1ère Chambre
ARRÊT N°36/2018
R.G : 16/04895
Mme [U] [W]
C/
M. [F] [O]
Mme [B] [J] épouse [O]
CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE CHATELAUDREN
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 JANVIER 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller, entendue en son rapport
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Novembre 2017
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Janvier 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Madame [U] [W]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] (22)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [F] [O]
né le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 3] (35)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Charlotte GARNIER de la SCP GUILLOTIN-POILVET -AUFFRET-GARNIER, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Philippe GUILLOTIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Madame [B] [J] épouse [O]
née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 5] (22)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Charlotte GARNIER de la SCP GUILLOTIN-POILVET -AUFFRET-GARNIER,Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe GUILLOTIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CHATELAUDREN
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Hervé DARDY de la SELARL L R D L, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
Le 30 septembre 2013, Madame [W] a donné mandat à la société [Localité 2] IMMOBILIER de vendre un terrain constructible lui appartenant sis à [Localité 2], au prix de 110 000 € pour une superficie de 540 m² à détacher d'une parcelle cadastrée BY n° [Cadastre 1] d'une surface de 1 808 m².
Le 24 janvier 2014, un devis a été établi par le cabinet de géomètre expert D2L pour les formalités de division foncière.
Suivant arrêté du 10 mars 2014, le maire de la commune de [Localité 2] a délivré un certificat d'urbanisme positif au projet de détachement du terrain et de construction d'une maison d'habitation.
Le 25 mars 2014, Monsieur [O] et Madame [J] ont proposé d'acquérir le terrain moyennant la somme de 90 000 € net vendeur. Cette offre a été contresignée le jour même par la venderesse.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2014, la société [Localité 2] IMMOBILIER a mis en demeure Madame [W] d'accepter la mission de l'expert géomètre préalable nécessaire à la signature de l'acte authentique en lui rappelant qu'elle avait accepté l'offre d'achat des époux [O].
Par courrier en réponse du 28 avril 2014, Madame [W] a fait savoir qu'elle n'acceptait pas l'offre du 25 mars 2014.
Monsieur et Madame [O] ont dès lors saisi le Tribunal de Grande Instance de SAINT BRIEUC suivant exploit du 4 juillet 2014.
En cours de procédure, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN(CMB) créancière de Madame [W] et bénéficiaire d'une hypothèque conventionnelle sur les parcelles cadastrées BY n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] a saisi le juge de l'exécution a'n poursuivre la saisie immobilière de ces biens. La procédure de saisie a été dénoncée à Monsieur et Madame [O] suivant exploit du 10 décembre 2014.
Les époux [O] ont demandé au juge de l'exécution de surseoir à statuer dans l'attente du jugement du Tribunal de Grande instance de SAINT BRIEUC.
Par acte d'huissier du 4 février 2015, Monsieur et Madame [O] ont assigné le CMB en intervention forcée a'n que la décision à intervenir lui soit opposable.
Par jugement du 17 mai 2016, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a:
-dit que la vente intervenue le 25 mars 2014 entre les époux [O] et Madame [W] portant sur un terrain à bâtir d'une contenance approximative de 560m² à détacher d'une parcelle sise [Adresse 1], cadastrée BY n°[Cadastre 1] pour un prix hors frais de 90 000 €, est parfaite entre les parties ;
-désigné Me [Q] [T], notaire à [Localité 5], à l'effet de recevoir l'acte authentique de vente;
-désigné le cabinet de géomètre expert D2L BETALI, [Adresse 4] pour rédiger le document permettant de faire établir la division cadastrale suivant les limites convenues entre les parties dans le plan annexé à l'offre d'achat acceptée le 25 mars 2014;
-dit que les frais de géomètre seront à la charge de Madame [W], et condamne, en tant que de besoin, cette dernière à les rembourser aux époux [O] s'ils se trouvaient contraints d'en faire l'avance en raison de la carence de la venderesse;
-condamné Madame [U] [W] à régulariser l'acte authentique de vente sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la sommation qui lui en sera faite par le notaire commis pour recevoir l'acte, lequel aura préalablement requis la purge du droit de préemption urbain et un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou emprise administrative qui soit de nature à compromettre les droits de Monsieur et Madame [O] et la production d'un document d'arpentage du géomètre expert précité;
-ordonné la consignation du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire;
-dit que le prix de vente sera remis à la caisse de CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN;
-condamné Madame [W] à payer les frais de mainlevée de radiation des inscriptions de toutes natures faites au service de la publicité foncière au titre du bien vendu ;
-débouté Monsieur et Madame [O] de leur demande de dommages et intérêts ;
-débouté Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts ;
-condamné Madame [W] aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
-dit n'y avoir lieu à prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Madame [W] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 juin 2016.
Vu les conclusions du 5 septembre 2016, auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments de Madame [W] qui demande à la cour de :
-réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC en date du 17 mai 2016 en toutes ses dispositions ;
-constater le défaut d'acceptation de Madame [W] à l'offre d'achat en date du 25 mars 2014 ;
-débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
-réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-BRIEUC en date du 17 mai 2016 en toutes ses dispositions ;
-constater que la vente intervenue en date du 25 mars 2014 n'est pas parfaite à défaut d'accord des parties sur la chose et sur le prix ;
-débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
En toutes hypothèses :
-condamner les époux [O] à régler à Madame [W] la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
-condamner les époux [O] à régler à Madame [W] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
-les condamner aux entiers dépens.
Vu les conclusions du 7 novembre 2016 auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments de Monsieur et Madame [O] qui demandent à la cour de :
-débouter toute partie de ses demandes, fins et conclusions qui seraient plus amples ou contraires aux présentes.
-déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN.
-dire et juger Madame [U] [W] mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de SAINT BRIEUC en date du 17 mai 2016, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [O] de leurs demandes au titre:
*du transfert de la garde et des risques de la chose vendue,
*d'imputation sur le prix de vente des frais de géomètre expert et de mainlevée et radiation des inscriptions de toute nature,
*de leur demande de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau sur ces points, compléter le jugement ainsi:
-dire que les frais du géomètre expert et de mainlevée et radiation des inscriptions de toutes natures seront imputés et payés par prélèvement du prix de vente;
-décerner acte à Monsieur ET Madame [O] de ce qu'ils n'ont pas de moyen opposant à ce que le notaire instrumentaire remette le prix de vente au CMB de CHATELAUDREN, lequel doit toutefois s'entendre de net de tous les frais de vente à la charge du vendeur et en particulier des frais de géomètre au titre de l'établissement du document de division et d'arpentage et des frais de mainlevée et de radiation des inscriptions de toute nature du chef de Madame [W].
-ordonner la consignation du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire jusqu'à la libération complète des biens vendus tant par Madame [W] que par tous occupants de son chef ainsi que la prise de possession réelle par l'acquéreur.
-dire que les risques de la chose vendue demeureront à la charge de Madame [W] jusqu'à la libération complète des biens vendus tant par Madame [W] que par tous occupants de son chef ainsi que prise de possession réelle par l'acquéreur.
-ordonner à Madame [W] de libérer les biens vendus de toute occupation tant personnelle que des personnes occupants de leur chef et ce, à peine d'astreinte comminatoire de 2.000 € par jour à compter de la date fixée par le notaire instrumentaire pour la régularisation de l'acte authentique.
-condamner Madame [W] à payer à Monsieur et Madame [O]:
*La somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
*La somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner Madame [W] aux dépens de l'appel.
Vu les conclusions du 4 novembre 2016 auxquelles il est renvoyé pour exposer des moyens et arguments de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN qui demande à la cour de :
-décerner acte à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN qu'elle s'en remet à justice sur le bien-fondé de l'appel interjeté par Madame [W] et plus généralement sur le bien-fondé de la demande introduite par les époux [O] à l'encontre de Madame [W] ;
-dans l'hypothèse où le jugement serait confirmé en ce qu'il a déclaré parfait la vente intervenue entre les époux [O] et Madame [W], confirmer les dispositions du jugement en ce qu'il a précisé que le prix de vente à hauteur de 90.000 € hors frais serait remis à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN, Madame [W] étant condamnée à payer les frais de mainlevée et de radiation des inscriptions de toute nature au Service de la Publicité Foncière .
Y ajoutant,
-Dire que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN ne sera tenue de donner mainlevée de ses inscriptions réelles que lorsque le prix de vente de 90.000 € lui aura été remis par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente
En toute hypothèse,
-condamner la partie succombante à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de CHATELAUDREN la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du Code de Procédures Civiles ;
-condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL LRDL, Avocat conformément à l'article 699 du code procédure civile.
L'ordonnance de clôture était rendue le 17 octobre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'acceptation de l'offre:
Sur la nécessité d'un permis d'aménager préalable à la promesse de vente:
Madame [W] soutient que des travaux d'extension des réseaux étaient nécessaires et que dès lors, en application des dispositions des articles L442-4 et R421-19 du code de l'urbanisme, aucune promesse de vente ne pouvait être consentie avant la délivrance du permis d'aménager.
Aux termes de l'article L442-1 du code de l'urbanisme: « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Aux termes de l'article L442-4 du même code : « Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager. »
Aux termes de l'article R421-19 du code de l'urbanisme, dans sa version issue du décret du 28 février 2012, applicable à la date de l'offre :« Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements :
-qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement (...) »
Mais aux de l'article R442-1 du même code dans sa rédaction issue du même décret : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre (titre IV de ce code, sur les dispositions propres aux aménagements), et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager: (')
e)les détachements de terrain d'une propriété supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis. (...) »
Il ressort du plan cadastral joint à l'offre d'achat du 25 mars 2014 que la parcelle objet de la vente est détachée d'une parcelle restant à appartenir à Madame [W] supportant un bâtiment, et il n'est pas allégué par celle-ci que ce bâtiment soit destiné à la démolition.
Ainsi, nonobstant la circonstance que des extensions de réseaux soient prévus pour raccorder la parcelle détachée, ce détachement n'était pas,en application des dispositions de l'article R442-1 précité, soumis à permis d'aménager.
Il en résulte que le moyen tiré de la nullité de l'offre à défaut de permis préalable d'aménager doit être écarté.
Sur l'absence d'accord de Madame [W]:
Il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente est parfaite « dès qu'on est convenu de la chose et du prix. »
Contrairement à ce que soutient Madame [W], son accord n'est soumis à aucune condition de forme et la formule « Bon pour offre d'achat » apposée en face de la formule « Bon pour achat au prix de 90 000 € » permet de caractériser son accord pour vendre. La mention « au prix de 90 000 € » rajoutée d'une autre main que la sienne, à côté de cette formule n'ôte pas à l'acte sa valeur probante dès lors que ce prix de 90 000 € est spécifié dans la proposition de l'acquéreur et que de ce fait, c'est en connaissence de cause que Madame [W] a apposé sa signature.
Le 28 avril 2014, Madame [W] a écrit à l'agence [Localité 2] IMMOBILIER : « Je vous informe par ce courrier que je n'accepte pas la présente offre signée le 25 mars 2014 en votre agence dont la validité est jusqu'au 30 avril 2014 (...) »
Il est spécifié à l'acte du 25 mars 2014 que les époux [O] ont fait une offre valable jusqu'au 30 avril 2014 et que son acceptation par la venderesse rendra la vente parfaite et que le compromis pourra être rédigé par le représentant de l'agence [Localité 2] IMMOBILIER. Il en résulte que Madame [W] qui avait accepté l'offre ne pouvait plus revenir sur son engagement.
Sur le défaut d'accord sur la chose et sur le prix :
En ce qui concerne le terrain, sa superficie est définie dans l'offre d'achat comme étant « d'environ 500m²/600m² », et ses limites sont représentées en pointillés sur un plan cadastral coté, joint à l'offre et signé des deux parties. Dès lors, sans qu'il soit besoin d'un acte de bornage préalablement à la vente, la superficie du terrain vendu était parfaitement déterminable.
En ce qui concerne le prix, en premier lieu, le mandat de vente donné par Madame [W] à l'agence [Localité 2] fait état d'un prix forfaitaire de 110 000 € net vendeur sans précision de la valeur du prix au m². En deuxième lieu, l'acte ne mentionne aucune réserve sur la charge des frais d'extension des réseaux et de nettoyage du terrain. Dès lors, et sans qu'il ait été nécessaire d'ajouter de plus amples précisions, le prix indiqué de 90 000 €, hors frais notarié et frais d'agence à la charge de l'acquéreur, est celui déterminé et désigné par les parties après la négociation précontractuelle au regard du prix initialement attendu par Madame [W].
Il résulte de tout ceci que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la vente parfaite, et condamné Madame [W] à régulariser l'acte sous astreinte. Par voie de conséquence, il sera également confirmé en ce qu'il a débouté Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur le transfert des risques de la chose vendue :
Dès lors que la vente judiciairement ordonnée fait peser sur la venderesse, partie perdante, de régulariser l'acte authentique et de délivrer la chose, il convient de faire supporter par celle-ci les risques de la chose vendue jusqu'à sa libération et la prise de possession par l'acquéreur. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
En revanche, les parties n'étant pas convenues d'une prise de possession par l'acquéreur antérieurement à l'acte authentique, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande tendant à la libération des lieux par Madame [W], sous astreinte à compter de la date fixée par le notaire pour la régularisation de cet acte.
Sur l'imputation des frais de géomètre expert et ceux de radiation des inscriptions de toute nature sur le prix de vente :
En premier lieu, et ainsi que l'a souligné le premier juge, les frais accessoires à la vente ne sont pas une composante de ce prix.
En second lieu, la déduction de ces frais du prix de vente qui sera remis à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, détentrice du privilège de prêteur de de deniers pour un montant supérieur au prix de vente aurait comme effet de lui porter atteinte.
Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à cette demande.
Sur la demande de dommages et intérêts présentés par les époux [O] :
Monsieur et Madame [O] évaluent forfaitairement à 3 000 € le préjudice financier et le préjudice de jouissance résultant du retard de la réalisation de leur projet de construction du fait du refus de Madame [W] d'exécuter la convention. Dès lors qu'ils se bornent à alléguer sans justifier d'un surcoût dans les travaux d'aménagement et de construction, il ne peut âtre fait droit à leur demande sur ce point.
Toutefois, le refus injustifié de Madame [W] d'exécuter une vente consentie depuis plus de trois ans a causé aux acquéreurs un préjudice dans la jouissance du terrain acquis. Ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 1 000 €. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il apparaît équitable de condamner Madame [W] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il apparaît équitable de condamner Madame [W] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN la somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Infirme le jugement entrepris sen ce qu'il a:
-débouté Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] de leur demande tendant à faire supporter les risques de la chose par Madame [U] [W] jusqu'à la prise de possession par les acquéreurs;
-débouté Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts;
-débouté Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL de CHATELAUDREN de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;
Staruant à nouveau:
Dit que Madame [U] [W] supportera les risques de la chose vendue jusqu'à sa libération et la prise de possession par l'acquéreur;
Condamne Madame [U] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] la somme de 1 000 € de dommages et intérêts;
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions;
Y ajoutant;
Dit que la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL de CHATELAUDREN ne sera tenue de donner mainlevée des ses inscriptions réelles que lorsque le prix de vente de 90 000 € lui aura été remis par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente;
Condamne Madame [U] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [B] [J] épouse [O] la somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Condamne à payer à la CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL de CHATELAUDREN la somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel.
Condamne Madame [U] [W] aux dépens en cause d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
