Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 46
R.G : 17/01972
COMMUNE DE [Localité 1]
C/
Mme [G] [K]
M. [I] [V]
Melle [V] [V]
M. [N] [V]
M. [Z] [R]
Mme [K] [R] EPOUSE [C]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [K] (Rennes)
Me THOME (Rennes)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,
Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Septembre 2017
EN PRÉSENCE DE :
Madame [S] le Commissaire du Gouvernement d'Ille-etVilaine (35) représentant la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION BRETAGNE ET DU DEPARTEMENT 35
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
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DEMANDERESSE SUR RENVOI APRES CASSATION :
COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-paul MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
DÉFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION :
Madame [G] [K]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
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Monsieur [I] [V]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Mademoiselle [V] [V]
née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [N] [V]
né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [Z] [R]
né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 2]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [K] [R] épouse [C]
née le [Date naissance 6] 1926 à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
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Par délibération du 27 février 2009, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé de créer une réserve foncière dans la ZAD établie par arrêté préfectoral du 11 avril 2005. Les parcelles cadastrées ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une superficie de 5 760 m² et de 2 730 m², appartenant à Madame [G] [R] épouse [K], à Monsieur [I] [V], à Madame [V] [V], à Monsieur [N] [V] et à Madame [Z] [R] (consorts [R]-[V]), sont situées dans le périmètre.
Par jugement du 7 février 2014, le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine a fixé la date de référence au 11 avril 2005, a retenu la qualification de terrain à bâtir, a évalué les terres en zone non humide (7 710 m²) au prix de 23 € le mètre carré et les terres en zone humide (780 m²) au prix de 11, 50 €, soit 186 300 € ; il a procédé à un abattement de 10 % pour occupation et sur le solde de 167 670 € ; il a calculé l'indemnité de remploi à 17 767 €. Il a alloué aux expropriés une somme totale de 18 5437 €, ainsi qu'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté la demande d'indemnisation du four à pain.
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La commune du [Localité 1] a interjeté appel.
Par arrêt du 18 septembre 2015, la cour d'appel de Rennes a :
- infirmé le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation seulement en ce qu'il a retenu une valeur de 23 € et de 11, 50 € le mètre carré et en ce qu'il a rejeté l'indemnisation du four à pain,
- fixé l'indemnité revenant aux consorts [R]-[V] pour l'expropriation des parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] situées à [Localité 1] à la somme de 203 476, 50 €, sur une base de 35 € le mètre carré pour la partie des parcelles bordant la rue [Localité 8], de 17, 50 € le mètre carré pour les deuxièmes parties et de 8, 75 € le mètre carré pour la partie de la parcelle ZM [Cadastre 2] en zone humide (546 m²), (valeur au jour du jugement), déduction faite de l'abattement pour location ;
- fixé l'indemnité de remploi à la somme de 21 347, 65 € ;
- fixé l'indemnisation du four à pain à la somme de 1 500 € ;
- condamné la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [R]-[V] une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la commune aux dépens d'appel.
Un pourvoi a été interjeté par la commune de [Localité 1].
Par arrêt du 5 janvier 2017, la Cour de Cassation, a, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile, après avoir relevé que la cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions de la commune qui avait soutenu que la dimension du réseau électrique basse tension était insuffisante au regard des capacités de construction des parcelles qui, selon le schéma de cohérence territoriale, s'élève à 13 logements par hectare et que le tènement en cause a une superficie de 1, 12 ha, a cassé l'arrêt sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité du four à pain à 1 500 Euros, renvoyé la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt devant la cour d'appel de Rennes autrement composée.
La cour de renvoi a été saisie.
Par mémoires du 12 avril 2017 et du 31 août 2017, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 7 février 2014 par le Juge de l'expropriation,
statuant à nouveau,
- constater que Madame [K] [C] née [R] le [Date naissance 6] 1926 à [Localité 1] n'est pas membre de l'Indivision [R]-[V], anciennement propriétaire des parcelles ZM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], en conséquence, la dire hors de la cause,
- fixer à la somme globale de 3 667,68 € (trois mille six cent soixante sept euros et soixante huit centimes) l'indemnité revenant aux consorts [R]-[V] soit :
- indemnité principale
' indemnité principale brute:
. parcelle lM n°[Cadastre 1] : 5760 m 2 x 0,40 € =2304,00 €
. parcelle lM n°[Cadastre 2] : 2730 m 2 x 0,40 €= 1 092,00 €
' abattement pour location: 10 % = 339, 50 Euros
total indemnité principale nette : 3056, 40 Euros
- indemnité de remploi (20 % sur 3 056,40 €) = 611, 28 Euros
- débouter les consorts [R]-[V] de toutes leurs demandes,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3000 Euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par mémoires du 12 juin 2017 et du 11 septembre 2017, Madame [G] [R] épouse [K], Monsieur [I] [V], Madame [V] [V], Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [R] (les consorts [R]-[V]) demandent :
-constater que Madame [K] [R] épouse [C], décédée le [Date décès 1] 2017 et aux droits de laquelle s'est substituée sa fille, Madame [K] [H] [C], épouse [Q] ([Adresse 7]), en qualité d'unique héritière ne figure pas au nombre des propriétaires des parcelles ZM n°[Cadastre 1] et ZM n°[Cadastre 2] ;
- rejeter l'ensemble des prétentions de l'appelante et les conclusions du Commissaire du gouvernement ;
-infirmer partiellement le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation du département d 'Ille-et-Vilaine ;
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statuant à nouveau sur les indemnités dues aux expropriés :
- fixer l'indemnité totale due par la commune de [Localité 1] aux consorts [R]-[V] au titre de l'expropriation des parcelles ZM n°[Cadastre 1] et ZM n°[Cadastre 2], outre l'indemnité pour perte du four à pain, à la somme de :
- indemnité principale : 370 283, 63 €
- indemnité de remploi : 38 028, 36 €
soit un total de 408 311, 99 €, arrondi à 408 312 Euros (quatre cent huit mille trois cent douze euros) ;
- condamner la commune de [Localité 1] à verser aux consorts [R]-[V] la somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la même aux entiers dépens.
Par mémoire du 2 mai 2017, le Commissaire du gouvernement demande à la cour de :
- infirmer le jugement,
- allouer une indemnité de 101 899, 68 Euros (soit 90 363, 35 Euros pour l'indemnité principale et 10 036, 33 Euros pour indemnité de remploi).
MOTIFS :
Sur la rectification :
Considérant qu'il doit être précisé au préalable que les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] appartiennent à Madame [G] [R] épouse [K], à Monsieur [I] [V], à Madame [V] [V], à Monsieur [N] [V] et à Madame [Z] [R] ; que Madame [K] [C] née [R] aux droits de laquelle intervient sa fille Madame [K] [H] [C] épouse [Q] n'est pas propriétaire indivise de ces parcelles ; qu'elle n'a pas lieu d'être à la cause ; que le jugement sera rectifié sur ce point ;
1) DATES
a) date de référence :
Considérant, selon les termes des dispositions des articles L. 213-4 a-II et L. 231-6 du code de l'urbanisme, que la date de référence prévue par l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, en l'absence de délimitation d'un périmètre provisoire ; qu'en l'espèce, la date de référence est le 11 avril 2005, date de publication de l'acte de création de la ZAD, dans laquelle se trouvent les parcelles expropriées, que les parties s'accordent sur ce point ;
b) date de l'appréciation de la consistance des biens :
Considérant en vertu des dispositions de l'article L. 13-14 du même code, que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance de transfert de propriété en fonction de leur usage effectif à la date de référence, en l'espèce le 2 septembre 2013 ;
c) date de valeur :
Considérant que la valeur des biens est appréciée à la date du jugement, soit le 7 février 2014 ;
2 ) DESCRIPTION DES PARCELLES :
Considérant que les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] sont respectivement d'une superficie de 5 760 et 2 730 m², que la première est une prairie sur laquelle se trouvent édifiés un hangar et un bâtiment à usage de poulailler-clapier qui doivent être démolis ainsi qu'un four à pain, que la seconde parcelle est en prairie, avec une partie en zone
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humide, que les deux parcelles étaient occupées par un locataire qui a perçu une indemnité ;
Considérant que ces parcelles sont situées derrière des parcelles construites ayant accès à la rue [Localité 9] et en face de parcelles construites donnant sur la rue [Localité 8] qui les en sépare ; qu'elles se trouvent être très proches du centre du bourg ;
3) QUALIFICATION DES PARCELLES :
Considérant que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles doivent se trouver sur un terrain constructible et bénéficier de réseaux et desserte suffisants, que les parties discutent la qualification à retenir :
Sur la zone constructible sur laquelle seraient situées les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] ( critère juridique)
Considérant que la commune conteste toute qualification de zone actuellement urbanisée de la commune, par conséquent constructible ; qu'elle rappelle les dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de référence ; que les parcelles doivent être dans une zone urbanisée, ce qui n'est pas établi : qu'elles relèvent en effet d'un 'compartiment naturel et agricole non construit' 'qui s'inscrit dans le prolongement d'un vaste espace naturel et agricole qui s'étend d'Est en Ouest, au Sud du bourg de [Localité 1]' et qu'il n'est nul besoin d'un ' obstacle susceptible de marquer une rupture de la continuité' ; qu'en outre, le caractère humide de la parcelle ZM [Cadastre 2] pour partie ne lui permet pas d'être ouverte à l'urbanisation ;
Considérant que le commissaire du gouvernement soutient que ces parcelles sont en partie en zone constructible mais qu'une partie de la superficie de la parcelle ZM [Cadastre 2] (780 m²) est inconstructible pour être en zone humide ; qu'en effet, les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] sont proches du bourg, une bonne partie des parcelles étant bordée par des maisons au nord et à l'ouest ; qu'il souligne aussi la présence en zone humide d'une partie de la parcelle ZM [Cadastre 2] ; qu'il conclut : 'il s'agit en réalité de parcelles sises en zone privilégiée et constructibles pour partie' au sens de l'article L. 13-15II-1° a du Code de l'expropriation ;
Considérant que les intimés font valoir que les parcelles expropriées sont intégrées dans une 'partie actuellement urbanisée de la commune' dans 'un compartiment de terrain qui n'est pas nettement distinct d'un secteur comprenant plusieurs constructions', qu'il n'existe aucune délimitation de territoire reposant sur des critères objectifs pour interdire l'appartenance à ce compartiment ; que le caractère 'non bâti' des parcelles ne saurait être retenu, sinon à tort, de même que l'appartenance à un secteur principalement affecté à l'agriculture ; que les parcelles sont situées dans la continuité directe avec le centre du bourg et dans le même compartiment de territoire que les constructions situées au Nord qui bordent la rue [Localité 9] et celles qui bordent la rue [Localité 8], qu'elles sont également desservies en voies et par les réseaux ; qu'ils rappellent enfin que les dispositions de l'article L. 13-15 II 1° du Code de l'expropriation (L. 322-3 de ce Code) sont limitatives et que seule la situation en partie 'actuellement urbanisée' est nécessaire, à l'exclusion de tout autre critère et qu'il ne peut être tenu compte du caractère humide ou encore des dispositions des articles R. 111-14, et R. 111-15 du code de l'urbanisme et de l'article L. 110-1 du Code de l'environnement pour apprécier le caractère constructible ou non des parcelles, ces éléments ne pouvant être considérés que lors de l'évaluation des parcelles, étant au surplus observé que la qualification de terrain à bâtir est appréciée à la date de référence ;
Mais considérant que la commune de [Localité 1] disposait d'une carte communale arrêtée le 17 septembre 1999 et approuvée le 28 janvier 2000, qu' elle était en cours de validité au premier avril 2001 et a continué à être applicable jusqu'à l'expiration du délai de quatre ans, devenant caduque le 19 mars 2004 ; que la nouvelle carte communale de la commune a été approuvée le 28 septembre 2007 puis modifiée le 30 novembre 2007 ; qu'ainsi, à la date de référence du 11 avril 2005, seul le règlement national d'urbanisme (RNU) s'appliquait au regard des dispositions des articles L. 111-1 et L. 111-3, des articles R. 111-1 à R. 111-26 du Code de l'urbanisme de sorte que seules étaient
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autorisées par le RNU les constructions dans les 'parties urbanisées de la commune' ; que, selon l'article L. 13-15 II b) ancien du Code de l'expropriation (L. 322-3 de ce Code), les terrains devaient être 'situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune' pour répondre au critère juridique ;
Considérant que les photographies aériennes produites aux débats permettent de remarquer qu'il existe un compartiment homogène délimité au Nord par la rue [Localité 9], bordé par un petit bois à l'Est et délimité beaucoup plus au Sud par un plan d'eau situé sur la parcelle ZM [Cadastre 3], non objet de la procédure ; que ce compartiment est en partie construit et en partie à l'état naturel ; que les parcelles ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont intégrées dans ce compartiment et qu'aucune configuration particulière sur le terrain ne les rend différentes des parcelles contiguës ; qu'au surplus, la voie constituée par la rue [Localité 8] à l'ouest est bordée par plusieurs constructions de sorte qu'aucune rupture ne peut être constatée dans la partie actuellement urbanisée de la commune où se trouvent ces deux parcelles ; qu'en particulier, l'absence de construction ne saurait être sérieusement invoquée et que les parcelles ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne peuvent être considérées, comme le fait la commune, en dehors de leur environnement immédiat, pour soutenir qu'elles formeraient -en soi- un compartiment naturel et agricole, exclusif de toute qualification de partie urbanisée de la commune ; qu'enfin, la partie humide de la parcelle ne constitue pas un obstacle à la qualification de zone constructible, cet élément pouvant seulement intervenir au moment de l'évaluation de la parcelle pour diminuer le cas échéant le montant de l'indemnité ;
Considérant que les parcelles sont dans une zone constructible ;
Sur la desserte suffisante par voie d'accès et réseaux (critère matériel) :
Considérant que la commune rappelle les dispositions de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation alors applicables, qu'elle soutient que les intimés ne rapportent aucune preuve de la réalité de la desserte par les réseaux, de leur capacité suffisante, notamment en réseau ERDF basse tension et eau potable, que la capacité éventuelle pour la construction de quatre lots ne justifie pas la capacité pour desservir les 11 220 m² des trois parcelles et au regard des prescriptions du SCOT qui commande la réalisation de 13 logements par hectare ;
Considérant que le commissaire du gouvernement expose que la desserte en eau potable est insuffisante pour assurer une défense incendie et alimenter beaucoup de logements, que le critère matériel n'est pas établi ;
Considérant que les intimés rappellent qu'à la date de référence, aucune règle d'urbanisme n'était applicable, de sorte que la capacité de construction n'était pas définie ; que pour satisfaire les dispositions de l'article L. 13-15 II a) ancien du Code de l'expropriation, les réseaux doivent avoir une capacité suffisante pour desservir un projet raisonnable de construction dès lors que l'on n'est pas dans l'hypothèse d'une opération d'aménagement d'ensemble et en particulier, la référence faite par la commune à un SCOT inapplicable au litige pour avoir été approuvé le 6 avril 2011 est sans intérêt ; qu'ils indiquent que les parcelles sont desservies par une voie d'accès, un réseau d'eau potable, un réseau d'électricité basse tension et un réseau d'assainissement ; que la suffisance du réseau d'eau potable est attestée par le syndicat intercommunal des eaux de la forêt du Theil ; que le réseau électrique a la capacité suffisante dans la mesure où la réserve du cabinet Terragone relève de la seule volonté d'éviter toute mise en jeu de sa responsabilité et où la condition de réalisation des travaux ne porte que sur les modalités de raccordement ;
Mais considérant que la condition de l'existence d'une desserte par une voie publique et d'un réseau d'assainissement n'est pas mise en cause ; que la desserte par des réseaux ERDF basse tension et en eau potable suffisants est discutée ;
Considérant que les parcelles sont situées dans une zone actuellement urbanisée de la commune, qu'il n'existe aucune réglementation particulière qui définit la capacité de construction de chacune des parcelles, de sorte que l'existence de réseaux à proximité de chaque terrain doit suffire à un projet raisonnable de construction ; qu'aussi, la référence par la commune à ce que commande le schéma de cohérence territoriale
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(SCOT) adopté par la commune de [Localité 1] en 2011 est inopérante, alors que le SCOT n'existait pas à la date de référence ; que l'appréciation de la capacité des réseaux au regard des trois parcelles ZM, ZM [Cadastre 2] et ZM [Cadastre 4] que font le commissaire du gouvernement et la commune n'est pas admissible alors que cette appréciation doit être faite par rapport à chaque parcelle ;
Considérant qu'un projet de construction de quatre logements est un 'projet raisonnable de construction' ; que le réseau d'eau potable actuel peut, selon le Syndicat des eaux de la forêt du Theil, alimenter ces logements, étant observé que la défense incendie, ici impossible, n'est pas requise pour satisfaire les conditions matérielles nécessaires à la qualification de terrain à bâtir ; que le réseau ERDF basse tension est suffisant, comme le précise le rapport Terragone dont la compétence technique n'est pas mise en cause par les appelants et le commissaire du gouvemement, dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et dès lors, au surplus, qu'aucune étude détaillée de ERDF ne vient le contredire et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ;
Considérant en définitive que les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] doivent qualifiées de terrain à bâtir ;
4) SUR LA VALEUR DES PARCELLES :
Considérant que le premier juge a retenu la valeur de 23 Euros le m² pour la superficie en zone non humide et celle de 11, 50 Euros le m² pour la superficie en zone humide ;
Considérant que la commune propose trois termes de comparaison (TC) qu'elle estime pertinents selon lesquels les parcelles ayant fait l'objet de mutation n'étant pas situées en terrain constructible mais étant des terres agricoles, le prix au m² avait été valorisé à 0, 40 Euro ; qu'elle invite la cour à ne pas retenir les termes de comparaison des intimés, deux ayant été versés pour la première fois en appel (TC 8 et 9), que les autres concernent des terrains en zone constructible, certains étant même qualifiés de terrain à bâtir (TC 2, 3, 6, 7 et 9) ne pouvant être retenus ; qu'enfin, elle estime que deux zones doivent être établies, la première proche des réseaux de la rue [Localité 8], la seconde au delà de 60 mètres, que la réclamation de 60 Euros le m² est 'suréaliste', alors que pour les lots en vente sur le secteur, un prix de 36, 5 et 40-49 Euros le m² sont proposés, étant observé que ce prix intègre les dépenses nécessaires à la réalisation des lotissements, que la commercialisation est difficile et que la pression foncière n'existe pas sur la commune de [Localité 1] ;
Considérant que le commissaire du gouvernement retient pour la zone humide (780 m²) le TC n° 2 proposé par l'expropriant, soit 0, 40 Euros le m² ; que pour le reste des deux parcelles, il estime qu'il y a lieu de considérer deux catégories, zone 1 pour 4 000 m² à 20 Euros le m² en référence à la vente [L]-[Y], zone 2 considérée comme du terrain privilégié pour 3 710 m² à 4 Euros le m² en référence aux ventes lieu-dit '[Localité 10]', [I]-[W] et [P]/commune de [Localité 1] ;
Considérant que les intimés rappellent que seules les mutations effectives et identifiables dont les parties peuvent apprécier la consistance effective à la date de la mutation peuvent être prises en compte, de sorte que les déclarations et attestations ne peuvent être retenues, qu'ils rappellent aussi que la valeur est appréciée au jour du jugement ; qu'ils concluent au rejet des TC de l'appelante et du commissaire du gouvernement en ce qu'ils concernent des terrains non constructibles (à l'exception du TC n°1 du commissaire du gouvernement qui porte sur un terrain ayant une toute petite partie une faible partie de sa superficie constructible) et ajoutent que le TC n°4 du commissaire du gouvernement fait état d'une valeur qui ne reflète pas la récente évolution du marché et présente des qualités moindres que celles de leurs parcelles ; qu'ils estiment que les valeurs retenues par le premier juge sont insuffisantes, qu'il y a
lieu de les estimer au jour du jugement ; qu'ils sollicitent l'évaluation en fonction de deux zones distinctes : que les terrains dans leur partie zone 1(4 245 m²) présentent des qualités supérieures à tous les autres TC n° 2, 3, 5, 6, 7 et 9 qu'ils versent aux débats, le TC n°8 très récent présentant les mêmes qualités et rien ne justifiant que le prix
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pratiqué est de convenance, alors que des TC sur d'autres communes se présentent de façon semblable ; qu'en leur partie zone 2 (4 245 m²) plus éloignée de la rue [Localité 8], la valorisation peut être faite en référence aux TC n° 2, 3, 5, 6, 7 et 9, ce dernier terme étant très récent, soit 30 Euros le m² pour la partie non humide (3 699 m²) et 15 Euros pour la partie humide (546 m²) ; que les intimés s'opposent à ce que l'abattement pour occupation soit de 10 % de la valeur de la parcelle ZM [Cadastre 1], indiquant qu'il convient de déduire la seule indemnité d'éviction allouée au fermier occupant ; que l'indemnité de remploi sera calculée selon les critères habituels ;
Mais considérant que les parties versent de nombreux termes de comparaison ; qu'il sera précisé que les TC n° 8 et 9 des intimés (TC n° 8 et TC 15 de la cour) sont régulièrement produits au soutien de leur mémoire du 12 juin 2017, étant d'ailleurs observé que le commissaire du gouvernement se prononce sur un terme de comparaison qu'il invoque lui-même (TC du Commissaire du gouvernement n°4 et TC n° 8 de la cour) ;
Considérant également que rien n'interdit de considérer et d'évaluer différemment deux zones voire trois zones dans ces terrains à bâtir, la première étant proche de la desserte que constitue la rue saint-Eustache, la seconde, en retrait de soixante mètres par rapport à cette rue, la troisième, plus éloignée et en zone humide ;
Considérant que la commune propose :
Terme de comparaison n° 1 : (TC n° 1 pour la cour)
vente [O]/commune de [Localité 1] du 10 septembre 2013 d'un terrain en zone non constructible ZM 53 de 19 700 m² pour 4 925 €, soit 0,25 Euro /m² ;
Terme de comparaison n°2 : (TC n° 2 pour la cour)
vente [T] / commune de [Localité 1] du 11 février 2011 des parcelles ZM [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une superficie 11 690 m² pour 3 000 €, soit 0, 26 Euro /m² ;
Terme de comparaison n°3 : (TC n° 3 pour la cour)
vente [U]/commune de [Localité 1] du 23 septembre 2010, d'un terrain en zone non constructible de 17 060 m² cadastré ZA [Cadastre 8] pour 4 265 €, soit 0, 25 Euro /m² ;
Terme de comparaison n°4 : (TC n° 4 pour la cour)
vente [I]/communauté des communes du pays de moyenne Vilaine et Semnon du 6 septembre 2013, d'un terrain situé à [Localité 1] ZB [Cadastre 4] lieu-dit '[Localité 10]' de 1 030 m² pour 515 €, soit 0, 50 Euro /m² ;
Considérant que le commissaire du gouvernement propose :
Terme de comparaison n° 1: (TC n° 5 pour la cour)
Vente du 20 septembre 2008, d'un terrain (en zone en partie constructible) ZM [Cadastre 9] de 21 220 m² pour 62 744 € soit 3 Euros /m² ;
Terme de comparaison n° 2 : (TC n ° 6 pour la cour)
Vente [I]-[W] du 3 octobre 2005 de deux parcelles sises à [Localité 1] lieu-dit '[Localité 11]' en zone constructible pour la parcelle ZL [Cadastre 10] (6 082 m² pour 22 000 Euros soit 3, 61 Euros /m²) et en zone non constructible pour la parcelle ZL [Cadastre 11] (2 422 m² pour 3 000 Euros soit 1, 23 Euro /m²) ;
Terme de comparaison n° 3 : (TC n° 7 pour la cour)
Vente [P]/commune de [Localité 1] du 30 avril 2007 de la parcelle ZB [Cadastre 12] en zone constructible en partie d'un terrain de 8 050 m² pour 10 000 € soit 1, 24 Euro /m² ;
Terme de comparaison n° 4 : (TC n° 8 pour la cour)
vente [L]/[Y] du 3 mai 2013 portant sur les parcelles AB [Cadastre 13] et AB [Cadastre 14] sises commune de [Localité 1] lieu-dit '[Localité 12]' pour 1 197 m² et 30 m²,desservies par un chemin, non viabilisées, situéesdans un compartiment actuellement urbanisé de la Commune, en zone constructible selon la carte communale et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme au prix de 29 000 Euros soit 23, 63 Euros le m² et non 20 Euros le m² ;
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Considérant que les expropriés proposent :
Terme de comparaison n° 1 : (TC n° 9 pour la cour)
vente [N]/[M] du 28 mars 2006 de la parcelle ZL n°[Cadastre 15] d'une surface de 510 m², en zone constructible, pour 10 200 Euros soit 20 Euros le m², est située en zone constructible selon la carte communale en vigueur et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1 -2 du Code de l'urbanisme, desservie par le chemin de [Localité 13], à proximité des réseaux ; qualifiée de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente ;
Terme de comparaison n° 2 (TC n° 10 pour la cour) :
vente [A]/[Z] du 28 octobre 2005 des parcelles AB n°[Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] d'une superficie totale de 1 226 m² en zone constructible selon la carte communale en vigueur, desservies par une voie d'accès, non viabilisées au prix de 25 150 euros soit 20, 51 Euros le m², qualifiées de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente ;
Terme de comparaison n° 3 (TC n° 11 pour la cour) :
vente [F]/[G] du 27 novembre 2006 de la parcelle ZB n°[Cadastre 11] en zone constructible selon la carte communale en vigueur, desservie par une voie d'accès, éloignée des réseaux, qualifiée de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente pour un prix de 36 000 Euros soit 25, 02 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 4 (TC n° 12 pour la cour) :
vente [F]/[B] du 10 juillet 2008 de la parcelle ZB [Cadastre 19] d'une superficie de 1 200 m², située en zone constructible, desservie par une voie, à proximité des réseaux pour le prix de 41 500 Euros soit 34, 58 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 5 (TC n°13 pour la cour) :
vente par la commune de [Localité 1] à Monsieur et Madame [X] le 1er septembre 2009 de la parcelle ZL n°[Cadastre 20] d'une surface de 280 m², située en zone constructible, non desservie par la voie publique, non viabilisée, au prix de 8 400 Euros soit 30 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 6 (TC n° 14 pour la cour) :
vente le 28 janvier 2011 [H]/ [J] des parcelles ZB n°[Cadastre 21] et [Cadastre 22] d'une superficie globale de 1 358 m², en zone constructible, desservies par la voie publique, non viabilisées, qualifiées de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente, au prix de 27 000 Euros soit 19, 88 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 7 (TC n° 15 pour la cour) :
vente [W]/[D] du 30 mai 2012 de la parcelle AB n°[Cadastre 23] d'une superficie de 346 m² située dans un compartiment urbanisé de la commune caractérisé par la densité de ses constructions, en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme d'une superficie de 346 m², non desservie par la voie publique, non viabilisée, qualifiée de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente, au prix de 7 958 Euros soit 23 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 8 (TC n° 16 pour la cour) :
vente [E]/[T] du 14 juin 2013 de la parcelle AB n°[Cadastre 24], d'une superficie de 874 m², située dans un compartiment actuellement urbanisé de la commune caractérisé par la densité de ses constructions en zone constructible selon la carte communale, en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'Urbnanisme, desservie par la voie publique, non viabilisée, au prix de 52 440 Euros soit 66 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 9 (TC n° 8 pour la cour identique au TC n° 4 du Commissaire du gouvernement) :
vente [L]/[Y] du 3 mai 2013 des parcelles AB n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] d'une superficie de 1 227 m², desservies par un chemin, non viabilisées, sont situéesdans un compartiment actuellement urbanisé de la Commune, en zone constructible selon la carte communale et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'articIe L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme au prix de 29 000 Euros soit 23, 63 Euros le m² ;
Considérant que la cour doit apprécier la valeur des terrains au jour du jugement ; que seules les mutations effectives et identifiables peuvent être prises en compte, ce qui exclut les considérations sur l' évolution de la valeur du marché, sur la lenteur de commercialisation des terrains viabilisés sur la commune ;
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Considérant que les parcelles ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont qualifiées de terrain à bâtir ; que de la sorte, les termes de comparaison qui concernent des terres agricoles éloignées du bourg ne peuvent être retenus faute de pertinence (TC 1, 2, 3, 4,5, 6 et 7) ; qu'en revanche peuvent être retenus les termes de comparaison proposés par les expropriés dès lorsque qu'ils concernent des terrains insérés dans des parties urbanisées de la commune de [Localité 1], au sens de l'article L. 111-1-2 du Code de l'Urbanisme et alors qu'ils concernent pour certains des terrains à bâtir (TC 9, 10, 11, 12, 14 et 15) ; qu'il n' y a pas lieu de prendre en compte des coûts éventuels de viabilisation dans la mesure où ils reposent sur une prospective et laissent place à des considérations sur l'utilisation future de la parcelle ;
Considérant ainsi que les TC 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 peuvent être retenus, peu important que les mutations aient pu concerner de petites parcelles, que la preuve n'est pas faite de l'existence de 'prix de convenance' pour certaines mutations (TC n°15) ; que le prix moyen s'établit à 29 Euros ;
Considérant que pour la parcelle ZM [Cadastre 1], il y a lieu de valoriser les deux zones distinctes, l'une en bordure de la rue [Localité 8] pour 2 880 m², l'autre au-delà de de 60 mètres pour 2 880 m², à respectivement 29 Euros et 14, 50 Euros soit en tout 125 280 Euros (83 520 + 41 760) ; que pour la parcelle ZM [Cadastre 2], il y a lieu de valoriser la première zone d'une superficie de 1 365 m² à 29 Euros le m², la deuxième zone pour 819 m² à 14, 50 Euros le m² et pour la partie humide de 546 m² à 7, 25 Euros le m² (soit 54 419 = 39 585 + 11 875, 50 + 3 958, 50) ;
Sur l'abattement pour occupation :
Considérant que la commune précise qu'un abattement de 10 % de la valeur des parcelles doit être appliqué, compte tenu de l'occupation des deux parcelles par un locataire ;
Considérant que les expropriés font valoir que les indemnités d'éviction versées au locataire se sont élevées aux somme de 3 426, 83 et 149, 54 Euros = 3 576, 37 Euros, que l'abattement à hauteur de cette somme doit être effectué sur l'indemnité globale allouée ;
Considérant que l' indemnité versée au locataire est connue, que les locaux sont remis en état et que par ailleurs, les propriétaires n'ont pas demandé d'indemnité pour perte de loyers, que l'abattement sera fixé à la somme de 3 576, 37 Euros ;
Sur le montant de l'indemnité due par la commune :
Considérant que la commune versera aux consorts [R] [V] la somme globale de 176 122, 36 Euros (= 125 280 + 54 419 - 3 576, 37) ;
Sur l'indemnité de remploi :
Considérant qu'elle est ainsi calculée :
20% sur 5 000 = 1 000
10 % sur 10 000 = 1 500
5% sur (176 122, 36 - 15 000 X 5%) = 8 056, 11
soit en tout : 10 556, 11 Euros ;
Sur l'indemnité pour le four à pain :
Considérant que ce four à pain est bâti sur la parcelle ZM [Cadastre 1] ; que cette parcelle ayant reçu la qualification de terrain à bâtir, il n'y a pas lieu à indemnisation de ce bâtiment ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
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PAR CES MOTIFS
La cour,
Rectifie le jugement en ce qu'il a précisé que Madame [C] aux droits de laquelle se trouve [K] [H] [C] épouse [Q] est propriétaire indivise des parcelles ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
Dit qu'il y a lieu de la mettre hors de cause ;
Pour le surplus, infirmant sur le montant de l'indemnité d'expropriation due pour les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2] ;
Fixe l'indemnité due par la commune de [Localité 1] aux consorts [R]-[V] à la somme de 176 122, 36 Euros à titre principal et à 10 556, 11 Euros pour l'indemnité de remploi ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Condamne la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [R]-[V] la somme de 3 000 Euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la commune aux dépens.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
