
- condamné la SCI Argwen aux dépens ;
- dit, en application de l'article 699 du code de procédure civile, que le conseil de la SCI 3Invest pourra recouvrer directement auprès de lui ceux dont il aura fait 1'avance sans avoir reçu provision.
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Argwen a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions du 29 juin 2018, la société Argwen demande à la cour de :
-Réformer le jugement entrepris,
-Débouter la SCI 3Invest de toutes ses demandes,
-Condamner la SCI 3Invest à payer à la SCI Argwen la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-Condamner la SCI 3Invest aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL Avocats Ouest Conseils, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La société Argwen fait valoir que le compromis comporte des incohérences au sujet de l'existence du syndic, sur la nécessité d'obtenir un certificat daté. Elle ajoute que la société 3Invest n'a pas soumis son projet à l'assemblée des copropriétaires et n'a pas précisé qu'elle renonçait à la condition suspensive et demandé la réitération de la vente. Elle indique que le compromis contient une clause de caducité qui en l'espèce est acquise. Elle estime que la clause pénale ne peut jouer, alors qu'elle n'est pas défaillante, et que si elle doit être appliquée, elle devra être modérée compte tenu de son caractère manifestement excessif.
Par conclusions du 25 septembre 2018, la société 3Invest demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1103 et 1231-5 du Code Civil,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 10 avril 2018,
En conséquence,
-condamner la SCI Argwen à payer la somme de 23500 € à la SCI 3Invest,
-condamner la SCI Argwen à payer à la SCI 3Invest la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première Instance et devant la cour,
-condamner la SCI Argwen au paiement de l'intégralité des dépens en première instance et en appel, dont distraction au profit de la SELARL Alema avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société 3Invest expose que la vente était parfaite : les conditions suspensives étaient acquises, que ce soit le financement par un prêt ou encore la modification du règlement de copropriété. Elle ajoute que le compromis n'était pas caduc . Elle estime en conséquence que la somme est due au titre de la clause pénale.
MOTIFS :
Le compromis signé entre les parties le 12 janvier 2016 comportait deux conditions suspensives. La première relative à l'obtention d'un prêt a été satisfaite ; la seconde concernait la modification du règlement de copropriété à propos de plusieurs parkings déplacés par rapport à l'emplacement d'origine, ce qui rendait nécessaire 'l'obtention de l'autorisation aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires de déplacer ces parkings devant les locaux constituant les lots 3 et 5 et création de parkings communs' et ' la régularisation d'un acte modificatif du règlement de copropriété constatant ces changements aux frais du vendeur'. Cette condition suspensive a posé difficulté.
Toutefois, il apparaît, dans les pièces versées aux débats, et ainsi que le soutient la société 3Invest, que cette clause était stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui y a renoncé, dès lors que cette condition n'était pas satisfaite, il entendait néanmoins poursuivre l'acquisition des biens immobiliers. Ainsi, le compromis reste valide.
S'il est soulevé que le compromis est caduc au motif que le notaire n'aurait pas sollicité du syndic du vendeur le certificat annoncé en page 16 'information du vendeur sur la qualité de l'acquéreur', il appartient au vendeur de justifier que cette clause s'appliquait à l'espèce, c'est-à-dire que l'acquéreur ou l'une des personnes concernées par la mutation était copropriétaire de l'immeuble dans laquelle la vente était projetée et que l'acquéreur ou l'une de ces personnes étaient à jour du règlement de leurs charges, ce dont un certificat devait attester. En l'espèce, rien n'établit que ce certificat devait être demandé par le notaire ; aussi l'absence de production dans le mois d'un certificat attestant du règlement des charges ne saurait avoir pour effet de réputer nul et non avenu le compromis aux torts de l'acquéreur.
Le compromis précisait dans un chapitre 'réitération authentique' que celle-ci devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2016, et il était précisé que la date d'expiration du délai n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ du délai de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
La clause pénale visée dans le compromis précisait :'En cas de non réalisation de la vente dans le délai convenu, la partie défaillante devra verser à l'autre une pénalité de 5% du prix de vente'.
Il apparaît que la société 3Invest a adressé plusieurs courriers à la société Argwen le 6 mai, le 26 août et le 21 septembre 2016. Le premier l'invitait à discuter, exposant que 'la SCI 3Invest n'a pas du tout l'intention de renoncer à cette vente et qu'elle fera valoir ses droits si cela est nécessaire' ; le second indiquait que la société Argwen était tenue par le compromis qu'elle avait signé, qu'il était espéré qu'il serait possible de 'trouver rapidement une solution à ce problème' et qu''à défaut', elle aurait à 'envisager de saisir le tribunal'. Le troisième, soulignant qu'aucune réponse n'avait été donné aux courriers précédents, rappelant qu'une clause pénale est prévue au contrat, la mettait en demeure de payer la somme due au titre de la clause sans délai.
Ces courriers n'ont fait qu'inviter la société Argwen à signer l'acte authentique mais celle-ci n'a jamais été obligée d'exécuter. Aussi, la défaillance de la société Argwen n'est pas établie, et le silence de la société Argwen est insuffisant pour constituer le refus effectif de se soumettre à ses obligations. La clause pénale ne peut jouer.
Le jugement sera infirmé et la société 3Invest déboutée de sa demande en paiement de la somme de 23500 Euros.
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement,
Déboute la société 3Invest de sa demande,
Déboute la société Argwen de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles,
Condamne la société 3Invest en tous dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
