5ème Chambre
ARRÊT N° 263
N° RG 15/09114
Mme Brigitte E...
C/
M. Guy X...
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Y...
Me Z...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,
Assesseur : Madame Marie-Françoise A... MIRAMON, Conseillère,
Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Juin 2018
devant Madame Geneviève SOCHACKI, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Septembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame Brigitte E... Profession : employée
née le [...] à VANNES (56000)
[...]
Représentée par Me Luc Y... de la B..., Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Rachid SIAD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ :
Monsieur Guy X... né le [...] Profession : officier de l'armée
[...]
[...]
Représenté par Me Jean-david Z... de la C..., Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Benoît D... de la SCP SCP GRUNBERG (AA) - GRUNBERG-MOISSARD - BELLEC - D... - LI AUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES
****
Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 10 septembre 2015 par le tribunal d'instance de Vannes, qui a :
retenu sa compétence ;
condamné Mme Brigitte E... à payer à Guy X... la somme de 4 413,39 € et celle de 1 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Brigitte E... aux dépens ;
Vu les dernières conclusions, en date du 23 mai 2016, de MmeBrigitteE..., appelante, tendant à :
recevoir la concluante en son appel et l'y dire bien fondé ;
dire et juger que le bail liant les parties est un contrat de location de «Locaux vacants non meublés », ce qui exclut tout détournement de biens meubles ;
dire et juger que le congé délivré prématurément a conservé ses effets juridiques quant à l'extinction du bail au terme du contrat ;
en conséquence,
dire et juger que Mme E... qui était sous le coup d'une extinction du contrat de bail qui la liait à M. X... était en droit de quitter les lieux pendant le délai de préavis sans avoir à délivrer un congé à son bailleur ;
dire et juger que Mme E... était fondée juridiquement à cesser le paiement des loyers à compter de la remise des clés et de l'établissement d'un état des lieux de sortie ;
en conséquence,
débouter M. X... de sa demande de préavis de trois mois ;
dire et juger que M. X... qui a conservé les clés de l'appartement loué et qui est demeuré inerte pendant trois mois après la remise des clés n'établit pas la réalité des objets prétendument dérobés, ni que MmeE... soit l'auteure des prétendus détournements ;
dire et juger que M. X... contrairement à son épouse, n'a eu de cesse depuis le mois d'avril 2009 de harceler sa locataire dont il connaissait la vulnérabilité économique en lui demandant notamment de résilier le bail et de se trouver un autre propriétaire, en la dénonçant à la C.A.F afin de suspendre le versement des allocations dont elle bénéficiait et en l'accusant à plusieurs reprises de faits non avérés ;
constater que M. X... a commis plusieurs fautes dolosives dans l'exécution du bail ;
son attitude procédurière, agressive et particulièrement abusive à l'égard de la concluante devra être sanctionnée par l'allocation de justes dommages intérêts ;
en conséquence,
réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
débouter M. X... de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions;
condamner M. X... à rembourser à Mme E... la somme de 472,59 € au titre du dépôt de garantie augmentée des intérêts légaux à compter du 12 août 2013 ;
condamner M. X... à payer à Mlle E... la somme de 2 300 € à titre de dommages et intérêts pour avoir évincé sa locataire sur la base dès l'origine d'un congé de reprise frauduleux ;
condamner M. X... à payer à Mlle E... la somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
condamner M. X... à payer à Mme E... une indemnité de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel;
dire que ceux d'appel pourront être recouvrés par la SARLLucY..., avocat, conformément aux dispositions de l'article699 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions, en date du 2 septembre 2016, de M. Guy X..., intimé, appelant à titre incident, tendant à :
rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Vannes en date du 10 septembre 2015, sauf en ce qui concerne le montant de la somme octroyée à M. X... au titre des objets disparus et le débouté de sa demande au titre des frais de remise en état du logement ;
sur ces deux derniers points, en conséquence :
condamner Mme E... à payer à M. Guy X... la somme de 3032,80 € au titre du remboursement des objets emportés ;
condamner Mme E... à payer à M. Guy X... la somme de 7791,43 € au titre de la remise en état de l'appartement ;
y ajoutant :
condamner Mme E... à payer à M. Guy X... la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;
condamner Mme E... aux entiers dépens d'appel ;
débouter Mme E... de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 mai 2018 ;
Sur quoi, la cour
Mme Brigitte E... a loué une habitation appartenant à Guy X..., sise [...], selon contrat en date du 14 septembre 1990.
Mme E... a versé un dépôt de garantie de 3 100 francs, soit 472, 59 € lors de l'entrée dans les lieux.
L'état des lieux d'entrée a été réalisé le 18 septembre 1990 et signé de la locataire.
Le 13 août 2009, M. X... a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers pour 882 €.
Le 20 juillet 2010, il a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers pour 840, 06 €.
Le 11 août 2011, après une visite du Pact Arim, la caisse d'allocations familiales a informé le bailleur de ce que les exigences, en matière de logement décent, du décret 2002-120 n'étaient pas respectées.
Le 11 décembre 2011, le bailleur a donné congé à la locataire, à effet du 14septembre 2012, au motif de reprise du logement pour son fils, Gabriel.
Le 27 décembre 2011, en réponse à ce congé, Mme E... a signifié au bailleur la nullité du congé et son irrecevabilité, faute d'avoir été délivré pour le terme triennal du bail renouvelé au 15 septembre 2014.
Le 4 juin 2013, Mme E... a donné congé et quitté les lieux le 12juin2013.
Alors que le bailleur lui a indiqué, par courrier du 8, ne pas être disponible pour un état des lieux de sortie le 12 juin 2013, Mme E... a sollicité pour ce faire Michel F..., huissier de justice, qui n'a répondu qu'à la requête de sa cliente et n'a pas convoqué le bailleur selon les formes et délais légaux.
Selon lettre de mise en demeure du 12 septembre 2013 et après l'expiration du délai légal de deux mois, Mme E... a sollicité la restitution du dépôt de garantie.
L'instance introduite le 23 avril 2012 par Brigitte E... devant le tribunal d'instance de Vannes à raison de l'indécence du logement en cause a été close par un jugement du 4 juillet 2013, déboutant Mme E... de ses demandes.
Par déclaration au greffe en date du 12 septembre 2013, Mme E... a fait citer devant le juge de proximité M. Guy X... aux fins de restitution du dépôt de garantie versé en début de bail.
M. X... a sollicité reconventionnellement le paiement de loyers arriérés, d'objets garnissant les lieux et de réparations locatives.
Le juge de proximité a renvoyé le dossier devant le juge d'instance pour statuer sur la compétence.
Le 4 novembre 2013, le tribunal des affaires de sécurité sociale a infirmé la décision de la caisse d'allocations familiales du Morbihan du 3 juillet 2012, dont la commission de recours amiable avait rejeté le recours de M. Guy X... formé contre la décision du 11 août 2011 déclarant le logement en cause indécent.
Par le jugement déféré, le tribunal a considéré que le congé ne saurait permettre à la locataire de quitter les lieux sans respecter aucun préavis, le congé délivré l'ayant été pour une date inexacte, il n'a pu sortir aucun effet. En outre, pour ce même motif il n'est pas loisible à la locataire de plaider que la reprise du bail est frauduleuse à ses dépens, cette dernière n'ayant pas donné suite au congé en cause, elle n'a pu en souffrir, son départ devant donc être considéré comme volontaire et sa demande d'indemnisation à ce titre rejetée. Enfin, Mme E... ayant donné congé le 4juin2013, Mme E... reste débitrice des loyers dus pendant le délai de préavis de trois mois, à savoir jusqu'au 4 septembre 2013. Sur le dépôt de garantie, le tribunal a condamné Mme E..., après lecture comparée des états des lieux établis à l'entrée et à la sortir des lieux, à indemniser M. X... pour le défaut de restitution d'éléments mobiliers. En outre, il a considéré que les troubles et tracas occasionnés par cette nouvelle instance justifient que M. X... soit indemnisé à hauteur de 300 € à la charge de Mme E..., le premier ayant été privé de vaquer à ses occupations libre du souci d'un procès. Enfin, le tribunal a relevé que MmeE... savait qu'en ne respectant pas le délai de préavis, elle restait débitrice de loyers supérieurs au dépôt de garantie, et l'a dès lors condamnée à payer à M. X... une indemnité de 1 500 € pour procédure abusive.
Le 24 novembre 2015, Mme E... a interjeté appel de cette décision ; à la suite, M. G... a formé appel incident.
1. Sur le congé délivré par le bailleur
Mme E... reproche au tribunal d'avoir considéré que le congé délivré le 11 décembre 2011 était sans effet pour avoir été donné pour une date inexacte alors que le congé prématuré demeure valable.
Le bailleur soutient que les parties étaient d'accord pour ne pas donner suite à ce congé, la locataire ayant visé dans divers courriers sa nullité.
Le congé délivré par le bailleur le 11 décembre 2011 pour reprise pour son fils l'a été pour le 14 septembre 2012 alors que l'échéance triennale expirait le 14septembre 2014, le bail ayant été signé le 14 septembre 1990.
Le bailleur n'a pas renoncé à ce congé puisqu'il a adressé et fait adresser à sa locataire divers courriers pour l'expliciter.
En droit, quand le congé est délivré pour une date prématurée, il n'est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.
La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a considéré ledit congé comme sans effet.
2. Sur le règlement du préavis
L'appelante conclut qu'elle était en droit de quitter les lieux pendant le délai de préavis sans avoir à délivrer un congé à son bailleur et qu'elle était donc fondée à cesser le paiement du loyer à compter de la remise des clés et de l'établissement d'un état des lieux et que par suite aucun loyer n'est dû au bailleur.
M. X... rétorque que la locataire ne pouvait quitter le logement à n'importe quel moment que durant la période de préavis du congé donné par le bailleur soit six mois avant le 14 septembre 2014 ; par suite elle est redevable des loyers pendant son préavis de trois mois pour avoir donné congé le 4 juin 2013 et avoir quitté les lieux le 12 juin 2013.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur est de six mois et pendant cette période le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
Alors que le bailleur a délivré le congé dès le 11 décembre 2011, la période de préavis a alors débuté et la locataire pouvait donc quitter les lieux à tout moment.
En conséquence, la demande de paiement de loyer pour une période trois mois telle que présentée par le bailleur sera rejetée.
3. Sur les autres demandes en paiement
Mme E... sollicite la restitution de la somme versée au titre de dépôt de garantie soit 472, 59 € et M X... s'y oppose en faisant valoir des sommes dues au titre du préavis de trois mois, de dégradations faites dans l'appartement et des éléments emportés à son départ. Il sollicite une somme de 3 032, 80 € pour les objets disparus et une somme de 7 791, 43 € pour la remise en état des locaux. L'appelante rétorque que le contrat en cause est un contrat de location de locaux vacants non meublés excluant la location de meubles meublants, dont la valeur ne peut donc lui être réclamée en cas de disparition ; elle conteste avoir détourné des objets et met en cause un tiers, qui a toujours disposé des clés de l'appartement, rappelle qu'elle a fait l'objet de cambriolage et que des individus ont pénétré dans les locaux pour effectuer des travaux d'électricité et souligne que la plainte déposée par le bailleur sur ce point a été classée sans suite par le ministère public.
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur.
M. X... fait donc état d'éléments se trouvant dans l'appartement à l'état des lieux d'entrée et ayant disparu à l'état des lieux de sortie dressé par la locataire. A la lecture de cespièces, il manque deux statues, un lustre en cristal cinq branches, un miroir rond dans la salle de bains, un miroir et des plaques chauffantes de cuisine, des éléments de cuisine, un miroir, des tablettes, des porte serviettes et une armoire dans la salle de bains.
La locataire n'a jamais fait part à son propriétaire de la disparition de ces éléments au cours du bail.
Alors que le contrat en cause et de la commune volonté des parties est une location de locaux vacants non meublés et qui comprend des éléments le garnissant, et compte tenu des pièces produites, il convient de retenir le coût des éléments disparus au départ de la locataire pour un montant de 2651, 08 €.
Il convient en outre et après la lecture comparée des deux états des lieux de constater qu'aucune dégradation ne peut être relevée à la sortie de la locataire et que les travaux invoqués par le bailleur consistent en un rafraîchissement de l'appartement lié à la vétusté et alors que la location a débuté en 1990.
4. Sur les demandes de dommages et intérêts
Mme E... sollicite une somme de 2 300 € à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux.
M. X... rétorque qu'il a délivré le congé pour reprise par son fils, qui habitait à l'époque chez lui et désirait en tant qu'étudiant disposer d'un logement autonome.
Alors que l'intention frauduleuse doit être caractérisée au moment de la délivrance du congé, le comportement fautif invoqué n'est nullement établi.
M. X... sollicite la somme de 300 € pour le préjudice moral résultant des troubles et tracas occasionnés par l'instance ; en regard de l'ancienneté des faits en cause, du comportement procédurier de l'appelante et de l'issue de la présente procédure, il est patent qu'il a subi un préjudice que le tribunal a justement indemnisé par le montant alloué.
5. Sur les demandes au titre de la procédure abusive
Le premier juge a condamné Mme E... à verser la somme de 1 500 € à M. X... pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1382 du code civil en sa rédaction alors applicable et 32-1 du code de procédure civile.
Si Mme E... a engagé deux procédures contre son bailleur, et a imposé à celui-ci de former un recours alors qu'elle avait invoqué l'indécence du logement de manière mal fondée, il n'en demeure pas moins qu'elle a fait valoir sans en abuser puisqu'en appel, elle obtient satisfaction quant à la demande relative au préavis.
En conséquence et déduction faite du montant du dépôt de garantie de 472,59€, c'est une somme de 2478, 49 €, que Mme E... doit payer à M.X....
Eu égard à l'issue de la présente instance, une somme de 1 500 € sera allouée à M. X... en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens d'appel devant être supportés par Mme E... comme y succombant sur l'essentiel et les dispositions du jugement déféré devant en outre être confirmées de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux demandes de paiement de loyers pendant le période de préavis et du coût des éléments disparus ainsi que de dommages et intérêts pour procédure abusive et,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Fixe la somme due au bailleur au titre des éléments disparus à 2651, 08 € ;
Rejette les demandes de paiement des loyers au titre de la période de préavis et de dommages et intérêts pour procédure abusive présentées par M.Guy X... ;
Par suite,
Condamne Mme E... à régler à M. Guy X... la somme de 2478,49€;
Condamne Mme Brigitte E... aux entiers dépens d'appel ;
Condamne Mme Brigitte E... à régler à M. Guy X... la somme de 1500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
