Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 40
N° RG 16/07823 - N° Portalis DBVL-V-B7A-NMLX
M. Olivier X...
C/
M. Alain Y...
Mme Marie Y... épouse Y...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Z...
Me J...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,
Assesseur : Madame Marie-Françoise A... MIRAMON, Conseillère,
Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Juillet 2018
devant Madame Geneviève SOCHACKI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Octobre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur Olivier X...
L'esconerie
35460 SAINT MARC LE BLANC
Représenté par Me H... Z... de la SELARL CABINET H... Z..., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me Franck B... de la SELARL FRANCK B... AVOCAT, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur Alain Y...
né le [...] à TREMBLAY
Le Home
35560 ANTRAIN
Représenté par Me Hélène J... de la SELARL LBP AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame Marie Y... épouse Y...
née le [...] à ANTRAIN
Le Home
35560 ANTRAIN
Représentée par Me Hélène J... de la SELARL LBP AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
****
Par acte notarié du 25 septembre 2009, les époux Alain Y... ont donné à bail à M. Olivier X... un bâtiment agricole et ses équipements situés à la grande Epine à Antrain en Ille et Vilaine, section [...] de 16 a 40 ca, bail consenti pour neuf années et ayant pris effet le 15 septembre 2009 avec un loyer annuel de 6 800 € payable en quatre échéances.
Le montant du fermage a été revu par convention du 18 décembre 2013 en contrepartie de travaux effectués aux frais du preneur consistant en un remplacement de rideaux et le loyer annuel a été ramené à 5 800 €.
Par requête déposée le 15 juillet 2015, M. X... a saisi le tribunal d'instance de Fougères statuant en matière de baux ruraux aux fins de conciliation, en sollicitant :
-la réalisation à la charge des bailleurs des travaux de remise en état nécessaires à la mise en conformité et entretien du bien loué,
-à défaut, la résiliation du bail rural daté du 25 septembre 2009, pour manquements des bailleurs à leurs obligation sur le fondement de l'article 1741 du code civil,
-le règlement de la somme de 22 357, 04 € correspondant aux dépenses engagées par lui en lieu et place des bailleurs.
En l'absence de conciliation, l'affaire a été renvoyée à une audience de jugement et par décision du 16 septembre 2016, le tribunal d'instance de Fougères a :
-condamné conjointement M. Alain Y... et Mme Marie C... épouse Y... à verser à M. Olivier X... en remboursement des factures ADAF SOMATHERM en date du 31 octobre 2014 et du 27 mars 2015 la somme de 3 231, 80 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2016,
-débouté M. X... du surplus de ses demandes.
Le 17 octobre 2016, M. X... a interjeté appel de ce jugement.
À l'audience du 5 juillet 2018, l'appelant a conclu en sollicitant :
-l'infirmation du jugement rendu le 16 septembre 2016,
-constater que les bailleurs se refusent expressément de procéder aux réparations du gros oeuvre et dues à la vétusté,
-constater que le bâtiment est impropre à sa destination et n'est plus en état de produire depuis le 1er janvier 2015,
-dire et juger que le bail est résilié à compter de cette date,
-dire et juger que les bailleurs devront rembourser au locataire les sommes de :
.18 896, 80 € facture du 20 octobre 2013,
.228, 44 € facture du 31 octobre 2013,
.1 480, 51 € facture du 31 octobre 2015,
.1 751, 29 € facture du 27 mars 2015,
déduction faite de 7 000 € soit une somme totale de 15357,04€,
-condamner les bailleurs à payer la somme encore due de 9000€,
-dire et juger que les bailleurs M. et Mme Y... seront condamnés à verser à M. X... la somme de 82 874, 67 € en réparation du préjudice économique qu'il a subi du fait de l'impossibilité d'exploiter le bâtiment,
-rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires des époux Y...,
-condamner les époux Y... à payer la somme de 2 500 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les mêmes aux entiers dépens.
Les époux Y... demandent de la cour de :
-confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Fougères statuant en matière paritaire, le 16 septembre 2016 en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de réalisation de travaux ou de résiliation du bail,
-débouter M. X... de toutes ses autres demandes, fins et conclusions telles qu'exposées aux termes de ses écritures déposés le 10 juillet 2017, 1er juin 2018,
-réformer la décision en ce qu'elle a condamné M. et Mme Y... au règlement de la somme de 3 231, 81 €,
-condamner M. X... à verser aux époux Y... une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamner M. X... aux entiers dépens.
Sur quoi, la cour
. Sur la demande de résiliation
En appel, M. X... sollicite donc de la cour qu'elle prononce la résiliation du bail à compter du 1er janvier 2015, date à laquelle il considère que le bâtiment était impropre à sa destination pour ne plus être en état de produire. Il rappelle ainsi que dès 2013, les parties sont convenues du changement des rideaux métalliques, à la charge initialement des bailleurs, et qu'en 2015, le notaire des bailleurs lui écrivait pour lui indiquer qu'ils les avait vus suite à sa demande de changement de deux moteurs restant à remplacer. Il invoque enfin un rapport d'expertise retenant la vétusté des équipements.
Les intimés rétorquent que le bâtiment, reconstruit en 2000, a été remis en bon état au preneur en 2009 et qu'il n'est pas établi que les équipements ayant été changés par M. X... étaient endommagés par la vétusté. Ils précisent que par la convention de 2013, ils ont consenti à un changement de rideaux afin d'améliorer les conditions d'utilisation du poulailler et en acceptant de réduire le prix du fermage.
Aux termes des pièces de la procédure, il est acquis que :
- le 24 août 2009, il a été constaté par les parties et suite à l'intervention d'un agent de la société ADAF SOMATHERM que toute l'installation du bâtiment et du local technique avait été vérifiée et mise en marche et que tout était bien fonctionnel et aux normes en vigueur,
- un rapport de diagnostic énergétique retient principalement en juin 2012 que les rideaux sont mal positionnés ou abîmés et préconise le remplacement des rideaux par des rideaux isolants et le changement des joints entre les portails et autour des portails,
- le 18 décembre 2013, les bailleurs ont expressément autorisé le preneur à améliorer les conditions de production et de rentabilité de son exploitation en remplaçant les rideaux actuels par des rideaux isolés et à ses frais exclusifs, les parties convenant en outre d'une minoration de 1 000 € du fermage annuel.
Il est donc acquis que depuis le début du bail et jusqu'en 2013, les parties n'ont pas eu à débattre de la prise en charge d'éventuels travaux à réaliser sur l'installation et imposés par son état.
En 2013, la convention ci-avant exposée, établie et signée par les parties, qui ont par là même expressément renoncé à se prévaloir des dispositions d'ordre public relative au montant du fermage, consiste en une autorisation des bailleurs donnée à leur preneur pour la mise en place de rideaux isolants ; il ne s'évince nullement de cet acte que les bailleurs ont alors reconnu que les travaux en cause devaient être pris en charge à leurs frais puisque l'accord dit précisément le contraire au surplus une minoration de loyer a été arrêtée en regard de ces travaux d'amélioration que le preneur a ainsi souhaité réaliser sur l'installation et alors qu'il n'est nullement établi qu'un tel changement soit induit par une quelconque vétusté.
En outre, l'appelant produit les attestations de M. D..., responsable avicole et celle de M. E... ; le premier assure en 2016 qu'il a dû annuler la mise en place de poussins certifiés programmée en 2015 dans le poulailler d'Antrain compte tenu des équipements de ventilation devenus obsolètes en regard des normes européennes notamment celle de 'poulet de chair' et le second constate le non-fonctionnement des treuils permettant la ventilation mais à une date non-renseignée. En outre, M. F..., technico-commercial atteste que M. X... ne peut pas aérer le bâtiment compte tenu du dysfonctionnement des motoréducteurs. Cependant, ces seuls éléments ne permettent pas de déterminer l'origine véritable des dysfonctionnements invoqués.
Si le preneur se plaint de dysfonctionnements du bâtiment relevant de la vétusté et rendant impossible la poursuite de l'exploitation en 2015, la preuve de ladite vétusté n'est absolument pas établie.
En effet à l'appui de ses prétentions, il produit le projet de rapport d'expertise dressé le 25 mai 2015 par M. G..., expert de son assureur, actionné dans le cadre de sa garantie protection juridique ; toutefois, l'intéressé ne reprend que les doléances des parties et n'apporte aucun élément précis quant à l'origine des dysfonctionnements invoqués - vétusté ou défaut d'entretien du preneur-, son rapport n'étant aucunement circonstancié sur la prise en charge des travaux par le preneur ou les bailleurs et alors que le changement des treuils était déjà en cause et il ne constate pas davantage l'impossibilité de poursuivre l'exploitation, il ne s'est d'ailleurs effectivement livré à aucune analyse technique effective. Ainsi, et comme élément objectif, M. G... se limite à légender un cliché photographique vue d'un treuil totalement oxydé et sans donner de précision quant à l'origine de ce désordre.
Il convient au surplus, de relever que le preneur a pleine conscience de sa défaillance dans la charge de la preuve des manquements de ses bailleurs à ce titre puisqu'en 2017, il a saisi le juge des référés d'une demande d'organisation d'expertise refusée au visa de l'article 145 du code de procédure civile.
Enfin et si à l'appui de sa demande de résiliation, l'appelant souligne que les bailleurs ont proposé le bien en cause à la SAFER, il doit cependant être rappelé que le 20 mars 2017, lui même indiquait que dans la suite de mon action pour mettre fin au bail, je vous confirme que le bien est libre dès à présent à la vente sans attendre la fin du bail conclu le 25 septembre 2009 et qu'il ne sera, en tout état de cause, pas renouvelé.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, la demande de résiliation aux torts des bailleurs doit être rejetée en l'absence de manquements de ces derniers à leurs obligations vis à vis de leur preneur.
. Sur les demandes en paiement de sommes
L'appelant sollicite la condamnation des bailleurs à lui régler les sommes payés au titre des factures de 2013 à 2015 et relatives à des travaux sur le bâtiment, en déduisant les subventions perçues et le montant de 1 000 € de minoration de fermage. Il soutient qu'en actant la convention de 2013, le tribunal a reconnu que le preneur a effectué des travaux imputables aux bailleurs.
Les intimés rappellent que c'est de sa seule initiative que l'appelant a cessé l'exploitation et concluent qu'il n'est nullement démontré que la vétusté serait à l'origine des travaux dont le remboursement est sollicité ; formant appel incident, ils sollicitent que le règlement d'aucune facture ne soit mise à leur charge, le premier juge ayant retenu celles du 31 octobre 2014 et du 27mars2015 alors que les frais visés ne résultent pas de travaux devant être assumés par leurs soins.
Il sera rappelé à titre liminaire, qu'il ne ressort nullement et comme retenu ci-avant que la convention passée en 2013 entre les parties vaut reconnaissance par les bailleurs de travaux réglés par le preneur en leur lieu et place comme soutenu par ce dernier.
Par ailleurs et en l'absence d'élément technique objectif, il n'est nullement démontré que le changement des treuils et motoréducteurs, dont le prix de remplacement est sollicité, correspond à des grosses réparations et ne relève pas d'un défaut d'entretien de M. X..., qui n'a fait part d'aucune doléance officielle à ses bailleurs sur ce point avant 2015, bailleurs qui lui ont fait une proposition par l'entremise de leur notaire et sans réponse de sa part. Il doit être observé qu'il a été pourtant procédé au changement d'un treuil dès octobre 2014.
Alors que les factures en cause sont relatives aux dépenses visées à la convention de 2013, et aux dépenses liées au remplacement de ces treuils et à des remplacements de motoreducteur et contacteur sur rideau, la demande formée par le preneur doit être rejetée.
Le jugement sera donc réformé de ce chef.
. Sur la demande de dommages et intérêts
M. X... sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 1 250 € au titre de la bande qu'il n'a pu produire en début 2015 et la somme de 82 874, 67€
en réparation du préjudice économique qu'il a subi du fait de l'impossibilité d'exploiter le bâtiment.
Alors qu'il n'est nullement établi que l'exploitation a cessé faute pour les bailleurs de financer des travaux, qui seraient à leur charge et qui seraient indispensables pour sa poursuite, cette demande doit être rejetée les éléments versés à la procédure n'ayant pas été appréciés comme probants.
Eu égard à l'issue de la présente instance, une somme de 1000 € sera allouée aux intimés en application de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens devant être supportés par l'appelant comme y succombant, et les dispositions du jugement déféré devant être confirmées de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à la demande de condamnation des époux Y... au paiement des sommes acquittées par le preneur ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Rejette la demande de M. Olivier X... tendant à la condamnation des époux Y... au paiement des factures acquittées par ses soins ;
Condamne M. Olivier X... aux entiers dépens d'appel ;
Condamne M. Olivier X... à régler à M. Alain Y... et MmeMarieC... épouse Y... la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
