1ère Chambre
ARRÊT N°313/2018
N° RG 15/03510
Mme Isabelle X... épouse Y...
M. Jérémy Y...
C/
M. Jérémy Z...
Mme Laëtitia Q...
Me Didier W...
M. Jean A... LE METEYER
Mme Christèle B... épouse C...
Mme Hélène XX...
M. Robert D...
Mme Monique D... épouse E...
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur A... JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Mai 2018 devant Monsieur A... JANIN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Septembre 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame Isabelle X... épouse Y... es-nom et es qualité d'héritière de Monsieur Jean- A... Y...,
née le [...] à TOURS (37000)
[...]
Représentée par Me Aurélie F... de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
Monsieur Jérémy Y... es qualité d'héritier de son père, Monsieur Jean-A... Y...
né le [...] à CHAMBRAY-LES-TOURS (37000)
[...]
Représenté par Me Aurélie F... de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
Mademoiselle Méline Y..., es qualité d'héritière de son père, Monsieur Jean-A... Y...
Représentée par Me Aurélie F... de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur Jérémy Z...
né le [...] à Rennes (35000)
'L'Aubaudais'
[...]
Représenté par Me Etienne G..., avocat au barreau de RENNES
Madame Laëtitia Q...
née le [...] à Rennes (35000)
L'Aubaudais
35580 GUICHEN
Représentée par Me Etienne G..., avocat au barreau de RENNES
Maître Didier W...
[...]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur Jean A... LE METEYER
né le [...] à SAINT BRIEUC (22000)
8 L'Aubaudais
[...]
Représenté par Me Hugues H... de la I..., avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
Madame Hélène XX...
née le [...] à RENNES (35000)
8 L'Aubaudais
[...]
Représentée par Me Hugues H... de la I..., avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
Madame Christèle B... épouse C...
née le [...] à RENNES
[...]
Représentée par Me Yann J..., avocat au barreau de RENNES
Monsieur Robert D...
né le [...] à GUICHEN (35580)
[...]
Représenté par Me Julien K... de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES
Madame Monique D... épouse E...
née le [...] à GUICHEN (35580)
Lieudit 3 Bellevue
[...]
Représentée par Me Julien K... de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE:
Aux termes d'une convention reçue en la forme authentique par Maître Didier W..., notaire à Bruz, le 26 octobre 1994, Monsieur Jean-Pierre C... et Madame Christèle B..., épouse C..., ont acquis un ensemble immobilier situé à Guichen (Ille-et-Vilaine), composé:
d'une maison sur une parcelle cadastrée [...], cédée par Madame Marie-Odette L..., veuve D...,
d'une maison sur une parcelle cadastrée [...], cédée par Monsieur Robert D...,
d'une cour sur une parcelle cadastrée [...], cédée par Madame Monique D..., divorcée E...,
d'une parcelle de terre cadastrée [...], cédée par Monsieur Augustin M... et Madame Emilienne N..., épouse M....
Il a été constitué par cette convention une servitude de passage à tous usages sur la parcelle [...], sur une largeur de trois mètres le long de la limite Ouest de celle-ci, au bénéfice de la parcelle [...] appartenant à Madame Simone O..., intervenue à l'acte, afin de permettre à cette parcelle d'avoir accès à la voie publique; il était précisé que cette servitude se substituait purement et simplement à la servitude de passage résultant d'un acte reçu par Maître P..., notaire à Guichen, le 13 mai 1934.
Les parcelles [...] et [...] appartenant aux époux C... ont été divisées, la première en parcelles [...] et [...], et la seconde en parcelles [...] et [...].
Par acte des 23 et 24 novembre 1994 reçu également par Maître W..., les époux C... ont procédé à un échange de parcelles avec les consorts D... aux termes duquel la propriété de la parcelle [...] qui appartenait aux consorts D... était attribuée aux époux C... tandis que les consorts D... recevaient en contre échange celle des parcelles [...] et [...], les parcelles [...] et [...] restant appartenir aux époux C....
Puis, par acte du 26 septembre 2000 reçu par Maître W..., les époux C... ont vendu à Monsieur Jean-Marie Y... et Madame Isabelle X..., son épouse:
les parcelles [...] et [...] leur ayant été vendues le 26 octobre 1994,
la parcelle [...] leur ayant été cédée lors de l'échange des 23-24 novembre 1994,
les parcelles [...] et [...] conservées par eux lors de cet échange.
Cet acte rappelait la servitude constituée par l'acte de vente D...-M.../C... du 26 octobre 1994.
Selon acte du 30 juin 2007 reçu par Maître W..., Monsieur Daniel M... a vendu à Monsieur Jérémy Z... et à Madame Laëtitia Q... la parcelle bâtie ZE 62, contiguë par l'est à la propriété Y... et par le Nord à la propriété D....
Cet acte ne fait état d'aucune servitude grevant la propriété vendue.
Le 6 août 2009, les consorts Z... Q... ont fait assigner les époux Y... devant le tribunal de grande instance de Rennes afin de les voir condamner à cesser de passer sur leur parcelle pour se rendre dans leur propriété et à démolir une palissade et un portail qui empiéteraient sur leur propriété.
Le 29 décembre 2009, les époux Y... ont fait assigner en garantie les consorts D... et Maître W....
Puis, le 19 février 2011, les consorts D... ont vendu les parcelles [...], [...], [...] et [...], à Monsieur Jean-A... YY... et Madame Hélène XX..., suivant un acte reçu par Maître R... L'Ollivier, notaire à Bruz (Ille-et-Vilaine).
Les époux Y... ont, le 29 juillet 2011, fait assigner les consorts YY... pour se voir attribuer une servitude de passage pour cause d'enclave sur la propriété nouvellement acquise par ceux-ci, pour le cas où il serait fait droit à la demande des consorts Z... Q... de leur interdire le passage sur la parcelle [...].
A la suite du décès de Monsieur Y..., son épouse, Madame Y..., agissant à titre personnel et en qualité d'ayant droit, a, le 27 février 2012, fait assigner en garantie Madame C... en ces mêmes qualités, Monsieur C... étant lui-même également décédé.
Enfin, Madame Marie-Odette L..., veuve D..., étant décédée, Monsieur Robert D... et Madame Monique D..., veuve E..., ont déclaré intervenir désormais également aux droits de celle-ci.
Par jugement du 7 avril 2015, le tribunal de grande instance de Rennes a:
jugé que la parcelle [...] n'est grevée d'aucune servitude conventionnelle de passage au bénéfice des parcelles appartenant aux consorts Y... non plus qu'à celui des parcelles appartenant aux consorts YY...,
jugé que les parcelles [...], [...], [...], [...] et [...], propriété Y..., d'une part, et ZE 140, ZE 162, ZE 165 et 166, propriété YY..., d'autre part, ne sont pas enclavées au sens des dispositions des articles 682 et suivants du Code civil,
jugé en conséquence que les propriétaires de ces parcelles ne disposent d'aucun droit de passage sur la parcelle [...] et, en tant que de besoin, leur a fait défense d'y passer,
débouté les consorts Y... de leur demande de l'aménagement d'un passage pour cause d'enclave sur le fonds des consorts YY...,
débouté les consorts Y... de leur action en garantie contractuelle contre les consorts D... et Madame C...,
débouté les consorts Z... Q... de leur demande de déplacement de la palissade et du portail édifiés par les consorts Y..., sans préjudice toutefois des résultats d'un bornage judiciaire auquel les parties pourraient faire procéder,
débouté les consorts Z... Q... de leurs demandes de dommages et intérêts contre les consorts Y...,
décerné acte aux consorts Z... Q... de leur désistement de la demande tendant au déplacement ou à la démolition du mur de clôture des consorts YY...,
débouté les consorts Z... Q... de leur demande de suppression de l'ouverture pratiquée dans le mur des consorts Le Méteyer-Gouesnard-Robin en rappelant à ceux-ci qu'ils ne peuvent l'utiliser pour passer sur la parcelle [...],
condamné sous astreinte, les consorts YY... à retirer le tuyau en PVC empiétant sur la propriété Z... Q... et condamné les premiers à payer aux seconds la somme de 100 € de dommages et intérêts,
déclaré sans objet les recours en garantie formés par les consorts D... et Madame C... contre Maître W...,
jugé que Maître W... n'a commis aucune faute et débouté les consorts Y... de la demande indemnitaire formée contre lui,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile:
les consorts Y... à payer la somme de 1 000 € aux consorts Z... Q...,
les consorts YY... à payer aux consorts Z... Q... la somme de 1 000 €,
les consorts Y... à payer aux consorts D... la somme de 1 000€,
les consorts Y... à payer à Madame C... la somme de 1 000 €,
les consorts Y... à payer à Maître W... la somme de 1 000€,
condamné les consorts Y... aux dépens, sauf ceux afférents aux consorts Le Méteyer-Gouesnard-Robin laissés à la charge de ces derniers.
Madame Isabelle Y..., en son nom, en qualité d'ayant droit de son mari décédé, et encore d'administratrice légale de sa fille mineure Méline Y..., et Monsieur Jérémy Y... ont interjeté appel de ce jugement le 30 avril 2015.
Par arrêt du 31 mai 2016, la cour a:
confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit que les consorts Z... Q... démontrent être propriétaires de la cour située au déport Sud de leur maison d'habitation,
confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts Y... de toutes leurs prétentions fondées sur l'état d'enclave de leur propriété, à l'encontre des consorts Z... Q... et des consorts YY...,
sursis à statuer sur le surplus du litige,
ordonné une expertise et désigné Monsieur Régis S... pour se procurer les titres de propriété en remontant jusqu'à l'acte de partage du 17 juillet 1890, retracer la désignation des parcelles depuis lors, dire si l'examen de ces titres fait apparaître une servitude conventionnelle de passage au détriment du Sud de la parcelle [...] et en ce cas, préciser le ou les fonds dominants, dire si les parcelles sont issues d'un fonds unique et s'il existe des signes apparents de la constitution d'une servitude de passage par destination du père de famille s'exerçant sur la parcelle [...] et en ce cas, préciser le ou les fonds bénéficiaires,
réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 12 septembre 2017.
Par conclusions du 25 janvier 2018, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Madame Isabelle Y..., en son nom et en qualité d'ayant droit de son mari décédé, Madame Méline Y... et Monsieur Jérémy Y... (consorts Y...) demandent à la cour:
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts Z... Q... de leur demande tendant à la démolition de la palissade et du portail implantés par eux ainsi que de leur demande de dommages et intérêts,
de débouter en conséquence les consorts Z... Q... de leur appel incident,
d'infirmer le jugement en ses autres dispositions,
statuant de nouveau, à titre principal, de dire que la propriété Z... Q... est grevée d'une servitude de passage au bénéfice de la leur, constituée par l'acte du 5 février 2007,
en conséquence, de débouter les consorts Z... Q... de leur demande tendant à leur interdire le passage sur la cour située au Sud de leur propriété,
de condamner ceux-ci, solidairement, à enlever la clôture grillagée érigée pour interdire l'accès à la propriété Y...,
de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 15 000 € pour réparer le préjudice subi par eux du fait de l'exécution du jugement,
de les condamner solidairement à leur verser la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner aux entiers dépens de la procédure, avec application des dispositions de l'article 699 du même code,
à titre subsidiaire, de dire que Maître W..., Monsieur Robert D..., Madame Monique E... ainsi que Madame C... sont solidairement ou in solidum responsables des préjudices résultant pour eux de la suppression du passage au Sud de leur propriété,
de condamner ceux-ci solidairement ou in solidum au versement de la somme de 40000€ correspondant à la dépréciation de valeur immobilière de la propriété telle qu'estimée par Maître ZZ...,
de condamner les mêmes, solidairement ou in solidum, au paiement de la somme de la somme de 53 957,73€ correspondant au coût des travaux à réaliser en façade Nord ainsi qu'aux travaux d'aménagement du terrain,
de les condamner solidairement ou in solidum à les garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts Z... Q...,
de les condamner solidairement ou in solidum au versement d'une somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice,
de débouter Maître W..., les consorts D..., Madame C... et les consorts YY... de toutes leurs demandes dirigées contre eux,
de les condamner solidairement ou in solidum au versement d'une indemnité de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
à titre infiniment subsidiaire, de condamner Maître W... au paiement de la somme de 93 957,73 € au titre de la perte de chance.
Par conclusions du 13 décembre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, les consorts Z... Q... demandent à la cour:
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il:
a jugé que la parcelle [...] n'est grevée d'aucune servitude conventionnelle de passage au bénéfice des parcelles appartenant aux consorts Y... non plus qu'à celui des parcelles appartenant aux consorts YY...,
a jugé que les parcelles [...], [...], [...], [...] et [...] d'une part, et ZE 140, ZE 162, ZE 165 et ZE 166 d'autre part, ne sont pas enclavées au sens des dispositions des articles 682 et suivants du Code civil,
a jugé en conséquence que les propriétaires de ces parcelles ne disposent d'aucun droit de passage sur la parcelle [...] et, en tant que de besoin, leur a fait défense d'y passer,
a débouté les consorts Y... de leur demande d'aménagement d'un passage sur le fonds des consorts YY... pour cause d'enclave,
leur a donné acte du désistement de leur demande tendant à la démolition ou au déplacement du mur de clôture édifié par les consorts YY...,
a condamné sous astreinte, les consorts YY... à retirer le tuyau en Pvc empiétant sur leur propriété,
condamné les consorts YY... à leur payer la somme de 100 € de dommages et intérêts,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné les consorts Y... à leur payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné les consorts YY... à leur payer la somme de 1 000 € au même titre,
d'infirmer le jugement pour le surplus,
de condamner, sous astreinte, les consorts Y... à procéder à la démolition de la palissade qu'ils ont établie sur leur terrain, outre le portail électrique avec fondations et seuil, dans le mois de la signification du jugement et dire que passé ce délai les consorts Y... seront tenus in solidum au paiement d'une astreinte de 200 € par jour de retard et ce, pendant un délai de trois mois,
de condamner solidairement les consorts Y... et YY... à leur verser une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
de les condamner in solidum à faire cesser le trouble occasionné par l'ouverture créée dans le mur en limite de propriété avec leur parcelle, sous astreinte de 100€ par jours de retard à compter de la signification 'du jugement à intervenir',
de condamner les consorts Y... et les consorts YY... in solidum à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
de les condamner de même au paiement d'une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,
de débouter les consorts Y... et les consorts YY... de toutes leurs demandes,
de condamner les succombants aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions du 8 février 2018, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, les consorts YY... demandent à la cour:
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a:
débouté les consorts Y... de leurs demandes visant à faire juger que subsidiairement et dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande des consorts Z... Q... tendant à la suppression de tout passage sur la parcelle [...], ils pourraient du fait de l'enclavement de leur fonds bénéficier d'un accès à la voie publique sur le fonds leur appartenant,
constaté le désistement des consorts Z... Q... sur le point du mur édifié par eux,
débouté les consorts Z... Q... de leur demande tendant à la suppression de l'ouverture créée dans le mur de clôture tout en disant que dans la mesure où la servitude sera reconnue sur la parcelle [...] à leur profit, cette ouverture sera utilisable,
de constater qu'ils ont exécuté le jugement déféré quant à leur condamnation à retirer le tuyau en Pvc du pignon Nord de leur maison d'habitation,
de débouter purement et simplement les consorts Y... de toutes leurs demandes dirigées contre eux,
de dire que la parcelle [...] appartenant aux consorts Z... Q... est grevée d'une servitude de passage constituée par acte sous seing privé du 5 février 2007 au profit des parcelles [...], [...] et [...] leur appartenant,
de condamner les consorts Z... Q... in solidum à dégager le passage, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
de les condamner à prendre toutes mesures nécessaires afin de renforcer la façade du bâtiment qui jouxte le passage et qui tombe en ruine, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification 'du jugement',
en tout état de cause, de dire que si la cour reconnaît l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle [...] au profit des consorts Y..., cette servitude bénéficiera aussi aux parcelles [...], [...] et [...] leur appartenant,
à titre subsidiaire, de dire qu'en raison de l'état d'enclave des parcelles [...], [...] et [...] leur appartenant, il existe une servitude de passage sur la parcelle [...] appartenant aux consorts Z... Q...,
de condamner les consorts Z... Q... in solidum à dégager le passage, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
de les condamner à prendre toutes mesures nécessaires afin de renforcer la façade du bâtiment qui jouxte le passage et qui tombe en ruine, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification 'du jugement',
de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes nouvelles des consorts Z... Q... au titre de dommages-intérêts telles que dirigées contre eux, et de les en débouter purement et simplement,
de débouter purement et simplement les consorts Y..., les consorts Z... Q..., Maître W..., les consorts D... et Madame C... de leurs demandes dirigées contre eux,
de condamner solidairement les consorts Z... Q... et Maître W... au paiement 'de la somme de 7 000" au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner la ou les parties succombantes, avec solidarité, aux entiers dépens de première instance et d'appel, 'qui seront employés en frais de partage privilégiés' et recouvrés conformément à l'article 699 du même code.
Par conclusions du 16 janvier 2018, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, les consorts D... demandent à la cour:
à titre principal, de confirmer le jugement déféré en ce qu'ils les a mis hors de cause,
de dire qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme,
de débouter les consorts Y... et toute autre partie de toute leurs demandes contre eux,
subsidiairement, de condamner Maître W... à les garantir intégralement de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux, en principal, intérêts et frais,
en tout état de cause, de condamner la ou les parties succombantes à leur payer la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner la ou les parties succombantes aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.
Par conclusions du 7 décembre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Madame C... demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré le jugement du 7 avril 2015 en ce qu'il a débouté les consorts Y... de toutes leurs demandes à son égard, 'ainsi que l'arrêt du 31 mai 2016 de la cour d'appel de Rennes en ce qu'aucune condamnation n'a été prononcée à (son) encontre',
de débouter les consorts Y... ou toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,
à titre subsidiaire, de condamner Maître W... à la garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, tant en principal, intérêts que frais,
de condamner in solidum les consorts Y... et toutes autres parties succombantes, et notamment Maître W..., à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner in solidum les aux entiers dépens.
Par conclusions du 2 février 2018, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Maître W... demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré,
de dire irrecevables et mal fondées les demandes des consorts Y... à son encontre, et les en débouter,
de débouter les consorts D..., Madame C... et les consorts YY... de toutes leurs demandes à son encontre,
de condamner les consorts Y... in solidum à lui verser une indemnité de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes en tous les dépens, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 17 avril 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
1/: - Sur la servitude de passage sur la parcelle [...]:
La cour avait, dans son arrêt partiellement avant dire droit du 31 mai 2016, constaté que la cour ou le déport situé au Sud de la maison d'habitation des consorts Z... Q... appartenait à ceux-ci dans la mesure où la parcelle [...] était issue d'un procès-verbal de remembrement du 8 octobre 1985, peu important le fait qu'ils aient éventuellement pu constituer, à une époque antérieure, une cour indivise ou un commun.
Elle avait ensuite considéré que la propriété des époux Y... disposait d'une large façade sur la voie publique de sorte que, nonobstant l'aménagement, réalisé par leurs soins, d'une fosse septique et d'une cuve à fuel enterrée en partie Nord de leur jardin, et le fait qu'une petite partie de leur propriété située au Sud de leur maison d'habitation n'était pas directement reliée à la voie publique, leur fonds ne pouvait être tenu pour enclavé.
C'est pourquoi elle a confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait débouté les consorts Y... de toutes leurs prétentions fondées sur l'état d'enclave de leur propriété, à l'encontre des consorts Z... Q... et des consorts YY..., de sorte que les prétentions à nouveau énoncées dans les dernières conclusions des parties sur ce même fondement n'ont pas même à être examinées ici.
Elle avait relevé que le bâtiment d'habitation traversant d'Est en Ouest les parcelles [...], propriété des consorts Z... Q..., ZE 164 et ZE 59, propriété des époux Y..., pour se poursuivre sur la parcelle [...], propriété d'un tiers, Madame O..., avait pu appartenir, au regard d'un acte du 17 juillet 1890, à une famille T... qui, par cet acte, l'avait partagé et que, à l'occasion d'un nouveau partage en 1934, des servitudes de passage pouvaient avoir été créées.
Elle observait en effet d'une part qu'il était établi que, jusqu'en 2007, les propriétaires de la partie de bâtiment le plus à l'Ouest traversaient vers l'est les cours situées au Sud des autres parties du bâtiment afin d'accéder à la voie publique, d'autre part qu'une servitude de passage au Nord avait été créée à l'acte du 26 octobre 1994 au profit de la parcelle [...] précisément pour mettre fin à la servitude grevant la cour au Sud selon l'acte du 13 mai 1934, d'autre part encore que selon de nombreux témoins, l'entrée de la propriété aujourd'hui Y..., mais avant C... et plus avant D..., s'était toujours faite par le Sud, enfin que Monsieur M... avait mentionné dans la promesse synallagmatique de vente de sa propriété aux époux C... l'existence d'une servitude de passage sur la cour Sud au bénéfice des propriétés des époux Y... et des consorts YY....
La cour avait vu dans ces éléments des commencements de preuve de l'existence éventuelle d'une servitude conventionnelle établie par titre ou par destination du père de famille, et considéré qu'il y avait lieu de vérifier par le biais d'une mesure d'expertise si les conditions d'une telle servitude étaient réunies.
Il ressort de l'expertise les éléments d'information suivants.
Aucun des titres remis par les parties à l'expert, dont le plus ancien est daté de 1890, ne mentionne la constitution ni même le rappel d'une servitude grevant le Sud de la parcelle [...], propriété des consorts Z... Q... au profit des autres propriétaires de la longère implantée d'Est en Ouest sur les propriétés aujourd'hui Z... Q..., Y... et O....
Les recherches effectuées par l'expert auprès de l'office notarial qui avait reçu l'acte du 13 mai 1934 ont montré que, contrairement à la mention contenue à l'acte de vente D.../C... du 26 octobre 1994 selon laquelle la servitude que ce dernier constituait sur la parcelle [...] au profit de la parcelle [...] se substituait à une précédente servitude résultant d'un acte reçu par Maître P... le 13 mai 1934, aucune servitude de passage ne figurait à cet acte.
L'analyse des titres remontant jusqu'en 1890 n'a pas permis de déterminer que l'ensemble des propriétés aujourd'hui des consorts Y... et des consorts YY..., qui revendiquent le bénéfice de la servitude, et Z... Q..., sur laquelle cette servitude devrait s'exercer, ont été un jour passé réunies dans la même main, condition nécessaire de la reconnaissance de la destination du père de famille.
Le compromis de vente de la parcelle [...] établi par l'agence Blot Immobilier et signé les 5 et 8 février 2007 de Monsieur M... d'une part, les consorts Z... Q... d'autre part, mentionnait certes un 'Droit de passage en servitude sur le Sud de la parcelle cadastrée [...] au profit des parcelles cadastrées ZE n°s 140, 164, 165, 166 et 167".
Mais cette mention à l'acte sous seing privé ne fait par ailleurs aucune référence à un titre constitutif de servitude et ne vaut ainsi pas titre recognitif au sens des dispositions de l'article 695 du Code civil.
Et le titre de propriété de Monsieur M..., qui avait acquis la parcelle [...], anciennement cadastrée C n°s 18, 19 et 20, de Madame Raymonde U... les 21 et 23 janvier 1971, ne faisait d'ailleurs quant à lui état d'aucune servitude grevant le fonds acquis.
On ne saurait considérer qu'une telle mention, dont chacune des parties a pu constater qu'elle n'a pas été reprise dans l'acte authentique du 30 juin 2007 qui mentionne au contraire que le vendeur, Monsieur M..., déclarait n'avoir créé aucune servitude, suffit à elle seule à traduire une volonté certaine et non équivoque de la part de Monsieur M... de créer, alors, un droit réel et perpétuel attaché au fonds qu'il était en train de vendre aux consorts Z... Q....
Il est d'autre part précisé à l'acte du 19 février 2011 par lequel les consorts D... ont vendu leur propriété, les parcelles [...], [...], [...] et [...], à Monsieur Jean-A... YY... et Madame Hélène XX..., que 'Le vendeur déclare que l'accès au bien objet des présentes se fait sur la parcelle cadastrée section [...]. Un procès est actuellement en cours concernant cet accès. L'acquéreur reconnaît en avoir été informé et déclare en faire son affaire personnelle'.
Enfin, divers témoignages rapportent en effet que la propriété Y... se desservait depuis la voie publique à l'Est, par le côté Sud de la longère implantée d'Est en Ouest sur les propriétés aujourd'hui Z... Q..., Y... et O..., et ce depuis plusieurs dizaines d'années au moins.
Toutefois, une servitude de passage, discontinue, ne peut s'établir, selon l'article 691 du Code civil, par possession même immémoriale, une simple tolérance des propriétaires ne pouvant suffire à créer un droit réel et perpétuel, de sorte que, contrairement à la préconisation sous-entendue par l'expert dans les conclusions de son rapport, l'usage ne peut l'emporter sur le défaut de titre.
Ainsi, la preuve de l'existence d'une servitude de passage conventionnelle, par titre ou par destination du père de famille, n'est pas rapportée.
D'autre part, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a dit, que les parcelles [...], [...], [...], et 166 appartenant aux consorts YY... n'étaient pas enclavées au sens des articles 682 et suivants du Code civil, eu égard au fait que l'unité foncière qu'elles constituent est ouverte directement sur la voie publique par la parcelle [...], sur laquelle a été aménagé un chemin empierré pour assurer l'accès à la propriété comme il a été constaté par huissier de justice le 20 mars 2014.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle [...] appartenant aux consorts Z... Q... n'est grevée d'aucune servitude de passage au profit des fonds Y... et YY....
Par voie de conséquence, la demande des consorts Y... tendant à voir condamner les consorts Z... Q... à enlever la clôture grillagée érigée pour interdire l'accès à leur propriété sera rejetée.
2/: - Sur les actions en responsabilité exercées par les consorts Y...:
A/: - Contre le notaire:
Dans la mesure où leur propriété ne bénéficie pas d'une servitude de passage sur la parcelle [...] pour accéder à la partie Sud de leur fonds, les consorts Y... recherchent la responsabilité de Maître W... pour le voir condamné à réparer le préjudice occasionné par l'absence de servitude dès lors qu'ils n'auraient pas acquis le fonds s'il leur avait été dit que l'accès ne pouvait se faire que par le Nord.
Ils reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de cette absence de servitude alors que tout leur laissait penser qu'elle existait, et de ne pas avoir fait en sorte, en recevant le 30 juin 2007 l'acte authentique de la vente M.../Z...-Le Q..., qui réitérait le compromis des 5 et 8 février 2007 faisant mention d'une servitude, de les en aviser ou même de les faire intervenir à l'acte.
Ceci étant, s'il est vrai que Maître W... a reçu plusieurs des actes de vente ou d'échange des parcelles en cause, les affirmations des parties en cause dans le litige, qui y ont donc des intérêts à défendre, ne suffisent pas à établir que ce notaire, qui le conteste, avait une connaissance physique des lieux litigieux, et en particulier du fait que la maison des consorts Y... disposait d'une porte donnant sur la cour au Sud de celle-ci, et non au Nord.
D'une part en effet, la photographie accompagnant une annonce parue à l'initiative de l'étude notariale, qui représente cette porte, ne permet pas par elle-même de constater qu'elle est ouverte dans la façade Sud.
D'autre part, il ne ressort pas de l'attestation de Madame Nadine V... que celle-ci a personnellement constaté la 'présence du représentant de l'étude notariale en charge de la vente' lors de visites préalables à l'acquisition par les époux Y... de la propriété C..., la formulation retenue par le témoin pouvant tout aussi bien correspondre à la relation de faits lui ayant été rapportés, et il ne se déduit pas du fait que Maître W... a visité la maison de Madame V... à l'occasion de sa vente à Madame O... que ce notaire a visité à cette même occasion la propriété voisine, alors propriété des époux C....
Par ailleurs, le notaire avait pu se convaincre à l'examen des pièces dont il disposait que la propriété alors vendue n'était pas enclavée puisqu'elle possédait d'une façade Nord bordant la voie publique.
S'agissant de la vente M.../Z...-Le Q..., Maître W... est fondé à faire observer qu'il ne peut être considéré comme fautif de n'avoir pas fait en sorte que l'acte comporte une servitude de passage sur le fonds, dans la mesure où ses recherches l'ont conduit à constater qu'aucun titre antérieur n'avait constitué une servitude, que le compromis ne pouvait en tenir lieu non plus que de titre récognitif et qu'aucun des fonds limitrophes du fonds vendu n'était enclavé.
Par ailleurs, rien ne permettait au notaire de considérer que l'intérêt des parties à l'acte qu'il recevait, Monsieur M... d'une part, les consorts Z... Q... d'autre part, était de constituer une servitude au profit de tiers, lesquels n'avaient pas à être appelés à son initiative à cet acte
Les époux Y..., qui ne démontrent pas que Maître W... a manqué à ses devoirs, seront déboutés de leur action en responsabilité contre celui-ci, le jugement déféré étant confirmé à cet égard.
B/: Contre les vendeurs:
Les consorts Y... invoquent la responsabilité contractuelle de leurs vendeurs, les époux C..., et antérieurement celle des consorts D... eux-mêmes vendeurs des époux C..., en invoquant le bénéfice d'un droit d'action directe à l'encontre de ceux-ci, pour manquement à l'obligation de leur délivrer un bien conforme à celui qu'ils avaient acheté.
Mais s'agissant des servitudes, il ne résulte pas des stipulations de l'acte du 26 septembre 2000 par lequel les époux Y... avaient acquis les parcelles [...], [...], [...][...] et [...] des époux C..., autre chose que le rappel de la servitude constituée le 26 octobre 1994 sur la parcelle [...] au profit de la parcelle [...], qui est étrangère au litige.
Et pas davantage, l'acte de vente antérieur D.../C... du 26 octobre 1994 ne prévoyait l'existence ou la création d'une servitude de passage sur la parcelle [...] bénéficiant à la propriété acquise par les époux Y....
Le bien qui leur a été délivré était ainsi conforme à celui qui était décrit à l'acte, et le jugement déféré sera donc encore confirmé en ce qu'il a débouté les consorts Y... de leur action en responsabilité contre les vendeurs.
C/: - Sur les recours en garantie:
Ainsi que l'a justement dit le tribunal, les recours en garantie exercés à titre subsidiaire par Madame C... et les consorts D... contre Maître W... pour le cas où leur responsabilité serait retenue sont, compte tenu de ce qui précède, sans objet.
3/: - Sur les autres demandes:
A/: - Sur la demande de démolition d'une palissade et d'un portail:
Les consorts Z... Q... ont sollicité la condamnation des consorts Y... à démolir une palissade et un portail électrique dont ils soutiennent qu'ils ont été installés sur leur fonds, se référant pour cela à un procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 9 novembre 2007 dont il résulte que la clôture en cause est, au vu d'une borne repérée sur les lieux, implantée à l'intérieur de leur propriété.
Néanmoins, le procès-verbal de bornage dressé le 3 octobre 1994, dont résulte la borne visée par l'huissier, n'a été établi qu'entre Madame Marie D... et Monsieur Jean-Louis C..., en vue d'une division parcellaire des fonds de ceux-ci ainsi qu'en atteste le géomètre-expert qui y a procédé, préalablement à l'acte d'échange entre ces propriétaires en date des 23 et 24 novembre 1994, et les propriétaires de la parcelle [...], les parents de Monsieur M..., étaient étrangers à ce bornage, qui ne saurait ainsi faire la preuve de la limite entre les fonds appartenant aujourd'hui aux consorts Z... Q... et aux consorts Y....
C'est donc à juste titre que le jugement déféré a débouté les consorts Z... Q... de leur demande par une disposition qui sera confirmée.
Par voie de conséquence, la demande subsidiaire des époux Y... tendant à voir condamner Maître W..., les consorts D... et Madame C... à les garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée contre eux au bénéfice des consorts Z... Q... est dépourvue d'objet.
B/: - Sur la demande relative au trouble causé par l'ouverture créée dans un mur:
Les consorts Z... Q... ont demandé la condamnation des consorts YY... à faire cesser le trouble occasionné par l'ouverture créée par ces derniers dans le mur séparant les parcelles [...] et [...].
Le tribunal a très justement rejeté cette demande en se bornant à constater que si les consorts YY... ont le droit de se clore, ils n'y sont pas tenus, et dès lors que ceux-ci ne peuvent, à défaut de bénéficier d'un droit de passage sur la parcelle [...] ainsi qu'il a été dit plus haut, emprunter la dite ouverture pour accéder à leur propriété ou en sortir, on ne voit pas quel trouble cette ouverture cause aux consorts Z... Q..., dont la demande doit donc être rejetée, le jugement étant encore confirmé sur ce point.
C/: - Sur la demande de travaux de renforcement de façade:
Dans leurs conclusions devant la cour, les consorts YY... demandent la condamnation des consorts Z... Q... à prendre toutes les mesures nécessaires pour renforcer la façade du bâtiment tombant en ruine qui jouxte le passage 'et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement'.
Ils ne formulent cette prétention que dans l'hypothèse où une servitude de passage sur la parcelle [...] serait reconnue au bénéfice du fonds des consorts Y... et du leur.
Tel n'étant pas le cas, elle sera rejetée.
D/: - Sur la demande aux fins de démolition ou déplacement d'un mur de clôture:
Le tribunal a donné acte aux consorts Z... Q... de ce qu'ils se désistaient d'une demande tendant à la démolition ou au déplacement d'un mur de clôture édifié par les consorts YY... en limite des parcelles [...] et [...] d'une part, et ZE 62 d'autre part.
Cette disposition sera, ainsi que le sollicitent les consorts Z... Q..., confirmée.
E/: - Sur la demande relative à la suppression d'un tuyau d'évacuation en Pvc:
Le jugement déféré a condamné, sous astreinte, les consorts YY... à retirer un tuyau en Pvc empiétant sur la propriété Z... Q... et condamné les premiers à indemniser les seconds à hauteur de 100 €.
Les consorts YY... exposent avoir exécuté ce chef de condamnation, ce que les consorts Z... Q... reconnaissent par leurs dernières écritures.
La disposition du jugement était fondée, et sera confirmée.
F/: - Sur les demandes de dommages-intérêts:
a): Demande des consorts Y...:
La demande de dommages-intérêts formée à titre principal par les consorts Y... à l'encontre des consorts Z... Q... pour réparer le préjudice causé par l'exécution du jugement, revêtu de l'exécution provisoire, sera rejetée dès lors que le jugement est confirmé en ce qu'il a dénié aux consorts Y... tout droit de passage sur le fonds des consorts Z... Q....
S'agissant de la demande subsidiaire en dommages-intérêts formée par les consorts Y..., aux fins de réparation des préjudices matériels causés par la charge des travaux d'aménagement d'un passage au Nord de leur propriété et de la perte de valeur vénale de leur bien, et moral pour les mêmes causes, à l'encontre de Maître W..., des consorts D... et de Madame C..., celle-ci sera également rejetée dès lors qu'aucun manquement des uns et des autres aux devoirs leur incombant n'a été retenu.
b): - Demande des consorts Z... Q...:
Les consorts Z... Q... sollicitent la condamnation, in solidum, des consorts Y... et des consorts YY... à leur verser une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par les passages effectués sans droit sur leur propriété, qui les ont empêché d'user de leur terrain pour y stationner leurs véhicules, ou y entreposer des matériaux nécessaires aux travaux de rénovation de leur maison, ainsi en outre qu'une somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral généré par la situation contentieuse dans laquelle ils se sont trouvés du fait de leurs voisins.
Il est constant que les consorts Z... Q... ont subi indûment pendant huit années, entre 2007, année de leur acquisition, et le 7 avril 2015, date du jugement ayant fait défense aux tiers d'y passer, avec exécution provisoire, le passage répété sur leur propriété des consorts Y... et des consorts YY..., lesquels ne pouvaient se prévaloir d'un droit.
Ce fait justifie l'allocation d'une indemnisation du préjudice ainsi subi à hauteur de 1 000€.
4/: - Sur les frais et dépens:
Le jugement déféré, entièrement confirmé au fond, le sera également en ses dispositions sur les dépens de première instance, et les frais non compris en ceux-ci.
S'agissant de l'instance d'appel, au cours de laquelle a été effectuée une mesure d'expertise ordonnée par arrêt partiellement avant dire droit, il convient, eu égard au sens de la présente décision, de dire que les consorts Y..., qui échouent en leur appel, supporteront les dépens qui comprennent les frais de cette expertise.
Ils seront en outre condamnés, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et en tenant compte de l'équité, à payer:
aux consorts Z... Q..., ensemble, une somme de 1 000 €,
aux consorts D..., ensemble, une somme de 1 500 €,
à Madame C..., une somme de 1 500 €,
à Maître W..., une somme de 1 500 €.
Les autres demandes présentées sur le même fondement seront rejetées.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Vu son arrêt du 31 mai 2016 et statuant sur ce qui reste à juger:
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Y ajoutant:
Condamne in solidum Madame Isabelle X..., veuve Y..., Monsieur Jérémy Y... et Madame Méline Y..., ceux-ci in solidum entre eux d'une part, et Monsieur Jean-A... YY... et Madame Hélène XX..., ceux-ci in solidum entre eux d'autre part, à payer à Monsieur Jérémy Z... et à Madame Laëtitia Q..., ensemble, une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts;
Condamne in solidum Madame Isabelle X..., veuve Y..., Monsieur Jérémy Y... et Madame Méline Y... à payer, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile:
à Monsieur Jérémy Z... et à Madame Laëtitia Q... , ensemble, une somme de 1000 €,
à Monsieur Robert D... et Madame Monique D..., veuve E..., ensemble, une somme de 1 500 €,
à Madame Christèle B..., veuve C..., une somme de 1 500 €,
à Maître Didier W..., une somme de 1 500 €;
Rejette toutes autres demandes;
Condamne in solidum Madame Isabelle X..., veuve Y..., Monsieur Jérémy Y... et Madame Méline Y... aux dépens d'appel, qui comprendront les frais et honoraires d'expertise, et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
