1ère Chambre
ARRÊT N°159/2017
R.G : 16/02169
M. [L] [O]
SCI TIZE I
C/
SCP [Z] [Q] [A] [P] [K]-[Y] [H] [D] [V]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 21 MARS 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Xavier BEUZIT, Président,
Assesseur :M. Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport
Assesseur : Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Février 2017
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Mars 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
M. [L] [O]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES
SCI TIZE I
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SCP Notariale [Z]-[Q]-[A]-[P]-[K]-[Y] [H] [D] Renaudon Brunetiere, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocate au barreau de RENNES
Représentée par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE:
M. [L] [O] a, par des actes authentiques reçus par Me [Z] [W], notaire associé au sein de la Scp [M] - [U] - [E] - [W] - [B] - [Z] - [Q], vendu trois logements dont il était propriétaire, pour les avoir acquis en qualité de marchand de biens, aux derniers étages mansardés des deux bâtiments d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4]:
le 5 septembre 2007, le lot n° 62, constitué d'une chambre, salle de bains avec wc, mezzanine d'une superficie indiquée à l'acte de 9 m², et une quote-part indivise du lot n° 51, un couloir commun, à M. [U] [S] et Mme [O] [L], son épouse, au prix de 55 000 €,
le 13 octobre 2007, le lot n° 103, constitué d'une chambre, salle d'eau avec wc, mezzanine, d'une superficie indiquée de 7,68 m², et le lot n° 106, un tiers indivis d'un couloir privatif, à M. [R] [I] et Mme [C] [J] au prix de 54 000 €,
le 12 décembre 2007, le lot n° 48, constitué d'une chambre aspectée sur l'arrière, d'une superficie indiquée de 8,80 m², et une quote-part indivise du lot n° 51, un couloir commun, à Mme [E] [N] au prix de 57 000 €.
Il s'est avéré, à l'occasion d'une demande de subvention pour travaux faite auprès de la ville de [Localité 1], que les biens ainsi vendus ne répondaient pas aux conditions minimales de superficie et volume permettant leur mise en location au regard du Règlement sanitaire départemental de l'Ille-et-Vilaine.
Les époux [S] et Mme [N] ont, en mars 2012,informé le syndic de l'immeuble de leur intention de poursuivre l'annulation de la vente des logements qu'ils avaient acquis.
M. [L] [O] a alors envisagé de racheter certains des biens vendus pour réunir le lot n° 62 au lot n° 48, ainsi que le lot n° 103 à un lot n° 100, appartenant à la Sci Tizé dont il était le gérant, et les revendre ainsi en deux appartements, ce dont il a informé, par un courrier du 31 mai 2012, Me [P] [Q], notaire associé de la Scp devenue alors [Adresse 5].
Et il a, par des actes authentiques reçus par Me [Q]:
le 31 août 2012, racheté aux époux [S] le lot n° 62 et le lot n° 51, au prix de 50 000 €,
le 31 août 2012, vendu à Mme [N] le lot n° 62 et le lot n° 51, au prix de 1 €,
le 27 septembre 2012, racheté à M. [I] et Mme [J] le lot n° 103 et le lot n° 106, au prix de 45 000 €.
Et M. [O] et la Sci Tizé ont, par un acte sous seings privés du 30 janvier 2014, réitéré par un acte authentique reçu par Me [Q] le 5 juillet 2014, vendu le lot n° 103, le lot n°102, un local appartenant à M. [O], et le lot n° 100, une chambre avec mezzanine, salle d'eau avec wc, à M. [H] [R], au prix de 41 001 €, soit 41 000 € pour le lot n° 100 et 1 € pour les lots n°s 102 et 103.
Soutenant que l'étude notariale, devenue depuis Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V], avait commis une faute pour n'avoir pas appelé l'attention du vendeur et des acquéreurs sur l'impossibilité de mettre en location les biens vendus au regard de la réglementation en vigueur, et pour avoir conseillé le rachat des lots n°s 62 et 103 avant la revente du lot n° 62 au prix d'un euro symbolique à Mme [N] afin d'éviter une procédure contentieuse, en promettant de prendre en charge le préjudice en résultant avant de revenir sur son engagement, M. [O] et la Sci Tizé ont fait assigner cette société devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de condamnation à les indemniser de leurs préjudices.
Par jugement du 1er février 2016, le tribunal a:
rejeté les demandes formées contre la Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V] ,
dit sans objet la demande d'exécution provisoire,
condamné M. [O] et la Sci Tizé à payer à la Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné M. [O] et la Sci Tizé aux dépens.
M. [O] et la Sci Tizé ont interjeté appel de ce jugement le 17 mars 2016.
Par conclusions du 15 juin 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, ils demandent à la cour:
d'infirmer le jugement déféré,
de condamner la Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V] à payer les sommes de:
103 647 € à M. [O],
10 838 € à la Sci Tizé,
de la condamner à payer en sus à M. [O], au titre de la perte financière, un intérêt de 3 % par an:
à compter du 31 août 2012 et jusqu'au jour de la décision à intervenir, sur la somme de 55 395,68 € s'agissant du lot n° 62,
à compter du 27 septembre 2012 et jusqu'au jour de la décision à intervenir, sur la somme de 48 251,32 € s'agissant du lot n° 103,
de la condamner à payer les sommes de 3 000 € à M. [O] et 3 000 € à la Sci Tizé,
de la condamner aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions du 23 juin 2016, auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, la Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V] demande à la cour:
de confirmer le jugement déféré,
de débouter M. [O] et la Sci Tizé de toutes leurs demandes à son encontre,
de les condamner à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
de les condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 7 février 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
1/: - Sur la faute du notaire:
A/: - S'agissant des ventes initiales:
Me [W] a reçu les actes de vente des 5 septembre 2007 (vente [O]/époux [S]: lots n°s 62 et 51p), 13 octobre 2007 (vente [O]/consorts [T]: lots n°s 103 et 106), et 12 décembre 2007 (vente [O]/[N]: lots n°s 48 et 51p).
Chacun des actes de vente contient une mention relative au logement décent, selon laquelle le notaire a averti l'acquéreur des caractéristiques du logement dit 'décent', soit une pièce principale d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³ au minimum.
Selon l'article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui s'applique aux logements donnés en location, le logement doit en effet disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Le règlement sanitaire départemental de l'Ille-et-Vilaine applicable précise, s'agissant de la superficie des pièces, que l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface supérieure à 9 m², mais que, dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 m².
En l'occurrence, il résulte de l'acte de la vente [O]/époux [S] du 5 septembre 2007, portant sur les lots n°s 62 et 51p, qui n'est contredit par aucun élément, que le lot n° 62, constitué d'une chambre, avec salle de bains avec wc, et mezzanine, est d'une superficie de 9 m².
Le bien ainsi vendu était conforme aux exigences précitées, et aucune faute ne peut en conséquence, être reprochée au notaire.
En revanche, les lots n° 103, une chambre, avec salle d'eau avec wc, et mezzanine, d'une superficie indiquée de 7,68 m², objet de la vente [O]/consorts [T] du 13 octobre 2007, et n° 48, une chambre d'une superficie indiquée de 8,80 m², objet de la vente [O]/[N] du 12 décembre 2007, n'étaient pas conformes, et il appartenait en effet au notaire d'attirer l'attention des parties à l'acte sur ce défaut de conformité qui ne permettait pas de donner les biens en location.
Faute de l'avoir fait, le notaire a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [O], au profit duquel, même si celui-ci, professionnel de l'immobilier, disposait des compétences personnelles lui permettant de connaître la réglementation applicable, il devait néanmoins remplir son devoir de conseil, ce qu'il ne conteste d'ailleurs pas.
Mais cette compétence particulière devait permettre à M. [O], lisant les actes qui contenaient et la mention de la superficie des biens vendus et le rappel express des dispositions de l'article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, de constater que les lots n°s 103 et 48 ne répondaient pas aux exigences du logement décent susceptible d'être donné en location.
Il a en cela lui-même commis une faute qui a concouru à la production du préjudice qu'il invoque.
En revanche, à aucun de ces actes n'a été partie la Sci Tizé; le notaire, tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte, n'est pas tenu d'un tel devoir à l'égard de tiers.
Et la responsabilité encourue par le notaire rédacteur d'acte étant de nature délictuelle à l'égard des parties à cet acte, la Sci Tizé ne peut se prévaloir d'un manquement du notaire dans l'exécution de ses obligations contractuelles à l'égard de ces parties en tant que cause d'un dommage subi par elle; elle ne peut rechercher la responsabilité du notaire à son égard, sur le fondement de l'article 1382 (ancien) du Code civil, qu'en démontrant qu'il a commis une faute lui ayant certainement et directement causé un préjudice personnel.
Or, la Sci Tizé ne fait pas cette preuve.
B/: - S'agissant des rachats et reventes:
M. [O] a adressé, le 31 mai 2012, un courrier à Me [Q] l'informant de son intention de racheter certains des biens vendus pour les réunir afin de constituer des logements obéissant aux critères du logement décent.
Il est vraisemblable que cette intention avait été examinée, au moins en son principe, avec Me [Q] puisque le dit courrier commence par les termes 'Comme convenu, je vous fais parvenir mon étude sur le rachat des trois studios'.
Pour autant, rien ne confirme, dans ce courrier non plus que de toute autre manière, l'allégation de M. [O] selon laquelle le notaire se serait engagé à faire prendre en charge par son assureur ou à défaut, à supporter lui-même les conséquences financières négatives des opérations envisagées, alors que le notaire soutient quant à lui qu'il s'était borné à indiquer à M. [O] qu'il déclarerait le sinistre à son assureur.
M. [O] et la Sci Tizé ne sont donc pas fondés à reprocher à Me [Q] de n'avoir pas respecté une promesse d'indemnisation qui n'a pas été faite.
Par ailleurs, ainsi que l'a justement dit le tribunal, M. [O] et la Sci Tizé ne démontrent pas que Me [Q], qui, en qualité de rédacteur d'acte, n'est pas tenu d'une obligation de conseil ou de mise en garde relative à l'opportunité économique de l'opération envisagée par son client, a, au delà de la réception des actes, joué un rôle actif dans la détermination des conditions financières des opérations de rachat et revente dont les appelants, M. [O] étant professionnel de l'immobilier, se plaignent du résultat.
2/: - Sur le préjudice et le lien de causalité:
Il a été dit que seul peut être imputé à faute à Me [W], le manquement à l'obligation de conseil qu'il devait à M. [O], non à la Sci Tizé, dans les ventes des lots n°s 103 et 48.
C'est en raison de la réglementation applicable, non d'une faute du notaire, que les lots en question ne pouvaient, comme tels, être donnés en location.
Le préjudice causé par le manquement reproché à M. [O] ne peut être qu'une perte de la chance pour celui-ci d'avoir pu, avant de vendre, faire en sorte que les biens vendus soient conformes à la réglementation applicable en matière de logements locatifs.
S'agissant du lot n° 103, l'examen du plan d'architecte produit par M. [O] montre que celui-ci est séparé du lot n° 105 lui appartenant, dont rien ne permet de penser qu'il eût envisagé de l'y réunir, par un mur porteur rendant très vraisemblablement plus complexe et coûteuse la réalisation d'une ouverture intérieure dispensant de passer, pour aller de l'un à l'autre, par le couloir commun.
Il en est de même en ce qui concerne la jonction entre le lot n° 103 et le lot n° 100, qui au surplus n'appartenait pas à M. [O], mais à la Sci Tizé, dont celui-ci était le gérant.
M. [O] produit une facture d'architecte en date du 21 février 2013, pour une étude de fusion d'appartements et établissement d'un dossier de permis de construire, ainsi qu'une facture pour travaux de démolition, de 240 € seulement, en date du 19 novembre 2012, soit antérieure au permis de construire et démolir qui a été accordé le 18 avril 2013, sans d'ailleurs préciser les lots concernés par le permis, étant observé que M. [O] est propriétaire de plusieurs autres lots au même étage de l'immeuble.
Il ne résulte pas de ces documents, ni d'aucun autre, que des travaux permettant l'établissement d'une communication intérieure entre les lots n° 103 et n° 100 ont été réalisés, et si l'ensemble a été finalement acquis par M. [R], pour un prix total de 41 001 €, l'acte de vente précise au contraire, que le vendeur déclarait n'avoir pas modifié la configuration des lieux depuis les mesurages des lots.
Rien ne permet, dans ces circonstances, de considérer comme acquis que M. [R] aurait accepté, eu égard aux contraintes spécifiques sus évoquées, de payer un prix plus élevé.
Les observations sont identiques en ce qui concerne le lot n° 48, dont il n'est pas non plus établi qu'il a été physiquement réuni par une communication intérieure avec le lot n° 62, et de même, il est purement hypothétique d'envisager que Mme [N] aurait acheté l'ensemble à un prix supérieur à celui de 57 001 € auquel M. [O] le lui a vendu.
Ce dernier ne démontre pas qu'il a certainement perdu, par la faute du notaire, une chance raisonnable de vendre les lots n°s 103 et 48 dans des conditions plus avantageuses que celles auxquelles il les a en définitive cédés.
C'est pourquoi le jugement déféré doit être confirmé.
3/: - Sur les frais et dépens:
Il convient de confirmer également le jugement en ses dispositions sur les dépens de première instance et les frais non compris en ceux-ci
S'agissant de l'instance d'appel, M. [O] et la Sci Tizé seront condamnés in solidum, à verser au notaire la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec faculté de recouvrement comme prévu à l'article 699 du même code.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Déboute M. [L] [O] et la Sci Tizé de leurs demandes;
Confirme le jugement déféré;
Y ajoutant, condamne in solidum, M. [L] [O] et la Sci Tizé à payer à la Scp [Z] - [Q] - [A] - [P] - [F] - [H] - [D] - [V], notaires, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne in solidum, M. [L] [O] et la Sci Tizé aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
