1ère Chambre
ARRÊT N°404/2017
R.G : 16/08554
SARL OLPRI
SCI OCEBAULT
C/
SASU MCDONALD'S FRANCE
SAS LANGREST
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,
Assesseur : Monsieur Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Septembre 2017 devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Octobre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTES :
SCI OCEBAULT prise en la personne de son gérant M. [E] [W] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Myriam DAGORN de la SCP BOQUET- DAGORN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Gwendoline PAUL de la SELARL HUGLO LEPAGE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
SARL OLPRI prise en la personne de son représentant légal Monsieur [E] [W] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Intervenante volontaire, représentée par Me Myriam DAGORN de la SCP BOQUET- DAGORN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Gwendoline PAUL, de la SELARL HUGLO LEPAGE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉES :
SASU MCDONALD'S FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me François GAMBART de l'AARPI TRANSMISSIO, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurence PINCHOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SAS LANGREST, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [M] [P] domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me François GAMBART de l'AARPI TRANSMISSIO, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Laurence PINCHOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 1] et AB n°[Cadastre 2] et n° [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 1] sont mitoyennes. Elles étaient la propriété de la société HMP Entreprises.
La parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 1] a été acquise par la société par actions simplifiée Mac Donald's France auprès de la société HMP Entreprises selon acte du 6 octobre 1995.
Cette parcelle a une entrée par la rue Laennec. La société Mac Donald's France a construit un restaurant sur cette parcelle selon le permis de construire délivré en 1995, puis modifié en 1997 et 2011. Le restaurant comporte un service au volant (drive). Elle a confié l'exploitation du restaurant à la société par actions simplifiée Langrest.
Les parcelles cadastrées AB n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] ont été acquises en 1995 par la société [Adresse 4] et un local à usage de garage a été construit ; le garage a tout d'abord été exploité sous l'enseigne Midas. Les parcelles ont été ensuite acquises par la société civile immobilière Océbault, dont le gérant est Monsieur [E] [W], par acte du 18 mars 2015.
Le garage, dont les locaux ont fait l'objet d'une extension autorisée par permis de construire du 22 juin 2015, est depuis l'année 2002 exploité sous l'enseigne Point'S par la société Olpri, locataire, dont Monsieur [W] est le gérant, puis depuis le 14 novembre 2016, par la société Dorcel laquelle a pour activité la vente d'objets érotiques.
Dans les actes de cession des parcelles AB [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] était insérée la clause suivante :
' I- La parcelle de terrain présentement vendue sera grevée dans sa partie Sud-Ouest d'une servitude de passage en tous temps et à tous usages au profit du surplus de la parcelle restant appartenir à la société HMP Entreprises. Cette servitude s'exercera tel qu'indiqué sous teinte jaune sur le plan demeuré ci-joint et annexé après mention.
II- La parcelle de terrain présentement vendue et le surplus de terrain restant appartenir à la société HMP Entreprises seront grevés de servitudes réciproques de stationnement et de circulation et que chacune des parties devra assurer l'entretien des aires concernées en ce qu'elles lui appartiennent.
III- La parcelle de terrain présentement vendue sera grevée dans sa partie Sud d'une servitude non aedificandi au profit du surplus du terrain restant appartenir au vendeur, avec droit de réaliser parkings, terrasses, espaces verts etc, le tracé du non aedificandi étant défini par le POS.
En conséquence, sur les zones ainsi grevées de servitude non aedificandi, les propriétaires des terrains concernés ne pourront édifier aucune construction et ceci, afin de respecter les dispositions afférentes au POS de la commune de [Localité 1], les zones grevées de cette servitude non aedificandi figurent sur le plan énoncé.
Monsieur [W] se plaint de l'obstruction du passage qui lui est du par l'activité de la société Langrest.
Par acte en date du 21 juin 2016, la société Océbault a assigné la société Mac Donald's France, la société par actions simplifiée Mac Donald's Ouest Restaurants et la société Langrest devant le président du tribunal de grande instance de SAINT-BRIEUC, statuant en référé, pour :
- à titre principal, à la SA Langrest, de mettre immédiatement et durablement un terme au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles AB N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis la [Adresse 3], et sur le fondement de l'article 808 du code de procédure civile;
- d'enjoindre à la société Mc Donald's France et à la société Mc Donald's Ouest Restaurants de respecter la servitude de passage instaurée entre les parcelles AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur le fondement de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile;
- à titre subsidiaire, d'ordonner à la SA Langrest, de mettre immédiatement et durablement un terme au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles AB N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis la [Adresse 3] sur le fondement de l'article 809 alinéa 1° du code de procédure civile,
- d'enjoindre à la société Mc Donald's France et à la société Mac Donald's Ouest Restaurants de respecter la servitude de passage instaurée entre les parcelles AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sur le fondement de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile;
- en tout état de cause, de condamner les sociétés Mc Donald's France , Mac Donald's Ouest Restaurants et Langrest à verser à la SCI Océbault la somme de 3.000 euros sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les sociétés défenderesses aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision.
Par ordonnance du 27 octobre 2016, le juge des référés a :
-rejeté les pièces numérotées 17 et 18 par la SCI Océbault ;
-déclaré la société Mac Donald's Ouest Restaurants hors de cause et rejeté toute prétention à son encontre;
-rejeté toutes les demandes de la SCI Océbault;
-condamné la SCI Océbault à payer à la SARL Mac Donald's France et à la SA Langrest la somme de 1.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamné la SCI Océbault aux dépens.
Par déclaration du 10 novembre 2016, la société Ocebault a interjeté appel de cette décision.
La SARL Olpri, dont Monsieur [W] est le gérant, est intervenu volontairement en cause d'appel.
Par conclusions du 3 juillet 2017, la société Océbault et la société Olpri demandent à la cour de :
Au visa des articles 808 et 809 du Code de procédure civile, des articles 66 et 554 du Code de procédure civile, de l'article 1382 du Code civil, de l'article 700 du Code de procédure civile :
' INFIRMER l'ordonnance rendue,
' JUGER recevable et bien fondée la société Ocebault en son appel ainsi qu'en ses demandes,
' JUGER recevable et bien fondée la société Olpri en son intervention volontaire ainsi qu'en ses demandes,
' DÉCLARER irrecevables, ou en tout cas non fondées, toutes prétentions contraires de la société Mac Donald's France et de la société Langrest;
A titre principal:
' ORDONNER à la société Langrest de mettre immédiatement et durablement un terme au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis la [Adresse 3] et, sur le fondement de l'article 808 du Code de procédure civile;
' ENJOINDRE à la société Mac Donald's France de respecter la servitude de passage
instaurée entre les parcelles AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur le fondement de l'article 809, alinéa 2 du Code de procédure civile;
A titre subsidiaire:
' ORDONNER à la société Langrest de mettre immédiatement et durablement un terme au blocage de la servitude de passage et de l'accès aux parcelles AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis la [Adresse 3] sur le fondement de l'article 809, alinéa l° du Code de procédure civile;
' ENJOINDRE à la société Mac Donald's France de respecter la servitude de passage
instaurée entre les parcelles AB n°[Cadastre 1]et [Cadastre 2], sur le fondement de l'article 809, alinéa 2du Code de procédure civile;
' CONDAMNER la société Mac Donald's France et la société Langrest à verser à la
SARL Olpri une provision d'un montant de 21.500 €, sur le fondement de l'article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile;
En tout état de cause:
' ORDONNER à la société Mac Donald's France et à la société Langrest de procéder au déplacement de la benne à ordures du restaurant afin de mettre un terme aux odeurs nauséabondes en émanant ainsi et de réduire son impact visuel,
' ORDONNER à la société Mac Donald's France et à la société Langrest de remettre en état la zone non-aedificandi sur laquelle a été édifiée une annexe du restaurant,
' CONDAMNER la société Mac Donald's France et la société Langrest à verser à la
SCI Océbault la somme de 3 000 €au titre des dispositions de l'article 700 du Code
de procédure civile;
' CONDAMNER la société Mac Donald's France et la société Langrest aux entiers
dépens.
Par conclusions du 5 avril 2017, la société Mac Donald's France et la société Langrest dont demandé à la cour de :
Vu les dispositions des articles 808 et 809 du code de procédure civile;
-juger les demanderesses mal fondées,
-confirmer l'ordonnance en toute ses dispositions;
-débouter la SCI Ocebault et la société Olpri de toutes leurs demandes,
-dire la société McDonald's et la SAS langrest bien fondées en leur demande reconventionnelle,
-enjoindre aux demanderesses de respecter et faire respecter par leur clientèle le sens unique de circulation en place depuis des années,
-en tout état de cause, les condamner à verser respectivement et à chacune des deux défenderesses, la société McDonald's et la SAS Langrest, la somme de 3 500 Euros HT au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS ;
Sur le passage :
Considérant que les sociétés Ocebault et Olpri exposent que la société Olpri qui exploite le garage peut intervenir volontairement devant la cour en application de l'article 554 du Code de procédure civile ; qu'elles rappellent les dispositions des actes de vente qui ont créé une servitude de passage au profit des parcelles enclavées cadastrée AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur le fonds servant AB n° [Cadastre 1] et précisent que le passage concerne l'entrée et la sortie de leurs parcelles ; qu'elles estiment établir la preuve, par la production de plusieurs procès-verbaux établis par huissiers, que le passage est obstrué par l'activité de la société Langrest, que celle-ci avait pendant un temps placé des plots gênant le passage, que les clients pour accéder au drive s'enroulent autour du restaurant, créant un embouteillage et une obstruction pour la sortie des véhicules venant du garage ; que leur demande, principalement fondée sur l'article 808 du Code de procédure civile, est justifiée par l'urgence de mettre un terme à cette obstruction qui gêne l'exercice de l'activité du garage ou le rend anormal, créant une atteinte directe à la liberté d'entreprendre et à la sécurité des lieux, par l'absence de toute contestation sérieuse sur l'existence du blocage de l'accès, étant précisé que la solution alternative ne peut être envisagée ; que subsidiairement, la demande fondée sur les dispositions de l'article 809 du Code de procédure civile est justifiée par l'existence d'un dommage imminent, l'activité étant gênée et par un trouble manifestement illicite qui résulte de la violation de la clause des actes de cession créant la servitude, que dans les deux hypothèses, les mesures doivent être prises pour rétablir un passage paisible,
Considérant que les sociétés Mc Donald's France et Langrest estiment :
-que les conditions d'application de l'article 808 du Code de procédure civile ne sont pas établies, qu'elles exposent que les actes ont créé des servitudes réciproques de circulation au profit des fonds, que l'entrée était commune aux parcelles AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et que la sortie commune se faisait par une circulation à sens unique sur la parcelle AB n° [Cadastre 1] coté Nord ; que c'est en mai 2016 que la société Olpri a décidé de remettre en cause cet état, en sortant par l'entrée, générant ainsi des difficultés occasionnelles et des dangers ; qu'elles exposent que la circulation est fluide aux heures de pointe et qu'il n' y a aucune entrave prouvée à l'exception d'une situation très exceptionnelle un dimanche soir le 6 juin, que de même les potelets en plastique noir et jaune, non fixés au sol, ne gênent en rien la circulation, et la largeur reste suffisante pour laisser passer deux camions de front ; qu'elles ajoutent que l'activité du garage n'est pas gênée, aucune preuve ne le rapportant ; qu'en définitive, la seule situation de blocage dont elles peuvent se plaindre résulte de leur fait pour avoir placé un semi-remorque sur la servitude de passage pendant plusieurs semaines, qu'elles estiment qu'il n' y a pas d'urgence, qu'il n' y a pas de différend,
- que les conditions de l'article 809 du Code de procédure civile ne sont pas plus établies, qu'elles ne sont auteurs d'aucun trouble manifestement illicite, qu'il n'existe aucun dommage imminent, qu'un ralentissement de quelques secondes n'est pas à l'origine d'un tel dommage, que l'impossibilité de travailler 24 h sur 24 n'est pas rapportée d'autant plus que l'activité de dépannage n'est pas établie, que rien ne justifie que l'inauguration de l'ouverture du magasin (activité pièces détachées), le 17 juin 2016, n'a pu avoir lieu, que la perte financière de la société Olpri reste alléguée, que la perte de loyers alléguée par la SCI entre la date de l'inauguration et la date d'installation du nouveau locataire la société Dorcel manque de fondement sérieux,
Sur la demande faite en application de l'article 808 du Code de procédure civile,
Considérant que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou que justifie l'existence d'un différend,
Considérant tout d'abord que l'urgence qui est une condition essentielle d'application de ce texte doit être rapportée et il est constant que rien dans les pièces versées aux débats ne permet de constater que la société Océbault d'une part et la société Olpri d'autre part en justifient ; qu'en effet, en dépit des allégations des appelantes, il n'est rapporté aucune répercussion sur l'activité du garage exploité sur les parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la suite des quelques ralentissements peu nombreux et vite résorbés qui ont pu avoir lieu, les attestations de la société Location et Transports d'Armor, de la société Yffrelot Transports, et de la société Yffiniac Transports, peu précises, n'apportant pas la preuve de difficultés de livraisons en raison des embouteillages ;
Considérant ensuite que l'existence d'un différend n'est pas établi : que rien ne permet de constater le blocage , empêchant l'entrée et la sortie et par conséquent le ' libre passage' prévu dans les actes ; qu'en effet, les huissiers constatent que ' les véhicules s'accumulent et restent stationnés plusieurs secondes voire plus d'une minute dans la file d'attente' ( PV du 3 juin ), et que l'obstruction constatée par l'huissier le 5 juin a lieu un dimanche soir à 20 h 06, alors que le garage, qui ne justifie d'aucune activité de dépannage 24 heures sur 24, est fermé le dimanche ; que, par ailleurs, les constats produits par Langrest établissent sur plusieurs jours que la circulation est ' normale, fluide' aux heures de pointe et il apparaît que la sortie est toujours possible par le fond Nord de la parcelle n° [Cadastre 1], et ce, sans danger avéré ; que les autres pièces (attestation de Mr [T] et de la société Réseau Pro) ne permettent pas plus de constater l'obstruction du passage, sinon des ralentissements et des bouchons 'sur la voie publique' et un danger lorsqu'une voie est empruntée à contresens ; que de même, rien ne permet de dire que l'ouverture du magasin 'pièces détachées' n'a pu avoir lieu le 17 juin 2016 pour le motif invoqué ; qu'enfin, la présence et la persistance des difficultés, si elles existent, n'ont pas justifié l'intervention de la société Dorcel, nouveau locataire de la société Ocebault,
Considérant que l'ordonnance critiquée doit être confirmée,
Sur la demande formée en application de l'article 809 du Code de procédure civile,
Considérant que selon les termes de ce texte, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un danger imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire,
Considérant que contrairement à ce qui est soutenu, aucune obstruction à la servitude de passage créée par le contrat de vente n'a été établie par les pièces versées, de sorte qu'il n'existe aucune trouble manifestement illicite ; qu'il n'existe non plus aucun danger imminent, qu'ainsi, la société Ocebault ne justifie pas avoir perdu des loyers en raison des faits qu'elle invoque, étant au surplus constaté qu'actuellement, elle loue ses locaux à la société Dorcel ; qu'aucune mesure ne saurait être prise,
Considérant encore que les deux sociétés font état de troubles anormaux de voisinage constitués par les odeurs nauséabondes émanant d'une benne de déchets que la société Langrest a entreposée à côté des parcelles, s'agissant, selon elles, d'un trouble manifestement illicite ; qu'elles demandent au juge d'en ordonner le déplacement,
Considérant que les sociétés Mc Donald's et Langrest estiment que la preuve des faits n'est pas établie, les déchets contenus dans la benne étant inertes et régulièrement collectés,
Considérant ici encore, que rien ne justifie les nuisances invoquées par la société Ocebault et la société Olpri, que celles-ci seront déboutées de leur demande de cessation du trouble ,
Sur la construction d'un bâtiment :
Considérant que ces sociétés font également état de l'édification d'une construction en parpaing sur sol en béton avec charpente métallique de 27 m2 sur la parcelle AB n° [Cadastre 1] en violation de la servitude non aedificandi, de surcroît construite à moins de quarante mètres de la voie rapide, en contravention du plan local d'urbanisme, qu'elles estiment que cette construction, qui masque le garage depuis la voie rapide, lui cause un préjudice commercial en terme de publicité et par conséquent, elles en demandent la suppression,
Considérant que les intimées exposent qu'il s'agit d'un enclos, lequel comporte une bâche en couverture rigidifiée destinée à protéger les containers et poubelles, qu'elles ont déposé en 2001 une déclaration de travaux qui a reçu un avis favorable, que le PLU est postérieur à l'édification de l'enclos, que la société Océbault, qui se plaint pour la première fois depuis 16 ans de cet enclos qui masquerait la visibilité du garage Point'S, ne rapporte pas subir un préjudice commercial en terme de publicité,
Considérant qu'en 2001, avant l'adoption du PLU, la société Mc Donald's autorisée, installait un ' enclos bois non couvert', que l'huissier le décrit, dans le procès verbal établi les 3 et 5 juin 2016, comme ' un atelier de maintenance en bardage bois et toît en bâche', que ces constatations ne décrivent pas une construction et que les sociétés appelantes ne justifient pas que des parpaings ont été posés, un sol en béton réalisé, une charpente métallique placée ; qu'il n'est, en outre pas justifié que cet enclos empêche de voir l'enseigne du garage, étant d'ailleurs observé que la société Océbault, qui n'exploite pas le garage, ne peut faire état d'un quelconque préjudice commercial aux lieu et place de la société Olpri, que la société Olpri a quitté les lieux depuis de nombreux mois et que la société Dorcel n'a quant à elle, rien demandé,
Considérant que les sociétés appelantes doivent être déboutées de toutes leurs demandes,
Sur la demande reconventionnelle des sociétés Mc Donald's et Langrest :
Considérant que celles-ci demandent qu'il soit enjoint aux sociétés Océbault et Olpri de faire respecter par leur clientèle le sens unique de circulation en place depuis des années ; qu'elles exposent que le passage se fait par la partie Nord de leur parcelle depuis très longtemps,
Considérant que les appelantes font valoir que le passage est dangereux,
Mais considérant que cette demande doit elle -même reposer sur des circonstances qui justifient l'application des dispositions des articles 808 et 809 du Code de procédure civile, lesquelles ne sont pas invoquées en l'espèce, qu'elle sera dite non fondée, étant au surplus observé que la demande ne saurait prospérer contre la société Olpri qui a quitté les lieux depuis de nombreux mois,
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance critiquée,
Déboute les sociétés Mc Donald's France et Langrest de leur demande reconventionnelle,
Condamne les sociétés Océbault et Olpri à payer à chacune des sociétés Mc Donald' s France et Langrest la somme de 2000 Euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles,
Condamne les sociétés Océbault et Olpri aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
