Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 43
R.G : 13/01767
M. [J] [Z]
Mme [S] [Z]
C/
M. [G] [D]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 JUIN 2015
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Maurice LACHAL, Président,
Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,
Madame Aline DELIERE, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Avril 2015
devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juin 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [J] [Z]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représenté par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [S] [Q] épouse [Z]
née le [Date naissance 2] 1964
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [G] [D]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]
'[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représenté par Me Vincent LE LUYER de la SELARL CHAPEL-LE LUYER-FLOC'H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Faits et procédure :
Suivant acte notarié en date du 28 décembre 1979, Mme [P] [U] épouse [Z] a donné à bail rural à M. [K] [D] et Mme [M] [H] épouse [D] diverses parcelles de terres situées commune de [Localité 2], pour une contenance de 19 ha 49 a.
Désormais, M. [G] [D], fils de M. [K] [D] et Mme [M] [H] épouse [D], est preneur à bail renouvelé des terres appartenant à M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z], fils et belle-fille de Mme [P] [U] épouse [Z], aujourd'hui décédée.
Par acte d'huissier de justice délivré le 30 mai 2011, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ont donné congé à M. [G] [D] au titre de la partie sud-ouest de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] pour le 30 novembre 2012 au motif d'une dépendance foncière insuffisante de leur habitation.
Par déclaration en date du 8 juin 2011, M. [G] [D] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Morlaix aux fins de contester ce congé.
Par jugement en date du 18 février 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Morlaix a annulé le congé, rejeté la demande de résiliation du bail rural aux torts du preneur, rejeté la demande d'indemnité pour procédure abusive présentée par M. [G] [D], condamné M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] aux dépens et à payer à M. [G] [D] 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 11 mars 2013, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ont fait appel de la décision.
Par ordonnance en date du 7 mai 2014, sur requête des appelants, le premier président de la cour d'appel de Rennes a commis un huissier de justice aux fins de se rendre sur les lieux donnés à bail, de faire toutes constatations concernant l'état des lieux, leurs conditions d'exploitation et les activités qui y sont exercées. Cette ordonnance n'a pas été exécutée.
Par ordonnance en date du 20 octobre 2014, sur requête des appelants, le premier président de la cour d'appel a renouvelé la précédente ordonnance en commettant à nouveau un huissier de justice aux fins de se rendre sur les lieux donnés à bail, de faire toutes constatations concernant l'état des lieux, leurs conditions d'exploitation et les activités qui y sont exercées mais aussi autorisant l'huissier instrumentaire à se faire assister par un professionnel qui sera en charge de la réalisation de prélèvements de terres et de cultures sur les parcelles données à bail et qui aura également pour mission d'analyser ces prélèvements.
Par ordonnance en date du10 février 2015, le premier président de la cour d'appel n'a pas fait droit à la demande de M. [G] [D] tendant à la rétractation de l'ordonnance sur requête.
Moyens et prétentions des parties :
M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré seulement en ce qu'il a débouté M. [G] [D] de sa demande d'indemnité pour procédure abusive, de l'infirmer pour le surplus et de :
à titre principal,
dire le congé en date du 30 mai 2011 valable ;
dire que le bail rural dont dispose M. [G] [D] sur la partie sud-ouest de la parcelle [Cadastre 2] a pris fin à compter du 30 novembre 2012 ;
ordonner l'expulsion de M. [G] [D] de la partie sud-ouest de la parcelle [Cadastre 2], objet de la reprise ;
condamner M. [G] [D] à libérer les lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 60 € par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit ;
autoriser si besoin à requérir le concours de la force publique ;
condamner M. [G] [D] au versement d'une indemnité d'occupation égale au fermage qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et cedu jour de la reprise jusqu'à la libération totale des lieux ;
à titre subsidiaire,
prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 28 septembre 1979 liant les époux [Z] à M. [G] [D], lequel a été renouvelé à plusieurs reprises ;
ordonner l'expulsion de M. [G] [D] des parcelles prises à bail ;
condamner M. [G] [D] à libérer les lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et ce sous astreinte de 60 € par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il sera procédé à l'expulsion de tout occupant ;
autoriser les époux [Z], si besoin, à requérir par l'intermédiaire d'un huissier de justice le concours de la force publique ;
autoriser les consorts [Z] à faire intervenir aux frais de M. [G] [D] une entreprise pour retirer des parcelles les détritus déposés par celui-ci et répertoriés dans les procès-verbaux d'huissier ;
condamner M. [G] [D] à remettre à l'état initial du bail des parcelles avec les bornes visibles, notamment les bornes de la parcelle [Cadastre 2] ;
condamner M. [G] [D] à indemniser les époux [Z] des préjudices subis et à leur verser :
la somme de 104,18 € au titre du nettoyage réalisé après l'épandage de 2012 ;
la somme de 96,75 € au titre du nettoyage réalisé après l'épandage de 2014 ;
la somme de 2000 € au titre de la perte de deux chiennes reproductrices (perte liée à la contamination de l'eau) ;
la somme de 700 € au titre de la perte d'un chien mâle reproducteur (perte liée à la contamination de l'eau) ;
la somme de 1300 € au titre de la perte de chiots ;
la somme de 1500 € au titre des frais vétérinaires supplémentaires engagés suite aux épandages ;
condamner M. [G] [D] à verser aux consorts [Z] la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, lesquels comprendront l'ensemble des frais huissier et des frais d'analyse engagés lesquels s'élèvent à la somme totale de 5961,34 € ;
Au soutien de leur appel, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] exposent que leur demande est recevable sur le fondement de l'article L. 411 ' 57 du code rural et de la pêche maritime pour avoir délivré le congé 18 mois avant la date de la reprise c'est-à-dire le 31 mai 2011 pour une reprise au 30 novembre 2012. Ils expliquent que la partie de la parcelle [Cadastre 2] qu'ils veulent reprendre n'est pas la partie de parcelle concernée par les décisions de justice rendues par la cour d'appel de Rennes les 22 mars 2007 et 14 décembre 2010. Ils soutiennent que cette reprise est nécessaire pour avoir une dépendance foncière suffisante, cinq familles étant désormais sur les lieux ainsi qu'un élevage de chiens. Ils indiquent que cette reprise de 1500 m² ne compromet pas la poursuite de l'exploitation du preneur et que cette partie de parcelle ne présente pas de point d'eau.
Subsidiairement, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] sollicitent la résiliation du bail, d'abord, pour sous-location à la commune de [Localité 2] afin que celle-ci puisse y étendre des boues en provenance de la station d'épuration, ensuite, pour dégradation du fonds suite à l'épandage des boues et au défaut d'entretien des parcelles. Ils ajoutent qu'ils ont subi des préjudices liés aux épandages réalisés en contravention avec les règles applicables concernant les parcelles en pente.
En réponse, M. [G] [D] demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté sa demande présentée au titre de la procédure abusive, de débouter les époux [Z] et de les condamner à lui payer 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que le congé est nul en ce qu'il est donné pour le 30 novembre 2012 alors que pour la reprise de terrains attenant ou jouxtant des maisons d'habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante, la loi n'a pas dérogé au délai normal de délivrance des congés. Au fond, il précise que les maisons d'habitation sont en partie à usage de gîte rural et que les bailleurs n'ont apporté aucun justificatif de l'insuffisance des terrains jouxtant les maisons. Il rappelle que les bailleurs ont déjà repris 535 m² par l'effet de la procédure antérieure et ne peuvent en faire abstraction, une reprise ne pouvant s'exercer qu'une seule fois au cours du bail initial ou de ces renouvellements successifs. Il en déduit que la demande actuelle est irrecevable. Il rappelle qu'une source se trouve sur ce terrain et que le but recherché par les consorts [Z] était d'empêcher l'exécution de la décision de justice qui les a contraints à remettre les lieux en état à savoir la suppression d'un étang. À titre d'information, il relate que M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] lui ont à nouveau fait délivrer congé, le 27 mars 2014, pour reprise d'une surface de 1 ha 34 a 30 ca dans la parcelle [Cadastre 2] pour le 29 septembre 2015 au motif prétendu d'une exploitation par Mme [S] [Q] épouse [Z]. Il signale qu'il a contesté ce congé devant le tribunal paritaire et que les bailleurs ont retiré leur congé, ce retrait étant justifié par le refus de délivrance d'une autorisation d'exploiter du préfet du Finistère estimant que Mme [Z] n'avait pas les compétences suffisantes pour mettre en valeur un élevage canin.
En ce qui concerne la demande de résiliation du bail, M. [G] [D] explique qu'il n'a aucunement mis des terres à disposition de la commune de [Localité 2] qui ne fait que de lui fournir un engrais, à savoir les boues et le maërli nécessaire pour contrebalancer l'acidité de ces boues. Il rappelle que le plan PAC l'autorise à épandre sur ces zones et que les résultats après analyses des prélèvements effectués démontrent qu'ils sont parfaitement corrects. Il souligne que les conclusions de bailleurs font état de faits datant de 2005, 2007, 2009 qui ont déjà été jugés. Il expose que la partie adverse fait état de prétendu abattage massif d'arbres et qu'il n'est prouvé aucun agissement pouvant compromettre la bonne exploitation du fonds. Il ajoute que ses adversaires font un amalgame créé de mauvaise foi induisant même l'huissier de justice en erreur, ce qui justifie amplement leur condamnation pour procédure abusive.
En ce qui concerne les demandes de réparation des préjudices des appelants, M. [G] [D] fait valoir que ses demandes sont présentées pour la première fois en appel deux jours avant la date de plaidoirie. Il conclut à leur irrecevabilité sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. En toute hypothèse, il répond que ses demandes sont fantaisistes et mal fondées.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.
Sur quoi, la cour
Il ressort des écritures des parties que les consorts [Z] sont propriétaires des terres données à bail suivant acte de donation partage en date du 5 septembre 1997.
Le 13 novembre 1997, un procès-verbal de conciliation totale a été dressé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Morlaix aux termes duquel les consorts [Z] ont donné leur accord pour la cession du bail de M. [K] [D] et Mme [M] [H] épouse [D] à leur fils, M. [G] [D].
Depuis, les rapports entre les consorts [Z] et M. [G] [D] ne sont pas des meilleurs. Le 29 septembre 2004, les consorts [Z] ont donné congé à M. [G] [D] pour reprise de deux parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une contenance de 7 ha 34 a 90 ca pour le 29 septembre 2006 afin de les voir exploiter par M. [R] [Z], leur fils et neveu. Par arrêt en date du 22 mars 2007, la cour d'appel de Rennes à déclarer nul le congé délivré pour le 29 septembre 2006 et confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Morlaix en date du 26 juin 2005 qui avait rejeté la demande de M. [G] [D] tendant à ce que la parcelle [Cadastre 2] soit remise en état et lui soit restituée. Par arrêt en date du 1er octobre 2008, la Cour de cassation a cassé cet arrêt seulement en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande de remise en état de la partie de la parcelle et de remboursement des fermages perçus au titre de la parcelle ainsi divertie. Par arrêt en date du 5 mai 2009, la cour d'appel de Rennes a déclaré M. [G] [D] bien fondé en sa demande de restitution, en son état au jour du bail initial, de la partie de la parcelle divertie par ses bailleurs et, avant dire droit, ordonné une expertise. Par arrêt en date du 14 décembre 2010, la cour d'appel a condamné in solidum les consorts [Z] à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans les douze mois de la signification de l'arrêt. Par actes d'huissier de justice en date des 4 et 13 juillet 2011, les consorts [Z] ont été sommés par M. [G] [D] d'effectuer la remise en état des lieux avant le 1er février 2012.
Dans ce contexte, le 30 mai 2011, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ont fait délivrer à M. [G] [D] le congé dont la validité est aujourd'hui contestée devant la cour.
1. M. [G] [D] soutient, d'une part, que ce congé ne pouvait pas être délivré à cette date pour prendre effet au 30 novembre 2012 et, d'autre part, que la reprise est irrecevable, les bailleurs ayant bénéficié d'une précédente reprise de 535 m² sur la parcelle [Cadastre 2] et ayant été contraints en justice de la remettre en état. M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] maintiennent que leur demande de reprise pour cette date était tout à fait recevable et que la partie remise en état n'est pas la même.
Selon l'alinéa 7 de l'article L. 411 ' 57 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les conditions des alinéas précédents pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d'habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante. En application des alinéas 2 et 3 de l'article susvisé, le bailleur doit alors signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d'effet de la reprise, une telle reprise ne pouvant s'exercer qu'une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs. Il s'en déduit que la reprise prévue par ce texte peut s'effectuer à tout moment mais une seule fois au cours du bail en respectant les délais impartis.
En l'espèce, les consorts [Z] n'ont jamais exercé auparavant une reprise sur ce fondement juridique. M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] étaient alors en droit de signifier un congé le 30 mai 2011 pour une reprise au 30 novembre 2012.
Par ailleurs, aucune disposition légale n'exige qu'un plan de la partie de la parcelle revendiquée au titre de la reprise soit joint ou inclus dans le congé. Enfin, la partie de la parcelle revendiquée en tant que reprise n'est pas celle qui a été remise en état par les bailleurs suite aux décisions de justice. Dès lors, le congé en cause est valide en la forme et recevable au fond.
2. Au fond, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] soutiennent que leur dépendance foncière est insuffisante aux motifs que plusieurs familles vivent désormais dans les lieux et que Mme [Z] exploite un élevage de chiens. À l'appui de leur demande, les appelants versent aux débats deux baux d'habitation et un projet d'extension de l'élevage de chiens déposé en préfecture le 11 juin 2013. Il ressort des deux baux d'habitation que chacun des locataires bénéficie d'une cour et d'un jardin pour l'un de 800 m² et pour l'autre de 900 m². Par ailleurs, la déclaration d'extension d'élevage de chiens est postérieur à la signification du congé et porte sur une grande partie de la parcelle [Cadastre 2] et non pas sur la seule partie attenante aux habitations le long du chemin rural de Truyellou. Enfin, il ressort du projet d'extension que l'élevage existe depuis 2006. Dans ces conditions, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ne démontrent aucunement que les maisons d'habitation existantes sont dépourvues de dépendance foncière suffisante. Le congé n'est donc pas justifié et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé ce congé.
3. Le congé pour reprise d'une surface de 1500 m² étant annulé, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] forment, selon leur propre expression, une demande subsidiaire, à savoir la résiliation du bail pour sous-location et dégradations du fonds.
D'abord, le contrat liant M. [G] [D] à la commune de [Localité 2]
pour que le premier épande sur les terres qu'il exploite les boues en provenance de la station d'épuration de la seconde ne peut en aucun cas être considéré comme une sous-location même si la commune fournit des matériaux qui doivent être ajoutés aux boues pour assurer à ce fertilisant une qualité, les terres n'étant aucunement mises à la disposition de la commune pour une exploitation par celle-ci.
Ensuite, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] reprochent à M. [G] [D] d'effectuer des épandages sur des sols en pente qui conduiraient à un ruissellement interdit en dehors du champ d'épandage. Comme le souligne M. [G] [D], le rapport d'expertise de calcul de pentes daté du 8 janvier 2015 n'est aucunement contradictoire et n'a été communiqué que le 30 mars 2015, soit 3 jours avant les débats. De plus, la cour constate que cette expertise non contradictoire a été effectuée à partir du constat dressé par l'huissier de justice commis par le premier président alors que l'ordonnance sur requête de ce dernier avait seulement autorisé l'huissier instrumentaire à se faire assister par un professionnel qui serait chargé de prélèvements de terre et d'analyse de ces prélèvements. Au surplus, les résultats de ces analyses tournent à la confusion des appelants, les résultats apparaissant comme normaux. Enfin, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] prétendent au défaut d'entretien des terres et à des abattages d'arbres sans autorisation. Ces prétentions ne sont aucunement démontrées par les pièces produites et les appelants ne prouvent aucun agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds qui permettrait une résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411 ' 31 du code rural et de la pêche maritime. En effet, les photographies jointes au constat d'huissier de justice en date du 19 novembre 2014 démontrent une exploitation normale des terres, même si l'huissier a constaté qu'une partie de la parcelle visée par la demande de reprise était en friche. Par ailleurs, des coupes de bois ne sont pas en elles-mêmes interdites à un preneur. De plus, le preneur accuse les bailleurs de les avoir réalisées. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.
Le constat d'huissier susvisé, qui d'ailleurs ne répertorie pas de détritus, et la mention faite par cet officier ministériel qu'il n'existe pas de bornes visibles sur les parcelles visitées ne peuvent permettre en cours de bail à autoriser les bailleurs à faire intervenir une entreprise pour retirer des détritus ou à condamner le preneur à remettre à leur état initial les parcelles louées avec des bornes visibles. Les demandes faites en ce sens par les bailleurs seront alors rejetées.
4. M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] demandent l'indemnisation de préjudices qu'ils auraient subis. M. [G] [D] répond que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles conformément à l'article 564 du code de procédure civile et, en tout cas, aucunement justifiées.
En application de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent, en appel, expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
En l'espèce, les demandes nouvelles sont liées à l'épandage des boues, les appelants sollicitant le remboursement de nettoyages suites à ces épandages ainsi que la réparation de la perte d'animaux et les frais vétérinaires s'y rapportant suite à la contamination de l'eau par les boues. Dès lors, les demandes de réparation de ces préjudices sont recevables comme étant l'accessoire ou la conséquence des griefs portés à l'encontre du preneur dans la bonne exploitation du fonds loué.
Néanmoins, M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ne versent aux débats aucune pièce qui démontre que les agissements de M. [G] [D] ont pu provoquer ces préjudices, les appelants procédant par affirmation, des factures de nettoyage et un rapport d'autopsie d'une chienne de race chihuahua ne constituant pas des preuves de leurs allégations. Ces demandes seront rejetées.
5. La demande de dommages et intérêts formée par M. [G] [D] pour procédure abusive n'est aucunement justifiée. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Déclare recevables les demandes nouvelles formées par M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] ;
Au fond, rejette ces demandes ;
Condamne M. [J] [Z] et Mme [S] [Q] épouse [Z] aux dépens ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
