1ère Chambre
ARRÊT N° 222/2016
R.G : 15/03748
M. [H] [Q] [Q]
Mme [F] [H] épouse [Q]
C/
M. [K] [G]
SARL TI AR VRO
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 03 MAI 2016
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Xavier BEUZIT, Président,
M. Marc JANIN, Conseiller,
Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Février 2016
devant Mme Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Mai 2016 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé le 05 avril 2016, date indiquée à l'issue des débats
****
APPELANTS :
M. [E] [Q]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représenté par Me Gildas JANVIER de la SELARL SIAM CONSEIL, avocat au barreau de BREST
Mme [F] [H] épouse [Q]
née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me Gildas JANVIER de la SELARL SIAM CONSEIL, avocat au barreau de BREST
INTIMÉS :
M. [K] [G]
né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SCP GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, avocat au barreau de RENNES
SARL TI AR VRO, prise en son établissement exerçant sous l'enseigne ORPI LOCQUIREC, [Adresse 6]
ayant son siège social
[Adresse 7]
[Adresse 8]
Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BREST
Selon promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 rédigée par la Sarl Ti Ar Vro (exerçant sous l'enseigne Orpi Tregorimmo), M. [K] [G] a vendu à M. [E] [Q] et à son épouse, Mme [F] [H] épouse [Q] une maison située à [Adresse 9], moyennant un prix de 204.000 euros.
La promesse stipulait que l'acquisition serait réitérée le 20 mai 2012 et le 12 juin 2012, les époux [Q] ont informé M. [G] de ce qu'ils renonçaient à leur achat, demandant le remboursement de la somme de 21.000 euros versée à titre d'acompte.
Contestant le bien fondé de leurs arguments, M. [G] les a assignés ainsi que la société Ti Ar Vro, par acte du 28 décembre 2012, afin de voir prononcer la résolution de la promesse, les voir condamner à lui payer la somme de 21.000 euros, dire qu'ils sont seuls redevables de la rémunération de l'agence immobilière.
Par jugement du 26 mars 2015, le tribunal de grande instance de Brest a :
prononcé la résolution du compromis aux torts des époux [Q],
condamné les époux [Q] à payer à M. [G] la somme de 21.000 euros à titre de clause pénale, le paiement s'effectuant par le versement à M. [G] de la somme séquestrée entre les mains de Me [K],
condamné les époux [Q] à payer à la Sarl Ti Ar Vro la somme de 14.000 euros au titre de sa rémunération,
débouté les époux [Q] de leurs prétentions,
condamné les époux [Q] à payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 1.500 euros à M. [G] et celle de 1.500 euros à l'agence immobilière,
ordonné l'exécution provisoire,
condamné les époux [Q] aux dépens.
Appelants de ce jugement, M. et Mme [Q], par conclusions du 11 janvier 2016, ont sollicité que la Cour :
déclare de nul effet le compromis du 22 mars 2012,
rejette toute demande indemnitaire et subsidiairement, les réduise dans de notables proportions,
condamne l'agence immobilière à les garantir de toute condamnation pouvant être prononcée au bénéfice de M. [G] et M. [G] à les garantir de toute condamnation au bénéfice de l'agence immobilière,
condamne in solidum, les intimés à leur payer la somme de 4.500 euros chacun à titre de dommages et intérêts,
les condamne in solidum, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 05 janvier 2016, M. [G] a sollicité que la Cour :
confirme le jugement déféré,
condamne les époux [Q] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Par conclusions du 14 août 2015 la société Ti Ar Vro a sollicité que la Cour :
confirme le jugement déféré,
subsidiairement, condamne les époux [Q] à lui payer la somme de 14.000 euros à titre de dommages et intérêts,
les déboute de leurs prétentions formées contre elle,
les condamne au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Les époux [Q] considèrent avoir été victimes d'un dol en ce que ils n'auraient découvert que postérieurement à la signature du compromis d'une part, que la réfection de l'assainissement mettait à néant leur projet de construction d'une véranda et de création d'une allée permettant l'accès à la maison en voiture, d'autre part, que la maison était très humide.
Au regard des courriels versés aux débats, M. et Mme [Q] ont été avisés, avant même la signature de la promesse synallagmatique de vente, de ce que l'assainissement était à refaire et ont eu entre les mains un devis provisoire précisant la nécessité de la réalisation d'une étude de sol pouvant modifier ses prescriptions ; ils ont signé une promesse synallagmatique rappelant l'avis de non-conformité délivré par le SPANC le 18 novembre 2011 et l'obligation mise à la charge de l'acquéreur de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans l'année de la signature de l'acte authentique.
Ils prétendent que l'étude de sol réalisée postérieurement à la signature de la promesse aurait conclu à la nécessité d'un épandage sur toute la surface du terrain, interdisant de fait la création d'une allée ouverte à la circulation des véhicules ainsi que la création d'une véranda.
L'examen de leurs courriels préalables à la signature de la promesse démontre qu'ils n'ont jamais avisé l'agence immobilière de ces projets; ils ont uniquement le 16 mars 2012, soit six jours avant sa signature, demandé à l'agence de leur fournir le « PLU de la parcelle », sans préciser quelles étaient leurs intentions.
D'autre part, s'il est exact qu'ils connaissaient à l'époque de leur achat d'importants problèmes de santé, il n'appartenait pas à l'agence immobilière de les conseiller sur le point de savoir si la maison qu'ils souhaitaient acquérir était compatible avec leurs états de santé respectifs ; d'une part, la maison de M. [G] disposait d'un étage, laissant supposer que ses futurs acquéreurs se sentaient capables de le gravir et n'étaient donc pas gravement handicapés ; d'autre part et surtout, elle ne disposait ni des éléments médicaux ni des compétences nécessaires pour conseiller ses clients sur ce point.
S'agissant de l'humidité des murs de la maison, les époux [Q] ont paraphé, le jour de la promesse de vente, un état diagnostic faisant état de la présence d'un taux d'humidité important en bas des murs des pièces du rez-de-chaussée. La page 3 de la promesse de vente reprend par ailleurs, les conclusions de cet état diagnostic et rappelle que « il a été repéré des zones à humidité moyennement élevée avec des résultats de 37% en moyenne sur l'ensemble des parties basses des murs en rez-de-chaussée donnant sur l'extérieur ». Les époux [Q] ont apposé leur paraphe sur cette page, signé la promesse de vente et ils ne prétendent pas que l'agence immobilière ait omis de respecter les dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation et qu'ils n'aient donc pas été en mesure d'exercer leur droit de rétractation dans les huit jours ayant suivi.
Dès lors, il doit être constaté qu'ils n'ont été victimes d'aucune rétention d'information et que la promesse synallagmatique de vente du 22 mars 2012 est valide.
En application des dispositions de la clause « réalisation », la signature de la promesse constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, ce dont il résulte que les époux [Q] ne pouvaient refuser sans faute de la réitérer.
Le jugement est par conséquent, confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts de ces derniers, la promesse permettant à la partie qui n'est pas en défaut de prendre acte du refus de son co-contractant de réitérer la vente et d'invoquer la résolution du contrat.
Dans un tel cas de figure, la partie qui n'est pas en défaut est aussi fondée à demander la condamnation de l'autre partie à lui payer le montant de la clause pénale prévue à l'acte, soit 21.000 euros.
Ce montant, égal à 10% du prix de vente indiqué à la promesse, est parfaitement usuel et n'a pas à être réduit.
Le jugement est par conséquent, confirmé en ce qu'il condamné solidairement les époux [Q] à payer à M. [G] la somme de 21.000 euros.
La promesse synallagmatique prévoit aussi que dans cette éventualité, la rémunération du mandataire, soit 14.000 euros, restera due intégralement par la partie en défaut.
Mais il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 02 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue ; dès lors, la société Ti Ar Vro, ne peut, sous couvert de l'application d'une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice.
Elle est en conséquence, déboutée de sa demande en paiement et le jugement déféré est infirmé de ce chef.
Les époux [Q], qui succombent dans leur recours vis-à-vis de M. [G], lui paieront la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance d'appel seront partagés pour moitié entre les époux [Q] et la société Ti Ar Vro et la disposition ayant condamné les époux [Q] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile est infirmée.
L'équité conduit à rejeter la demande formée par les époux [Q] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [Q] à payer une somme de 14.000 euros à la Sarl Ti Ar Vro, à lui payer des frais irrépétibles et quant aux dépens.
Statuant à nouveau :
Déboute la Sarl Ti Ar Vro de sa demande en paiement formée contre M. [E] [Q] et Mme [F] [H] épouse [Q] .
Débout la Sarl Ti Ar Vro de sa demande de frais irrépétibles.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié, entre M. [E] [Q] et Mme [F] [H] épouse [Q] d'une part, et la Sarl Ti Ar Vro d'autre part, avec droit de recouvrement pour ceux dont il aura été fait l'avance.
Condamne in solidum, M. [E] [Q] et Mme [F] [H] épouse [Q] à payer à M. [K] [G] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Déboute M. [E] [Q] et Mme [F] [H] épouse [Q] ainsi que la Sarl Ti Ar Vro de leurs demandes de frais irrépétibles.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
