1ère Chambre
ARRÊT N°266/2017
R.G : 16/01405
M. [G] [W]
C/
M. [T] [Z] [N]
Me [H] [G]
SCP [C] [K] & [H] [G]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 MAI 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Xavier BEUZIT, Président,
Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport,
Assesseur : Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2017
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Mai 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
M. [G] [W]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Tiphaine LE BERRE-BOIVIN, Postulant, avocate au barreau de RENNES et par Me Jean-Philippe RIOU de la SCP PARTHEMA 3, Plaidant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS :
M. [T] [Z] [N]
né le [Date naissance 2] 1927 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL C.V.S., postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Florent LUCAS de la SEARL C.V.S., plaidant, avocat au barreau de NANTES
Me [H] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocate au barreau de RENNES et par Me Thierry CABOT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
SCP [C] [K] & [H] [G] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIÉTÉ D'AVOCATS, Postulant, avocate au barreau de RENNES et par Me Thierry CABOT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE:
M. [T] de [Z] [N] et [H] [A], son épouse, ont vendu, au prix de 475 000 €, un lot de copropriété composé d'un appartement de cinq pièces principales, mais avec cette particularité qu'il comprend deux wc dont l'un situé dans une tourelle ou clocheton, ainsi que d'un grenier et d'une cave, situé au deuxième étage d'un immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3], à M. [G] [W], par un acte reçu en la forme authentique le 30 janvier 2012 par Me [E] [C], notaire à [Localité 3], avec la participation de Me [H] [G], notaire à [Localité 4], assistant de l'acquéreur, à la suite d'un avant-contrat sous seing privé conclu par les parties le 25 octobre 2011 par l'entremise de la société Bréville Immobilier.
Ayant, selon lui, découvert après la vente des désordres d'une ampleur insoupçonnée, à savoir l'insalubrité de la tourelle, un dégât des eaux en provenance de la couverture de l'immeuble survenu dans un autre appartement de l'immeuble vendu par les époux [N] à des tiers, occasionnant un contentieux contre la copropriété, la présence de mérule dans les caves, et un défaut de branchement de l'alimentation en eau de l'appartement acquis, M. [G] [W] a, le 22 juillet 2013, fait assigner les époux [N], Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] devant le tribunal de grande instance de Nantes pour obtenir la résolution de la vente pour vices cachés et l'indemnisation de ses préjudices.
[H] [N] est décédée le [Date décès 1] 2014.
Par jugement du 14 janvier 2016, le tribunal:
a débouté M. [G] [W] de ses demandes,
l'a condamné à verser à M. [T] [N] la somme de 1 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
l'a condamné à payer à M. [T] [N] d'une part, Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] d'autre part, la somme de 3 000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
l'a condamné aux entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du même code.
M. [G] [W] a interjeté appel de ce jugement le 17 février 2016.
Par conclusions du 17 mai 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, il demande à la cour:
de réformer le jugement déféré,
de le dire bien fondé en son action estimatoire,
de condamner M. [N] à lui payer:
la somme de 14 543,11 € en diminution du prix d'acquisition du bien,
la somme de 54 215,35 € à titre de dommages-intérêts,
de condamner in solidum, Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] à lui verser la somme de 50 000 € en application de l'article 1382 du Code civil,
de condamner in solidum, M. [T] [N], Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
de rejeter toutes demandes autres ou contraires.
Par conclusions du 8 juillet 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, M. [T] [N] demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré,
de débouter M. [G] [W] de ses demandes,
de le condamner à lui verser la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de le condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par conclusions du 31 mai 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Scp [C] et [H] [G] et Me [H] [G] demandent à la cour:
de confirmer le jugement dont appel,
de débouter M. [G] [W] de ses demandes dirigées contre elles,
de le condamner à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
d'autoriser son avocat à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 14 mars 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
1/: - Sur l'action en garantie des vices cachés:
Il résulte des articles 1641, 1642, 1643 et 1644 du Code civil:
- que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, préexistants à la vente, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus,
- qu'il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même,
- qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie,
- que l'acquéreur peut rendre la chose vendue et se faire restituer le prix, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
Il était stipulé à l'acte authentique du 30 janvier 2012 que l'acquéreur prendra le bien objet de la vente dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol ou les ouvrages pourraient être affectés.
Mais aussi, il était précisé, sous la rubrique 'Etat contenant diverses informations sur la copropriété', que 'l'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié sur la copropriété avait été délivré par le syndic à la date du 18 janvier 2012", et que l'acquéreur, M. [G] [W], déclarait 'en avoir pris connaissance tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier'.
Or, cet état annexé par le notaire à l'acte révélait, par des mentions manuscrites à la différence de l'ensemble du document, et ainsi spécialement identifiables, sous chacune desquelles le notaire a pris la précaution de faire apposer sa signature par M. [G] [W]:
- que des 'travaux très importants (étaient) à prévoir dans l'immeuble, suite au risque d'effondrement du clocheton, (et) du mérule découvert dans les caves',
- qu'au vu d'un courrier de la Ville de [Localité 3], une 'déclaration d'insalubrité (était) possible', ledit courrier faisant état de la nécessité de faire des travaux sur la colonne d'eaux usées des latrines situées dans la tourelle, avec interdiction d'usage des toilettes, ainsi que de réaliser un projet d'ensemble d'assainissement des réseaux et de reprise des structures de la tourelle des latrines, étant joint à l'état daté et portant de même la signature de M. [G] [W],
- et qu'une mission avait été confiée par l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2011 à un architecte 'en vue des travaux de réfection des façades, reconstruction du clocheton, réfection des réseaux et de traitement du mérule',le notaire ayant également fait signer par M. [G] [W] la copie du procès-verbal de cette assemblée générale annexée par ailleurs à l'acte.
Le notaire a au surplus joint à l'acte un précédent état dressé par le syndic le 2 janvier 2012, qui mentionnait quant à lui que de 'gros travaux de réfection de la façade arrière, du clocheton, de l'ascenseur et des réseaux (étaient) prévus prochainement', et remerciait le notaire d'en avertir l'acquéreur, le syndic disant rester à disposition pour davantage de précisions; le notaire a là encore fait viser et signer cette mention, manuscrite, par M. [G] [W].
Ainsi, lorsqu'il a signé l'acte authentique de vente, le 30 janvier 2012, M. [G] [W] était parfaitement informé, dans leur nature, leur ampleur et leurs conséquences, de l'insalubrité de la tourelle et de la présence de mérule dans les caves, et ce d'autant qu'il ne conteste pas que si Me [H] [G], qui l'assistait dans cette opération d'acquisition, n'était pas personnellement présente en l'étude de Me [C] pour la signature, elle lui avait cependant transmis au préalable le projet d'acte établi par Me [C] dont elle-même avait été destinataire.
M. [G] [W] soutient cependant que c'est au moment de la conclusion de l'avant-contrat qu'il devait être informé de l'état de l'immeuble et que la connaissance du vice doit s'apprécier, puisque la vente était dès ce moment parfaite, et que lorsqu'il a signé l'acte authentique la réitérant, il ne pouvait plus y renoncer.
Il résulte des article 4 et 5 du décret du 17 mars 1967 que le syndic doit adresser l'état daté au notaire chargé de recevoir un acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot de copropriété, avant l'établissement de cet acte.
Or, aux termes de l'acte authentique reçu le 30 janvier 2012 par Me [C], le transfert de la propriété du bien objet de la vente n'avait lieu qu'au jour de sa signature; c'est en conséquence à cette date que devait être accomplie la prescription réglementaire susvisée, destinée à assurer la parfaite information de l'acquéreur d'un lot de copropriété sur les charges et travaux qu'il devra supporter, ce qui a été le cas en l'espèce, étant observé qu'une telle information n'était alors pas exigible au stade de l'avant-contrat puisque cette obligation n'a été instaurée légalement que par l'article 54 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové.
En outre, alors que, pour conclure l'avant-contrat par l'entremise de l'agence immobilière Bréville Immobilier, M. [G] [W] avait pu se référer à une annonce particulièrement attractive parue sur le site de cette agence qui vantait notamment, une restauration de qualité, les éléments relatifs à l'état du bien qui ont été analysés ci-dessus ne lui ont été révélés par les documents précités qu'entre la conclusion de l'avant-contrat et la signature de l'acte authentique.
Dès lors, et nonobstant la formule de principe contenue à l'acte du 25 octobre 2011 suivant laquelle 'les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix', on ne saurait considérer que l'accord sur la chose était pleinement réalisé dès la conclusion de l'avant-contrat et que la vente était alors parfaite.
C'est donc bien, contrairement à ce que soutient M. [G] [W], à la date de la signature de l'acte authentique et non à celle de l'avant-contrat, qu'il convient, en l'occurrence, de se placer pour apprécier si l'acheteur a pu se convaincre lui-même des vices.
Dès lors qu'à ce moment, M. [G] [W] avait connaissance des vices susceptibles de fonder une action rédhibitoire ou estimatoire, son vendeur, M. [T] [N], n'est pas tenu de la garantie prévue par l'article 1641 du Code civil.
Il ne l'est pas non plus pour les vices afférents au contentieux dirigé contre la copropriété généré par un dégât des eaux survenu en janvier 2011 dans un appartement d'un autre copropriétaire, et au branchement provisoire d'alimentation en eau de l'appartement acquis, générateur selon M. [G] [W] d'un problème de pression d'eau, qui ne peuvent fonder une telle action.
En effet, s'agissant du premier, il n'a été initié que par une assignation délivrée le 17 février 2012 selon les écritures de M. [T] [N], non contredites par M. [G] [W], et ainsi, postérieurement à la vente litigieuse de sorte que le vice invoqué n'était alors pas né.
Quant au second, M. [G] [W] n'en apporte aucune preuve et ne démontre en outre pas en quoi, à le supposer avéré, il serait de nature à rendre le bien acquis impropre à l'usage auquel il est destiné, ou à diminuer cet usage de telle sorte que le prix d'acquisition aurait été modifié s'il en avait eu connaissance.
Enfin, il n'est pas sans intérêt de relever que M. [G] [W], qui avait, le 22 juillet 2013, engagé une action rédhibitoire, a, le 24 octobre 2013, conclu avec des tiers un compromis de vente du même bien au prix de 490 000 €, aux termes duquel l'acquéreur s'est engagé à prendre à sa charge exclusive le coût de tous les travaux que l'assemblée générale des copropriétaires pourrait décider pour la réfection du clocheton et du réseau d'eaux usées.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [G] [W] de ses prétentions dirigées contre M. [T] [N]
2/: - Sur l'action en responsabilité civile professionnelle contre le notaire:
Il est constant que M. [G] [W] a demandé à Me [H] [G] de l'assister dans l'opération d'acquisition immobilière, ce dont résultait pour celle-ci l'obligation, contractuelle, d'apporter à son client toutes informations et tous conseils utiles.
L'absence de Me [H] [G], empêchée, lors du rendez-vous de signature de l'acte authentique en l'étude de Me [C] n'est pas, en elle-même, fautive.
Mais Me [H] [G], qui a eu communication du projet d'acte établi par Me [C] le 17 janvier 2012, puis le 25 janvier 2012 du projet modifié pour tenir compte du prêt souscrit, soutient mais ne démontre pas qu'elle l'a transmis avec les annexes auxquelles il faisait référence, notamment l'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2011, à M. [G] [W] qui, lui, affirme le contraire.
Or, elle devait, pour exécuter son devoir envers son client, chercher à connaître la teneur de ces documents, et ne justifie pas, alors que la preuve lui en incombe en application de l'article 1315 (ancien) du Code civil, l'avoir fait ni avoir donné quelque conseil que ce soit à cet égard à M. [G] [W], tandis qu'elle aurait pu, si les informations contenues auxdites annexes avaient été obtenues, conseiller à ce dernier de ne pas acheter, ou pas au prix envisagé.
Le manquement de Me [H] [G] à son obligation contractuelle est établi.
M. [G] [W] invoque un préjudice constitué par la perte de la chance de ne pas réitérer la vente par acte authentique, tout en soutenant d'ailleurs qu'en toute hypothèse, la vente était parfaite et ses engagements fixés dès l'avant-contrat.
La cour ayant toutefois dit qu'en l'espèce, la perfection de la vente n'est intervenue que par la signature de l'acte authentique, la perte de chance peut être alléguée.
Mais, si M. [G] [W], mieux informé, avait refusé de signer l'acte le 30 janvier 2012, il n'aurait certes pas payé le prix de vente, 475 000 €, ni engagé des dépenses pour cette acquisition, pour un montant de 51 765,78 € au titre des honoraires d'agence, émoluments du notaire et frais d'acte et de publication, ainsi que d'une quote-part de taxe foncière, soit une dépense totale de 526 765,78 € pour l'acquisition de cet appartement, mais il n'aurait pas non plus revendu celui-ci au prix de 490 000 € le 24 octobre 2013, en reportant sur l'acquéreur l'obligation de supporter la charge lui revenant des travaux de réfection du clocheton et du réseau d'eaux usées.
Et s'agissant des dépenses d'amélioration de l'appartement, force est de constater qu'à l'exception de travaux de menuiserie facturés à M. [G] [W] en mars 2012 à son adresse de [Localité 4] et dont rien n'assure qu'ils ont concerné ledit appartement, celles-ci ont toutes été effectuées, pour un montant total de 36 769,15 €, entre janvier et avril 2013, soit plus d'un an après l'acquisition d'un bien dont il a été dit que M. [G] [W] était parfaitement informé de son état, et ce sans justifier de ce qu'elles étaient nécessaires.
Ce faisant, et alors qu'il allait quelques mois plus tard engager une action en résolution de la vente, M. [G] [W] a manqué de prudence et causé, de ce chef, son propre préjudice.
Il est enfin constant que M. [G] [W] a eu, pendant près de deux années, l'usage de l'appartement en cause.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments d'appréciation des conséquences de la chance perdue par M. [G] [W] de ne pas acquérir par la faute de Me [H] [G], dont il s'était pourtant assuré le concours pour conduire à bien l'opération d'acquisition, il convient d'indemniser le préjudice subi par l'allocation d'une somme de 30 000 €.
3/: - Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [T] [N] :
M. [T] [N], aujourd'hui âgé de quatre vingt dix ans, s'est vu reprocher par M. [G] [W] un comportement agressif et dolosif, pour conduire contre son épouse, décédée en cours d'instance, et lui-même, une action infondée aux fins, d'abord de résolution de la vente, ensuite de réduction du prix.
C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré cette action comme fautive et génératrice pour M. [T] [N] d'un préjudice moral justement réparé par l'allocation, comme demandé par ce dernier, d'une somme de un euro à titre de dommages-intérêts.
4/: - Sur les frais et dépens:
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [G] [W] à verser à Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il sera confirmé en ses autres dispositions sur les dépens de première instance et les frais non compris en ceux-ci.
S'agissant de l'instance d'appel, il convient de condamner M. [G] [W] aux dépens, ainsi en outre qu'à payer à M. [T] [N] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, les autres demandes présentées à ce même titre étant rejetées.
Il sera fait application des dispositions de l'article 699 du même code.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a:
débouté M. [G] [W] de ses demandes dirigées contre Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G], notaires à [Localité 4] (Loire-Atlantique),
condamné M. [G] [W] à verser à Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G] une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés:
Condamne in solidum, Me [H] [G] et la Scp [C] et [H] [G], notaires à [Localité 4] (Loire-Atlantique), à payer à M. [G] [W] la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts;
Rejette toutes autres demandes;
Ajoutant au jugement, condamne M. [G] [W] à payer à M. [T] de [Z] [N] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne M. [G] [W] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
