1ère Chambre
ARRÊT N°245/2018
R.G : 16/07704
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE ROXANE
SAS SERGIC
C/
SAS ROPHIDINA
SCI NANTES PITRE-CHEVALIER
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 JUIN 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ:
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marlène ANGER, lors des débats, et Madame Marie-Claude X..., lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Mars 2018 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé hors la présence du public le 05 Juin 2018 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement fixé au 22 mai 2018, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANTES :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE ROXANE représenté par son syndic et dont le siège est
[...]
Représenté par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Louis-Georges Y... de la SELARL B2 M, plaidant, avocat au barreau de NANTES
SAS SERGIC, prise en son établissement secondaire de Nantes, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Louis-Georges Y... de la SELARL B2 M, plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES :
SAS ROPHIDINA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
Représentée par Me Jean-Christophe Z... de la SELARL PALLIER, BARDOUL & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES
SCI NANTES PITRE-CHEVALIER, prise en la personne de son Gérant, domicilié [...]
Représentée par Me Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Mathieu A... de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
La société Rophidina exploite un commerce sous l'enseigne Intermarché sur une parcelle située [...] qui lui est donnée à bail à construction par la société SCI Nantes Pitre-Chevalier. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane est établi sur la parcelle [...] rue Jean Emile Laboureur contiguë à celle prise à bail par la société Rophidina. Il a pour syndic la société SERGIC.
En 2015, la société Rophidina a effectué des travaux d'extension de sa surface de vente et de réserve et a créé un bâtiment comprenant cinq stationnements couverts. Le syndicat de copropriétaires a allégué que cette construction faisait obstacle à la servitude dont bénéficie son fonds sur celui de la SCI Nantes Pitre-Chevalier.
Par acte du 19 février 2016, le syndicat de copropriétaires, après y avoir été autorisé, a assigné à jour fixe la société Rophidina et la SCI Nantes Pitre-Chevalier devant le tribunal de grande instance de Nantes.
Par jugement du 4 août 2016, le tribunal a:
-déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane, représentée par la SAS SERGIC en sa qualité de syndic;
-rejeté l'exception d'incompétence matérielle du tribunal de Nantes soulevée par la SAS Rophidina;
-débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane représenté par son syndic, la SAS SERGIC, de sa demande de constat de l'existence d'une servitude de passage perpétuel grevée sur le fonds EV 492 en faveur des fonds EV 505,507 et 520, et de voir ordonner la remise en état antérieur de cette servitude de passage sous astreinte;
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire;
-rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane fait au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SAS Rophidina une somme de 2500 € et à la SCI Nantes Pitre-Chevalier une autre de 1000 €;
-condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane à payer les entiers dépens de la procédure avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la SAS SERGIC ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 octobre 2016.
Vu les conclusions du 5 octobre 2017 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et de la SAS SERGIC qui demandent à la cour de:
-les dire recevables en leur appel;
-infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;
A titre principal:
-constater l'existence d'une servitude de passage du fonds appartenant à la copropriété Le Roxane sur le fonds appartenant à la société Nantes Pitre-Chevalier, servitude constituée par acte notarié du 28 mars 1997 et toujours utilisée depuis ;
-constater que par la pose du portail et par les constructions des garages des deux côtés de la servitude de passage, celle-ci est irrémédiablement atteinte ;
-ordonner la démolition des garages des deux côtés de la servitude et la destruction de l'abri à chariots, aux frais avancés de la société Rophidina et de la SCI Nantes Pitre-Chevalier ou de l'une de ces deux sociétés ;
-ordonner cette remise en l'état antérieur de la servitude de passage sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la notification de la décision à intervenir ;
À titre surabondant ;
-ordonner l'arrêt des travaux ;
Pour le surplus ;
-condamner la société Rophidina et la SCI Nantes Pitre-Chevalier où l'une à défaut de l'autre à verser au syndicat de copropriété de l'immeuble Le Roxane la somme de 10000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la société et la SCI Rophidina et la SCI Nantes Pitre-Chevalier ou l'une à défaut de l'autre aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions du 14 décembre 2017 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Rophidina qui demande à la cour de:
-déclarer irrecevable la demande de démolition des garages comme étant nouvelle en cause d'appel;
-déclarer irrecevables les demandes du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Roxane, celui-ci étant dépourvu du droit d'agir;
-confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la société SERGIC de l'ensemble de leurs demandes;
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane au paiement d'une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane aux entiers dépens.
Vu les conclusions du 19 janvier 2018 de la société Nantes Pitre-Chevalier qui demande à la cour de:
-déclarer irrecevables les demandes du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Roxane, celui-ci étant représenté par une personne dépourvue de pouvoir de représentation;
-déclarer irrecevables les demandes à l'encontre de la SCI Nantes Pitre-Chevalier présentées pour la première fois en cause d'appel par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Roxane;
Subsidiairement;
-donner acte à la société Nantes Pitre-Chevalier de ce qu'elle s'en rapporte à justice s'agissant de l'existence de la servitude de passage revendiquée par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Roxane;
Reconventionnellement, dans l'hypothèse où la cour considérerait que pareille servitude existe:
-constater qu'il ne peut plus en être fait aucun usage;
-dire que cette servitude a cessé compte tenu de l'état dans lesquelles les choses se trouvent;
En tout état de cause;
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la société SERGIC de leurs demandes tendant à ce qu'il soit ordonné sous astreinte à la SCI Nantes Pitre-Chevalier de procéder à la démolition d'installations qui ne lui appartiennent pas ;
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la société SERGIC de toutes demandes plus amples ou contraires ;
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la société SERGIC au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles;
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane et la société SERGIC aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendu le 6 mars 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur la recevabilité de l'action du syndicat de copropriété de l'immeuble Le Roxane représenté par son syndic la SAS SERGIC:
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967: «Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.»
Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 5 janvier 2016 qu'il a été exposé aux copropriétaires un état précis du litige opposant le syndicat à la société Rophidina au sujet de la servitude de passage. A la suite de cet exposé, l'assemblée générale a donné mandat au syndic «aux fins d'introduire l'action, tant en référé que devant le juge du fond, avec pouvoir notamment de signer tout acte, de participer à toute expertise, de faire toute déclaration, de se faire assister de l'avocat de son choix, d'un avoué s'il y a lieu et de tout autre conseil.»
Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 6 octobre 2016 qu'il a été exposé aux copropriétaires un état précis du litige et du jugement rendu le 4 août 2016. A la suite de cet exposé, l'assemblée générale a décidé d'interjeter appel de ce jugement et a donné mandat au syndic «d'interjeter appel du jugement du tribunal de grande instance de Nantes en date du 4 août 2016 l'opposant à la société Rophidina exploitant un commerce sous l'enseigne Intermarché et représentée par la SARL OTAKEY et la SCI Nantes Pitre Chevalier, propriétaire du fonds, avec pouvoir notamment de signer tout acte, de participer à toute expertise, de faire toute déclaration, de se faire assister par l'avocat de son choix, et de tout autre conseil qui lui apparaîtrait nécessaire. »
Ainsi, le syndic a reçu des mandats qui permettaient sans équivoque d'identifier la nature et l'objet de l'action et qui lui permettaient, dès lors qu'il avait pouvoir de signer tout actes se rapportant à ce litige, d'assigner la société Pitre Chevalier devant le premier juge sans qu'un autre mandat lui soit délivré à cet effet.
Sur la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau en cause d'appel des demandes du syndicat:
Devant le premier juge le syndicat demandait, à l'encontre des sociétés Rophidina et Pitre Chevalier, qu'il soit reconnu l'existence d'une servitude de passage et que celle-ci soit remise en l'état antérieur. Dès lors, les conclusions du syndicat en cause d'appel dirigée à l'encontre des sociétés Rophidina et Pitre-Chevalier, aux fins de voir reconnaître l'existence d'une servitude et ordonner la démolition des garages et de l'abri à chariots aux frais avancés de la société Rophidina et de la SCI Nantes Pitre- Chevalier tend aux mêmes fins que les conclusions de première instance et la fin de non recevoir invoquée doit être écartée.
Sur la qualité pour agir du syndicat de copropriétaires :
Il résulte des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Dès lors, elles peuvent être proposées pour la première fois en cause d'appel.
La société Rophinida soutient que le syndicat n'est pas propriétaire du fonds prétendument dominant.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il bénéficie sur la parcelle [...] d'une servitude de passage au profit des parcelles [...] et [...], fonds dominant.
Aux termes d'un protocole transactionnel du 21 février 1997, les parties sont convenues, en contrepartie d'une indemnité de 50 000 francs que : «La société Pitre- Chevalier s'oblige à consentir au profit des parcelles cadastrées sous le numéro EV 358 et 362, objet du permis de construire précité, une servitude de passage grevant la parcelle lui appartenant cadastrée numéro EV 332 (492).
L'assiette de la servitude de passage considérée est figurée sous une teinte rouge sur le plan ci annexé.
Cette servitude de passage sera à tous usages pour les besoins de la desserte des parcelles cadastrées, en tout temps et à toute heure.
La SCCV LOIRE OCEAN pourra l'utiliser pour les besoins de la réalisation de l'ensemble immobilier objet du permis de construire ci-dessus, à charge de remettre en état l'assiette dudit passage en cas de dégradation et sans que cette utilisation perturbe le libre accès en voiture ou en camion au centre commercial adjacent, ('.).
Le ou les propriétaires des parcelles cadastrées [...] et [...], fonds dominant, participeront à hauteur de 50 % aux frais d'entretien du terrain d'assiette de la servitude. ('.)
L'acte authentique établissant la présente servitude de passage sera reçu par Maître B... notaire à Nantes avant le 30 mars 1997.»
Aux termes de l'acte authentique du 28 mars 1997, la société Pitre- Chevalier ( le constituant) a consenti à la SCCV LOIRE OCEAN (le bénéficiaire)«1) une servitude de passage à pied et tout véhicule admis sur les voies publiques, en tout temps et en toute heure.
La SCCV LOIRE OCEAN pourra l'utiliser pour les besoins de la réalisation de l'ensemble immobilier objet du permis de construire ci-dessus, à charge de remettre en état l'assiette dudit passage en cas de dégradation.
2)avec le droit de se raccorder aux divers réseaux existants en souterrain dans l'emprise du terrain supportant la servitude (')
ASSIETTE:
l'assiette de cette servitude sera d'une largeur de 5 m minimum-largeur décomptés depuis 50 cm de la limites séparatives Nord de la parcelle (fonds servant)-à partir de la rue Jean Émile Laboureur et sur toute la longueur de la parcelle-sauf l'effet de ce qui est dit ci-après à propos de la fosse existante sur la parcelle-le bénéficiaire devant en faire son affaire personnelle.
Cette assiette est susceptible d'être déplacée au gré du constituant sans qu'il ne puisse être apporté aucune gêne aux bénéficiaires pour son passage, ni pour les réseaux qu'il pourrait utiliser (')
DÉCLARATION POUR L'ADMINISTRATION:
Le bénéficiaire déclare qu'il accepte cette servitude de passage pour édifier sur le fonds dominant, dans le délai de quatre ans à compter de ce jour, un bâtiment collectif dont les trois quarts au moins de la superficie totale seront affectés à l'habitation, et qui couvrira avec ses cours et jardins la totalité du terrain.
En conséquence la constitution de servitude sera soumise en totalité à la taxe sur la valeur ajoutée qui sera acquittée par le bénéficiaire ('.).»
Les parcelles [...] et [...] sont devenues les parcelles [...], [...] et [...]. La copropriété est désormais propriétaire de la parcelle [...] sur laquelle ses immeubles sont implantés .
Il ressort de l'acte authentique que, contrairement à ce que soutient le syndicat, les parties ont fait la distinction entre le «1)» qui est une servitude de passage à pied et tout véhicule et le «2)» qui est le droit de se raccorder au réseaux.
En ce qui concerne la servitude de passage il ressort de la configuration des lieux, qu'à la jonction des parcelle [...] et [...], se trouve une jardinière sur le fonds 492 et que la parcelle [...] est engazonnée. Ainsi, le seul passage à pied et en véhicule convenu à l'acte concerne la parcelle [...] (fonds servant) et la parcelle [...] (fonds dominant). Ceci est corroboré par les écritures du syndicat qui tendent à la destruction des ouvrages faisant obstacle à l'exercice de la servitude par le fonds 505.
Par acte du 7 février 2000, la SCCV LES TROIS ILES (anciennement SCCV LOIRE OCEAN) a cédé la parcelle [...] à la Ville de Nantes.
Par acte sous seing privé du 18 mai 2000, la Ville de Nantes a mis la parcelle [...] à disposition de la copropriété de l'immeuble «Résidence Roxane». Il est précisé à la convention que cette mise à disposition est destinée à l'usage exclusif des propriétaires et à destination d'espace vert, dans l'attente de leur affectation par la Ville; que l'occupant devra jouir des lieux sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité du voisinage. Enfin, il est précisé que le contrat a un caractère précaire et révocable, à première réquisition de la Ville.
Il résulte de cette convention que le syndicat de copropriétaires, simple occupant précaire de la parcelle [...], n'a pas qualité pour se prévaloir d'une servitude de passage au bénéfice de ce fonds.
Ainsi, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes, et ce lui-ci sera déclaré irrecevable.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire:
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence matérielle du tribunal de grande instance;
Statuant à nouveau:
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir;
Y ajoutant:
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane à payer la somme de 2 000 € chacune aux sociétés Le Rophidina et Nantes Pitre-Chevalier au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane aux dépens en cause d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
