1ère Chambre
ARRÊT N°410/2017
R.G : 15/08641
M. [K] [G]
C/
Mme [M] [Q] épouse [Y]
M. [P] [Y]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur :Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller, entendue en son rapport
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Septembre 2017
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2017 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement fixé au 24 octobre 2017, date indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [K] [G]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Madame [M] [Q] épouse [Y]
née le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Etienne BOITTIN de la SCP TINIERE-LIMOUZIN-LE MOIGNE-BOITTIN-LORET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Monsieur [P] [Y]
né le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Etienne BOITTIN de la SCP TINIERE-LIMOUZIN-LE MOIGNE-BOITTIN-LORET, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Au cours des années 2008 et 2009, Monsieur [G] a construit, pour lui même, une maison sise [Adresse 3].
Le 14 janvier 2011, il a vendu ce bien à Monsieur et Madame [Y], au prix de 128.000 €. Postérieurement à l'acquisition, les requérants se sont plaints de plusieurs désordres et ont fait appel à Monsieur [J], expert en bâtiment.
Le 15 mai 2012, Monsieur [J] a établi un rapport qui a conclu à la nécessité de détruire le pavillon en raison de graves désordres structurels ou à des travaux de remise en état d'un montant comparable au coût d'acquisition.
Monsieur et Madame [Y] ont été autorisés par le juge de l'exécution à constituer une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble appartenant à Monsieur [G]. Par acte du 20 aout 2012, ils ont saisi le tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE d'une demande de nullité de la vente et subsidiairement, de garantie du constructeur de l'ouvrage.
Le tribunal, par jugement avant dire droit, a ordonné une expertise et désigné Madame [A], qui a déposé son rapport le 2 septembre 2014.
Par jugement du 17 septembre 2015, le Tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE a :
-prononcé la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 4], conclue le 14 janvier 2011 ;
-condamné M. [G] à verser à Monsieur et Madame [Y] les sommes de:
*128 000 € en restitution du prix de vente,
*10 663,31 € au titre des frais liés à la vente,
*1 200 € au titre des frais de déménagement,
*1 333,54 €au titre des frais d'expertise amiable,
*5 000 € en réparation du préjudice moral et de jouissance,
-débouté Monsieur et Madame [Y] du surplus de leurs demandes;
-condamné Monsieur [G] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 4 000 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-l'a condamné aux dépens, comprenant les frais d'expertise et de référé et les frais de constitution et d'inscription d'hypothèque judiciaire, avec application de l'article 699 du code de procédure civile et conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Monsieur [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 novembre 2015.
Par conclusions du 24 février 2017, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur [G] demande à la cour de:
-statuer comme de droit sur la recevabilité des demandes pour défaut de publication au service de la publicité foncière,
-déclarer Monsieur [G] recevable et bien fondé en son appel,
-réformer le jugement rendu le 17 septembre 2015 par le Tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE;
-déclarer Monsieur et Madame [Y] irrecevables en leur action en garantie des vices cachés,
-débouter Monsieur et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et de leur appel incident,
Subsidiairement,
-dire y avoir lieu à restitution du prix de vente par le vendeur et restitution de la maison par les acquéreurs, après remise en état de l'immeuble, dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à intervenir, et sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,
En tout état de cause,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles,
-condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions du 7 juin 2017, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, Monsieur et Madame [Y] demandent à la cour de:
A titre principal,
-confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE le 07 septembre 2015 en ce qu'il a :
*prononcé la résolution du contrat de vente d'immeuble pour vices cachés,
*condamné Monsieur [G] au paiement des sommes suivantes :
Restitution prix de vente 128.000,00 €
Remboursement des frais d'acte notarié et droits fiscaux 9.520,31 €
Frais financiers 1.143,00 €
Frais de déménagement 1.200,00 €
*condamné Monsieur [G] au paiement d'une somme de 4.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.
-réformer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE le 07 septembre 2015 pour le surplus,
-condamner Monsieur [G] au paiement des sommes suivantes, en sus de celles allouées en première instance et non contestées par les intimés :
Frais administratifs 139,18 €
Pénalités de remboursement anticipé, mémoire;
Frais d'expertise amiable 2.329,54 €
Préjudice moral et jouissance (15.000,00 €/ demandeur) 30.000,00 €
A titre subsidiaire,
-prononcer la nullité du contrat de vente d'immeuble pour dol,
-condamner Monsieur [G] au paiement des sommes suivantes :
Restitution prix de vente 128.000,00 €
Remboursement des frais d'acte notarié et droits fiscaux 9.520,31 €
Frais financiers 1.143,00 €
Frais de déménagement 1.200,00 €
Frais administratifs 139,18 €
Pénalités de remboursement anticipé, mémoire
Frais d'expertise amiable 2.329,54 €
Préjudice moral et jouissance (15.000,00 €/ demandeur) 30.000,00 €
En tout état de cause,
-condamner Monsieur [G] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en appel,
-condamner Monsieur [G] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP TINIERE ' LIMOUZIN ' LE MOIGNE ' BOITTIN ' LORET.
L'ordonnance de clôture était rendue le 4 juillet 2017.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la publication de l'acte introductif d'instance au service de la publicité foncière:
Monsieur et Madame [Y] justifient que l'acte introductif d'instance et leurs conclusions en cause d'appel ont été publiées et enregistrées le 25 avril 2016 au service de la publicité foncière de SAINT-NAZAIRE.
La fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de la demande en justice sera écartée.
Sur la garantie des vices cachés:
Il résulte des dispositions de l'article 954 du code civil que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Dès lors que dans le dispositif de leurs conclusions, les époux [Y] demandent à titre principal la confirmation du jugement qui a prononcé la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés, la cour est tenue de statuer en premier lieu sur cette demande, bien qu'en page 27 de leurs conclusions, les époux [Y] demandent, à titre principal, à la cour d'infirmer le jugement et de prononcer la nullité du contrat pour dol.
Sur la prescription de l'action:
Aux termes de l'article 1648 du code civil : « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».
Monsieur et Madame [Y] ont fait appel à un expert, Monsieur [J], qui, le 15 mai 2012, leur a remis un rapport faisant état de 14 désordres.
Monsieur [J] conclut que les défaillances constatées génèrent une impropriété à destination des ouvrages et que la déconstruction du pavillon lui paraît indispensable. Ces désordres sont ceux qui ont fait l'objet du rapport d'expertise judiciaire.
Ainsi, les époux [Y] connaissaient l'existence du vice le 15 mai 2012. Cette date constitue le point de départ du délai biennal pour introduire l'action en résolution sur le fondement des vices cachés.
Le 20 août 2012, Monsieur et Madame [Y] ont assigné Monsieur [G] aux fins de voir prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol.
L'action en nullité, bien que distincte de l'action en résolution, tend à un même but qui est d'anéantir l'acte de vente, il en résulte qu'en application de l'article 2241 du code civil, cette assignation a interrompu le délai de prescription prévu à l'article 1648 précité. En application de l'article 2242 du même code, cette interruption poursuit ses effets jusqu'à ce qu'il soit mis fin irrévocablement à l'instance.
Par voie de conséquence, l'action sur le fondement des vices cachés, invoquée pour la première fois par conclusions du 7 mars 2015, est recevable.
Sur l'existence de vices cachés:
Aux termes de l'article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Madame [A], expert judiciaire, a relevé plusieurs désordres qu'elle a numéroté de 1 à 11. Parmi ceux-ci, les désordres numérotés 1,2,4,5,10 ont des conséquences dommageables pour l'habitabilité et ceux numérotés 7,8,9, affectent les éléments constitutifs du clos/couvert ou des fondations.
L'expert a conclu que les désordres 8,10,et11 étaient décelables au moment de la vente.
Il reste que les désordres 1,2,4,5,7, et 9 sont susceptibles de constituer des vices cachés. L'expert a analysé que ces désordres étaient inhérents à la construction de l'immeuble, ils étaient en conséquence antérieurs à la vente. Peut importe au regard de l'action en résolution que ces désordres résultent ou non de manquements au DTU ou d'un choix constructifs, dès lors qu'ils rendent la maison impropre à l'usage auquel elle est destinée. Peu importe également que les conséquences des vices ne soient pas encore tous avérées, dès lors qu'ils sont inéluctables.
Désordre n°1: L'expert a constaté que le carrelage était fissuré. A supposer que des fissures aient été apparentes lors de la vente, ce qui expliquent que les époux [Y] ont souhaité procéder à sa réfection, leur caractère évolutif, relevé par l'expert, ne pouvaient être décelé par des acquéreurs profanes. Par voie de conséquence, ce désordre constitue un vice caché.
Désordre n°2: L'expert a constaté le défaut de consistance de la chape et a expliqué qu'il résulte d'un défaut de dosage. Il explique, en page 23 de son rapport, que la conséquence en est un risque inéluctable d'infiltrations. Ce désordre ne pouvait être décelé par les acquéreurs lors de la vente puisqu'il nécessite une mise à nu de la chape. Il constitue en conséquence un vice caché.
Désordre n°4 et 5: L'expert a constaté le défaut de planéité du carrelage, la non conformité des cloisons de la salle d'eau et la non conformité de la douche . Il en résulte une absence d'étanchéité du sol et des cloisons, décelée par les investigations approfondies de l'expert mais qui ne pouvait être apparente aux acquéreurs lors de la vente.
Désordre n°7 : L'expert a relevé de l'humidité en plafond de la cuisine. Il a analysé que les infiltrations provenaient du défaut de la toiture. Monsieur [G] ne justifie ni même n'allègue que les auréoles apparentes sur le plafond au jour de l'expertise étaient apparentes au moment de la vente.
Désordre n° 9 : l'expert a constaté, par sondage, la non conformité des fondations. Il a expliqué que des infiltrations vers les parties habitables en étaient la conséquence inéluctable, outre une atteinte possible à la solidité de l'ouvrage consécutive à l'éclatement des blocs de béton creux sous l'effet des cycles gel/dégel. Ce désordre constitue un vice caché pour les acquéreurs. Il ressort du rapport d'expertise que la réfection de ce dernier désordre est d'un coût de 63 0000 € HT, ce qui représente près de la moitié du prix d'achat de l'immeuble.
Ces défauts cachés relevés dans le rapport d'expertise sont, par leur gravité, des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.
Sur la garantie par le vendeur:
L'acte de vente du 14 janvier 2011 comporte une clause de non garantie du vendeur à raison des vices cachés.
En application de l'article 1643 du code civil, cette garantie est néanmoins due si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente.
Monsieur [G], qui est ouvrier spécialisé dans le bâtiment, avait bâti cette maison pour y habiter. Construisant pour lui même, il n'était pas tenu aux règles de l'art imposées au constructeur qui réalise un ouvrage pour autrui. Mais dès lors qu'il a construit l'immeuble, ses connaissances en matière de construction lui permettaient d'estimer les conséquences de ses choix constructifs. Il en résulte qu'il connaissait le défaut de consistance de la chape, la non conformité des cloisons de la salle d'eau et de la douche, et la non conformité des fondations.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la garantie du vendeur pour vices cachés et prononcé la résolution de la vente.
Sur les conséquence de la résolution:
Sur les remboursements:
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [G] à la restitution du prix de vente.
Il résulte des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts que la répétition des droits d'enregistrement d'un acte résolu pour vice caché peut être réclamée auprès de l'administration fiscale. Par voie de conséquence, cette somme n'est pas due par le vendeur et le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit à ce chef de demande.
En revanche, Monsieur et Madame [Y] justifient avoir versé la somme de 2 771,31 € au titre des émoluments et frais notariés qui ne leur seront pas restitués par le notaire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [G] au paiement de cette somme.
La restitution de la chose et du prix doivent être concomitantes, et Monsieur [G] ne justifie pas de l'existence de dégradations de nature à en diminuer la valeur vénale. Par voie de conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à la restitution du bien sous astreinte et après remise en état.
Sur les demandes de dommages et intérêts :
Aux termes de l'article 1145 du code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »
La résolution de la vente entraîne pour les époux [Y] une obligation imprévue de déménager. Les frais exposés à cette occasion constituent un préjudice qui trouve son origine dans la dissimulation des vices de la chose par le vendeur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué à ce titre une indemnité de 1 200 € , cette somme étant cohérente au regard des devis versés aux débats. Il n'est aucunement justifié des frais administratifs invoqués et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a débouté de ce chef de demande.
Monsieur et Madame [Y] ont fait appel à un expert amiable pour faire valoir leurs droits avant toute action en justice, et pour être assistés par un spécialiste de la construction lors de l'expertise judiciaire. L'expertise amiable, l'assistance aux opérations d'expertise judiciaire et l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble leur ont été utiles à la recherche d'une solution au litige. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité de la demande et Monsieur [G] sera condamné au paiement d'une somme de 2 329,54 €.
La découverte, de ce que leur achat s'est révélé affecté de désordres d'une gravité de nature à le rendre inhabitable, a causé aux époux [Y] un préjudice moral et de jouissance qui sera justement réparé par une indemnité totale de 13 000 €, soit 8 000 € au titre du préjudice de jouissance et 5 000 € au titre du préjudice moral . Le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum de la réparation.
Sur les frais bancaires et les pénalités de remboursement anticipé du prêt:
Monsieur et Madame [Y] n'ont pas appelé le prêteur de deniers à la cause pour demander la résolution des trois prêts affectés à leur achat et mentionnés à l'acte de vente. Dès lors qu'ils ne prétendent pas en demander la résolution, il n'est pas certain que la conservation de ces prêts, nonobstant la résolution du contrat principal, leur cause un préjudice. Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et Monsieur et Madame [Y] seront déboutés de leurs demandes de paiement des frais bancaires et des pénalités de remboursement anticipé à défaut de rapporter la preuve d'un préjudice.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il apparaît équitable de condamner Monsieur [G] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire;
Déclare l'action de Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] recevable;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a:
-prononcé la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 5], conclue le 14 janvier 2011 ;
-condamné Monsieur [K] [G] à verser à Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] les sommes de:
*128 000 € en restitution du prix de vente,
*1 200 € au titre des frais de déménagement,
-condamné Monsieur [K] [G] à verser Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-l'a condamné aux dépens comprenant les frais d'expertise et de référé et les frais de constitution et d'inscription d'hypothèque judiciaire, avec application de l'article 699 du code de procédure civile et conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;
Infirme le jugement pour le surplus de ces dispositions;
Statuant à nouveau:
Condamne Monsieur [K] [G] à payer à Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] les sommes de :
*2 771,31 € au titre des frais liés à la vente,
*2 329,54 € au titre des frais d'expertise amiable,
*13 000 € en réparation du préjudice moral et de jouissance,
Déboute Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] du surplus de leurs demandes;
Y ajoutant;
Déboute Monsieur [K] [G] de sa demande tendant à la restitution du bien sous astreinte et après remise en état;
Condamne Monsieur [K] [G] à verser à Monsieur [P] [Y] et Madame [M] [Q] épouse [Y] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel;
Condamne Monsieur [K] [G] aux dépens en cause d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
