2ème Chambre
ARRÊT N°658
N° RG 15/07269
N° Portalis DBVL-V-B67- MK42
M. Gérald X...
Mme Dominique X... née Y...
C/
BNP PARIBAS
BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL TRANSACTION ET CONSEIL
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Tiphaine D...
Me Jean-David Z...
Me Yvonnick A...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 7 DÉCEMBRE 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Monsieur Joël CHRISTIEN,
Assesseur : Madame Pascale DOTTE-CHARVY, Conseillère,
Assesseur : Madame Marie-Odile GELOT-BARBIER, Conseillère, rédactrice,
GREFFIER :
Monsieur Régis ZIEGLER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 9 octobre 2018, devant Monsieur Joël CHRISTIEN et Madame Marie-Odile GELOT-BARBIER, magistrats rapporteurs, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 7 décembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur Gérald X...
né le [...] à LOROUX BOTTEREAU
[...]
Madame Dominique X... née Y...
née le [...] à NANTES
[...]
Représentés par Me Tiphaine D... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentés par Me Jean-Philippe X... de la SCP PARTHEMA 3, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES :
La S.A. BNP PARIBAS
dont le siège social est [...]
Représentée par Me Jean-David Z... de la B... , Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Brigitte GUIZARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
La S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENTIEL TRANSACTION ET CONSEIL (BNP IRTC)
dont le siège social est [...]
Représentée par Me Yvonnick A... de la SCP A.../C..., Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Guy MARECHAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 13 décembre 2006, M. Gérald X... et son épouse Mme Dominique Y... ont fait l'acquisition d'un lot de la résidence Crystal Beach située à Saint-François en Guadeloupe moyennant le prix de 240339 euros, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et d'un dispositif de défiscalisation.
Cette opération était financée par un prêt de la société BNP Paribas.
Faisant valoir que l'investissement réalisé s'était révélé catastrophique, M. et Mme X... ont fait assigner la société BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction et Conseil (ci-après la BNP IRTC), qui avait commercialisé le bien, ainsi que la BNP Paribas devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir leur responsabilité engagée et obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 3 septembre 2015, le tribunal a :
- condamné la BNP IRTC à verser à M. et Mme X... la somme de 10000 euros en réparation de la perte de chance,
- débouté M. et Mme X... du surplus de leur demande,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la BNP IRTC aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Eoche Duval,
- condamné la BNP IRTC à verser à M. et Mme X... la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à indemnité au bénéfice de la BNP Paribas en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme X... ont relevé appel de cette décision le 17 septembre 2015 et demandent à la cour de :
Vu les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil,
- infirmer le jugement rendu sauf en ce qu'il a déclaré responsable la BNP IRTC,
- rejeter les prétentions, fins et conclusions de la BNP Paribas et de la BNP IRTC,
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la BNP Paribas et la BNP IRTC à leur régler la somme de 289442,19 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner in solidum la BNP Paribas et la BNP IRTC au paiement des intérêts au taux de 3% sur la somme de 200843,50 euros à compter du1er mars 2011,
Subsidiairement,
- condamner in solidum la BNP Paribas et la BNP IRTC à leur payer 99 % de ces sommes,
- condamner in solidum la BNP Paribas et la BNP IRTC à leur verser la somme de 10000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la BNP Paribas et la BNP IRTC en tous les dépens qui seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article l'article 699 du code de procédure civile du code de procédure civile,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.
Selon ses dernières écritures, la BNP Paribas conclut aux fins de voir :
- débouter M. et Mme X... de l'intégralité de leur argumentation et de leurs demandes à son égard, comme plus généralement de leur appel,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu'il l'a mise hors de cause,
- statuer ce que de droit sur les demandes des époux X... à l'égard de la BNP IRTC,
- condamner solidairement les époux X... à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions, la BNP IRTC demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes portant sur la somme de 289442,19 euros, outre les intérêts au taux de 3 % sur la somme de 200843,50 euros à compter du 1er mars 2011,
Statuant à nouveau,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à la somme de 10000 euros au titre du défaut de conseil,
- débouter M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. et Mme X... aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 20000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées pour M. et Mme X... le 21 juin 2018, pour la BNP Paribas le 27 juin 2018 et pour la BNP IRTC le 4 septembre 2018, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 13 septembre 2018.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur la responsabilité de la BNP Paribas :
M. et Mme X... recherchent la responsabilité de la BNP Paribas à laquelle ils reprochent d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil lors de l'opération d'investissement locatif ainsi qu'à son devoir de mise en garde au moment de la souscription du prêt.
Ils font valoir pour l'essentiel que la banque étant intervenue non seulement pour accorder le prêt mais également pour proposer et personnaliser l'investissement, elle aurait dû les alerter, d'une part, sur le caractère irréaliste du montage qui reposait sur une extrapolation des revenus de 2006, alors que ceux-ci avaient été exceptionnels, et, d'autre part, sur les aspects les moins favorables du projet, à savoir les risques de baisse de revenus, de l'impossibilité de louer le bien et de subir une moins value à la revente.
M. et Mme X... soutiennent, en outre, que la BNP Paribas devait vérifier l'adaptation du prêt à leurs capacités financières et aurait dû les mettre en garde contre les risques de l'opération dont la réussite dépendait de plusieurs variables imprévisibles, d'autant plus que leurs revenus réels ne permettaient pas de réaliser cette opération de défiscalisation qui a conduit à la ruine de leur patrimoine immobilier puisqu'ils ont été contraints de vendre leur résidence principale afin de faire face à leurs engagements.
Ainsi que l'objecte à juste titre la BNP Paribas, il n'est pas démontré en l'état des pièces produites que la banque avait reçu mission de conseiller les emprunteurs, M. et Mme X..., sur l'opportunité et la rentabilité de l'opération d'investissement immobilier faisant l'objet du prêt.
Rien ne vient confirmer, en particulier, l'allégation des appelants selon laquelle cet investissement avait été conseillé par la BNP Paribas, étant souligné que l'étude personnalisée qu'ils versent aux débats a été établie non par la banque mais par la société Espaces Immobiliers devenue la BNP IRTC.
Dès lors, la banque, qui n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client comme le rappelle justement le tribunal, n'était pas tenue d'un devoir d'information et de conseil à l'égard des époux X... sur la mise en oeuvre de l'opération d'investissement immobilier qu'ils projetaient de réaliser dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Girardin.
Par ailleurs et s'agissant du devoir de mise en garde auquel est tenu l'établissement de crédit à l'égard de l'emprunteur non averti, il est de principe que la banque doit alerter celui-ci sur l'adaptation du prêt à ses capacités financières et le risque d'endettement résultant de son octroi.
Il est constant que l'acquisition en état futur d'achèvement de l'appartement situé à Saint-François (Guadeloupe) était intégralement financée au moyen du prêt consenti en décembre 2006 par la BNP Paribas, pour un montant de 240 339 euros remboursable en 180 mensualités de 1809,82 euros avec un taux d'intérêt de 3,850% l'an hors assurance.
L'étude personnalisée établie antérieurement par la société Espaces Immobiliers révèle que M.et Mme X... avaient déclaré des revenus nets imposables de 177200 euros soit 14666 euros par mois.
Ainsi, en tenant compte des échéances de remboursement d'un prêt immobilier antérieur également consenti par la BNP Paribas, qui s'élevaient à 548,16 euros par mois, le prêt litigieux était parfaitement adapté aux capacités financières des emprunteurs étant observé en outre que le bien faisant l'objet du financement était destiné à la location et devait par conséquent procurer aux époux X... des revenus complémentaires leur permettant de faire face à une partie des charges liés à cet investissement.
Si M. et Mme X... font valoir que la somme de 117200 euros correspondait à une extrapolation effectuée par le conseiller immobilier à partir de leurs revenus de 2006 qui étaient eux-mêmes exceptionnels, ils ne démontrent pas toutefois avoir émis des réserves quant à la prise en compte de ce montant ni avoir informé la banque de ce que les prévisions relatives à leurs futurs revenus devaient être revues à la baisse.
De plus, et à supposer que la BNP Paribas, qui connaissait les revenus perçus par ses clients avant la souscription du prêt ainsi qu'elle le reconnaît, ait été tenue de vérifier leur capacité financière sur la base de ces éléments et non au vu de l'estimation figurant dans l'étude personnalisée, il convient de constater que les revenus nets imposables du couple en 2006 s'élevaient à 121661 euros, soit 10138euros par mois, ce qui permettait d'exclure tout risque d'endettement.
Il s'ensuit que la BNP Paribas n'était pas tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard de M. et Mme X... et qu'aucun manquement n'apparaît caractérisé à son encontre quel que soit le fondement invoqué.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de la BNP Paribas.
Sur la responsabilité de la BNP IRTC :
Selon les appelants, la BNP IRTC a non seulement commercialisé le bien immobilier mais a également conseillé les acquéreurs sur la mise en oeuvre de l'opération en réalisant une étude personnalisée loi Girardin, de sorte qu'elle est intervenue en la double qualité d'agent immobilier et de conseiller en gestion de patrimoine.
Ils considèrent que dans l'exercice de ses missions, la BNP IRTC a commis plusieurs fautes en ce que :
- elle a réalisé son étude sur la base de revenus surévalués, au lieu de se renseigner sur les revenus réels,
- elle aurait dû émettre des réserves au regard des incertitudes liées au projet (baisse de revenus, montant du loyer, prix de revente),
- elle ne les a pas informés de la nécessité de louer le bien dans un certain délai pour bénéficier de l'avantage fiscal, ainsi que l'a d'ailleurs admis le tribunal.
La BNP IRTC soutient en réponse qu'elle n'était pas liée contractuellement à M. et Mme X... et n'est pas intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine; qu'elle n'était donc pas tenue à une obligation générale d'information, sa mission étant limitée à la présentation d'un bien éligible au dispositif de la loi Girardin ; que l'étude personnalisée, qui n'a aucune valeur contractuelle, a été établie sur la base des éléments communiqués par M. et Mme X... lesquels, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, étaient informés des conditions pour bénéficier de la défiscalisation ; qu'elle n'a commis aucune faute, les difficultés rencontrées par M. et Mme X... étant uniquement imputables à la crise économique qui a frappé la Guadeloupe à partir de l'année 2008.
Les premiers juges ont retenu que la vente du bien ayant été réalisée par l'entremise de la BNP IRTC, celle-ci était intervenue en qualité de professionnel de l'immobilier et avait une obligation d'information et de conseil s'agissant notamment du dispositif fiscal pour le bénéfice duquel la vente était conclue.
Après avoir relevé que la BNP IRTC avait informé tardivement les époux X..., par courrier du 26 mai 2009, des conditions fixées par la loi Girardin pour bénéficier de l'avantage fiscal, à savoir la nécessité de louer le bien dans un délai de six mois au profit d'une personne qui en ferait sa résidence principale, le tribunal a conclu qu'elle avait commis une faute et évalué le préjudice subi par les époux X..., consistant en la perte de chance d'avoir pu utilement bénéficier du dispositif Girardin, à la somme de 10000 euros, le surplus des demandes indemnitaires étant rejeté.
Il est admis par les parties que suivant acte du 12 mai 2006, la société Samo 1er, elle-même mandatée par la société Crystal Beach, propriétaire de l'ensemble immobilier édifié à Saint-François, a confié à la BNP IRTC (anciennement société Espaces Immobiliers) la mission de rechercher un acquéreur.
Il n'est pas établi, en revanche et contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., que ceux-ci avaient eux-mêmes demandé à la BNP IRTC de les conseiller sur cette opération dans le cadre de la gestion de leur patrimoine.
C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la BNP IRTC avait été chargée de la commercialisation de l'ensemble immobilier Crystal Beach sur délégation de mandat de la société Samo1er et que la vente au bénéfice de M. et Mme X... avait été réalisée par son entremise.
C'est également à bon droit que les premiers juges ont retenu que la BNP IRTC était tenue, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs notamment sur les conditions fixées par la loi Girardin pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement étant présenté comme permettant d'atteindre cet objectif de défiscalisation.
Le fondement de la responsabilité de la BNP IRTC ne peut qu'être délictuel en l'absence de lien contractuel avec les acquéreurs.
Il est constant que la BNP IRTC a soumis à M. et Mme X... une étude personnalisée qui précisait qu'elle n'avait pas de valeur contractuelle et qui contenait une simulation des résultats financiers pouvant être escomptés de l'opération sur une durée de six années, en tenant compte du coût d'acquisition du bien, des caractéristiques du prêt sollicité pour son financement, des revenus annuels des acquéreurs (177200 euros), du montant de loyer mensuel prévisible (770 euros), des charges de gestion locative et de copropriété et de l'avantage fiscal accordé par la loi Girardin.
Cette simulation, qui décrit dans le détail le coût annuel de l'investissement, l'économie d'impôt réalisée et le capital constitué au terme de la dernière année après revente du bien, informait précisément M. et Mme X... du poids financier de l'opération au regard des dispositions fiscales applicables.
Il importe au demeurant de relever que M. et Mme X... ne contestent pas tant la pertinence des calculs présentés dans cette simulation que les éléments chiffrés sur la base desquels ils ont été effectués.
Or, s'il est exact que les revenus mentionnés pour un montant de 177200 euros annuels ne correspondaient pas aux revenus réellement perçus par le couple en 2006, M. et Mme X... n'expliquent pas la raison pour laquelle ils n'ont pas contesté cette évaluation, s'ils l'estimaient exagérée, ni sollicité la réalisation d'une nouvelle étude compatible avec leur situation exacte.
Il ne peut être fait grief à la BNP IRTC d'avoir construit son étude sur la base d'une évaluation erronée des revenus des acquéreurs alors que seuls ces derniers étaient à même de lui communiquer le montant précis de leurs ressources et de déceler une éventuelle anomalie dans leur estimation.
Par ailleurs, M. et Mme X... sont mal fondés à reprocher à la BNP IRTC d'avoir retenu un loyer mensuel de 770 euros dans la mesure où cet élément, chiffré pour les besoins de la simulation en fonction du prix du marché, n'engageait nullement l'intermédiaire chargé de la commercialisation du bien, étant souligné que la BNP IRTC n'avait contracté aucune obligation à l'égard des acquéreurs et n'avait pas été chargée de la gestion locative du bien.
La simulation était nécessairement établie sur la base d'éléments soumis à variation, dont l'évolution sur plusieurs années était imprévisible, tels que le montant du loyer, la durée de la location ou le prix de revente du bien, ainsi que les appelants le reconnaissent d'ailleurs en page 16 de leurs écritures.
De plus, il n'est pas sérieusement contestable que la crise économique et sociale constatée en Guadeloupe à compter de l'année 2008 - qui a suivi, comme dans d'autres régions du monde, la crise financière survenue aux Etats-Unis - a affecté tant le marché immobilier locatif que les transactions immobilières.
Il sera d'ailleurs observé que malgré l'intervention successive de deux agents immobiliers auxquels ils avaient confié la gestion de leur bien à compter du mois de juin 2007, M. et Mme X... n'ont pas été en mesure de trouver un locataire, ainsi que cela résulte notamment d'un courrier de leur conseil en date du 17 mars 2011.
Il en est de même des difficultés rencontrées pour revendre l'appartement qui a été proposé à la vente au cours de l'été 2010 à un prix compris entre 190000 euros et 200000 euros, selon les mandats de vente produits aux débats, et qui a finalement été vendu le 30 mars 2015 au prix de 126000 € étant précisé que les époux X... ne démontrent pas que le prix de vente initial qui s'élevait à 229989 euros, hors frais de vente, était surévalué ainsi qu'ils croient pouvoir l'affirmer.
Les appelants ne sauraient en outre faire grief à la BNP IRTC de ne pas avoir émis de réserves sur le risque d'une baisse de revenus, d'une carence locative, d'une variation à la baisse du loyer et d'une perte de valeur du bien lors de la revente dès lors que le caractère aléatoire de ces différents éléments ne peut être ignoré d'un acquéreur même profane, étant souligné en ce qui concerne l'évolution des revenus que selon leurs propres déclarations, M. et Mme X... avaient perçus des revenus exceptionnels en 2006, ce qui confirme qu'ils avaient conscience de leur possible fluctuation.
En revanche et ainsi que l'a jugé le tribunal, par de justes motifs que la cour adopte, la BNP IRTC ne justifie pas avoir informé M. et Mme X... de ce que le dispositif fiscal imposait de louer le bien dans les six mois de son achèvement ou dans les six mois de l'acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement soit, dans le cas présent, au plus tard le 30 juin 2007, ni que le locataire devait en faire sa résidence principale.
Aucune information de cette nature ne figure dans l'étude personnalisée et seul le courrier daté du 26 mai 2009, adressé aux acquéreurs plus de deux ans après la vente, a attiré leur attention sur la condition de délai prévue par la loi Girardin.
Comme l'ont relevé exactement les premiers juges, si M. et Mme X... avaient été dûment informés de la nécessité de louer leur bien dans le délai susmentionné, ils auraient pu entreprendre toutes diligences utiles pour trouver au plus vite un locataire, étant observé que le mandat de gestion conclu avec la société Sprimtour n'a été signé que le 13 juin 2007.
Le préjudice subi s'analyse dès lors en une perte de chance de pouvoir utilement faire les démarches leur permettant de bénéficier de la réduction d'impôt.
Le tribunal a justement énoncé que ce préjudice ne saurait être équivalent au montant du redressement fiscal qui a été appliqué aux époux X... dans la mesure où l'évolution du marché locatif en Guadeloupe rendait plus incertaine la perspective de pouvoir louer son bien.
L'évaluation retenue en première instance, à hauteur de 10000 euros, correspond à une juste évaluation du préjudice subi et sera donc approuvée.
Aucun autre manquement n'étant caractérisé à l'encontre de la BNP IRTC, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes indemnitaires.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. et Mme X... qui succombent en appel seront condamnés aux dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais qu'elles ont exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 3 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nantes en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par l'avocat qui en a fait la demande.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
