Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 45
R.G : 17/01961
COMMUNE DE [Localité 1]
C/
Mme [I] [F]
M. [T] [M]
Melle [R] [M]
M. [F] [M]
M. [N] [Z]
Mme [M] [Z] EPOUSE [A]
Mme [J] [Z] épouse [R]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me MARTIN (Rennes)
Me THOME (Rennes)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,
Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Virginie SERVOUZE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Septembre 2017
devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
EN PRÉSENCE DE :
Madame [U] le Commissaire du Gouvernement d' Ille-et-Vilaine (35) représentant la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION BRETAGNE ET DU DEPARTEMENT 35
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
DEMANDERESSE SUR RENVOI APRÈS CASSATION :
COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jean-paul MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
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DÉFENDEURS SUR RENVOI APRÈS CASSATION :
Madame [I] [F]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [T] [M]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Mademoiselle [R] [M]
née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 4]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [F] [M]
né le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [N] [Z]
né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 2]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [M] [Z] EPOUSE [A]
née le [Date naissance 6] 1926 à [Localité 1]
[Adresse 11]
[Adresse 2]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [J] [Z] épouse [R]
[Adresse 12]
[Adresse 13]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
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Par délibération du 27 février 2009, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé de créer une réserve foncière dans la ZAD établie par arrêté préfectoral du 11 avri1 2005. Les parcelles cadastrées [Cadastre 1], d'une superficie de 2 730 m², appartenant à Madame [I] [Z] épouse [F], à Monsieur [T] [M], à Madame [R] [M], à Monsieur [F] [M] et à Madame [N] [Z] ainsi que Madame [M] [A] née [Z] (consorts [Z]-[M]) sont situées dans le périmètre.
Par jugement du 7 février 2014, le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine a fixé la date de référence au 11 avril 2005, a retenu la qualification de terrain à bâtir, a évalué la parcelle en zone humide au prix de 11, 50 €, soit 31 395 € ; il a procédé à un abattement de 10 % pour occupation et sur le solde de 28 255, 50 €, il a calculé l'indemnité de remploi à 3 825, 55 €. Il a alloué aux expropriés une somme totale de 32 081, 05 €, ainsi qu'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code
de procédure civile.
La commune de [Localité 1] a interjeté appel.
Par arrêt du 18 septembre 2015, la cour d'appel de Rennes a :
- infirmé le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation seulement en ce qu'il a retenu une valeur de 11, 50 € le mètre carré ;
- fixé l'indemnité revenant aux consorts [Z]-[M] pour l'expropriation des parcelles [Cadastre 1] situées à [Localité 1] à la somme de 36 547, 88 €, sur une base de 35 € le mètre carré pour la partie de la parcelle en zone non humide, de 17, 50 € le mètre carré pour la partie en zone humide 1 (1092 m²) et de 8, 75 € le mètre carré pour la partie restante (1 365 m²), (valeur au jour du jugement), déduction faite de l'abattement pour location ;
- fixé l'indemnité de remploi à la somme de 4 654, 79 € ;
- condamné la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [Z]-[M] une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la commune aux dépens d'appel.
Un pourvoi a été interjeté par la commune de [Localité 1].
Par arrêt du 5 janvier 2017, la Cour de cassation, a, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile, après avoir relevé que la cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions de la commune qui avait soutenu que la dimension du réseau électrique basse tension était insuffisante au regard des capacités de construction de la parcelle qui, selon le schéma de cohérence tenitoriale, s'élève à 13 logements par hectare et que le tènement en cause a une superficie de 1, 12 ha, a cassé l'arrêt, renvoyé la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt devant la cour d'appel de Rennes autrement composée.
La cour de renvoi a été saisie.
Par mémoires du 12 avril 2017 et du 31 août 2017, la commune demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 7 février 2014 par le Juge de l'expropriation ;
statuant à nouveau,
- fixer à la somme globale de 1 179, 36 € l'indemnité revenant aux consorts [Z]-[M] soit:
- indemnité principale :
* indemnité principale brute: 2370X0, 40 = 1092 Euros
* abattement pour location: 10 % = 109, 20 Euros
' total indemnité principale nette : 982, 80 Euros
- indemnité de remploi (20 % ) = 196, 56 Euros ;
- débouter les consorts [Z]-[M] de toutes leurs demandes ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
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Par mémoires du 12 juin 2017 et du 11 septembre 2017, Madame [I] [Z] épouse [F], Monsieur [T] [M], Madame [R] [M], Monsieur [F] [M] et Madame [N] [Z], Madame [A] [A] venant aux droits de sa mère, Madame [M] [A] décédée le [Date décès 1] 2017 (les consorts [Z]-[M]) demandent :
- constater que Madame [M] [Z] [A], épouse [G] ([Adresse 14]), intervient en qualité d'unique héritière Madame [M] [Z] épouse [A], décédée le [Date décès 1] 2017 ;
- rejeter l'ensemble des prétentions de l'appelante et les conclusions du Commissaire du gouvernement ;
- infirmer partiellement le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation ;
statuant à nouveau sur les indemnités dues aux expropriés,
- fixer l'indemnité totale due par la commune de [Localité 1] aux consorts [Z]-[M] au titre de l'expropriation des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], outre l'indemnité pour perte du four à pain, à la somme de :
- indemnité principale : 68 402, 72 €,
- indemnité de remploi : 7 840, 27 €,
soit un total de 72 242, 99 €, arrondi à 73 243 Euros ;
- condamner la commune de [Localité 1] à verser aux consorts [Z]-[M] la somme de 8 000 € au titre des frais irrépétibles ;
- condamner la même aux entiers dépens.
Par mémoire du 2 mai 2017, le Commissaire du gouvernement demande à la cour de :
- infirmer le jugement ;
- allouer une indemnité de 1 179, 36 Euros (soit 982, 80 pour l'indemnité principale et 196, 56 Euros pour indemnité de remploi).
MOTIFS :
Sur les dates
a) date de référence :
Considérant, selon les termes des dispositions des articles L.213-4 a-II et L.231-6 du code de l'urbanisme, que la date de référence prévue par l'article L.13-15 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, en l'absence de délimitation d'un périmètre provisoire ; qu'en l'espèce, la date de référence est le 11 avril 2005, date de publication de l'acte de création de la ZAD, dans laquelle se trouvent les parcelles expropriées, que les parties s'accordent sur ce point ;
b) date de l'appréciation de la consistance des biens :
Considérant en vertu des dispositions de l'article L.13-14 du même code, que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance de transfert de propriété en fonction de leur usage effectif à la date de référence, en l'espèce le 2 septembre 2013 ;
c) date de valeur :
Considérant que la valeur des biens est appréciée à la date du jugement, soit le 7 février 2014 ;
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Sur la description de la parcelle :
Considérant que la parcelle [Cadastre 1] d'une superficie de 2 730 m² ; qu'il s'agit d'une prairie en zone humide ; qu'elle était occupée par un locataire qui a perçu une indemnité ;
Considérant que cette parcelle est située derrière les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], lesquelles se trouvent derrière des parcelles construites ayant accès à la [Adresse 15] ; qu'elle n'est plus en face des parcelles construites donnant sur la rue [Adresse 16] qui l'en sépare, qu'elle se trouve dans la 'continuité' des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], un peu plus loin de la partie urbanisée et aussi plus proche des étangs au sud ;
Sur la qualification de la parcelle :
Considérant que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, elle doit se trouver sur un terrain constructible et bénéficier de réseaux et desserte suffisants, que les parties discutent la qualification à retenir :
Sur la zone constructible sur laquelle seraient situées les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (critère juridique)
Considérant que la commune conteste toute qualification de zone actuellement urbanisée de la commune, par conséquent constructible ; qu'elle rappelle les dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de référence ; qu'elle observe que cette parcelle ne fait pas partie du même tènement que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] dans la mesure où elles n'appartiennent pas aux mêmes personnes ; que la parcelle doit être dans une zone urbanisée, ce qui n'est pas établi : qu'elle relève en effet d'un 'compartiment naturel et agricole non construit' 'qui s'inscrit dans le prolongement d'un vaste espace naturel et agricole qui s'étend d'Est en Ouest, au Sud du bourg de [Localité 1]' et qu'il n'est nul besoin d'un 'obstacle susceptible de marquer une rupture de la continuité' ; qu'en outre, le caractère humide de la totalité de la parcelle [Cadastre 1] ne lui permet pas d'être dans une zone constructible dans la mesure où l'article L. 110-1 du Code de l'environnement assure sa protection et sa préservation ;
Considérant que le commissaire du gouvernement soutient que cette parcelle est en quasi totalité en zone humide ce qui la rend en pratique inconstructible ; qu'elle doit être qualifiée de terre agricole ;
Considérant que les intimés font valoir que la parcelle expropriée est intégrée dans une 'partie actuellement urbanisée de la commune' dans 'un compartiment de terrain qui n'est pas nettement distinct d'un secteur comprenant plusieurs constructions', qu' il n'existe aucune délimitation de territoire reposant sur des critères objectifs pour interdire l'appartenance à ce compartiment ; que le caractère 'non bâti' de la parcelle ne saurait être retenu, sinon à tort, de même que l'appartenance à un secteur principalement affecté à l'agriculture ; que la parcelle est située dans la continuité directe des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], avec le centre du bourg et dans le même compartiment de territoire que les constructions situées au Nord qui bordent la rue [Adresse 15] et celles qui bordent la rue [Adresse 16], qu'elle est également desservie en voie et par les réseaux ; qu'ils observent que le critère de propriété n'est pas de ceux que retient la jurisprudence administrative pour apprécier l'existence d'un compartiment de territoire ; qu'ils rappellent enfin que les dispositions de l'article L. 13-15 II 1° du Code de l'expropriation sont limitatives et que seule la situation en partie 'actuellement urbanisée' est nécessaire, à l'exclusion de tout autre critère : qu'il ne peut être ainsi tenu compte du caractère humide ou encore des dispositions des articles R. 111-14, et R. 111-15 du code de l'urbanisme et de l'article L. 110-1 du Code de l'environnement pour apprécier le caractère constructible ou non de la parcelle, ces éléments ne pouvant être considérés que lors de l'évaluation de la parcelle, étant au surplus observé que la qualification de terrain à bâtir est appréciée à la date de référence ;
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Mais considérant que la commune de [Localité 1] disposait d'une carte communale arrêtée le 17 septembre 1999 et approuvée le 28 janvier 2000, qu' elle était en cours de validité au premier avril 2001 et a continué à être applicable jusqu'à l'expiration du délai de quatre ans, devenant caduque le 19 mars 2004 ; que la nouvelle carte communale de la commune a été approuvée le 28 septembre 2007 puis modifiée le 30 novembre 2007 ; qu'ainsi, à la date de référence du 11 avril 2005, seul le règlement national d'urbanisme (RNU) s'appliquait au regard des dispositions des articles L. 111-1 et L. 111-3, des articles R.111-1 à R.111-26 du Code de l'urbanisme de sorte que seules étaient autorisées par le RNU les constructions dans les 'parties urbanisées de la commune' ; que, selon l'article L. 13-15 II b) ancien du Code de l'expropriation, les terrains devaient être 'situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune' pour répondre au critère juridique ;
Considérant que les photographies aériennes produites aux débats permettent de remarquer qu'il existe un compartiment homogène délimité au Nord par la [Adresse 15], bordé par un petit bois à l'Est et délimité au Sud par un plan d'eau situé sur la parcelle [Cadastre 5] ; que ce compartiment est en partie construit et en partie à l'état naturel ; que la parcelle [Cadastre 1] est intégrée dans ce compartiment et aucune configuration particulière sur le terrain ne la rend différente des parcelles contiguës, [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; qu'au surplus, la voie constituée par la rue [Adresse 16] à l'ouest est bordée par plusieurs constructions ; que le critère de la propriété ne peut être valablement utilisé pour critiquer l'appartenance à un même 'compartiment' ; qu'enfin, la partie humide de la parcelle ne constitue pas un obstacle à la qualification de zone constructible, cet élément pouvant seulement intervenir au moment de l'évaluation de la parcelle pour diminuer le cas échéant le montant de l'indemnité ;
Considérant que la parcelle [Cadastre 1] est dans une zone constructible ;
Sur la desserte suffisante par voie d'accès et réseaux (critère matériel) :
Considérant que la commune rappelle les dispositions de l'article L. 13-15 II du Code de l'expropriation alors applicables, qu'elle soutient que les intimés ne rapportent aucune preuve de la réalité de la desserte par les réseaux, de leur capacité suffisante, notamment en réseau ERDF basse tension et eau potable, que la capacité éventuelle pour la construction de quatre à huit lots ne justifie pas la capacité pour desservir les 11 220 m² des trois parcelles et au regard des prescriptions du SCOT qui commande la réalisation de 13 logements par hectare ;
Considérant que le commissaire du gouvernement expose que la desserte en eau potable est insuffisante sinon pour alimenter quelques logements, que le critère matériel n'est pas établi ;
Considérant que les intimés rappellent qu'à la date de référence, aucune règle d'urbanisme n'était applicable, de sorte que la capacité de construction n'était pas définie ; que pour satisfaire les dispositions de l'article L. 13-15 II a) ancien du Code de l'expropriation, les réseaux doivent avoir une capacité suffisante pour desservir un projet raisonnable de construction dès lors que l'on n'est pas dans l'hypothèse d'une opération d'aménagement d' ensemble et en particulier, la référence faite par la commune à un schéma de cohérence territoriale (SCOT) approuvé le 6 avril 2011 inapplicable au litige est sans intérêt ; qu'ils indiquent que les parcelles sont desservies par une voie d'accès, un réseau d'eau potable, un réseau d'électricité basse tension et un réseau d'assainissement ; que la suffisance du réseau d'eau potable est attestée par le syndicat intercommunal des eaux de la forêt du Theil ; que le réseau électrique a la capacité suffisante dans la mesure où la réserve du cabinet Terragone relève de la seule volonté d'éviter toute mise en jeu de sa responsabilité et où la condition de réalisation des travaux ne porte que sur les modalités de raccordement ;
Mais considérant que la condition de l'existence d'une desserte par une voie publique et d'un réseau d'assainissement n'est pas mise en cause ; que la desserte par des réseaux ERDF basse tension et en eau potable suffisants est discutée ;
Considérant que la parcelle est située dans une zone actuellement urbanisée de la commune, qu'il n'existe aucune réglementation particulière qui définit la capacité de construction de la parcelle, de sorte que l'existence de réseaux à proximité du terrain doit suffire à un projet raisonnable de construction ; qu'aussi, la référence par
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la commune à ce que commande le SCOT adopté par la commune de [Localité 1] en 2011 est inopérante ; que l'appréciation de la capacité des réseaux au regard des trois parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1] que font le commissaire du gouvernement et la commune n'est pas admissible alors que cette appréciation doit être faite par rapport à la parcelle concernée ;
Considérant qu'un projet de construction de quatre logements est un 'projet raisonnable de construction' ; que le réseau d'eau potable actuel peut, selon le Syndicat des eaux de la forêt du Theil, alimenter ces logements ; que le réseau ERDF basse tension est suffisant, comme le précise le rapport Terragone dont la compétence technique n'est pas mise en cause par l'appelante et le commissaire du gouvemement, dès lors que les constructions sont réalisées en rive immédiate et dès lors, au surplus, qu'aucune étude détaillée de ERDF ne vient le contredire et que les travaux de raccordement ne font pas partie des conditions nécessaires à la satisfaction du critère matériel utile à la qualification de terrain à bâtir ;
Considérant en définitive que la parcelle [Cadastre 1] doit être qualifiée de terrain à bâtir ;
Sur la valeur de la parcelle :
Considérant que le premier juge a retenu la valeur de 11, 50 Euros le m² pour la totalité de la superficie de la parcelle située en zone humide ;
Considérant que la commune propose quatre termes de comparaison (TC) concernant des ventes de terres agricoles (vente [D], vente [Q], vente [S] et vente [T] / communauté de communes de [Localité 5]) ; qu'elle invite la cour à ne pas retenir les termes de comparaison des intimés, deux ayant été versés pour la première fois en appel (TC 8 et 9), que les autres concernent des terrains en zone constructible, certains étant même qualifiés de terrain à bâtir (TC 2, 3, 6, 7 et 9) ne pouvant être retenus ; qu' elle estime que la réclamation de 60 Euros le m² est 'suréaliste' et observe que le prix doit intégrer les dépenses nécessaires à la réalisation des lotissements ; qu'enfin, la commercialisation est difficile et que la pression foncière n'existe pas sur la commune de [Localité 1] ;
Considérant que le commissaire du gouvernement propose un prix de 0, 25 Euro le m² en référence au TC n°2 avec un abattement de 10 % pour occupation mais expose que la proposition de la commune en valeur libre de 1 092 Euros (2 730 m² x 0, 40 Euros) peut être acceptée ;
Considérant que les intimés rappellent que seules les mutations effectives et identifiables dont les parties peuvent apprécier la consistance effective à la date de la mutation peuvent être prises en compte, de sorte que les déclarations et attestations ne peuvent être retenues, qu'ils rappellent aussi que la valeur est appréciée au jour du jugement ; qu'ils concluent au rejet des TC de l'appelante et du commissaire du gouvernement en ce qu'ils concernent des terrains non constructibles (à l'exception du TC n°1 du commissaire du gouvernement qui porte sur un terrain ayant une toute petite partie une faible partie de sa superficie constructible), et ajoutent que le TC n°4 du commissaire du gouvernement fait état d'une valeur qui ne reflète pas la récente évolution du marché et présente des qualités moindres que celles de leurs parcelles ; qu'ils estiment que les valeurs retenues par le premier juge sont insuffisantes ; qu'ils rappellent que les TC n° 8 et 9 sont recevables selon les termes de l'article L. 13-15 I ancien du Code de l'expropriation (L. 322-2 de ce Code) ; qu'ils sollicitent l'évaluation en fonction de deux zones distinctes, zone 1 (1 365 m²) sur la base de 60 Euros le m² et zone 2 (1 365 m²) sur la base de 30 Euros le m², en appliquant à cette base un abattement de 50 % pour les emprises humides : que le terrain en zone 1 a des qualités bien supérieures à tous les TC n° 2, 3, 5, 6, 7 et 9 et que le TC n° 8 très récent est une bonne valeur de référence, que le terrain en zone 2 plus éloigné de la rue [Adresse 16] peut être valorisé en référence aux TC n° 2, 3, 5, 6, 7 et 9, soit à 30 Euros le m² ; que s'agissant de terrain en zone humide, il convient de procéder à un abattement de 50 % pour les emprises en zone 1 et en zone 2 ; que les intimés s'opposent à ce que l'abattement pour occupation soit de 10 % de la valeur de la parcelle [Cadastre 2], indiquant qu'il convient de déduire la seule indemnité d'éviction allouée au fermier occupant ; que l'indemnité de remploi sera calculée selon les critères habituels ;
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Mais considérant que les parties versent de nombreux termes de comparaison ; qu'il sera précisé que les TC n°8 et 9 des intimés (TC n°8 et TC 15 de la cour) sont régulièrement produits au soutien de leur mémoire du 12 juin 2017, étant d'ailleurs observé que le commissaire du gouvernement se prononce sur un terme de comparaison qu'il invoque lui-même (TC du Commissaire du gouvernement n°4 et TC n° 8 de la cour) ;
Considérant également que rien n'interdit de considérer et d'évaluer différemment deux zones dans ces terrains à bâtir, la première étant proche de la desserte que constitue la [Adresse 16], la seconde, en retrait de soixante mètres par rapport à cette rue, tout opérant un abattement pour tenir compte du caractère humide des terrains ;
Considérant que la commune propose :
Terme de comparaison n° 1 : (TC n°1 pour la cour)
vente [D]/ commune de [Localité 1] du 10 septembre 2013 d'un terrain en zone non constructible [Cadastre 6] de 19 700 m² pour 4 925 €, soit 0,25Euro/m² ;
Terme de comparaison n°2 : (TC n° 2 pour la cour)
vente [Q] / commune de [Localité 1] du 11 février 2011 des parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d'une superficie 11 690 m² pour 3 000 €, soit 0, 26 Euro/m² ;
Terme de comparaison n°3 : (TC n° 3 pour la cour)
vente [S]/commune de [Localité 1] du 23 septembre 2010, d'un terrain en zone non constructible de 17 060 m² cadastré [Cadastre 10] pour 4 265 €, soit 0,25 Euro/m² ;
Terme de comparaison n°4 : (TC n° 4 pour la cour)
vente [T]/ communauté des communes du pays de [Localité 5] du 6 septembre 2013, d'un terrain situé à [Localité 1] [Cadastre 11] [Adresse 17] de 1 030 m² pour 515 €, soit 0,50 €/m² ;
Considérant que le commissaire du gouvernement propose :
Terme de comparaison n° 1 : (TC n° 5 pour la cour)
Vente du 20 septembre 2008, d'un terrain (en zone en partie constructible) [Cadastre 12] de 21 220 m² pour 62 744 € soit 3 €/m² ;
Terme de comparaison n° 2 : (TC n ° 6 pour la cour)
Vente [T]-[H] du 3 octobre 2005 de deux parcelles sises à [Localité 1] [Adresse 18] en zone constructible pour la parcelle [Cadastre 13] (6082 m² pour 22 000 Euros soit 3, 61 Euros) et en zone non constructible pour la parcelle [Cadastre 14] (2 422 m² pour 3 000 Euros) ;
Terme de comparaison n° 3 : (TC n° 7 pour la cour)
Vente [Localité 6]/ commune de [Localité 1] du 30 avril 2007 de la parcelle [Cadastre 15] en zone constructible en partie d'un terrain de 8 050 m² pour 10 000 € soit 1, 24 Euro/m² ;
Terme de comparaison n° 4 : (TC n° 8 pour la cour)
vente [O]/[V] du 3 mai 2013 portant sur les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17] sises commune de [Localité 1] [Adresse 19] pour 1 197 m² et 30 m²,desservies par un chemin, non viabilisées, situées dans un compartiment actuellement urbanisé de la Commune, en zone constructible selon la carte communale et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme au prix de 29 000 Euros soit 23, 63 Euros le m² et non 20 Euros le m² ;
Considérant que les expropriés proposent :
Terme de comparaison n° 1 : (TC n° 9 pour la cour) :
vente [I] / [B] du 28 mars 2006 de la parcelle [Cadastre 18] d'une surface de 510 m², en zone constructible, pour 10 200 Euros soit 20 Euros le m², est située en zone constructible selon la carte communale en vigueur et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'artic|e L. 111-1 -2 du Code de l'urbanisme, desservie par le [Adresse 20], à proximité des réseaux ; qualifiée de "terrain à bâtir' dans l'acte de vente ;
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Terme de comparaison n° 2 (TC n° 10 pour la cour) :
vente [N]/ [Y] du 28 octobre 2005 des parcelles [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] d'une superficie totale de 1 226 m² en zone constructible selon la carte communale en vigueur, desservies par une voie d'accès, non viabilisées au prix de 25 150 euros soit 20, 51 Euros le m², qualifiées de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente ;
Terme de comparaison n° 3 (TC n° 11 pour la cour) :
vente [K]/ [E] du 27 novembre 2006 de la parcelle [Cadastre 22] en zone constructible selon la carte communale en vigueur, desservie par une voie d'accès, éloignée des réseaux, qualifiée de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente pour un prix de 36 000 Euros soit 25, 02 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 4 (TC n° 12 pour la cour) :
vente [K]/ [P] du 10 juillet 2008 de la parcelle [Cadastre 23] d'une superficie de 1 200 m², située en zone constructible, desservie par une voie, à proximité des réseaux pour le prix de 41 500 Euros soit 34, 58 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 5 (TC n°13 pour la cour) :
vente par la commune de [Localité 1] à Monsieur et Madame [N] le 1er septembre 2009 de la parcelle [Cadastre 24] d'une surface de 280 m², située en zone constructible, non desservie par la voie publique, non viabilisée, au prix de 8 400 Euros soit 30 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 6 (TC n° 14 pour la cour) :
vente le 28 janvier 2011 [W]/ [J] des parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 26] d'une superficie globale de 1 358 m², en zone constructible, desservies par la voie publique, non viabilisées, qualifiées de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente, au prix de 27 000 Euros soit 19, 88 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 7 (TC n° 15 pour la cour) :
vente [H]/ [L] du 30 mai 2012 de la parcelle [Cadastre 27] d'une superficie de 346 m² située dans un compartiment urbanisé de la commune caractérisé par la densité de ses constructions, en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme d'une superficie de 346 m², non desservie par la voie publique, non viabilisée, qualifiée de 'terrain à bâtir' dans l'acte de vente, au prix de 7 958 Euros soit 23 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 8 (TC n° 16 pour la cour) :
vente [X]/[Q] du 14 juin 2013 de la parcelle [Cadastre 28], d'une superficie de 874 m², située dans un compartiment actuellement urbanisé de la Commune caractérisé par la densité de ses constructions en zone constructible selon la carte communale, en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'Urbnanisme, desservie par la voie publique, non viabilisée, au prix de 52 440 Euros soit 66 Euros le m² ;
Terme de comparaison n° 9 (TC n° 8 pour la cour identique au TC n° 4 du Commissaire du gouvernement) :
vente [O]/[V] du 3 mai 2013 des parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17] d'une superficie de 1 227 m², desservies par un chemin, non viabilisées, sont situées dans un compartiment actuellement urbanisé de la Commune, en zone constructible selon la carte communale et en zone urbanisée au sens des dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme au prix de 29 000 Euros soit 23, 63 Euros le m² ;
Considérant que la cour doit apprécier la valeur du terrain au jour du jugement ; que seules les mutations effectives et identifiables peuvent être prises en compte, ce qui exclut les considérations sur l'évolution de la valeur du marché, sur la lenteur de commercialisation des terrains viabilisés sur la commune dont la commune fait attester ;
Considérant que la parcelle [Cadastre 1] est qualifiée de terrain à bâtir ; que de la sorte, les termes de comparaison qui concernent des terres agricoles éloignées du bourg ne peuvent être retenus faute de pertinence (TC 1, 2, 3, 4,5, 6 et 7) ; qu'en revanche peuvent être retenus les termes de comparaison proposés par les expropriés dès lors qu'ils concernent des terrains insérés dans des parties urbanisées de la commune de [Localité 1], au sens de l'article L.111-1-2 du Code de l'Urbanisme et alors qu'ils concernent
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pour certains des terrains à bâtir (TC 9, 10, 11, 12, 14 et 15) ; qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte des coûts éventuels de viabilisation dans la mesure où ils reposent sur une prospective et laissent place à des considérations sur l'utilisation future de la parcelle ;
Considérant ainsi que les TC 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 peuvent être retenus, peu important que les mutations aient pu concerner de petites parcelles, que la preuve n'est pas faite de l'existence de 'prix de convenance' pour certaines mutations (TC n° 15) ; que le prix moyen s'établit à 29 Euros ;
Considérant que la parcelle [Cadastre 1] sera valorisée en deux zones distinctes, l'une en bordure de la rue [Adresse 16] pour 1 365 m², l'autre au-delà de 60 mètres pour 1 365 m², à respectivement à 29 Euros et 14, 50 Euros soit en tout 59 377, 50 Euros (39 585 + 19 792, 50) ; qu'il sera procédé à un abattement de moitié pour tenir compte de ce que ces terrains sont en zone humide ; que l'indemnité est de 29 688, 75 Euros ;
Sur l'abattement pour occupation :
Considérant que la commune précise qu'un abattement de 10 % de la valeur des parcelles doit être appliqué, compte tenu de l'occupation de la parcelle par un locataire ;
Considérant que les expropriés font valoir que l'indemnité d'éviction versée au locataire s'est élevée à la somme de 1 212, 28 Euros (1 162, 43 + 49, 85) et que la commune ne saurait prétendre à un abattement supérieur au montant de l'indemnité qu'elle a versé au locataire ;
Mais considérant que les intimés produisent un courrier adressé par la commune de [Localité 1] au locataire, Monsieur [C], selon lequel celui-ci doit percevoir une indemnité globale de 1 162, 43 pour 'perte d'exploitation' et une indemnité 'd'arrière fumure'cette dernière proportionnelle à la surface (185 Euros /hectare) ; que par ailleurs, les locaux sont remis en état et que les propriétaires n'ont pas demandé d'indemnité pour perte de loyers ; qu' il y a lieu par conséquent de procéder à un abattement à hauteur de 1 212, 28 sur l'indemnité globale allouée ;
Sur le montant de l'indemnité due par la commune :
Considérant que la commune versera aux consorts [Z] [M] la somme globale de 28 476, 47 Euros ;
Sur l'indemnité de remploi :
Considérant qu'elle est ainsi calculée :
20 % sur 5 000 = 1 000
10 % sur 10 000= 1 500
5 % sur (28 476, 47 - 15 000 X 5 % ) = 673, 82
soit en tout : 3 173, 82 Euros
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PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirmant sur le montant de l'indemnité d'expropriation due pour la parcelle [Cadastre 1] ;
Fixe l'indemnité due par la commune de [Localité 1] aux consorts [Z]-[M] à la somme de 28 476, 47 Euros à titre principal et à 3 173, 82 Euros pour l'indemnité de remploi ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Condamne la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [Z]-[M] la somme de 3 000 Euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la commune aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
