1ère Chambre
ARRÊT N°11/2017
R.G : 15/08001
Mme [D] [H]
C/
Mme [M] [M]
Me [X] [O]
M. [F] [P]
SARL AGENCE MAISON ROUGE
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 03 JANVIER 2017
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Marc JANIN, Conseiller,
Assesseur :Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
Assesseur : Mme Marie-Françoise D'ARDAILHON, Conseiller
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Novembre 2016, tenue en double rapporteur avec l'accord des parties, par M. Marc JANIN, Président et Mme Olivia JEORGER-LE-GAC, Conseiller entendue en son rapport
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Janvier 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
Mme [D] [H]
née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Pascale LASCOUS-LEFORT, plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Mme [M] [M] sous curatelle, représentée par sa fille, Mme [Y] [C] [M],
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Raphaël RICHEMOND, plaidant, avocat au barreau de PARIS
Me [X] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Corinne DEMIDOFF, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
M. [F] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de Saint-MALO Dinan
SARL AGENCE MAISON ROUGE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Pierre STICHELBAUT, avocat au barreau de Saint-Malo
Par 'mandat de mise en vente' du 25 octobre 2011, Mme [M] [M] a chargé à titre non exclusif, la SCP de Me [O] de rechercher un acquéreur et de mettre en vente son bien immobilier, situé [Adresse 6], pour un prix de 510.000 euros.
Par mandat de vente sans exclusivité, Mme [M] [M] a par ailleurs mandaté l'agence immobilière Sarl Agence de la Maison Rouge afin notamment, de 'rechercher un acquéreur'.
Mme [D] [H] a signé le 08 décembre 2011, via l'agence Maison Rouge, une offre d'achat pour le bien d'un montant de 500.000 euros, enregistrée au centre des impôts de [Localité 5] le lendemain pour un prix de 550.000 euros.
Par acte du 20.12.2011, Me [O] a rédigé et fait signer à la vendeuse et à M. [F] [P] une promesse synallagmatique de vente pour un prix de 500.000 euros.
Par acte du 06 mars 2012, Mme [H] a assigné Mme [M] [M], Me [O] et la Sarl Agence de la Maison Rouge afin de voir constater et au besoin, prononcer la vente judiciaire du bien à son profit et subsidiairement, condamner l'agence immobilière et le notaire à lui payer des dommages et intérêts.
Par jugement du 30 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a:
- débouté Mme [H] de ses demandes,
- condamné Mme [H] à payer à Mme [M] [M], Me [O] et la société Maison Rouge, chacun, la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] aux dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Appelante de ce jugement, Mme [H], par conclusions du 11 octobre 2016, a demandé que la Cour:
- confirme le jugement en ce qu'il a dit ses demandes recevables,
- l'infirme pour le solde,
- constate qu'elle-même et Mme [M] étaient d'accord sur la chose et sur le prix au vu du contrat de vente d'immeuble signé le 10 décembre 2011,
- dise que cette promesse de vente vaut vente,
- constate et au besoin, prononce la vente judiciaire du bien à son profit, dise que l'arrêt constituera son titre de propriété et en ordonne la publication,
- subsidiairement, condamne Mme [M], Me [O] et la société Maison Rouge à lui payer solidairement la somme de 90.000 euros de dommages et intérêts,
- très subsidiairement, condamne solidairement Me [O] et Mme [M] à lui payer 90.000 euros de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers,
- déboute les intimés de toutes leurs demandes incidentes,
- condamne les intimés, sauf l'agence Maison Rouge, à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 17 Juin 2016, Mme [M] assistée de son curateur, Mme [Y] [C] [M] a sollicité que la Cour:
- infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de Mme [H] et les déclare irrecevables au motif qu'elle ne poursuit pas l'annulation de la vente intervenue avec M. [P] et n'a pas publié son assignation,
- confirme le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes,
- subsidiairement, condamne Me [O] à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées contre elle,
- infirme le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle d'indemnisation pour procédure abusive et en ce qu'il a fixé à 1.500 euros l'indemnité pour frais irrépétibles,
- condamne Mme [H] et l'agence immobilière Maison Rouge à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive,
- les condamne in solidum, au paiement de la somme de 10.000 euros de frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- les condamne in solidum, aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 22 avril 2016 Me [O] a sollicité que la Cour:
- infirme le jugement déféré et déclare irrecevables les prétentions de Mme [H],
- subsidiairement, confirme le jugement déféré et déboute Mme [H] de ses demandes,
- déboute Mme [M] de son appel en garantie,
- condamne Mme [H] à lui payer à la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme [H] aux dépens.
Par conclusions du 10 mars 2016, la société Maison Rouge a demandé que la Cour:
- condamne Mme [M] à lui payer la somme de 24.000 euros au titre de sa commission,
- la condamne à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamne aux dépens.
Par conclusions du 27 juin 2016, M. [P] a sollicité que la Cour:
- déclare irrecevables les demandes de Mme [H] et subsidiairement, l'en déboute,
- condamne Mme [H] à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts,
- la condamne au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamne aux dépens.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée par ordonnance du 18 octobre 2016.
Par conclusions de procédure du 21 octobre 2016, Mme [M] et sa curatrice ont demandé que soient écartées des débats comme tardives les conclusions du 11 octobre de Mme [H].
Par conclusions de procédure du 26 octobre 2016, Mme [H] s'est opposée à cette demande.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Sur les conclusions de procédure:
Mme [M] reproche à Mme [H] d'avoir notifié des conclusions le 11 octobre 2016 alors que la clôture de l'instruction du dossier était prévue pour le 18 octobre, c'est-à-dire dans un délai ne lui permettant pas d'en prendre utilement connaissance et ce, alors même qu'elle s'était abstenue de conclure depuis le mois d'avril précédent.
S'il est certain que le conseil de Mme [H] a eu l'inélégance de ne pas indiquer dans ses conclusions du 11 octobre les modifications apportées à ses conclusions précédentes, la Cour, après comparaison, relève l'absence de toute prétention nouvelle et de tout moyen nouveau.
Dès lors, le délai de huit jours s'étant écoulé entre la notification de ces conclusions et la clôture de l'instruction du dossier était un délai suffisant pour que les adversaires de Mme [H] puisse en prendre connaissance et éventuellement y répondre.
La demande visant à les écarter des débats est rejetée.
Sur les demandes de Mme [H]:
Sur la recevabilité des prétentions principales de Mme [H]:
En vertu des dispositions de l'article 30 dernier alinéa du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ' les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'acte soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°'.
Il doit être rappelé que si Mme [H] demande à la Cour de dire parfaite la vente intervenue entre elle-même et Mme [M] le 08 décembre 2011, de constater ou de prononcer la vente judiciaire du bien et de dire que son arrêt vaudra titre de propriété, Mme [M] n'est plus, à la date à laquelle la Cour statue, propriétaire du bien.
Par acte authentique du 14 janvier 2012, régulièrement publié, M. [F] [P] est en effet devenu propriétaire suite à la vente intervenue à son bénéfice.
Il ne peut être soutenu que Mme [H] ne demande pas la résolution, la révocation ou l'annulation de la vente intervenue au bénéfice de M. [P] dès lors que celles-ci sont la conséquence nécessaire de l'acceptation des prétentions de l'appelante par la Cour, cette dernière ne pouvant pas délivrer un titre contredisant un titre authentique régulièrement publié sans résoudre, révoquer ou annuler ce dernier.
Par conséquent, à défaut de publication par Mme [H] de son assignation, ses prétentions à voir déclarer parfaite la vente du 08 décembre 2011, constater ou prononcer à son bénéfice la vente judiciaire du bien et se voir délivrer un arrêt valant titre de propriété sont irrecevables.
Sur la demande subsidiaire visant à une indemnisation pour rupture de pourparlers:
Mme [H] sollicite à ce titre la somme de 90.000 euros.
Toutefois, il n'y a jamais eu de pourparlers entre Mme [M] et Mme [H].
Les pièces versées aux débats démontrent qu'immédiatement après avoir visité le bien, le 08 décembre 2011, Mme [H] a formé auprès de l'Agence Maison Rouge une offre d'achat de 500.000 euros soit le prix figurant sur le mandat, sans condition suspensive d'obtention de prêt et en déclarant 'prendre à sa charge les travaux de réfection à venir des façades Nord et Ouest' (posant ainsi immédiatement la question de l'indétermination du prix, le coût des travaux n'étant pas mentionné au compromis ni même réellement déterminé à l'époque).
Or, ainsi que le démontrent les échanges de courriels, au moment où elle a signé son offre, Mme [H] savait que des pourparlers étaient engagés avec un autre acquéreur puisqu'elle a écrit ' sachant que Me [O] avait un autre client, j'ai décidé de faire enregistrer ma proposition ...'.
Cette situation lui a été confirmée dans les quarante huit heures suivantes, la venderesse indiquant à l'agence réserver sa réponse en raison de pourparlers 'avancés' avec un autre acquéreur.
Après que l'agence immobilière se soit permise de donner à Mme [H] l'adresse mail personnelle de Mme [Y] [M], cette dernière a précisé le 13 décembre, en réponse à un courriel du 12, qu'il était probable que la préférence soit donnée à l'autre acquéreur potentiel compte tenu du fait qu'il avait eu le temps de la réflexion, qu'il avait bien conscience des travaux qui l'attendaient et qu'elle-même et sa mère étaient échaudées par les désistements intervenus antérieurement.
Enfin, le 20 Décembre 2016, Mme [M] a prévenu l'agence Maison Rouge de la signature le jour même de la promesse synallagmatique de vente avec M. [P].
Il en résulte que Mme [H] a toujours bénéficié d'une information loyale quant à l'état d'esprit des vendeuses et qu'aucune faute ne peut leur être reprochée.
Il en est de même de Me [O], qui pouvait informer l'acquéreur potentiel de l'offre d'achat formée par Mme [H] sans commettre de faute.
Enfin, aucune faute ne peut être retenue contre l'Agence Maison Rouge, qui ne pouvait outrepasser son mandat.
Par conséquent la demande indemnitaire de Mme [H] est rejetée.
Sur les demandes formées contre Mme [H]:
La demande formée par Mme [M]:
Le mandat confié par Mme [M] à l'agence Maison Rouge était un mandat de vente sans exclusivité qui ne permettait pas à l'agence de signer la vente à la place de la mandante, sauf dans le cas très spécifique et inapplicable à l'espèce de l'exercice d'un droit de préemption.
Il précisait sans ambiguïté que le mandataire, tout en étant autorisé à préparer les actes nécessaires, ne pouvait que recueillir la signature de l'acquéreur; il précisait aussi que la mission du mandataire était 'essentiellement, de rechercher un acquéreur'.
Ce mandat était donc sans ambiguïté un mandat d'entremise, ce dont il résultait que le mandant pouvait sans faute refuser de s'engager avec un acquéreur trouvé dans le cadre de cette entremise, et y compris au prix fixé par le mandat.
Mme [H] est une professionnelle de l'immobilier et membre d'un groupe familial de promotion immobilière et de négoce immobilier d'envergure au minimum régionale.
A ce titre, elle n'a jamais pu se méprendre sur la portée du mandat conféré à l'agence Maison Rouge par Mme [M], sur les incertitudes en résultant quant à l'acceptation de son offre d'achat, et sur le caractère hasardeux de la procédure qu'elle engageait.
Elle n'en a pas moins adressé à Mme [M] le 12 décembre 2011 un courriel la mettant en garde contre l'illégalité de son refus éventuel de lui vendre le bien, puis a poursuivi durant désormais cinq années la vendeuse en demandant de fait l'annulation de la vente survenue avec M. [P] et sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts équivalents à un cinquième du prix du bien.
Pour sa part, Mme [M] est un particulier dont Mme [H] n'ignorait pas qu'elle se séparait d'un bien de famille prestigieux pour des questions financières, ce qui lui permettait de mesurer aisément les inquiétudes occasionnées par ladite procédure.
Il en résulte un caractère fautif de la procédure engagée, qui justifie qu'elle soit condamnée à payer à Mme [M] une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, indemnisant les nombreux soucis et tracas occasionnés par la procédure.
Les demandes de M. [P]:
En raison de la procédure hasardeuse diligentée par Mme [H], Monsieur [P] est lui-même dans l'incapacité de jouir paisiblement de son bien depuis cinq années, en raison notamment, du fait que l'appartement acquis nécessitait une grosse rénovation pour le remettre aux normes d'habitabilité actuelle, qu'il a hésité à entreprendre compte tenu des incertitudes induites par la procédure en cours.
Selon l'attestation de son architecte, le retard pris par les travaux, qui n'ont finalement été réalisés qu'en 2015, a conduit à un surcoût de 9.000 euros, notamment car l'échafaudage édifié par la copropriété pour ses propres travaux sur les parties communes n'a pu être utilisé.
Le préjudice de jouissance subi s'apprécie à l'aune de la valeur du bien et se cumule donc avec un surcoût de travaux, conduisant la Cour à condamner Mme [H] à payer à M. [P] la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts.
La demande de l'agence immobilière Maison Rouge:
Le mandat d'entremise signé par Mme [M] comprenait une clause rédigée en caractères gras selon laquelle le mandant 's'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat. A défaut et après mise en demeure infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d'indemnité forfaitaire'.
Cette clause s'analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire, pour le cas où, bien que le mandataire ait rempli son obligation de trouver un acquéreur au pris du mandat, le mandataire se refuserait, comme il en a le droit, à signer la vente et donc, à permettre à son mandant d'être rémunéré.
L'insertion d'une telle clause, conforme aux dispositions de l'article 1226 ancien du code civil, était autorisée par les dispositions applicables à la date de signature du mandat des articles 6 de la loi du 02 janvier 1970 et 78 de son décret d'application, sous réserve qu'elle soit rédigée en termes très apparents, ce qui est le cas en l'espèce.
Mme [Y] [M] s'était d'ailleurs inquiétée auprès de Me [O] de ses conséquences éventuelles après réception de l'offre de Mme [H].
Son existence conduit à faire droit aux prétentions de la société Maison Rouge bien que la vente n'ait pas été conclue par son entremise et Mme [M] est condamnée à lui payer la somme de 24.000 euros.
Sur la demande de garantie formée par Mme [M] contre Me [O]:
A réception de l'offre de Mme [H] et des courriels impératifs reçus de l'agence immobilière et de Mme [H], Mme [Y] [M], en sa qualité de tutrice, s'est tournée vers Me [O] pour lui demander de l'éclairer sur les obligations mises à sa charge par le mandat confié à la société Maison Rouge.
Notamment, dans un courriel du 09 décembre 2011, Mme [Y] [M] a expressément rappelé les termes de la clause pénale insérée dans le mandat et demandé conseil à Me [O] sur les conséquences devant en être tirées.
Dans sa réponse du 10 novembre 2011, Me [O] a rappelé que la clause ne permettait pas à l'agence de signer la vente à sa place (ce qui est exact) et que le mandat conféré n'était qu'un simple mandat de recherche (ce qui est aussi exact). Il a omis toutefois de lui dire que l'agence immobilière pouvait réclamer sa commission.
Cette omission est d'autant plus dommageable que par courriel du 14 décembre, M. [P] à lui-même écrit à Mme [M] que dans l'hypothèse où elle devrait la commission de l'agence Maison Rouge, il proposait de la prendre à sa charge.
Or, rassurée par le courriel du 10 novembre 2011, Mme [M] n'a pas demandé cette prise en charge et il en résulte que les omissions contenues dans ce courrier l'ont conduite, de façon certaine, à ne pas répercuter sur l'acquéreur le montant des honoraires dus à l'agence en vertu de la clause précitée.
Par conséquent, Me [O] doit être condamné à garantir Mme [M] du montant de la condamnation mise à sa charge au bénéfice de l'agence Maison Rouge.
Sur les frais irrépétibles et les dépens:
Mme [H], qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.
Elle paiera sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 8.000 euros à Mme [M], de 8.000 euros à M. [P], de 3.000 euros à Me [O].
Mme [M] n'étant pas condamnée aux dépens, la société Maison Rouge gardera à sa charge ses propres frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les conclusions notifiées le 11 octobre 2016 par Mme [H].
Infirme le jugement déféré.
Statuant à nouveau:
Déclare irrecevables les demandes de Mme [D] [H] visant à voir déclarer parfaite à son bénéfice la vente consécutive à son offre d'achat du 08 décembre 2011, constater ou prononcer à son bénéfice la vente judiciaire du bien et se voir délivrer un arrêt valant titre de propriété sur l'appartement constituant le lot numéro [Cadastre 1] de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété et situé à [Adresse 7], cadastré section H numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Déboute Mme [H] du solde de ses demandes.
Condamne Madame [H] à payer à Mme [Y] [M], ès-qualité de tutrice de Mme [M] [M] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts.
Condamne Madame [H] à payer à M. [F] [P] la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts.
Condamne Mme [Y] [M], ès-qualité de tutrice de Mme [M] [M], à payer à la Sarl Agence Maison Rouge la somme de 24.000 euros.
Condamne Me [X] [O] à garantir Mme [Y] [M], ès-qualité de tutrice de Mme [M] [M] de l'intégralité de cette condamnation.
Condamne Mme [D] [H] aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Condamne Mme [H] à payer à Mme [Y] [M], ès-qualité de tutrice de Mme [M] [M] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [H] à payer à M. [P] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [H] à payer à Me [X] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute la Sarl Agence Maison Rouge de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
