Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 6
N° RG 19/03383 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PZG6
M. H... J... N... B...
Mme S... X... F... W... R... épouse B...
C/
Société SADIV (SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT D'ILLE ET VILAINE)
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me GUILLOIS
Me GUILLON-COUDRAY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 MARS 2020
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,
Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Février 2020
devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
EN PRÉSENCE DE :
Madame M... U..., le Commissaire du Gouvernement d'Ille-et-Vilaine (35) représentant la D.R.F.I.P (35 ET 22) EVALUATION DOMANIALE- EXPROPRIATION
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mars 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur H... J... N... B...
né le [...] à COMBOURG (35270)
[...]
[...]
Représenté par Me Alexandre GUILLOIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
Madame S... X... F... W... R... épouse B...
née le [...] à ST-MÉEN LE GRAND
[...]
[...]
Représentée par Me Alexandre GUILLOIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
INTIMÉE :
Société SADIV (SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT D'ILLE ET VILAINE)
[...]
[...]
[...]
Représentée par Me Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
*****
Par arrêté du premier décembre 2016, le Préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine, a déclaré d'utilité publique le projet de création, par la commune d'Hédé-Bazouges, d'une zone d'aménagement concerté dite de Hédé, qui a pour objet, notamment, d'accroître l'offre de logements d'habitation en procédant à un réaménagement du bourg ainsi qu'à la création d'un nouveau quartier en extension de celui-ci.
La société d'aménagement et de développement d'Ille et Vilaine (SADIV) doit réaliser cette opération en qualité de concessionnaire.
Cette opération nécessite l'acquisition de terrains agricoles situés dans l'emprise de la ZAC, notamment deux parcelles formant un tènement d'une surface de 14 046 m², situées aux lieux-dits [...], cadastrées [...] et [...], propriété des époux H... et S...B....
Ne parvenant pas à un accord sur le montant des indemnités à allouer aux époux B..., la SADIV a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Rennes.
Par jugement du 29 avril 2019, le juge de l'expropriation a :
-fixé à 14924, 30 Euros le montant de l'indemnité principale due par la SADIV aux époux B...,
-fixé à 2488, 65 Euros le montant de l'indemnité de remploi,
-dit que chacun gardera ses frais et dépens,
-rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration postée le 15 mai 2019, M. H... B... etMmeS... B... ont interjeté appel de cette décision.
Par mémoires du 29 juillet 2019 et 5 février 2020, les époux B... demandent à la cour de :
- infirmer le jugement, en toutes ses dispositions,
-fixer l' indemnité principale due à M. et Mme B... à la somme de 70412, 60 €,
-fixer l' indemnité au titre du remploi à la somme de 8041, 30 €,
-condamner la SADIV à leur payer la somme de 78453, 90 Euros,
-condamner la SADIV à leur payer une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu' aux entiers dépens d'appel.
Par mémoires des 30 octobre 2019 et 12 février 2020, la SADIV demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
-rectifier l'erreur matérielle qui l'affecte, en ce qui concerne les superficies des emprises expropriées selon leur zone applicable à la date de référence, ce faisant :
-fixer le total des indemnités dues à M. et Mme B... à la somme de 17481 Euros,
-rejeter l'ensemble des demandes des époux B...,
-condamner les époux B... à verser à la SADIV une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Par mémoire du 31 octobre 2019, le Commissaire du Gouvernement a demandé à la cour de :
-confirmer le jugement sur la date de référence, pour l'emprise en zone NPeq1 et l'emprise en zone 1AU21, la qualification d'usage de terres agricoles en zone privilégiée, le taux d'abattement pour occupation des parcelles sous bail rural,
- fixer les indemnités d'expropriation à la somme de 14924, 30 Euros (soit pour la parcelle en zone NPeq1 : 5518 Euros et pour la parcelle en zone 1AU21 : 12040 Euros dont est déduit un abattement pour occupation de 10 %) et de remploi à celle 2488 Euros, soit en tout à l'indemnité de 17412, 95 Euros.
MOTIFS :
Sur la description des parcelles expropriées :
Les deux parcelles [...] et [...] forment un tènement triangulaire en nature de terres agricoles, accessible par la voie communale bitumée. Une partie est située à proximité d'un ruisseau qui rejoint l'étang de Hédé. Actuellement, la parcelle [...] est d'une surface de 412 m², la parcelle [...] est d'une superficie de 13634 m².
Elles sont situées en zone Npeq1 et 1AU21 du Plu de 2006. Toutefois, les époux B... ne ventilent pas la surface globale des parcelles concernée par des deux zones. Selon les explications de la SADIV, il apparaît qu'aux dates de référence, la surface globale était de 14066 m², soit de 20 m² supplémentaires, ce qui est favorable aux époux B... : la zone 1AU21 concerne 3030 m² et la zone [...] concerne 11036 m². Ces chiffres seront repris.
Les parcelles sont exploitées. Elles sont en partie humides.
Sur les dates :
Date à laquelle est considérée la consistance du bien :
L'article L. 322-1 du Code de l'expropriation la précise. Mais l'indemnité d'expropriation a été fixée avant l'ordonnance de transfert, de sorte que c'est la date du jugement (29 avril 2019) qui sera retenue.
Date à laquelle est estimé le bien :
L'article L. 322-2 du Code de l'expropriation la précise : il s'agit de la date du jugement soit le 29 avril 2019.
Date de référence pour la qualification juridique des terres :
Les appelants soutiennent que l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 n'est pas applicable à la ZAC créée avant l'entrée en vigueur de cette loi le 24novembre 2018. Ils estiment que la loi applicable est celle en vigueur au jour de la saisine du juge de l'expropriation par la commune, soit le 6avril2018. Ils revendiquent l'application de la loi ancienne.
Selon la commune et le commissaire du gouvernement, la date de référence doit être distinguée suivant qu'il s'agitdela partie de parcelle en zone Npqep1 ou de la partie en zone 1AU21 : pour la partie en zone 1AU21, il convient de se référer aux dispositions des articles L. 213-6 et L.213-4 du Code de l'urbanisme, et retenir la date du 16 septembre 2006. Pour la partie en zone NPeq1, la date de référence à retenir, en application de l'article L. 322-3 du Code de l'expropriation est le 23 décembre 2011 : le bien exproprié se trouvait dans le périmètre de la zone créée par une délibération du 9 décembre 2011 affichée en mairie le 23 décembre 2011.
Il apparaît que par délibération du 12 juillet 2006, le conseil municipal a approuvé le PLU et défini le périmètre de préemption de la commune de Hédé. La délibération a été publiée le 16 septembre 2006. LePLU a ensuite été mis en conformité en 2016. Les parcelles sont toujours en zone NPeq1 et en zone 1AU21.
Or, en raison du périmètre de préemption dans lequel partie des parcelles se trouve située, la date de référence ne peut être la même, suivant qu'il s'agit de la partie en zone 1AU21 ou de la partie en zone NPeq1.
Pour la partie en zone 1AU21 soumise au droit de préemption urbain :
En application des articles L. 213-4 et L. 213-6 du Code de l'urbanisme et de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle les emprises sont situées. En l'espèce, la date à laquelle est devenue opposable la délibération approuvant la dernière modification du PLU est le 16 septembre 2006.
Pour la partie en zone NPeq1 :
La rédaction actuelle de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation est issue de la modification opérée par la loi 'ELAN' n°2018-1021 du 23novembre 2018. Contrairement à ce que soutiennent les époux B... pour qui la loi de 2018 n'identifie pas les dispositions de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation comme étant d'application immédiate, pour qui la situation juridique des époux B... est 'cristallisée' au jour de la saisine du juge de l'expropriation et pour qui la loi ancienne régit l'existence et le contenu des droits antérieurs, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dans sa version actuelle a vocation à être appliquée. En effet, la loi nouvelle du 23 novembre 2018 ne précise pas qu'elle ne s'appliquerait qu'aux ZAC créées depuis son entrée en vigueur et dès lors, il convient de se référer au principe général d'application de la loi nouvelle, selon lequel la loi nouvelle régit les situations et les rapports juridiques formés avant sa promulgation dès lors qu'elle ne porte pas atteinte à des droits acquis.
En l'espèce, les droits des époux B... naissent le jour de l'ordonnance de transfert de propriété au profit de la commune. En l'espèce, il n' y a pas eu d'ordonnance de transfert de propriété. Les époux B... n'ont ainsi pas de droit acquis avant l'entrée en vigueur de la loi, de sorte que l'article L.322-2 du Code de l'expropriation dans sa version modifié par la loi de 2018 s'applique.
Dès lors, c'est au jour de la publication de l'acte créant la ZAC que la date de référence doit être fixée, en l'espèce le 23 décembre 2011.
Sur la qualification des terres (Sur la situation privilégiée ) :
Les époux B... ne revendiquent pas la qualification, pour leurs parcelles, de 'terrain à bâtir'. Ils relèvent la 'situation privilégiée' des parcelles laquelle leur confère une plus-value par rapport à la terre agricole. Les époux B... insistent sur l'emplacement des biens expropriés, pour ceux qui se trouvent situés dans la zone ouverte à l'urbanisation à court terme (1AU21) proches de deux lotissements et d'un stade, pour ceux qui sont en zone NPeq1 situés dans une zone qui peut être utilisée pour le sport et des équipements publics. Ils contestent que les parcelles soient pour une grande partie en zone humide. Ils relèvent que des voies publiques desservent les parcelles, que des réseaux sont à proximité.
La commune de Hédé ne conteste pas que le positionnement à proximité du bourg confère une plus-value aux parcelles : la desserte des parcelles est assurée pour ce qui concerne la voirie et le réseau électricité basse tension mais ceux-ci restent cependant insuffisants pour l'ensemble du périmètre de l'opération et il n' y a ni réseau d'eau à proximité immédiate, ni réseau d'assainissement. Elle estime que les terres doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif.
Le commissaire du gouvernement estime que les parcelles ne satisfont pas les deux conditions nécessaires pour la qualification de 'terrains à bâtir' mais considère que l'emprise en 1AU21 doit être reconnue en situation privilégiée.
Il apparaît au regard des plans versés aux débats que les parcelles expropriées sont à proximité du bourg, accessibles par une voirie. Il existe à proximité des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement. Leur appréciation par rapport à l'ensemble de la zone à aménager est inutile, puisque la discussion ne porte pas sur le critère matériel permettant la qualification de terrain à bâtir mais sur la situation privilégiée, laquelle est en l'espèce établie. Par ailleurs, la considération de la potentialité des parcelles (étude de la nature de l'occupation et de l'utilisation des sols dans les deux zones, destination future des parcelles) est inopérante, tout comme la présence de l'emplacement réservé qui n'existe plus depuis 2016.
Sur les termes de comparaison et la fixation de l' indemnité :
Terres en zone 1AU21 pour 3030 m² :
Les époux B... fournissent des termes de comparaison :
TC n° 1 : vente du 22 décembre 2017 en zone AU 22 d'une parcelle de 4 598 m² : 7 Euros le m²
TC n° 2 : vente du 8 novembre 2010 des consorts I... à la société Terrain Services : parcelle en zone AU20 de 18 522 m² au prix de 11Euros le m²
Le commissaire du gouvernement propose :
TC n° 8 : vente du 22 décembre 2017 : parcelle située à Hédé hors périmètre de la ZAC, prix de 7 Euros le m²
TC n° 7 : jugement du 11 mars 2019 : parcelle située à Hédé d'une surface de 11 780 m² vendue au prix de 3, 40 Euros le m²
Le Commissaire du gouvernement et la SADIV font également état de quatre jugements prononcés en 2017 et 2018 par le juge de l'expropriation concernant des parcelles situées à Saint-Erblon, Nouvoitou, et Cesson-Sévigné ayant donné lieu à des prix de 3, 30 à 4, 20 Euros le m² (valeur libre ou occupée).
Le TC n° 1 proposé par les époux B... sera écarté dès lors qu'il concerne une parcelle qualifiée de terrain à bâtir. Le TC n° 2 est trop ancien. Les TC (jugements de 2018 et 2019) concernent des expropriations de parcelles sur d'autres communes où la pression foncière est plus forte en raison d'une plus grande proximité avec Rennes et comme tels, ne seront pas retenus. Le TC n° 8 proposé par le commissaire du gouvernement concerne la mutation d'une parcelle qualifiée de terrain à bâtir, ce que ne sont pas les parcelles expropriées. Le TC n° 7 (jugement du 11 mars 2019) concerne l'expropriation, sur la commune de Hédé, de la parcelle [...] , située à grande proximité des parcelles expropriées et considérées comme en situation privilégiée, pour un prix fixé par le juge de l'expropriation à 4euros du m². Ce terme de comparaison est pertinent.
Le prix retenu sera fixé à 4 euros le m².
L'indemnité est par conséquent de 12 120 Euros (soit 3 030 m² X 4Euros le m²)
Terres en zone NPeq1 pour 11036 m² :
Les époux B... proposent :
TC n° 3 : vente le 23 octobre 2015 pour une parcelle située commune de Vignoc pour une surface de 2 558 m² soit un prix de 4, 69 Euros le m²
TC n° 4 : vente le 7 janvier 2016 de parcelles sur la commune de la Chapelle des Fougeretz d'une surface de 118 438 m² pour le prix de 3, 84 m²
TC n° 5 : arrêt CA Rennes du 24 juin 2016 vente entre consorts Y... et commune de Pleine-Fougère : parcelles d'une superficie de 47 597 m² en zone AU et Npb pour 3 Euros le m².
Le commissaire du gouvernement propose :
TC n° 1 : vente du 8 janvier 2016 parcelle située à Hédé A 480 : 5320 m² au prix de 0, 50 Euros le m²
TC n° 2 : vente du 17 mai 2016 : parcelle située à Hédé d'une surface 9180 m² au prix de 0, 02 Euros le m²
TC n° 3 : vente du 15 décembre 2016 : parcelle sis à Hédé d'une surface de 24020 m² au prix de 0, 50 m²
TC n° 4 : vente du 5 septembre 2017 : parcelle sis à Hédé d'une superficie de 13630 m² au prix de 0, 51 Euros le m²
TC n° 5 : vente du 5 décembre 2017 : parcelle sis à Hédé d'une surface de 2770 m² au prix de 0, 51 Euros le m².
La SADIV reprend pour son compte les termes de comparaison du commissaire du gouvernement.
Les termes de comparaison que les époux B... proposent concernent des ventes situées dans d'autres communes que la commune de Hédé, qui ne permettent pas de comparaison pertinentes.
Les époux B... rejettent les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, exposant que ceux-ci concernent des parcelles écartées du bourg de Hédé, se trouvant en dehors de toute zone urbanisée et n'étant pas desservies par des réseaux, certaines se trouvant même enclavées. Toutefois, ces termes concernent des ventes récentes de parcelles sur la commune de Hédé, dans un zonage inconstructible tout comme les parcelles expropriées, à usage effectif de terres agricoles, et il apparaît que l'état d'enclave n'a pas justifié une valeur plus basse. Ces termes de comparaison seront retenus.
Compte tenu de la situation privilégiée des terres exporpriées des époux B..., le prix retenu sera de 1 euro le m².
L'indemnité globale sera fixée à 11036 Euros.
Sur l'abattement :
Il n'est pas contesté que les terres sont occupées. Dès lors un abattement de 10 % sera pratiqué.
Sur l'indemnité globale :
Celle-ci s'élève à 20840, 40 Euros.
Sur l'indemnité de remploi :
Celle-ci est précisée par l'article R. 322-5 du Code de l'exporpriation. Cette indemnité est calculée ainsi en l'espèce :
20 % sur 5000 = 1000
10 % sur 10000 = 1500
10 % sur (20840, 40 - 15000) = 584, 04 Euros
SOIT : 3084, 04 Euros
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement critiqué ;
Condamne la SADIV à payer à M. et Mme B... les indemnités suivantes :
- indemnité principale : 20840, 40 Euros,
- indemnité de remploi : 3084, 04 Euros,
Condamne la SADIV à payer aux époux B... la somme de 3000Euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne la O... en tous dépens.
Le Greffier, La Présidente,
