1ère Chambre
ARRÊT N° 29/2018
R.G : 16/03727
Me [N] [N]
C/
Me Pascale HUILLE ERAUD
Me [X] [K]
M. [K] [U]
M. [W] [Q]
SASU IFB FRANCE
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITERRANÉE
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 23 JANVIER 2018
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 31 Octobre 2017
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 23 Janvier 2018 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 16 janvier 2018, date indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Maître [N] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Gilles LASRY, plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉS :
Maître [X] [K] es qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL EVERTEL PROMO
[Adresse 2]
[Localité 2]
Régulièrement assignée à personne habilitée, n'a pas constitué
Monsieur [K] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Charlotte GARNIER de la SCP GUILLOTIN-POILVET -AUFFRET-GARNIER, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Samuel BONTE, plaidant, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [W] [Q]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Yann GASNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SASU IFB FRANCE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par me Mathieu SPINAZZE du cabinet DECKER et Associés, plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE
SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITERRANÉE (anciennement dénommée CIF SUD), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Claire LE QUERE de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI ET Associés, plaidant, avocat au barreau de GRASSE
FAITS ET PROCÉDURE:
Monsieur [W] [Q] a souhaité faire un investissement immobilier bénéficiaire d'avantages fiscaux.
La Sas IFB France, chargée de commercialiser un programme de résidence hôtelière de trente chambres dénommé 'Everhotel l'Auberge [Localité 8]' entrepris à [Localité 8] (Côtes-d'Armor) par la Sarl Evertel Promo, appartenant au groupe Evergroup, et dont l'exploitation devait être confiée à la Sarl Everhotel Gestion, toutes deux dirigées par Monsieur [K] [U], a proposé à Monsieur [Q] la signature d'un contrat de réservation.
Ce contrat a été effectivement conclu le 18 octobre 2008 pour l'acquisition de la chambre n° 27 dans l'immeuble situé lieudit '[Adresse 7], pour le prix, immeuble et meubles, de 91 176 € TTC, étant précisé notamment:
que la vente serait régularisée par acte authentique en l'étude de Maître [N] [N], notaire à [Localité 9] (Aude), dans un délai de quatre mois,
que la vente serait réalisée sous le régime légal de l'état futur d'achèvement si les locaux n'étaient pas achevés à la date de signature de l'acte authentique,
que le réservataire reconnaissait avoir été informé des règles fiscales s'appliquant à une acquisition en qualité de loueur de locaux meublés par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement, notamment en ce qui concerne la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée grevant l'acquisition, et qu'il s'obligeait à signer un bail commercial avec la société Everhotel Gestion.
Monsieur [Q] a ainsi conclu le même jour un contrat de bail commercial avec la société Everhotel Gestion portant sur le lot n° [Cadastre 1], pour un loyer annuel de 3 316,20 € HT, ou 3 498,50 € TTC.
Il a souscrit, le 4 février 2009, un emprunt auprès du Crédit immobilier de France Sud pour financer cette acquisition.
Il a, par un acte authentique reçu le 20 mai 2009 par Maître [N], conclu avec la société Evertel Promo un contrat de vente en l'état futur d'achèvement selon lequel, notamment:
la vente portait sur le lot n° [Cadastre 2], soit la chambre 35, constituée selon l'acte d'un 'logement se trouvant dans le bâtiment A composé de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc le tout au premier étage d'une superficie de 14 m²' et les 156/10 000 èmes des parties communes générales et les 244/10 000 èmes des charges spéciales afférentes à l'entretien et à la conservation du bâtiment, pour le prix de 91 176 €, soit 86 384,80 € pour les droits immobiliers et 4 791,20 € pour les objets mobiliers devant équiper le logement,
les biens vendus devaient être achevés au plus tard le 4ème trimestre 2009, sauf force majeure, cas fortuit ou cause légitime et contractuelle de suspension du délai de livraison,
il s'engageait à donner en location les locaux meublés au plus tard au jour de leur livraison, à un exploitant d'établissement d'hébergement classé en résidence hôtelière pour une durée de neuf années au moins, afin de bénéficier du dispositif légal des locations de meublés non professionnels,
il a donné mandat à la société gestionnaire de le représenter pour la remise des clés.
La livraison n'est intervenue que le 16 août 2010.
La société Everhotel Gestion a été placée en redressement judiciaire le 7 novembre 2011, puis en liquidation judiciaire par un jugement du 6 février 2012 qui a désigné Maître [X] [K] aux fonctions de liquidateur.
Dans le cadre des opérations de liquidation, le fonds de commerce attaché à l'hôtel de [Localité 8] a été cédé à Madame [M] [D], qui a offert de reprendre les baux consentis, mais pour un loyer moindre.
Monsieur [Q], comme trois des autres copropriétaires, n'a pas accepté l'avenant proposé, et le bail commercial conclu le18 octobre 2008 a été résilié par Maître [K] le 11 avril 2012, conformément à l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession du fonds.
Le 23 octobre 2012, le tribunal de commerce d'Evry a placé la société Evertel Promo en liquidation judiciaire, et le 21 décembre suivant, Monsieur [Q] a déclaré au liquidateur judiciaire de cette société une créance de 91 176 € au titre de la restitution du prix de vente qu'il entendait obtenir dans le cadre d'une instance en annulation de celle-ci, ainsi qu'une créance de 100 000 € au titre de dommages-intérêts, outre 25 000 € au titre des frais irrépétibles et dépens de l'instance à venir.
Puis il a assigné la société Evertel Promo et la société Everhotel Gestion devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc ainsi encore que la société IFB France, Maître [N], notaire, Monsieur [K] [U], gérant de sociétés, et le Crédit immobilier de France Méditerranée, anciennement dénommé Crédit immobilier de France Sud.
Il a par ailleurs déposé plainte pour escroquerie au jugement, s'agissant de l'ordonnance du juge commissaire, plainte classée sans suite par le parquet.
Par jugement du 19 avril 2016, le tribunal a:
constaté l'intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits et obligations de la société Crédit immobilier de France Méditerranée par l'effet d'une fusion-absorption à effet du 1er décembre 2015,
annulé pour vice du consentement le contrat de réservation et la vente en l'état futur d'achèvement,
annulé le contrat de prêt immobilier,
ordonné les restitutions réciproques résultant des annulations,
fixé en conséquence la créance de Monsieur [Q] au passif de la liquidation de la société Evertel Promo à la somme de 91 176 € en restitution du prix de vente, augmentée des frais de la vente annulée et outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'à la répartition de l'actif réalisé dans le cadre de la procédure collective,
condamné en tant que de besoin la société IFB France et Maître [N] à garantir la restitution du prix et les frais de la vente à concurrence de la part qui n'aura pu être recouvrée auprès de la liquidation judiciaire de la société Evertel Promo,
condamné Monsieur [Q] à restituer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 91 700 €, sous déduction des sommes versées en exécution du contrat de prêt annulé, le solde restant dû après compensation produisant intérêts au taux légal à compter de la décision,
débouté Monsieur [Q] de sa demande tendant à voir la société IFB France, Maître [N] et Monsieur [U] condamnés à le garantir au titre de son obligation de restitution du capital à la société Crédit Immobilier de France Développement,
ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 8],
débouté Monsieur [Q] de ses demandes contre Monsieur [K] [U],
annulé le contrat de bail conclu le 18 octobre 2008 entre Monsieur [Q] et la société Everhotel Gestion,
débouté Monsieur [Q] de sa demande tendant à la fixation d'une créance de loyer au passif de la société Everhotel Gestion,
condamné la société IFB France à payer à Monsieur [Q] une somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
condamné Maître [N] à payer à Monsieur [Q] une somme de 1 500 € en réparation du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
condamné in solidum la société IFB France et Maître [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 20 000 € en réparation du préjudice causé par les annulations précitées,
dit que dans les rapports entre coobligés, la société IFB France et Maître [N] se devront mutuellement garantie à concurrence de la moitié de la somme due à la société Crédit Immobilier de France Développement,
débouté la société Crédit Immobilier de France Développement de ses autres demandes au titre du contrat de prêt annulé,
condamné in solidum Maître [K], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Promo, la société IFB France et Maître [N] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct comme prévu à l'article 699 du Code de procédure civile,
condamné les mêmes, in solidum, à payer à Monsieur [Q] la somme de 4 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné in solidum Maître [K], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Prom, la société IFB France et Maître [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 100 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
dit qu'au titre des condamnations ci-dessus prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles, les coobligés se devront mutuellement garantie à concurrence d'un tiers de ces sommes,
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Maître [N] a interjeté appel de ce jugement le 13 mai 2016.
Il a intimé Maître [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Evertel Promo et de la société Everhôtel Gestion, la société IFB France, Monsieur [U], Monsieur [Q] et la société Crédit Immobilier de France Développement.
La société IFB France a interjeté appel quant à elle le 1er juin 2016.
Elle a intimé Maître [N], Maître [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Evertel Promo et de la société Everhotel Gestion, Monsieur [U], Monsieur [Q] et la société Crédit Immobilier de France Développement.
Les instances ont été jointes.
Par conclusions du 19 septembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Maître [N] demande à la cour:
de réformer le jugement,
de dire qu'il n'a commis aucune faute,
de dire que Monsieur [Q] ne justifie pas d'un préjudice en relation directe de causalité,
de le débouter de ses demandes,
de débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de ses demandes à son encontre,
de condamner toute partie qui succombe à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de la condamner aux entiers dépens, et autoriser son avocat à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions du 4 novembre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la société IFB France demande à la cour:
de réformer le jugement déféré,
de constater qu'elle n'a commis aucune faute en sa qualité de mandataire,
de dire n'y avoir lieu à nullité de la vente,
en tout état de cause, de dire qu'elle n'a commis aucun dol ni aucune faute à l'endroit de Monsieur [Q],
de débouter celui-ci de ses demandes contre elle,
en cas de confirmation de la nullité, de dire n'y avoir lieu à indemniser la société Crédit Immobilier de France Développement,
en toutes hypothèses, de rejeter les demandes formulées contre elle,
de condamner Monsieur [Q], ou tout succombant, à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat sur son affirmation de droit.
Par conclusions du 12 septembre 2017, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [Q] demande à la cour:
de dire la société IFB France et Maître [N] tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes,
à titre principal, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il:
a annulé pour vice du consentement le contrat de réservation signé le18 octobre 2008 et la vente en l'état futur d'achèvement régularisée par acte authentique du 20 mai 2009 en l'étude de Maître [N],
a annulé le contrat de prêt immobilier souscrit par lui le 4 février 2009 auprès de la société Crédit Immobilier de France pour les besoins de l'acte de vente précité,
a ordonné les restitutions réciproques subséquentes,
a fixé en conséquence sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Evertel Promo à la somme de 91 776 € en restitution du prix de vente augmentée des frais de la vente annulée et outre les intérêts au taux légal tel que mentionné,
a condamné en tant que de besoin la société IFB France et Maître [N] à garantir la restitution du prix et les frais de la vente à concurrence de la part qui n'aura pu être recouvrée auprès de la liquidation judiciaire de la société Evertel Promo,
l'a condamné à restituer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 91 700 €, sous déduction des sommes versées en exécution du contrat de prêt annulé, le solde restant dû après compensation produisant intérêts au taux légal à compter de la décision,
l'a débouté de sa demande tendant à voir la société IFB France, Maître [N] et Monsieur [U] condamnés à le garantir au titre de son obligation de restitution du capital à la société Crédit Immobilier de France Développement,
a ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 8],
l'a débouté de ses demandes contre Monsieur [U],
a annulé le contrat de bail conclu le 18 octobre 2008 entre Monsieur [Q] et la société Everhotel Gestion,
l'a débouté de sa demande tendant à la fixation d'une créance de loyer au passif de la société Everhotel Gestion,
a condamné in solidum Maître [K], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Promo, la société IFB France et Maître [N] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct comme prévu à l'article 699 du Code de procédure civile,
a condamné les mêmes, in solidum, à lui payer la somme de 4 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
a condamné in solidum Maître [K], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Prom, la société IFB France et Maître [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 100 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
a dit qu'au titre des condamnations ci-dessus prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles, les coobligés se devront mutuellement garantie à concurrence d'un tiers de ces sommes,
d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle:
a condamné la société IFB France à lui payer la somme de 1 500 € au titre du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
a condamné Maître [N] à lui payer la somme de 1 500 € au titre du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
statuant à nouveau, de condamner la société IFB France à lui payer la somme de 44 364,50 € au titre du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
de condamner Maître [N] à lui payer la somme de 44 364,50 € au titre du préjudice moral causé par son manquement au devoir de conseil,
à titre subsidiaire, si la vente n'est pas annulée, de déclarer la société IFB France et Maître [N] responsables in solidum du préjudice constitué pour lui par l'absence de valeur du bien acquis dans le cadre de l'investissement locatif,
de condamner in solidum la société IFB France et Maître [N] à lui payer la somme de 168 750,99 € en réparation de son préjudice, correspondant au préjudice subi par la surévaluation du bien acheté évalué à la somme de 81 176 €, et au coût total du prêt souscrit d'un montant de 87 574,99 €,
en tout état de cause, de condamner in solidum la société IFB France et Maître [N] à lui payer la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions du 24 octobre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [U] demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [Q] de toutes ses demandes à son encontre,
y ajoutant, de condamner Monsieur [Q] ou tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions du 24 octobre 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la société Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour:
de débouter Maître [N], la société IFB France et toute autre partie à l'instance de leurs demandes à son encontre,
de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté son intervention volontaire aux droits de la société Crédit Immobilier de France Méditerranée et dit ses conclusions en ce sens recevables,
de statuer ce qu'il appartiendra sur les demandes que s'opposent Monsieur [Q] de première part, la société Evertel Promo de deuxième part, la société Everhotel Gestion de troisième part, Monsieur [U] de quatrième part la société IFB France de cinquième part, Maître [N] de sixième part,
dans le cas où la cour infirmerait le jugement déféré et dirait n'y avoir lieu à résolution ni à annulation judiciaire de la vente, de dire que Monsieur [Q] reste redevable de l'intégralité des sommes contractuellement dues en vertu du contrat de prêt souscrit, selon les clauses de stipulation figurant audit acte,
dans le cas où la cour confirmerait le jugement déféré et dirait y avoir lieu à annulation ou résolution judiciaire du contrat de vente, et ou elle prononcerait subséquemment l'annulation ou la résolution du prêt, de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a:
condamné Monsieur [Q] à lui restituer la totalité du capital prêté, sous déduction des sommes versées en exécution du contrat de prêt annulé, outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2016,
condamné in solidum la société IFB France et Maître [N] à lui payer la somme de 20 000 € en réparation du préjudice causé par les annulations précitées,
dit que dans les rapports entre coobligés, la société IFB France et Maître [N] se devront mutuellement garantie à concurrence de la moitié de la somme à elle due,
condamné in solidum Maître [K], ès qualités de liquidateur de la société Evertel Prom, la société IFB France et Maître [N] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 100 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
dit qu'au titre des condamnations ci-dessus prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles, les coobligés se devront mutuellement garantie à concurrence d'un tiers de ces sommes,
en tout état de cause et dans l'hypothèse où la cour devrait retenir la responsabilité d'autres intervenants, de condamner in solidum la société Evertel Promo et la société Everhotel Gestion, en la personne de leur liquidateur judiciaire ès-qualités, Monsieur [U], la société IFB France et Maître [N], en cette même hypothèse, à raison de la caractérisation de leurs fautes et manquements respectifs lui étant directement préjudiciables, à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 20 000 € représentative de la quote-part du gain manqué au titre du montant des intérêts normaux contractuels qu'elle aurait du percevoir si le contrat de prêt avait été normalement exécuté jusqu'au 19 avril 2016,
en cette même hypothèse d'annulation des contrats de vente et de prêt, de réformer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes aux fins de sa condamnation au titre de l'indemnité due en cas de remboursement anticipé et de l'indemnité de 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû à la date de l'annulation ou de la résolution du prêt,
et statuant à nouveau, de condamner les mêmes responsables des annulations, in solidum, à lui payer la somme représentative de l'indemnité de remboursement anticipé prévue contractuellement et dans les limites légales et réglementaires, à parfaire à la date de la restitution effective du capital prêté,
en cette même hypothèse, de condamner les mêmes, in solidum, à lui payer la somme représentative de l'indemnité de 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû à la date de l'annulation ou de la résolution du prêt, ainsi que des intérêts échus et non versés, conformément aux dispositions de l'artticle R. 312-3 du Code de la consommation, à parfaire à la date de la restitution effective du capital prêté,
en tout état de cause, de condamner in solidum tous succombants à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner tous succombants aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Maître [K], mandataire liquidateur de la société Evertel Promo et de la société Everhôtel Gestion, n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 3 octobre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
1/: - Sur la validité des contrats de réservation et de vente:
L'appel formé par Maître [N] et la société IFB France contre le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc le 19 avril 2016 est général; la cour est ainsi saisie de l'entier litige, et la société IFB France a conclu à la réformation du jugement en toutes ses dispositions, et notamment pour voir dire qu'il n'y a pas lieu à nullité de la vente.
Monsieur [Q] prétend quant à lui voir confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les contrats de réservation et de vente en l'état futur d'achèvement en vertu desquels il a fait l'acquisition du lot de copropriété dans l'immeuble situé à [Localité 8], lieudit '[Adresse 7], ainsi que le contrat de bail commercial, pour vice de son consentement.
Il soutient en appel que ce vice a résulté d'une erreur provoquée par des manoeuvres frauduleuses, en ce que le bien acquis ne présenterait pas, contrairement à ce qui lui avait été faussement annoncé, les avantages fiscaux bénéficiant aux loueurs de locaux meublés non professionnels, non plus que les avantages économiques, s'agissant des loyers non perçus en raison de la liquidation judiciaire affectant l'exploitant, qui avaient déterminé sa volonté d'acquérir.
Il fait valoir d'autre part que le contrat de vente, et consécutivement le contrat de bail commercial, sont dépourvus d'objet, en ce que celui-ci serait indéterminé puisque la destination de l'immeuble en copropriété dans lequel il a acquis un lot serait fausse, et que ce lot serait dénué de substance, et la vente de ce lot illicite.
A/ - Sur l'erreur et le dol allégués:
Monsieur [Q] fonde ses demandes en nullité sur le dol et, subsidiairement, sur l'erreur.
Il résulte des articles 1109, 1110 et 1116 du Code civil, dans leur version applicable au litige, qu'il n'y a pas de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été surpris par le dol, que l'erreur n'est toutefois cause de nullité de la convention que si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet, et que le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté, un tel dol ne se présumant pas mais devant être prouvé.
a): - Sur le dol:
C'est à Monsieur [Q] de démontrer, conformément aux dispositions des articles 1315 (ancien) du Code civil et 9 du Code de procédure civile, l'existence du dol dont il se plaint, à la charge de ses cocontractants, à savoir la société Evertel Promo, constructeur vendeur du bien qu'il a acquis, et la société Everhotel Gestion, exploitant les locaux dans le cadre du bail commercial.
i: - Sur le statut fiscal du bien:
Monsieur [Q] fait valoir qu'il a entendu acquérir un bien tel, ainsi qu'il lui avait été annoncé, qu'il bénéficierait du statut de loueurs de meublé non professionnel lui permettant notamment d'imputer les déficits fonciers sur les revenus de même nature et de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée.
À supposer admis que c'est expressément afin de bénéficier de ce statut fiscal qu'il avait acquis le bien par les contrats dont il sollicite l'annulation, ce n'est pas à ses co-contractants de prouver que ce bien était éligible au régime fiscal dont il soutient qu'il a déterminé son consentement à l'acquisition, mais à lui-même de démontrer, d'une part qu'il ne l'était pas, et d'autre part que c'est par des manoeuvres dans l'intention de le convaincre de ce qu'il l'était, que son consentement a été obtenu.
Or force est de constater que Monsieur [Q] ne justifie d'aucun fait ou acte juridique de nature à faire considérer que le bien acquis ne ressortissait pas au statut fiscal applicable aux loueurs de locaux meublés non professionnels, puisqu'il ne démontre pas avoir tenté d'en obtenir le bénéfice et s'être vu refuser celui-ci par l'administration fiscale.
Il doit être en premier lieu observé, à cet égard, que le régime fiscal prévu à l'article 199 sexvicies du Code général des impôts qu'invoque Monsieur [Q] à l'appui de ses allégations, autorisant l'imposition des produits d'une location meublée à titre non professionnel dans les catégories des bénéfices industriels et commerciaux lorsque le logement loué est compris notamment dans une résidence de tourisme classée, a été créé par l'article 90 (V) de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008, qui n'était à l'évidence pas applicable à un bien réservé en vertu d'un contrat conclu le 18 octobre 2008, de sorte que Monsieur [Q] ne peut prétendre que c'est au regard de ces dispositions qu'il avait décidé de réserver.
Ensuite, si l'on se réfère à l'instruction du 28 juillet 2009 de la Direction générale des finances publiques concernant les dispositions particulières à la location en meublé en application de l'article 261 D du Code général des impôts, il doit être considéré que la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue des prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, vois d'accès...), d'espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration...), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque, notamment, la location porte sur des locaux d'habitation, que celle des parties communes est accessoire à la location meublée, et que la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d'exploitation.
Il est en l'occurrence constant que Monsieur [Q] avait acquis un lot de copropriété dans un immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, et que la gestion du bien en cause a été confiée par bail commercial à la société Everhotel Gestion, qui effectuait les prestations de service de l'activité hôtelière; il résulte en outre des pièces produites par Monsieur [U] que, contrairement à ce qu'affirme Monsieur [Q], les logements étaient pourvus de kitchenettes équipées permettant à leur usager une occupation résidentielle autonome.
Le bien acquis par Monsieur [Q] semble ainsi présenter les caractéristiques d'un bien pouvant relever du statut fiscal de la location meublée.
Et en application des dispositions du VII de l'article 151 septies du Code général des impôts, relève de la location meublée à titre professionnel l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés lorsque sont réunies les trois conditions que, d'une part un membre au moins du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés, d'autre part les recettes annuelles tirées de cette activité excèdent 23 000 €, enfin, ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal.
Or Monsieur [Q] ne justifie pas de ce qu'il a rempli les trois conditions cumulatives précitées.
Il en résulte que, contrairement à ce qu'a dit le tribunal, il n'est nullement exclu que le bien acquis par Monsieur [Q] pouvait bénéficier du régime fiscal propre aux loueurs de locaux meublés non professionnels.
Il n'est ainsi établi aucune manoeuvre trompeuse pour convaincre de qualités illusoires du bien objet des contrats dont Monsieur [Q] poursuit l'annulation au regard de son statut fiscal, et celui-ci ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de ce que ce bien n'était pas éligible à celui dont il prétend qu'il a déterminé son consentement, et, dès lors, du dol qu'il invoque à cet égard.
ii: - Sur la rentabilité économique de l'opération:
Monsieur [Q] fait également état du caractère artificiel selon lui de la rentabilité de l'investissement locatif qui lui a été proposé, dans la mesure où le bien acquis était surévalué et les loyers présentés comme devant être escomptés, parfaitement inadaptés au marché.
Mais, s'agissant du dol invoqué, il appartient, comme dit précédemment, à Monsieur [Q] de prouver l'existence de manoeuvres commises par le vendeur pour les tromper sur la réalité de la rentabilité économique de l'opération.
Or, à supposer même que le prix stipulé au contrat de vente soit excessif par rapport au prix du marché, ce que ne démontrent d'ailleurs pas les annonces de vente de biens sur un site internet ne permettant pas la comparaison utile de leurs caractéristiques, non plus que le prix de cession de lots de la copropriété constituant soit des parties communes, soit la salle de restaurant, sans rapport avec la destination des chambres, la stipulation de ce prix de vente ne constitue pas en elle-même une telle manoeuvre.
Quant au montant des loyers escomptés, Monsieur [Q] prétend avoir été convaincu par la présentation, dans le document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' que lui avait remis la société IFB France, d'une apparence d'équilibre financier de l'opération, qui constituait l'argument principal de vente, alors qu'en réalité, il s'est avéré qu'il n'y avait pas d'adéquation entre le montant de ces loyers et le chiffre d'affaires légitimement prévisible, ce qui s'est vérifié rapidement selon lui par le défaut de règlement des loyers et le fait que le repreneur, en la personne de Madame [D], a proposé aux copropriétaires des lots une réduction des loyers de l'ordre de 30% conforme aux produits réellement attendus compte tenu du taux d'occupation prévisible d'un tel établissement, là où il est situé.
Mais le document dont fait état Monsieur [Q], certes personnalisé, n'est en effet qu'une projection financière expressément présentée comme telle, puisque chacune de ses pages porte la mention clairement apparente: 'Ce document est une simulation et n'est donc pas contractuel'.
Il ne peut par ailleurs s'appuyer sur le montant des loyers négociés entre le repreneur et certains des copropriétaires près de trois années plus tard, dans des conditions conjoncturelles qui avaient pu évoluer.
Enfin, le fait que le chiffre d'affaires réalisé n'ait pas été celui qui pouvait être envisagé signe une réalité d'ordre économique dans le cadre d'une opération comportant un aléa, ce dont Monsieur [Q] pouvait avoir conscience, mais non l'existence de manoeuvres frauduleuses destinées à le tromper pour déterminer son consentement.
Monsieur [Q] ne démontre donc pas non plus, à cet égard, avoir été victime d'un dol de nature à vicier le contrat au moment de sa formation.
b): - Sur l'erreur:
Le dol étant écarté, il sera rappelé que l'appréciation erronée de la rentabilité économique d'une opération comportant un aléa, comme celle qu'a entendu réaliser Monsieur [Q] en faisant l'acquisition d'un bien destiné à une exploitation touristique dans un lieu, [Localité 8], en centre Bretagne, dont l'attractivité à cet égard n'est pas certaine, laquelle opération, s'agissant de la vente, ne comportait aucune garantie légale ni contractuelle ainsi qu'il était expressément précisé au document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' précité, constitue un erreur sur les motifs, non sur la substance, qui n'est ainsi pas de nature à vicier le consentement au regard des dispositions légales susvisées.
B/: - Sur le défaut d'objet du contrat:
Il résulte des articles 1128 et 1129 (anciens) du Code civil que seules les choses qui sont dans le commerce peuvent faire l'objet de conventions, et que cet objet doit être déterminé ou au moins déterminable.
S'agissant de l'objet du contrat de vente, il est désigné tant dans le contrat de réservation que dans l'acte authentique de vente et parfaitement déterminé dans sa nature, sa consistance, et même d'ailleurs dans son prix auquel ne s'applique pas l'exigence de l'article 1129 (ancien); il s'agit du lot n° [Cadastre 2] correspondant à la chambre 35, constituée d'un logement se trouvant dans le bâtiment A composé de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un wc le tout au premier étage d'une superficie de 14 m² et les 156/10 000 èmes des parties communes générales et les 244/10 000 èmes des charges spéciales afférentes à l'entretien et à la conservation du bâtiment, et peu importe, quant à la validité de la vente, l'erreur manifestement contenue au contrat de bail commercial, qui vise le lot n° [Cadastre 1], laquelle n'a eu de fait aucune incidence.
Et s'agissant de la licéité du contrat, la cour ne voit pas en quoi un lot de copropriété serait hors du commerce et ne pourrait faire l'objet d'un contrat de cession, étant observé que Monsieur [Q] ne démontre pas que l'immeuble ne peut être placé sous le statut de la copropriété ainsi que prévu au règlement de copropriété élaboré conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du Code de tourisme qu'il invoque.
***
Il résulte ainsi de l'ensemble de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal a prononcé la nullité des contrats de réservation, de vente, et consécutivement les contrats de bail commercial et de prêt en cause.
Le jugement sera réformé.
2/: - Sur les demandes indemnitaires:
Monsieur [Q] sollicite, à défaut d'annulation des contrats, la condamnation de la société IFB France et de Maître [N] à l'indemniser du préjudice subi du fait de la surévaluation du prix de son bien et de sa dévalorisation du fait du contexte.
Il soutient en effet qu'il est propriétaire d'un lot de copropriété enclavé dans une immeuble à destination exclusive d'exploitation hôtelière, sans pouvoir bénéficier de cette exploitation puisque le bail commercial consenti à la société Everhotel Gestion, placée en liquidation judiciaire le 6 février 2012 a été résilié par Maître [K], son liquidateur, le 11 avril 2012, et que sa revente est de ce fait rendue impossible.
Il appartient à Monsieur [Q], qui ne peut agir contre la société IFB France, avec laquelle il n'a eu aucun lien contractuel, et contre le notaire que sur le fondement des dispositions de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil, de prouver que ceux-ci ont commis une faute qui a causé directement et certainement le préjudice dont il se plaint.
A/: - Sur l'action en responsabilité contre Maître [N]:
Il y a, ainsi que le soutient d'abord Monsieur [Q], une discordance entre la désignation du bien vendu à l'acte authentique établi par Maître [N], soit le lot [Cadastre 2] correspondant à la chambre 35, un logement composé de deux chambres, et ce qui est mentionné à l'état descriptif de division de la copropriété, soit pour le lot [Cadastre 3], chambre 37, un logement composé d'une chambre.
Mais Monsieur [Q] ne démontre pas en quoi cette erreur de rédaction lui a causé un préjudice direct et certain.
Il n'est pas établi d'autre part que la qualification de logement soit erronée alors que, ainsi qu'il a été dit, les chambres étaient pourvues de kitchenettes équipées permettant à leur usager une occupation résidentielle autonome, et ce dès l'origine comme il résulte du devis de l'installateur du 6 octobre 2009 comme du procès-verbal de réception du 26 juillet 2010; au surplus, le règlement de copropriété, qui qualifie le bien vendu de logement, n'a pas été rédigé par Maître [N], mais par le cabinet Foncier Topo Conseil, géomètre-expert et il ne peut être reproché à faute au notaire, qui n'est pas tenu de se rendre sur les lieux pour en vérifier la consistance et la concordance avec les actes qui lui sont remis, d'avoir repris cette qualification dans la désignation à son acte.
C'est également en reprenant les termes du règlement de copropriété que Maître [N] a indiqué à son acte que l'ensemble immobilier était destiné à être soumis au statut de la copropriété et à être exploité en résidence hôtelière, et Monsieur [Q] ne démontre d'ailleurs pas non plus que soit inadaptée une telle qualification puisque, contrairement à ce qu'il soutient, il n'est aucunement établi que le terme soit incompatible avec l'immeuble édifié et placé sous le régime de la copropriété, ni que le choix de ce régime juridique, qui ne relève pas de la responsabilité de Maître [N], soit contraire à la loi.
Enfin, il doit être considéré que, comme le fait valoir Maître [N], ce dernier n'est pas intervenu dans la phase de négociation et de commercialisation du bien, ni encore dans la préparation ou la rédaction du contrat de réservation, ni même dans celles du contrat de bail commercial, mais seulement pour recevoir l'acte authentique de la vente.
Et par ailleurs, le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération comportant un aléa, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher lui-même.
Il en résulte qu'aucune faute ne peut être mise à la charge de Maître [N], et que le jugement doit également être infirmé sur ce point.
B/: - Sur l'action en responsabilité contre la société IFB France:
S'agissant de la société IFB France, il est constant qu'elle avait reçu par contrat du 11 juillet 2008, mandat de la société Evertel Promo, constructeur-vendeur du programme immobilier en cause, pour vendre les biens en dépendant.
Ce mandat comprenait en particulier les pouvoirs de faire toutes publicités, présenter et faire visiter les biens, établir les contrats de réservation, les transmettre au mandant, suivre les dossiers.
Il a été dit que le dol reproché à ses co-contractants par Monsieur [Q], auquel il revenait de le prouver, n'est pas caractérisé dès lors notamment que ce dernier ne démontrait pas que le bien acquis par lui ne pouvait ouvrir droit aux avantages fiscaux escomptés.
Mais il n'en reste pas moins que le cadre juridique, et ses incidences fiscales, de l'opération que la société IFB France a proposée à Monsieur [Q] étaient complexes et exigeaient de sa part de lui fournir davantage d'informations que celles qui figurent au document intitulé 'Projection financière Loi LMNP' qui se borne à présenter en quatre pages quelques tableaux peu explicites établis à partir du revenu annuel de Monsieur [Q] et de l'investissement théorique proposé, autres informations dont la société IFB France ne justifie pas qu'elle les a procurées.
D'autre part, la situation du programme à [Localité 8], en centre Bretagne, localité au potentiel touristique relatif, appelait également de la part du négociateur qu'était la société IFB France toutes les informations utiles et les conseils nécessaires quant à la rentabilité économique de l'opération qu'elle lui proposait de réaliser, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait.
Or une information plus complète sur les aléas juridiques et financiers de l'opération aurait pu inciter Monsieur [Q] à y renoncer; la faute de la société IFB France est ainsi établie.
Mais la conséquence préjudiciable de ces manquements paraît ne pouvoir être que la perte de la chance, pour Monsieur [Q] , mieux informé et conseillé, de ne pas acquérir le bien, ou pas dans les conditions dans lesquelles ils l'a fait.
Or il n'a conclu que sur la réparation d'un préjudice entièrement consommé.
Il convient en conséquence de rouvrir les débats sur ce seul point de la nature du préjudice subi par Monsieur [Q], et sa réparation.
3/: - Sur les frais et dépens:
Les frais et dépens seront réservés:
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a:
constaté l'intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits et obligations de la société Crédit immobilier de France Méditerranée par l'effet d'une fusion-absorption à effet du 1er décembre 2015,
débouté Monsieur [W] [Q] de toutes ses demandes contre Monsieur [K] [U],
débouté Monsieur [W] [Q] de sa demande tendant à voir la Sas IFB France, Maître [N] [N], notaire, et Monsieur [K] [U] tenus de le garantir au titre du remboursement du prêt immobilier au profit de la société Crédit Immobilier de France Développement,
débouté Monsieur [W] [Q] de sa demande tendant à la fixation d'une créance de loyers au passif de la Sarl Everhotel Gestion;
L'infirme pour le surplus;
Statuant à nouveau:
Déboute Monsieur [W] [Q] de ses demandes tendant:
à l'annulation des contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement, de prêt immobilier et de bail commercial,
aux restitutions résultant de l'annulation,
à la fixation d'une créance au passif de la Sarl Evertel Promo,
à la condamnation in solidum de la Sas IFB France et de Maître [N] [N], notaire, à garantir la Sarl Evertel Promo au titre de la restitution,
à la condamnation de Maître [N] [N], notaire, à lui payer quelque somme que ce soit;
Dit que Monsieur [W] [Q] demeure tenu par les stipulations du contrat de prêt immobilier;
Dit que la Sas IFB France a commis une faute dans l'exercice de ses devoirs d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [W] [Q];
Ordonne la réouverture des débats et révoque l'ordonnance de clôture, mais à seule fin de permettre à Monsieur [W] [Q] et à la Sas IFB France de s'expliquer sur la nature et la réparation du préjudice subi par Monsieur [W] [Q];
Renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour vérifier l'échange des conclusions des parties, clôture et fixation de l'audience de plaidoiries sur le point non jugé;
Réserve les frais et dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
