1ère Chambre
ARRÊT N°56/2019
N° RG 17/01428 - N° Portalis DBVL-V-B7B-NXRF
Mme X... Marie K... veuve Y...
Mme Marie-Annick Y... épouse Z...
Mme Catherine L... Y... épouse A...
M. Patrice Frédéric Marie Y...
C/
Melle Jennifer B...
M. Mickaël F...
SARL SICAA
SARL M...
Société CIRRUS ENVIRONNEMENT venant aux droits de la SARL AM ENVIRONNEMENT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2019
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre, entendue en son rapport
Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Décembre 2018
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame X... Marie K... Veuve Y..., es nom et es qualité d'héritière de Monsieur Frédéric Y...,
née le [...] à [...]
[...]
Représentée par Me J... N... de la SCP PHILIPPE COLLEU, J... N... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe LOMBARD, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Madame Marie-Annick Y... épouse Z... es qualité d'héritière de Monsieur Frédéric Y...
née le [...] à [...]
[...]
Représentée par Me J... N... de la SCP PHILIPPE COLLEU, J... N... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe LOMBARD, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Madame Catherine L... Y... épouse A... es qualité d'héritière de Monsieur Frédéric Y...
née le [...] à [...]
[...]
Représentée par Me J... N... de la SCP PHILIPPE COLLEU, J... N... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe LOMBARD, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Monsieur Patrice Frédéric Marie Y... es qualité d'héritier de Monsieur Frédéric Y... décédé
né le [...] à [...]
[...]
Représenté par Me J... N... de la SCP PHILIPPE COLLEU, J... N... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Christophe LOMBARD, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉS :
Mademoiselle Jennifer B...
née le [...] à [...]
[...]
Représentée par Me Pierre C... de la SELARL C... Y. C... P. PICART S., avocat au barreau de LORIENT
Monsieur Mickaël F...
né le [...] à [...]
[...]
Représenté par Me Pierre C... de la SELARL C... Y. C... P.PICART S., avocat au barreau de LORIENT
SARL SICAA (Société Ingénierie de Conseil et d'Assistance en Aménagement) prise en la personne de son représentant légal domicilié [...]
Représentée par Me Isabelle O..., avocat au barreau de LORIENT
SARL M... prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...] et ayant un établissement Immeuble OCEANIA - [...] - [...]
Représentée par Me Jean-Paul D... de la SCP GUILLOU-D..., Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Jean-Marc ZANATI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Société CIRRUS - AM ENVIRONNEMENT, prise en la personne de son représentant légal, domicilié [...]
Représentée par Me Martine P... de la SELARL PICHOT - P..., avocat au barreau de LORIENT
M. et Mme Frédéric Y... ont, en qualité de maîtres d'ouvrage, fait réaliser un lotissement au [...] ( Morbihan) pour lequel ils ont obtenu une autorisation d'aménager accordée par la mairie de [...] le 3 février 2009.
La Sarl M... a été chargée de la maîtrise d'oeuvre de l'opération de lotissement.
La société Alexandre Mabille Environnement devenue société Cirrus Environnement (dite AM Environnement) a été chargée des études hydrauliques 'eaux pluviales' et d'établir un document Loi sur l'eau.
La société d'ingénierie de conseil et d'assistance en aménagement (Sicaa) est le bureau ayant réalisé les études hydraugéologiques et géologiques.
La société D2L Betali a réalisé des études de faisabilité d'assainissement des eaux usées.
Par acte au rapport de Maître Bernard E... du 5 Février 2010, Mme Jennifer B... et M. Mickaël F... ont acheté à M. Frédéric Y... et Mme X... Marie K... , un terrain à bâtir situé à [...] au lieudit '[...]' section [...] et [...] pour une surface de 12 a 33 ca au prix de 79 845 €. Il était précisé que le lotissement avait été autorisé, que le permis d'aménager avait été modifié et que l'ensemble des pièces constitutives du lotissement était déposé au rang des minutes de Maître E..., notaire à [...]. Il était précisé que l'acquéreur avait reçu copie de divers documents par lettre recommandée avec accusé de réception.
Conformément au permis de construire obtenu le 17 décembre 2009, les acquéreurs ont entrepris des travaux d'édification d'un pavillon avec sous-sol. Ils confiaient la maîtrise d'oeuvre à la société Littoral Concept et l'entreprise SARL Eveno était chargée du lot terrassement.
Le 18 février 2010, l'entreprise Eveno commençait les travaux de terrassement. Dès le lendemain, elle constatait que le fond du terrain présentait 5 cm d'eau.
Le 24 février 2010, la société Littoral Concept écrivait à Mme B... et à M. F... pour leur faire un compte rendu de visite de chantier et leur indiquait notamment qu'il apparaissait que le terrassement du sous-sol était rempli d'une certaine hauteur d'eau. Elle indiquait que le surcoût des travaux afin de rendre le sous-sol étanche pouvait être chiffré à 30000 euros.
Par courrier en date du 11 mars 2010, Mme B... et M. F... écrivaient aux vendeurs afin de leur préciser qu'ils souhaitaient solliciter la nullité de la vente.
Les consorts B... F... ont alors sollicité une expertise amiable de la société Geoarmor.
Mme B... et M. F... ont fait assigner les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Lorient en nullité de la vente.
Par un jugement avant dire droit du 6 juin 2012, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer notamment si le terrain vendu par les époux Y... à Mme B... et M. F... présentait un sol et un sous sol permettant la mise en place et le bon fonctionnement d'un système d'assainissement autonome des eaux usées tel que prévu et décrit dans le règlement ainsi que la mise en place et le bon fonctionnement d'un réseau individuel de recueil des eaux de pluie dans un puisard et infiltration du trop plein des puisards naturellement dans le sol, et dire en conséquence, s'il est possible de construire sur ce terrain une maison conformément à l'article 4-1 du règlement de la demande de permis d'aménager.
Par ordonnance du 17 mai 2013, le juge de la mise en état a déclaré communes les opérations d'expertise ordonnées par jugement du 6 juin 2012 à la Sarl M... , la société AM Environnement, la société SICAA Etudes, et la société D2L Betalli que M.et Mme Y... avaient assignées en intervention forcée.
L'expert a déposé son rapport le 30 janvier 2015.
Après dépôt du rapport d'expertise, Mme B... et M. F... ont conclu principalement à la nullité ou la résolution de la vente du 5 février 2010.
Par un jugement du 18 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Lorient a :
- prononcé la résolution de la vente conclue le 5 février 2010 entre M. et Mme Y... et M. F... et Mme B...,
- condamné solidairement M. et Mme Y... à régler à M. F... et Mme B... :
85108,00 € en remboursement du prix de vente et des frais notariés,
62624,03 € à titre de dommages et intérêts,
6000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en garantie,
- débouté la SARL M... , la SARL Cirrus Environnement, la SARL SICAA études et la société D2L Betali de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné solidairement M. et Mme Y... aux dépens auxquels seront joints les frais de publication de l'assignation et du présent jugement au service de la publicité foncière et dont distraction au profit de Maître O..., Maître R... et la SCP Regent-Groult-Pilven.
Mme X... K... ainsi que Mme Marie-Annick Y..., Mme Catherine Y... et M. M. Patrice G... et Mme Monique S... Y... , en qualité d'héritiers de M. Frédéric Y... ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 février 2017, intimant Mme B... et F..., les sociétés Sicaa, M... , AM Environnement.
Par conclusions du 15 septembre 2017, Mme X... K... ainsi que Mme Marie-Annick Y..., Mme Catherine Y... et M. M. Patrice G... et Mme Monique S... Y... ès-qualités demandent à la cour de :
Vu le jugement du 18 janvier 2017,
- dire et juger qu'ils sont recevables et bien fondés en leur appel,
Vu le rapport d'expertise de M. H...,
Vu les articles 1110, 1134, 1184 et 1147, 1382, 1604, 1641 et 1792 du code civil,
Vu la clause de non garantie visée à l'article 4-1 du règlement de la demande de permis d'aménager,
- à titre principal, débouter Mme B... et M. F... de leurs demandes mal fondées et au surplus disproportionnées,
-à titre subsidiaire,
Vu le contrat de maîtrise d'oeuvre convenu entre M. et Mme Y... et M. T... , géomètre expert dont l'activité et la mission ont été reprises par la SARL M... & Associés,
- dire et juger que la SARL M... & Associés a commis une faute dans la rédaction du règlement de la demande de permis d'aménager ainsi que dans sa mission de maîtrise d'oeuvre relative aux travaux de viabilisation du lotissement,
- dire et juger que le préjudice subi par M. et Mme Y... du fait de l'éventuelle résolution de la vente est à hauteur des sommes qui seraient allouées à M. F... et Mme B...,
- condamner la Sarl M... & Associés à garantir Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
- condamner la Sarl M... & Associés à verser aux consorts Y... la somme de 30000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi compte tenu de la dégradation de la parcelle,
- concernant les frais irrépétibles,
à titre principal, condamner Mme B... et M. F... à verser aux consorts Y... la somme de 8 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
subsidiairement, condamner la Sarl M... & Associés à verser aux consorts Y... la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions du 5 novembre 2018, Mme B... et M. F... demandent à la cour de :
Vu les dispositions des articles 1100 et 1382 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 1154 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1184 et 1134 du code civil, et encore 1147 et suivants du code civil,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu'il a uniquement reconnu le défaut de conformité en ce qui concerne les eaux pluviales,
- dire et juger que le défaut de conformité est acquis en ce qui concerne tout à la fois l'impossibilité de mettre en place une filière d'assainissement non collectif et un système de rejet autonome des eaux pluviales,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu'il a débouté Mme B... et M. F... de leur demande de condamnation à concurrence de 1100 € pour le mobil-home et condamner solidairement les consorts Y... au paiement de la dite somme,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu'il a alloué une somme globale de 2300 € au titre des préjudices subis par Mme B... et M. F... et lui substituer la somme de 10000 € pour chacun de sorte qu'il y a lieu de condamner les consorts Y... au paiement d'une somme de (62624,03 - 2300 + 10000 + 10000) 80324,03 € au lieu et place de celle fixée par le tribunal de grande instance à 62624,03 €,
- condamner les consorts Y... à payer la somme de 10770,35 € au titre des intérêts bancaires supplémentaires réactualisés,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient le 18 janvier2017 pour le surplus,
- assortir les sommes de l'intérêt au taux légal et de la capitalisation annuelle selon la règle de l'anatocisme a compter de la demande de résiliation amiable faite par Mme B... M. F... en date du 11 mars 2010,
- condamner solidairement les époux Y... au paiement d'une somme de 12000€ au titre
de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter les consorts Y... de leur argumentation,
Par conclusions du 9 novembre 2017, la société M... demande à la cour de :
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu les articles 1147 et 1134 devenus les articles 1231-1 et 1193 du nouveau code civil
Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil,
- recevoir la SARL M... & Associés en ses écritures et l'y dire bien fondée,
- confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Lorient en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de la Société M... & Associés ,
- infirmer le jugement sur le quantum du préjudice retenu par les premiers juges,
et statuant à nouveau,
à titre principal : sur le rejet des demandes dirigées à l'encontre de la société M... :
- dire et juger que la demande des époux B... portant sur la restitution du prix de vente, ne peut être dirigée qu'à l'encontre du vendeur et maître d'ouvrage, soit les consorts Y... ;
par voie de conséquence :
- rejeter les demandes dirigées à l'encontre de la société M... et Associés ,
- dire et juger que les désordres allégués ne sont pas imputables quoiqu'il en soit à la société M...et Associés ,
- dire et juger les appelants mal fondés en leurs demandes tant au visa de la responsabilité civile décennale que de la responsabilité contractuelle,
par voie de conséquence :
- rejeter les demandes dirigées à l'encontre de la société M...et Associés ,
A titre subsidiaire : sur les appels en garantie :
Si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre de la société M... et Associés, il est demandé de :
- condamner in solidum les consorts Y..., la société SICAA à la garantir intégralement des demandes dirigées à son encontre,
A titre très subsidiaire sur le quantum des demandes :
Si par extraordinaire le tribunal entrait en voie de condamnation à l'encontre de la société M... et associés, il est demandé de :
- dire et juger que les consorts cornic ne démontrent pas l'existence de préjudices,
A tout le moins :
- réduire à de plus justes proportions les demandes d'indemnisation formées par les époux B... et par voie de conséquence, celles dirigées par les époux Y... à l'encontre de la société M...et Associés ;
En tout état de cause :
- rejeter la demande de condamnation formée à l'encontre de la société M... et Associés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts Y... ou toute partie succombant, au versement de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts Y..., ou toute partie succombant, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître D... suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Par conclusions du 9 juillet 2018, la société SICAA demande à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lorient en date du 18 janvier 2017,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. H...,
Vu les pièces listées à la fin des présentes,
Vu les articles 4 et 56 du code de procédure civile,
Vu l'article 1165 du code civil -article 1199 du nouveau code civil,
- constater que les consorts Y... ne forment plus aucune demande de garantie, aucune demande de condamnation à l'encontre de la Société SICAA Etudes,
- dire et juger l'appel en garantie de la Société Nicolas & Associés formé à l'encontre de la Société SICAA infondé et injustifié pour les causes sus-énoncées, la Société SICAA n'étant pas tenue à la garantie décennale et n'ayant commis aucune faute de nature à engager tant sa responsabilité contractuelle que délictuelle,
En conséquence,
- débouter la Société Nicolas & Associés de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la Société SICAA,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les parties de toutes leurs demandes formées à l'encontre de la Société SICAA Etudes et en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause,
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal entrait en voie de condamnation à l'encontre de la Société SICAA,
- dire et juger que la Société SICAA ne saurait garantir la Société M... des éventuelles condamnations formées à son encontre tendant au remboursement du prix de vente (79458 €) et des frais notariés (5650 €) et des autres préjudices allégués non liés à l'intervention de la société SICAA pour les causes sus énoncées,
- débouter l'ensemble des parties défenderesses de toutes demandes formées à l'encontre de la Société SICAA,
- en tout état de cause, condamner les consorts Y..., la Société M... & Associés et toute partie succombante, in solidum à verser à la Société SICAA la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Maître Isabelle O... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 13 juillet 2017, la SARL Cirrus Environnement venant aux droits de la SARL AM Environnement demande à la cour :
Vu les articles R 214-32, L 211-1 et D 211-10 du code de l'environnement,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. H...,
- donner acte aux consorts Y... de ce qu'ils ne formulent aucune demande de condamnation à l'égard de la société Cirrus - AM Environnement anciennement dénommée AM Environnement,
- voir condamner in solidum les consorts Y... et tout succombant à verser à la société Cirrus - AM Environnement la somme de 6500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel.
MOTIFS
Sur la demande des consorts B... F... : Sort de la vente
Considérant que ceux-ci rappellent les conclusions de l'expert ; que pour l'assainissement des eaux usées, il n'est pas possible d'édifier sur le lot n° 8 une maison d'habitation avec un système autonome d'assainissement, peu important le type d'assainissement retenu ; que pour les eaux pluviales, leur infiltration et leur traitement, le lot est inapte à recevoir un puisard permettant l'infiltration des eaux pluviales de manière satisfaisante et l'obligation d'infiltration ne peut être satisfaite; que les vendeurs ne peuvent soutenir qu'une clause de non garantie est insérée dans l'article 4.1 du règlement du lotissement ; qu'ils estiment que les garanties et qualités promises contractuellement ne sont pas assurées,
Qu'ils se prévalent de l'erreur sur les qualités substantielles du bien acquis exposant que la perméabilité du sol devait permettre l'évacuation des eaux sur chaque parcelle, que le rapport Sicaa précisait que des tests de perméabilité devraient être réalisés et que les vendeurs le savaient, que le système d'évacuation autonome était un élément essentiel du contrat, que la nullité s'impose sur le fondement de l'article 1110 ancien du Code civil,
Qu'ils font valoir également que la vente est nulle pour vice caché , dès lors que le terrain ne peut recevoir un sous-sol aux conditions imposées par le règlement du lotissement, que les vendeurs, qui évacuent leur eaux pluviales en dehors de leur parcelle sur d'autres terrains, savent que le trop plein ne peut s'évacuer naturellement dans le sol, qu'ils avaient été avertis par le cabinet Sica Etudes qui a réalisé l'étude géologique de la nécessité de faire réaliser des tests de perméabilité pour chaque lot ; que le terrain est impropre à la construction ; que l'exonération de toute responsabilité des vendeurs pour les problèmes liés aux évacuations ne peut jouer sinon lorsque les évacuations sont conformes au règlement du lotissement,
Qu'ils invoquent enfin le défaut de conformité de la chose livrée (article 1604 Code civil),
Qu'ils invoquent le défaut d'information et de conseil des vendeurs (articles 1184, 1134 et 1147 Code civil), précisant que les vendeurs connaissaient les problèmes d'évacuation ne les ont pas informés de la teneur du rapport Sica, n'ont pas attiré leur attention sur la nécessité de réaliser une étude géologique spécifique avant toute construction, que le rapport Le Dantec Environnement réalisé ne pouvait éveiller aucune interrogation de leur part et leur permettre d'avoir une connaissance des problèmes d'évacuation, qu ' il en va de même avec les documents de la société AM environnement,
Qu'ils précisent que le règlement n'imposait pas un type de filière particulier,
Considérant que les consorts Y... estiment non fondée la demande d'annulation sur le fondement de l'erreur sur les qualités substantielles,
Qu'ils contestent le prononcé de la nullité sur le fondement sur l'obligation de délivrance conforme ; que, comme l'a précisé l'expert, la dispersion des eaux usées domestiques est possible, sauf par le moyen retenu par les acquéreurs dont le choix ne fait pas partie du champ contractuel ; que pour ce qui concerne les eaux pluviales, la construction de la maison avec un sous-sol reste sous la seule responsabilité des acquéreurs qui devaient de prendre toutes les garanties pour vérifier la faisabilité du projet et qu'ils peuvent leur opposer la clause de non-garantie insérée dans le contrat,
Qu'ils contestent l'existence de vices cachés et le défaut d'information, que tous les documents ont été remis aux acquéreurs lors de la vente par acte authentique, le rapport SICAA, le dossier de la société AM Environnement ' Loi sur l'eau' ; que les intimés ont été également informés lorsqu'ils ont sollicité l'étude de la société Le Dantec Environnement avant de déposer la demande de permis de construire,
Mais considérant que le règlement de la demande de permis d'aménager le lotissement précise dans son article 4 ' Desserte des réseaux' 4.1 ' réseaux divers':
' Il n'existe pas de réseaux collectifs eaux usées. Chaque propriétaire du lot devra mettre en place sur son lot un système d'assainissement autonome et à sa charge. Une étude d'assainissement a été réalisée et ce projet a été validé par la Communauté de communes Blavet Belle vue Océan en date du 4 septembre 2008.
'Les eaux pluviales des lots seront recueillies dans un puisard mis en place sur chaque lot à la charge des acquéreurs. Le puisard d'infiltration sous dalle respectera les caractéristiques présentées en annexe 1 du présent règlement. Le trop plein des puisards s'infiltrera naturellement dans le sol. Les eaux superficielles de la voie seront recueillies dans la noue de la voie, un puisard d'infiltration sera réalisé dans l'amorce de voie sud. Les eaux pluviales des éventuels sous-sols seront assurées par les acquéreurs. Le lotisseur ne pourra être tenu pour responsable des problèmes liés à ces évacuations...'
Considérant que l'expert précise, pour ce qui concerne l'assainissement eaux usées, que le règlement, à son article 4, n'impose pas de type de filière d'assainissement non-collectif spécifique, ...que le système de type fosse toutes eaux suivies d'un épandage en tranchées à faible profondeur, tel que prescrit par le bureau d'études Le Dantec Environnement apparaît inadapté au terrain constituant le lot n°8, compte-tenu des risques d'engorgement fréquent et prolongé de la filière ; que l'expert ajoute (p37) qu'il n'est pas 'possible d'implanter sur ce lot une filière ANC ne générant pas de rejet au milieu superficiel, compte tenu de la nature du sol et de la surface disponible limitée en zone constructible' et estime qu''en l'absence d'autre exécutoire possible que le réseau d'eaux pluviales ( fossé situé en entrée de lot), il n'est pas possible d'implanter sur ce lot n° 8 une filière ANC répondant au cahier des charges du lotissement',
Considérant que l'article 4.1 du règlement du lotissement annexé au permis d'aménager délivré le 3 février 2009 n'impose qu'un système d'assainissement autonome sans préciser une filière particulière ; que si le choix des intimés qui ont retenu la solution préconisée par le bureau d'études Le Dantec Environnement qu'ils avaient mandaté avant le début des travaux de construction, soit une filière d'assainissement non-collectif fonctionnant par épuration/dispersion d'effluents domestiques pré-traités dans le sol en place, n'est pas adapté, ce choix reste sans importance, au regard de la conclusion de l'expert qui expose qu'aucun système d'assainissement autonome eaux usées respectant le cahier des charges ne peut être mis en place,
Considérant que l'expert précise pour ce qui concerne l'assainissement eaux pluviales que les éléments qu'il a relevés concernant la nature des sols, le fonctionnement des ouvrages mitoyens, le fonctionnement hydrogéologique du site, mettent en évidence que le lot n°8 acquis par les demandeurs est inapte à recevoir un puisard permettant l'infiltration des eaux pluviales sur la parcelle de façon permanente et satisfaisante,
Considérant que compte tenu des termes du règlement en son article 4.1 ci dessus rappelés et au regard des conclusions de l'expert, aucun système d'assainissement des eaux pluviales conforme au cahier des charges du lotissement ne peut être mis en place,
Considérant que Mme B... et M. F... ont acquis un terrain pour y construire une maison qu'il leur appartenait de doter d'un système d'assainissement autonome selon les prescriptions du règlement du lotissement, que les vendeurs le savent parfaitement ; qu'il s'avère que les acquéreurs ne peuvent, compte tenu des particularités hydromorphiques et pédologiques du terrain acquis qui ne présente aucune perméabilité, réaliser aucun réseau d'assainissement, ce qui leur interdit de construire leur maison sinon en violation du règlement du lotissement ; qu'ils peuvent à juste droit soutenir qu'ils ont commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose acquise, en ce qu'ils ont pu croire que le terrain permettrait l'évacuation des eaux de manière autonome dans le respect du règlement du lotissement ;
Considérant qu'ils sont fondés à demander l'annulation du contrat de vente pour l'erreur qu'ils ont commises sur la qualité substantielle de la chose acquise,
Considérant que la clause de non garantie invoquée par les vendeurs figurant in fine de l'article 4 du règlement du lotissement : 'Le lotisseur ne pourra être tenu pour responsable des problèmes liés à ces évacuations.", ne peut être opposée aux acquéreurs agissant sur le fondement de la nullité pour erreur,
Considérant que le jugement sera infirmé en ce qu'il a accueilli l'action en résolution pour défaut de délivrance de la chose conforme,
Sur les réparations :
Considérant que le prononcé de la nullité entraîne les restitutions réciproques, le prix par les vendeurs (79458 Euros) et le terrain par les acquéreurs,
Considérant que tout au long de leurs écritures, les consorts F... - B... ont fait état de la mauvaise foi des vendeurs qui se sont gardés de porter à leur connaissance la nécessité de faire des études complémentaires concernant les modalités d'infiltration des eaux pluviales et estiment que cette mauvaise foi constitue une faute génératrice de responsabilité en application de l'article 1382 du Code civil ; qu'ils demandent ainsi réparation des préjudices financier et moral en lien avec cette faute,
Considérant que les vendeurs exposent que pour ce qui concerne l'évacuation des eaux usées, le choix des défendeurs ne peut leur être imputé et que pour ce qui concerne l'évacuation des eaux pluviales, ce n'est que postérieurement à la vente qu'ils ont eu connaissance des problèmes d'infiltration des eaux au niveau des lots 7, 8 et 15, de sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée, qu'ils estiment que les acquéreurs ont eu les informations nécessaires, demandant avant la signature de la vente, une étude à la société Le Dantec Environnement et déposant leur demande de permis de construire après le dépôt de ce rapport,
Mais considérant que les vendeurs savaient pour avoir reçu le rapport de la société Sicaa que des tests complémentaires devaient être effectués, sur les préconisations du rapport de la société Sicaa, qu'ils n'ont pas annexé le rapport Sicaa au règlement du lotissement lui-même annexé à l'acte de vente du lot, qu'ils ont préféré insérer une clause selon laquelle leur responsabilité en tant que lotisseur ne pouvait être engagée pour des problèmes liés aux évacuations des eaux pluviales ; que l'expert a d'ailleurs relevé au cours de ses opérations, que les propriétaires du lot n° 7 (Samuel Y..., fils des lotisseurs) évacuaient le trop-plein du puits d'infiltration vers ' la prairie située à l'Est, propriété des consorts Y..., par le moyen d'une canalisation de 100 mm de diamètre, et longue de 12 mètres', et l'expert précisait encore que Mme X... Y... lui avait déclaré que 'cette canalisation a également servi d'évacuation par pompage des eaux du vide sanitaire de l'habitation édifiée sur le lot n° 7 au moins jusqu'à fin 2012" ; qu'il résulte de ces éléments que les époux Y... ont commis une faute en taisant des informations nécessaires qu'ils connaissaient et ont engagé leur responsabilité vis-à-vis des consorts F... B... ;
Que les consorts F... B... ont fait réaliser par le bureau d'études Le Dantec Environnement une ' étude de projet d'assainissement individuel' dont ils ont payé la facture de 265 Euros TTC datée du 6 novembre 2009, laquelle était nécessaire pour la demande de permis de construire ; que toutefois, les consorts Y... ne peuvent, pour atténuer leur propre responsabilité, soutenir que les consorts F... B... étaient parfaitement informés de ce qu'ils devaient faire, l'étude confiée à ce bureau n'ayant pas pour objet la réalisation d' études complémentaires sur les modalités d'infiltration des eaux pluviales
Considérant que les consorts Y... doivent réparer l'entier préjudice subi par les consorts F... B... ,
Considérant que l'expert a examiné les différents éléments du préjudice financier invoqué par les consorts B... F... ; qu'il a exposé que compte-tenu de l'impossibilité de réalisation sur ce lot 8, au regard des dispositions du règlement du lotissement, de la construction autorisée par le permis de construire délivré le 17 décembre 2009, des constats réalisés et explicités, ainsi que des éléments financiers fournis par les demandeurs, les préjudices subis par les demandeurs étaient estimés de la façon suivante :
Loyers 2010-2014 = 33 482,00 €
Intérêts bancaires Crédit Agricole = 15 176,40 €
Frais de garantie Crédit Agricole = 1144,00 €
Frais de délégation d'assurance Crédit Agricole = 320,00€
Frais de remboursement anticipé Crédit Agricole = 1465,11€
Frais de dossier Crédit Agricole = 127,44 €
Assurances habitation = 821,10 €
Assurances Alptis = 968,09 €
Frais divers = 7 246,99 €
Frais étude Géoarmor = 200,33 €
TOTAL ESTIMATIF= 60 951,46 € ;
que l'expert ne retenait pas les loyers dépensés en 2010, qui correspondaient à la période de construction théorique de l'habitation (7 276,34 €) et estimait ainsi le montant global du préjudice subi à 53 675 € ,
Considérant que les consorts B... F... sollicitent le remboursement des frais notariés (5650 Euros) ; qu'ils expliquent qu'il convient d'actualiser leur préjudice quant aux intérêts bancaires s'élevant actuellement à la somme de 25946, 75 Euros, qu'ils demandent la prise en charge du coût de l'acquisition du mobile-home qu'ils ont faite en considération de l'achat du terrain, le remboursement des loyers exposés entre le mois de juin 2014 et le mois de juillet 2015 (590 X 13), qu'ils font état du stress que leur cause cette ' aventure malheureuse' et cette procédure ;
Considérant que les consorts Y... et la société Nicolas font valoir que les consorts B... F... pouvaient construire leur terrain et que leurs demandes sont disproportionnées ; que 'c'est seulement au titre de la perte de chance de réaliser des gains financiers relatifs à l'exploitation d'un lotissement permettant des loyers d'habitation avec sous-sols que les époux B... pourraient agir contre les défendeurs',
mais considérant que les frais d'actes notariés justifiés dont ils justifient par la production de la facture de Maître E... seront remboursés,
Considérant que c'est par de justes motifs que le premier juge a retenu les dommages et intérêts destinés à compenser des dépenses de loyers à partir de janvier 2011 outre ceux payés de juin 2014 à 2015 le tout pour 33876 Euros, plus les frais et les assurance liés à l'emprunt immobilier, et qu'en revanche il a rejeté les frais d'assurance de l'habitation, nécessairement engagés en toute circonstance ; qu'il a retenu dans les frais divers, la taxe locale d'équipement, les honoraires du maître d'oeuvre, les frais d'étude Le Dantec Environnement, la facture de terrassement et de recherche, la facture Gearmor de 959, 79 Euros, en considérant à juste raison que ces frais étaient directement occasionnés par la vente ; qu'il y a lieu d'additer à la somme de 15176, 40 Euros au titre des intérêts bancaires celle de 9893,56 Euros au titre des intérêts échus au 5 novembre 2018, date des conclusions des consorts F... B... et à celle de 26205, 66 Euros pour les loyers, celle de 7620 Euros ; que c'est également par de justes motifs que la cour fait siens que le premier juge a refusé la demande d'indemnisation du mobile-home ;
Considérant que les consorts Y... verseront aux consort B... F... la somme de 81137, 59 Euros (62624, 03 + 7620 + 9893, 56) ; que les intérêts au taux légal sur les sommes allouées par le premier juge courront à compter du jugement, dans la mesure où la lettre simple du 11 mars 2010 adressée par les consorts F... B... aux époux Y... ne constitue pas une mise en demeure suffisante, que les intérêts au taux légal courront pour le surplus des sommes à compter de l'arrêt, que la capitalisation des intérêts sera faite conformément aux dispositions de l'article 1343-2 nouveau du Code civil,
Considérant que ce litige a causé manifestement des désagréments aux consorts F... B... qu'il leur sera alloué à chacun la somme de 4000 Euros à titre de dommages-intérêts,
Sur les demandes des consorts Y... :
Considérant que les consorts Y... rappellent être agriculteurs et n'avoir aucune compétence, qu'ils exposent avoir confié une maîtrise d'oeuvre complète à la société M... (qui se trouve aux droits de M. T... ) et demandent sa garantie, sur le fondement de l'article 1792 du Code civil mais également sur le fondement contractuel des articles 1147 et suivants, des articles 1231-1 et suivants nouveaux du Code civil ; qu'ils exposent que la société Nicolas a missionné la société Sicaa pour s'assurer que le sol pouvait permettre l'infiltration des eaux pluviales issues des toitures, que cette dernière a missionné la société AM Environnement pour faire des travaux complémentaires, que la société Nicolas a commis une faute en n'intégrant pas dans le cahier de lotissement pour transmission aux acquéreurs le rapport Sicaa, ou en ne prenant pas les dispositions propres à prévenir les risques liés à la constructibilité des terrains ; que la société Nicolas qui a ainsi commis une faute à leur égard, leur doit garantie des condamnations prononcées à leur égard outre des dommages-intérêts, puisqu'ils retrouvent un terrain excavé difficilement constructible en l'état,
Considérant que la société Nicolas conteste les demandes des consorts Y... ; qu'elle fait remarquer qu'elle est un tiers au contrat de vente, et ne saurait supporter les conséquences de l'annulation de la vente ou de sa résolution dans le cadre d'une action subrogatoire, que ce soit la restitution du prix de vente et l'indemnisation des préjudices annexes ; que les consorts Y... doivent démontrer un préjudice, un fait dommageable qui lui est imputable et un lien de causalité,
qu'elle rappelle être intervenue pour la maîtrise d'oeuvre du lotissement, avec pour mission de réaliser le dépôt du permis d'aménager, réaliser l'opération de bornage et réaliser la mission de maîtrise d'oeuvre des travaux VRD, qu'elle n'avait pas une mission générale, qu'elle relève que ce sont les consorts Y... eux-mêmes qui ont commandé et payé des travaux à la société Sicaa et EM Environnement, confiant à la première la réalisation d'une étude géologique et hydrologique et à la seconde la réalisation du dossier 'Loi sur l'eau', et souligne que ces deux entreprises ne sont pas intervenues en qualité de sous-traitants de la société Nicolas, qu'elle rappelle que l'expert n'a retenu aucune faute à son encontre,
qu'elle estime que la mise en jeu de sa responsabilité tant sur le fondement de la responsabilité civile décennale dont les critères ne sont pas réunis, que sur le fondement de la responsabilité contractuelle n'est pas justifiée, que les préjudices subis par les consorts B... F... ne lui sont pas imputables, que les consorts Y... dont les manquements sont révélés par le rapport d'expertise sont responsables des préjudices qu'ils invoquent,
Considérant que mises en cause par la société Nicolas si cette dernière était condamnée à garantie, les sociétés EM Environnement et Sicaa font valoir pour la première avoir été missionnée par les consorts Y... pour établir un dossier 'Loi sur l'eau' et pour la seconde avoir été mandatée par les époux Y... pour réaliser une 'étude géologique er hydrologique - infiltrations eaux pluviales' ;
Mais considérant que les consorts Y... donnent un fondement à leur prétentions à l'égard de la société Nicolas ; que s'ils ne motivent pas la demande sur le fondement de l'article 1792 du Code civil et ne se prévalent d'aucune réception, en revanche, ils font état d'une faute contractuelle commise par la société Nicolas qui justifie la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle en application des articles 1147 et suivant anciens du Code civil et 1231-1 et suivants nouveaux du Code civil,
Considérant que le contrat signé entre les consorts Y... et M. T... aux droits duquel se trouve la société Nicolas précise que la mission a pour objet ' le dossier d'étude d'un projet de lotissement d'habitations à Nostaing sur la parcelle ZN 142p ainsi que la mission de maîtrise d'oeuvre relative aux travaux de viabilisation dudit lotissement',
Que la mission d'études du dossier de permis d'aménager comprenait :
1) un relevé topographique des parcelles énumérées ci dessus et ses abords,
2) le bornage périmétrique,
3) le plan d'aménagement,
4) étude du plan de masse de l'aménagement, de la voirie et des réseaux,
-'consultation des services techniques et concessionnaires
-réalisation des avant projets sommaire de voirie et réseaux
-estimation des travaux à partir de l'avant projet sommaire'
5) dossier de lotissement,
6) implantation et division cadastrale,
Que la mission de maîtrise d'oeuvre comprenait
1) l'assistance du lotisseur à la passation des travaux, avec notamment 'Etude et Etablissement des plans d'exécution des travaux et ouvrages y afférents relatifs : aux terrassements et voirie, aux réseaux d'eau potable, aux réseaux d'eaux pluviales, aux réseaux d'eaux usées',
2) la direction de l'exécution des travaux,
3) l'assistance aux opérations de réception des travaux,
Qu'il apparaît que le règlement de la demande de permis d'aménager du lotissement du lotissement a été réalisé le 19 décembre 2008 avec une modification du 26 janvier 2009 et que l'autorisation d'aménager a été donnée le 3 février 2009, que la demande était accompagnée d'une étude de faisabilité pour la mise en place d'un assainissement autonome réalisée par la société D2L-Betali ( groupe Capelli) le 12 juillet 2008,
Que mettant en jeu la responsabilité de cette société, il appartient aux consorts Y... de démontrer la preuve de la faute commise par celle-ci,
Considérant qu'il est établi que la société Nicolas avait pour mission d'élaborer le règlement de lotissement devant être soumis à autorisation, de faire ensuite les opérations relatives à la réalisation du lotissement et devait ainsi notamment étudier la voirie, les réseaux comprenant la réalisation des avants-projets sommaires de voirie des réseaux, les plans d'exécution des travaux et ouvrages y afférents, qu'elle avait la direction des travaux ; que toutefois, il est constant que les consorts Y... connaissaient des problèmes d'évacuation des eaux pluviales avant la vente du lot aux consorts F... - B..., qu'ils ont reçu le rapport Sicaa et le rapport EM environnement ' Loi sur l'eau' qui reprenait les conclusions du rapport Sicaa et se sont gardés d'informer les acquéreurs de leur existence et de leur contenu ; que par ailleurs, la société Nicolas n'avait pas pour mission d'assister les consorts Y... pour la vente des lots ; que par conséquent, les appelants ne peuvent lui reprocher aucune faute contractuelle,
Considérant qu'ils seront déboutés de leur demande de garantie,
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement sur la résolution du contrat et le montant des dommages-intérêts alloués à M. Mickaël F... et Mme Jennifer B...,
Prononce l'annulation de la vente intervenue le 5 février 2010 entre M. Frédéric Y... et Mme X... K... d'une part, M. Mickaël F... et Mme Jennifer B... d'autre part,
Condamne Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... à payer à M. Mickaël F... et Mme Jennifer B... la somme de 81137, 59 euros au titre des préjudices financiers,
Condamne Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... à payer à M. Mickaël F... et Mme Jennifer B... la somme de 4000 Euros chacun au titre du préjudice moral,
Condamne Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... à payer à M. Mickaël F... et Mme Jennifer B... les intérêts au taux légal sur la somme de 62624, 03 Euros depuis le jugement et à compter de l'arrêt pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau (1154 ancien) du Code civil,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... à payer à titre d'indemnité pour frais irrépétibles :
à Mme B... et M. F... la somme de 5000 Euros,
à la société Nicolas la somme de 3000 Euros,
à la société Cirrus la somme de 2000 Euros
à la société Sicaa la somme de 2000 Euros,
Condamne Mme X... K... veuve Y..., Mme Marie-Annick Y... épouse Z..., Mme Catherine Y... épouse A... et M. Patrice Y... en tous dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
