1ère Chambre
ARRÊT N°37/2018
R.G : 16/04960
Société IFB FRANCE
C/
Mme [R] [K] épouse [A]
M. [Z] [A]
Mme [B] [V]
Me [E] [Y]
M. [P] [S]
Mme [B] [V]
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD FRANCE
Révocation de l'ordonnance de clôture
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 JANVIER 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 31 Octobre 2017
ARRÊT :
réputé contradictoire, prononcé publiquement le 23 Janvier 2018 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement fixé au 16 janvier 2018, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Société IFB FRANCE SASU, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Mathieu SPINAZZE du cabinet DECKER et Associés, plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS :
Madame [R] [K] épouse [A]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Yann GASNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [Z] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Yann GASNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Madame [B] [V], es qualité de Mandataire liquidateur de la SARL EVERTEL PROMO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Maître [E] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Gilles LASRY, plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [P] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Charlotte GARNIER de la SCP GUILLOTIN-POILVET -AUFFRET-GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [B] [V], es qualité de liquidateur de la société EVERTEL GESTION
née en à
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Régulièrement assignée à personne habilitée, n'a pas constitué
CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL NORD FRANCE société coopérative de CRÉDIT au capital variable, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Julien MARTINET du cabinet JEANTET, plaidant, avocat au barreau de PARIS
FAITS ET PROCÉDURE:
Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A], ont souhaité faire un investissement immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux.
La Sas IFB France, chargée de commercialiser un programme de résidence hôtelière de trente chambres dénommé '[Établissement 1]' entrepris à [Localité 2] par la Sarl Evertel Promo, appartenant au groupe Evergroup, et dont l'exploitation devait être confiée à la Sarl Everhotel Gestion, toutes deux dirigées par Monsieur [P] [S], a proposé aux époux [A] la signature d'un contrat de réservation.
Ce contrat a été effectivement conclu le 23 septembre 2008 pour l'acquisition de la chambre n° 24 dans l'immeuble situé lieudit '[Adresse 7], pour le prix, immeuble et meubles, de 91 176 € TTC, étant précisé notamment:
que la vente serait régularisée par acte authentique en l'étude de Maître [E] [Y], notaire à [Localité 3], dans un délai de quatre mois,
que la vente serait réalisée sous le régime légal de l'état futur d'achèvement si les locaux n'étaient pas achevés à la date de signature de l'acte authentique,
que les réservataires reconnaissaient avoir été informés des règles fiscales s'appliquant à une acquisition en qualité de loueur de locaux meublés par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement, notamment en ce qui concerne la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée grevant l'acquisition, et qu'ils s'obligeaient à signer un bail commercial avec la société Everhotel Gestion.
Les époux [A] ont ainsi conclu le même jour un contrat de bail commercial avec la société Everhotel Gestion portant sur le lot n° 24, pour un loyer annuel de 3 316 € HT, ou 3 498,50 € TTC, suivant lequel, notamment:
la construction de l'immeuble sera achevée au plus tard au 4ème trimestre 2009,
le preneur versera au bailleur un loyer quel que soit le taux d'occupation réel du lot acquis par ce dernier.
Pour financer cette acquisition, ils ont souscrit le 21 décembre 2008 auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France (ci-après le Crédit agricole) un prêt 'Relais habitat' pour un montant de 14 941,90 €, et un prêt 'Tout habitat facilimmo' pour un montant de 76 234,10 €.
Les époux [A] ont, par un acte authentique reçu le 2 mars 2009 par Maître [Y], conclu avec la société Evertel Promo, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement selon lequel, notamment:
la vente portait sur le lot meublé n° 23, soit la chambre 37, constituée selon l'acte d'un 'logement se trouvant dans le bâtiment A composé de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc le tout au premier étage d'une superficie de 14 m²' et les 156/10 000 èmes des parties communes générales et les 244/10 000 èmes des charges spéciales afférentes à l'entretien et à la conservation du bâtiment, pour le prix de 91 176 €, soit 86 384,80 € pour les droits immobiliers et 4 791,20 € pour les objets mobiliers devant équiper le logement,
les biens vendus devaient être achevés au plus tard le 4ème trimestre 2009, sauf force majeure, cas fortuit ou cause légitime et contractuelle de suspension du délai de livraison,
ils s'engageaient à donner en location les locaux meublés au plus tard au jour de leur livraison, à un exploitant d'établissement d'hébergement classé en résidence hôtelière pour une durée de neuf années au moins, afin de bénéficier du dispositif légal des locations de meublés non professionnels,
ils ont donné mandat à la société gestionnaire de les représenter pour la remise des clés.
La livraison n'est intervenue que le 16 août 2010.
La société Everhotel Gestion a été placée en redressement judiciaire le 7 novembre 2011, puis en liquidation judiciaire par un jugement du 6 février 2012 qui a désigné Maître [B] [V] aux fonctions de liquidateur.
Dans le cadre des opérations de liquidation, le fonds de commerce attaché à l'hôtel de [Localité 2] a été cédé à Madame [J] [M], qui a offert de reprendre les baux consentis, mais pour un loyer moindre.
Les époux [A], comme trois des autres copropriétaires, n'ont pas accepté l'avenant proposé, et le bail commercial conclu le 23 septembre 2008 a été résilié par Maître [V] le 11 avril 2012, conformément à l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession du fonds.
Le 23 octobre 2012, le tribunal de commerce d'Evry a placé la société Evertel Promo en liquidation judiciaire, et le 21 décembre suivant, les époux [A] ont déclaré au liquidateur judiciaire de cette société une créance de 91 176 € au titre de la restitution du prix de vente qu'ils entendaient obtenir dans le cadre d'une instance en annulation de celle-ci, ainsi qu'une créance de 100 000 € au titre de dommages-intérêts, outre 25 000 € au titre des frais irrépétibles et dépens de l'instance à venir.
Puis ils ont assigné la société Evertel Promo et la société Everhotel Gestion devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc ainsi encore que la société IFB France, Maître [E] [Y], notaire, Monsieur [P] [S], gérant de sociétés, et le Crédit agricole.
Ils ont par ailleurs déposé plainte pour escroquerie, abus de confiance, et complicité et recel de ces infractions.
Par jugement du 13 octobre 2015, le tribunal a:
déclaré l'action recevable,
annulé pour vice du consentement le contrat de réservation et la vente en l'état futur d'achèvement,
annulé les contrats de prêts immobiliers,
ordonné les restitutions réciproques résultant des annulations,
fixé en conséquence la créance des époux [A] au passif de la liquidation de la société Evertel Promo à la somme de 91 176 € en restitution du prix de vente, augmentée des frais de la vente annulée et outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'à la répartition de l'actif réalisé,
condamné les époux [A] à restituer au Crédit agricole la somme de 35 643,42 € en restitution du capital prêté avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts jusqu'à complet paiement,
ordonné le maintien de la sûreté hypothécaire,
ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 2],
débouté les époux [A] de leurs demandes contre Monsieur [P] [S],
débouté les époux [A] de leur demande tendant à la condamnation de la société IFB France et de Maître [E] [Y] à garantir la restitution du prix de vente,
annulé le contrat de bail conclu le 23 septembre 2008 entre les époux [A] et la société Everhotel Gestion,
débouté les époux [A] de leur demande tendant à la fixation d'une créance de loyer au passif de la société Everhotel Gestion,
condamné la société IFB France à payer aux époux [A] une somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
condamné Maître [Y] à payer aux époux [A] une somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
condamné la société IFB France à payer au Crédit agricole la somme de 50 000 € en réparation du préjudice causé par l'annulation des actes de prêts en raison du vice de consentement causé par sa faute,
condamné in solidum Maître [V], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Promo, la société IFB France et Maître [Y] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct comme prévu à l'article 699 du Code de procédure civile,
condamné les mêmes, in solidum, à payer aux époux [A] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné la société IFB France à payer à la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
La société IFB France a interjeté appel de ce jugement le 25 novembre 2015.
Elle a intimé les époux [A], Maître [V], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Evertel Promo et de la société Everhotel Gestion, Maître [Y], notaire, Monsieur [P] [S] et le Crédit agricole.
Par conclusions du 29 septembre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la société IFB France demande à la cour:
de réformer le jugement déféré,
de constater qu'elle n'a commis aucune faute en sa qualité de mandataire,
de dire n'y avoir lieu à nullité de la vente,
de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d'indemnisation à hauteur de 38 154 € formée par les époux [A] au titre du gain fiscal espéré et du manque de rendement de l'investissement,
de constater en tout état de cause qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard des époux [A] et que ceux-ci ne rapportent pas la preuve d'un préjudice indemnisable qui lui soit imputable,
de les débouter en conséquence de leurs demandes contre elle,
en cas de confirmation de la nullité, de dire n'y avoir lieu à indemniser le Crédit agricole,
en toutes hypothèses, de rejeter les demandes formulées contre elle,
de condamner solidairement les époux [A], ou tout succombant, à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat sur son affirmation de droit.
Par conclusions du 12 septembre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, les époux [A] demandent à la cour:
de dire la société IFB France et Maître [Y] tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes,
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a:
annulé pour vice du consentement le contrat de réservation signé le 23 septembre 2008 et la vente en l'état futur d'achèvement régularisée par acte authentique du 2 mars 2009 en l'étude de Maître [Y],
annulé les contrats de prêts immobiliers souscrits par eux le 27 décembre 2008 auprès du Crédit agricole pour les besoins de l'acte de vente précité,
ordonné les restitutions réciproques subséquentes,
fixé en conséquence leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Evertel Promo à la somme de 91 776 € en restitution du prix de vente augmentée des frais de la vente annulée et outre les intérêts au taux légal tel que mentionné,
ordonné le maintien de la sûreté hypothécaire,
ordonné la publication du jugement,
annulé le contrat de bail conclu le 23 septembre 2008 entre la société Everhotel Gestion et eux,
de les recevoir en leur appel incident partiel à l'encontre de Maître [Y] et la société IFB France,
d'infirmer la décision attaquée et statuant à nouveau:
de condamner in solidum la société IFB France et Maître [Y] à garantir la société Evertel Promo prise en la personne de son liquidateur au titre du remboursement du prix de vente, soit la somme de 91 776 € plus intérêts, frais et accessoires,
de condamner in solidum la société lFB France et Maître [Y] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit agricole, au titre du remboursement du prêt souscrit,
de condamner Maître [Y] à leur payer la somme de 38 154 € au titre du préjudice complémentaire causé par son manquement au devoir de conseil,
de condamner la société IFB France à leur payer la somme de 38 154 € au titre du préjudice complémentaire du fait de son attitude trompeuse et déloyale,
à titre subsidiaire, si la vente n'est pas annulée, de condamner in solidum la société IFB France et Maître [Y] à leur payer la somme de 144 315,17 € en réparation de leur préjudice, constitué de la surévaluation du bien acheté évaluée à la somme de 81 176 € et du coût total des deux crédits souscrits d'un montant de 63 139,17 €,
en tout état de cause, de condamner in solidum la société lFB France et Maître [Y] à leur payer la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions du 30 septembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Maître [Y] demande à la cour:
de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à indemniser les époux [A] d'un préjudice moral,
de dire qu'il n'a commis aucune faute,
de dire que les époux [A] ne justifient pas d'un préjudice en relation directe de causalité,
de dire qu'ils ne justifient pas de n'avoir pas bénéficié de la défiscalisation liée au statut de loueur de meublé non professionnel,
de débouter les époux [A] de leurs demandes,
de débouter le Crédit agricole de ses demandes à son encontre,
de condamner les époux [A] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, et autoriser son avocat à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions du 22 avril 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [P] [S] demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré,
y ajoutant, de condamner les époux [A] ou tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions du 20 avril 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, le Crédit agricole demande à la cour:
de lui donner acte de ce qu'il s'en remet à justice sur la question de la résolution du contrat de vente sollicitée par les époux [A],
en cas de confirmation de la résolution:
de confirmer également le jugement attaqué en ce qu'il a condamné les époux [A] à lui restituer les sommes correspondant au capital prêté avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation de ces intérêts jusqu'à complet paiement,
de dire que ces sommes s'élèvent à un total de 33 096,77 € hors intérêts,
de lui donner acte de ce qu'il a intégré dans sa demande les 41 417,42 €, soit 13 383,20 € en capital et 28 034,22 € en intérêts, payés par les époux [A] au titre du prêt 'Tout habitat facilimmo' n° 99144747166 et les 1 719,91 € payés par eux au titre du prêt 'Relais habitat' dont ils réclament la restitution, et ordonner au besoin la compensation entre les sommes dues par lui, soit 41 417,42 € et 1 719,91 €, et celles dues par les époux [A], soit 76 234,10 €,
d'ordonner le maintien de la sûreté hypothécaire,
de condamner toute personne jugée responsable de la nullité du contrat de vente ayant entraîné la nullité des prêts à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 56 074,15 € correspondant à la totalité des intérêts dont la banque se trouverait ainsi privée et, dans l'hypothèse où le jugement entrepris serait confirmé en ce qu'il a jugé la société IFB France responsable de cette annulation, de condamner celle-ci à lui verser la dite somme en réparation de son préjudice,
en cas de maintien des prêts, de lui donner acte de ce qu'il demande ce maintien à leurs conditions contractuelles et qu'il ne réclame rien puisque les emprunteurs ne sont pas en défaut et qu'il dispose d'un titre exécutoire notarié,
en tout état de cause, de condamner tout succombant au paiement à son profit d'une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Maître [V], mandataire liquidateur de la société Evertel Promo et de la société Everhotel Gestion, n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 17 octobre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
1/: - Sur la validité des contrats de réservation et de vente:
La société IFB France a formé un appel général du jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc le 13 octobre 2015; la cour est ainsi saisie de l'entier litige, et la société IFB France a conclu à la réformation du jugement en toutes ses dispositions, et notamment pour voir dire qu'il n'y a pas lieu à nullité de la vente.
Les époux [A] prétendent voir confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les contrats de réservation et de vente en l'état futur d'achèvement en vertu desquels ils ont fait l'acquisition du lot de copropriété dans l'immeuble situé à [Localité 2], lieudit [Adresse 7], ainsi que le contrat de bail commercial, pour vice de leur consentement.
Ils soutiennent en appel que ce vice a résulté d'une erreur provoquée par des manoeuvres frauduleuses, en ce que le bien acquis ne présenterait pas, contrairement à ce qui leur avait été faussement annoncé, les avantages fiscaux bénéficiant aux loueurs de locaux meublés non professionnels, non plus que les avantages économiques, s'agissant des loyers non perçus en raison de la liquidation judiciaire affectant l'exploitant, qui avaient déterminé leur volonté d'acquérir.
Ils font valoir d'autre part que le contrat de vente, et consécutivement le contrat de bail commercial, sont dépourvus d'objet, en ce que celui-ci serait indéterminé puisque la destination de l'immeuble en copropriété dans lequel ils ont acquis un lot serait fausse, et que ce lot serait dénué de substance, et la vente de ce lot illicite.
A/ - Sur l'erreur et le dol allégués:
Les époux [A] fondent, devant la cour, leurs demandes en nullité sur le dol et sur l'erreur provoquée par ce dol.
Il résulte des articles 1109, 1110 et 1116 du Code civil, dans leur version applicable au litige, qu'il n'y a pas de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été surpris par le dol, que l'erreur n'est toutefois cause de nullité de la convention que si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet, et que le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, un tel dol ne se présumant pas mais devant être prouvé.
a): - Sur le dol:
C'est aux époux [A] de démontrer, conformément aux dispositions des articles 1315 (ancien) du Code civil et 9 du Code de procédure civile, l'existence du dol dont ils se plaignent, à la charge de leurs cocontractants, à savoir la société Evertel Promo, constructeur vendeur du bien qu'ils ont acquis, et la société Everhotel Gestion, exploitant les locaux dans le cadre du bail commercial.
i: - Sur le statut fiscal du bien:
Les époux [A] font valoir qu'ils ont entendu acquérir un bien tel, ainsi qu'il leur avait été annoncé, qu'ils bénéficieraient du statut de loueurs de meublé non professionnel leur permettant notamment d'imputer les déficits fonciers sur les revenus de même nature et de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée.
À supposer admis que c'est expressément afin de bénéficier de ce statut fiscal que les époux [A] ont acquis le bien par les contrats dont ils sollicitent l'annulation, ce n'est pas à leurs co-contractants de prouver que ce bien était éligible au régime fiscal dont ils soutiennent qu'il a déterminé leur consentement à l'acquisition, mais à eux-mêmes de démontrer, d'une part qu'il ne l'était pas, et d'autre part que c'est par des manoeuvres dans l'intention de les convaincre de ce qu'il l'était, que leur consentement a été obtenu.
Or force est de constater que les époux [A] ne justifient d'aucun fait ou acte juridique de nature à faire considérer que le bien acquis ne ressortissait pas au statut fiscal applicable aux loueurs de locaux meublés non professionnels, puisqu'ils ne démontrent pas avoir tenté d'en obtenir le bénéfice et s'être vus refuser celui-ci par l'administration fiscale.
Il doit être en premier lieu observé, à cet égard, que le régime fiscal prévu à l'article 199 sexvicies du Code général des impôts qu'invoquent les époux [A] à l'appui de leurs allégations, autorisant l'imposition des produits d'une location meublée à titre non professionnel dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux lorsque le logement loué est compris notamment dans une résidence de tourisme classée, a été créé par l'article 90 (V) de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008, qui n'était à l'évidence pas applicable à un bien réservé en vertu d'un contrat conclu le 23 septembre 2008, de sorte que les époux [A] ne peuvent prétendre que c'est au regard de ces dispositions qu'ils avaient décidé de réserver.
Ensuite, si l'on se réfère à l'instruction du 28 juillet 2009 de la Direction générale des finances publiques concernant les dispositions particulières à la location en meublé en application de l'article 261 D du Code général des impôts, il doit être considéré que la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue des prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, vois d'accès...), d'espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration...), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque, notamment, la location porte sur des locaux d'habitation, que celle des parties communes est accessoire à la location meublée, et que la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d'exploitation.
Il est en l'occurrence constant que les époux [A] avaient acquis un lot de copropriété dans un immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, et que la gestion du bien en cause a été confiée par bail commercial à la société Everhotel Gestion, qui effectuait les prestations de service de l'activité hôtelière; il résulte en outre des pièces produites par Monsieur [S] que, contrairement à ce qu'affirment les époux [A], les logements étaient pourvus de kitchenettes équipées permettant à leur usager une occupation résidentielle autonome.
Le bien acquis par les époux [A] semble ainsi présenter les caractéristiques d'un bien pouvant relever du statut fiscal de la location meublée.
Et en application des dispositions du VII de l'article 151 septies du Code général des impôts, relève de la location meublée à titre professionnel l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés lorsque sont réunies les trois conditions que, d'une part un membre au moins du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés, d'autre part les recettes annuelles tirées de cette activité excèdent 23 000 €, enfin, ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal.
Or les époux [A] ne justifient pas de ce qu'ils ont rempli les trois conditions cumulatives précitées.
Il en résulte que, contrairement à ce qu'a dit le tribunal, il n'est nullement exclu que le bien acquis par les époux [A] pouvait bénéficier du régime fiscal propre aux loueurs de locaux meublés non professionnels.
Il n'est ainsi établi aucune présentation 'trompeuse ou insidieuse', comme l'écrivent les époux [A], des qualités du bien objet des contrats dont ils poursuivent l'annulation au regard de son statut fiscal, et ceux-ci ne rapportent pas la preuve, dont la charge leur incombe, de ce que ce bien n'était pas éligible à celui dont ils prétendent qu'il a déterminé leur consentement, et, dès lors, du dol qu'ils invoquent à cet égard.
ii: - Sur la rentabilité économique de l'opération:
Les époux [A] font également état du caractère artificiel selon eux de la rentabilité de l'investissement locatif qui leur a été proposé, dans la mesure où le bien acquis était surévalué et les loyers présentés comme devant être escomptés, parfaitement inadaptés au marché.
Mais, s'agissant du dol invoqué, il appartient, comme dit précédemment, aux époux [A] de prouver l'existence de manoeuvres commises par le vendeur pour les tromper sur la réalité de la rentabilité économique de l'opération.
Or, à supposer même que le prix stipulé au contrat de vente soit excessif par rapport au prix du marché, ce que ne démontrent d'ailleurs pas les annonces de vente de biens sur un site internet ne permettant pas la comparaison utile de leurs caractéristiques, non plus que le prix de cession de lots de la copropriété constituant soit des parties communes, soit la salle de restaurant, sans rapport avec la destination des chambres, la stipulation de ce prix de vente ne constitue pas en elle-même une telle manoeuvre.
Quant au montant des loyers escomptés, les époux [A] prétendent qu'ils ont été convaincus par la présentation, dans le document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' que leur avait remis la société IFB France, d'une apparence d'équilibre financier de l'opération, qui constituait l'argument principal de vente, alors qu'en réalité, il s'est avéré qu'il n'y avait pas d'adéquation entre le montant de ces loyers et le chiffre d'affaires légitimement prévisible, ce qui s'est vérifié rapidement selon lui par le défaut de règlement des loyers et le fait que le repreneur, en la personne de Madame [M], a proposé aux copropriétaires des lots une réduction des loyers de l'ordre de 30% conforme aux produits réellement attendus compte tenu du taux d'occupation prévisible d'un tel établissement, là où il est situé.
Mais le document dont font état les époux [A], certes personnalisé, n'est en effet qu'une projection financière expressément présentée comme telle, puisque chacune de ses pages porte la mention clairement apparente: 'Ce document est une simulation et n'est donc pas contractuel'.
Ils ne peuvent par ailleurs s'appuyer sur le montant des loyers négociés entre le repreneur et certains des copropriétaires près de trois années plus tard, dans des conditions conjoncturelles qui avaient pu évoluer.
Enfin, le fait que le chiffre d'affaires réalisé n'ait pas été celui qui pouvait être envisagé signe une réalité d'ordre économique dans le cadre d'une opération comportant un aléa, ce dont les époux [A] pouvaient avoir conscience, mais non l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à les tromper pour déterminer leur consentement.
Les époux [A] ne démontrent donc pas non plus, à cet égard, avoir été victimes d'un dol de nature à vicier le contrat au moment de sa formation.
b): - Sur l'erreur:
Le dol étant écarté, il sera rappelé que l'appréciation erronée de la rentabilité économique d'une opération comportant un aléa, comme celle qu'ont entendu réaliser les époux [A] en faisant l'acquisition d'un bien destiné à une exploitation touristique dans un lieu, [Localité 2], en centre [Localité 4], dont l'attractivité à cet égard n'est pas certaine, laquelle opération, s'agissant de la vente, ne comportait aucune garantie légale ni contractuelle ainsi qu'il était expressément précisé au document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' précité, constitue un erreur sur les motifs, non sur la substance, qui n'est ainsi pas de nature à vicier le consentement au regard des dispositions légales susvisées.
B/: - Sur le défaut d'objet du contrat:
Il résulte des articles 1128 et 1129 (anciens) du Code civil que seules les choses qui sont dans le commerce peuvent faire l'objet de conventions, et que cet objet doit être déterminé ou au moins déterminable.
S'agissant de l'objet du contrat de vente, il est désigné tant dans le contrat de réservation que dans l'acte authentique de vente et parfaitement déterminé dans sa nature, sa consistance, et même d'ailleurs dans son prix auquel ne s'applique pas l'exigence de l'article 1129 (ancien); il s'agit du lot n° 23 correspondant à la chambre 37, constituée d'un logement se trouvant dans le bâtiment A composé de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc le tout au premier étage d'une superficie de 14 m² et les 156/10 000 èmes des parties communes générales et les 244/10 000 èmes des charges spéciales afférentes à l'entretien et à la conservation du bâtiment, et peu importe, quant à la validité de la vente, l'erreur manifestement contenue au contrat de bail commercial, qui vise le lot n° 24, laquelle n'a eu de fait aucune incidence.
Et s'agissant de la licéité du contrat, la cour ne voit pas en quoi un lot de copropriété serait hors du commerce et ne pourrait faire l'objet d'un contrat de cession, étant observé que les époux [A] ne démontrent pas que l'immeuble ne peut être placé sous le statut de la copropriété ainsi que prévu au règlement de copropriété élaboré conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du Code de tourisme qu'ils invoquent.
***
Il résulte ainsi de l'ensemble de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal a prononcé la nullité des contrats de réservation, de vente, et consécutivement les contrats de bail commercial et de prêts en cause.
Le jugement sera réformé.
2/: - Sur les demandes indemnitaires:
Les époux [A] sollicitent, à défaut d'annulation des contrats, la condamnation de la société IFB France et de Maître [Y] à les indemniser du préjudice subi du fait de la dépossession de leur bien et de l'impossibilité pour eux de le revendre.
Ils soutiennent en effet qu'ils sont propriétaires d'un lot de copropriété enclavé dans une immeuble à destination exclusive d'exploitation hôtelière, sans pouvoir bénéficier de cette exploitation puisque le bail commercial consenti à la société Everhotel Gestion, placée en liquidation judiciaire le 6 février 2012 a été résilié par Maître [V], son liquidateur, le 11 avril 2012, et que sa revente est de ce fait rendue impossible.
Il appartient aux époux [A], qui ne peuvent agir contre la société IFB France, avec laquelle ils n'ont eu aucun lien contractuel, et contre le notaire que sur le fondement des dispositions de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil, de prouver que ceux-ci ont commis une faute qui a causé directement et certainement le préjudice dont ils se plaignent.
A/: - Sur l'action en responsabilité contre Maître [Y]:
Il y a, ainsi que le soutiennent d'abord les époux [A], une discordance entre la désignation du bien vendu à l'acte authentique établi par Maître [Y], soit le lot 23 correspondant à la chambre 37, un logement composé de deux chambres, et ce qui est mentionné à l'état descriptif de division de la copropriété, soit pour le lot 23, chambre 37, un logement composé d'une chambre.
Mais les époux [A] ne démontrent pas en quoi cette erreur de rédaction leur a causé un préjudice direct et certain.
Il n'est pas établi d'autre part que la qualification de logement soit erronée alors que, ainsi qu'il a été dit, les chambres étaient pourvues de kitchenettes équipées permettant à leur usager une occupation résidentielle autonome, et ce dès l'origine comme il résulte du devis de l'installateur du 6 octobre 2009 comme du procès-verbal de réception du 26 juillet 2010; au surplus, le règlement de copropriété, qui qualifie le bien vendu de logement, n'a pas été rédigé par Maître [Y], mais par le cabinet Foncier Topo Conseil, géomètre-expert et il ne peut être reproché à faute au notaire, qui n'est pas tenu de se rendre sur les lieux pour en vérifier la consistance et la concordance avec les actes qui lui sont remis, d'avoir repris cette qualification dans la désignation à son acte.
C'est également en reprenant les termes du règlement de copropriété que Maître [Y] a indiqué à son acte que l'ensemble immobilier était destiné à être soumis au statut de la copropriété et à être exploité en résidence hôtelière, et les époux [A] ne démontrent d'ailleurs pas non plus que soit inadaptée une telle qualification puisque, contrairement à ce qu'ils soutiennent, il n'est aucunement établi que le terme soit incompatible avec l'immeuble édifié et placé sous le régime de la copropriété, ni que le choix de ce régime juridique, qui ne relève pas de la responsabilité de Maître [Y], soit contraire à la loi.
Enfin, il doit être considéré que, comme le fait valoir Maître [Y], ce dernier n'est pas intervenu dans la phase de négociation et de commercialisation du bien, ni encore dans la préparation ou la rédaction du contrat de réservation, ni même dans celles du contrat de bail commercial, mais seulement pour recevoir l'acte authentique de la vente.
Et par ailleurs, le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération comportant un aléa, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher lui-même.
Il en résulte qu'aucune faute ne peut être mise à la charge de Maître [Y], et que le jugement doit également être infirmé sur ce point.
B/: - Sur l'action en responsabilité contre la société IFB France:
S'agissant de la société IFB France, il est constant qu'elle avait reçu par contrat du 11 juillet 2008, mandat de la société Evertel Promo, constructeur-vendeur du programme immobilier en cause, pour vendre les biens en dépendant.
Ce mandat comprenait en particulier les pouvoirs de faire toutes publicités, présenter et faire visiter les biens, établir les contrats de réservation, les transmettre au mandant, suivre les dossiers.
Il a été dit que le dol reproché à leurs co-contractants par les époux [A], auxquels il revenait de le prouver, n'est pas caractérisé dès lors notamment que ces derniers ne démontraient pas que le bien acquis par eux ne pouvait ouvrir droit aux avantages fiscaux escomptés.
Mais il n'en reste pas moins que le cadre juridique, et ses incidences fiscales, de l'opération que la société IFB France a proposée aux époux [A] étaient complexes et exigeaient de sa part de leur fournir davantage d'informations que celles qui figurent au document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites établis à partir du revenu annuel du foyer fiscal des époux [A] et de l'investissement théorique proposé, autres informations dont la société IFB France ne justifie pas qu'elle les a procurées.
D'autre part, la situation du programme à [Localité 2], en centre [Localité 4], localité au potentiel touristique relatif, appelait également de la part du négociateur qu'était la société IFB France toutes les informations utiles et les conseils nécessaires quant à la rentabilité économique de l'opération qu'elle leur proposait de réaliser, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait.
Or une information plus complète sur les aléas juridiques et financiers de l'opération aurait pu inciter les époux [A] à y renoncer; la faute de la société IFB France est ainsi établie.
Mais la conséquence préjudiciable de ces manquements paraît ne pouvoir être que la perte de la chance, pour les époux [A], mieux informés et conseillés, de ne pas acquérir le bien, ou pas dans les conditions dans lesquelles ils l'ont fait.
Or ils n'ont conclu que sur la réparation d'un préjudice entièrement consommé.
Il convient en conséquence de rouvrir les débats sur ce seul point de la nature du préjudice subi par les époux [A], et sa réparation.
3/: - Sur les frais et dépens:
Les frais et dépens seront réservés:
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a:
déclaré recevable l'action de Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A],
débouté Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A], de toutes leurs demandes à l'encontre de Monsieur [P] [S];
L'infirme pour le surplus;
Statuant à nouveau:
Déboute Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A], de leurs demandes tendant:
à l'annulation des contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement, de prêts immobiliers et de bail commercial,
aux restitutions résultant de l'annulation,
à la fixation d'une créance au passif de la Sarl Evertel Promo,
au maintien d'une sûreté hypothécaire,
à la condamnation in solidum de la Sas IFB France et de Maître [E] [Y], notaire, à garantir la Sarl Evertel Promo au titre de la restitution et à les garantir eux-mêmes au titre du remboursement des prêts immobiliers au profit de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France,
à la condamnation de Maître [E] [Y], notaire, à leur payer quelque somme que ce soit;
Dit que la Sas IFB France a commis une faute dans l'exercice de ses devoirs d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A];
Ordonne la réouverture des débats et révoque l'ordonnance de clôture, mais à seule fin de permettre à Monsieur [Z] [A] et Madame [R] [K], épouse [A] et à la Sas IFB France de s'expliquer sur la nature et la réparation du préjudice subi par les époux [A];
Renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour vérifier l'échange des conclusions des parties, clôture et fixation de l'audience de plaidoiries sur le point non jugé;
Réserve les frais et dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
