Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N°66
R.G : 13/04283
COMMUNE D'[Localité 4]
C/
Mme [A] [K] épouse [O]
Mme [J] [O] épouse [B]
Mme [H] [O] épouse [U]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2014
Arrêt prononcé publiquement le 28 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame REBE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 26 Septembre 2014
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame REBE, Président
- Madame TROUVAT, Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
- Madame GUEROULT, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
COMMUNE D'[Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES
APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
Madame [A] [K] épouse [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
Madame [J] [O] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
Madame [H] [O] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
INTIMEES
************************
FAITS ET PROCÉDURE:
La constitution de réserves foncières sur le territoire de la commune d'[Localité 4] en vue de l'urbanisation du secteur Nord-Est, nécessite l'acquisition par voie d'expropriation d'une emprise de la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 3] appartenant à Madame [A] [O] née [K], Madame [J] [B] née [O] et Madame [H] [U] née [O].
Par mémoire introductif du 17 août 2012 la commune d'[Localité 4] a saisi le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine en fixation de l'indemnité revenant aux consorts [O].
Par jugement du 19 avril 2013 le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a:
-fixé à 325.358,74€ l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 4] aux consorts [O] suite à l'expropriation de la parcelle ZB [Cadastre 3], outre 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que l'expropriante supportera les dépens.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Appelante de cette décision par déclaration du 13 juin 2013, la commune d'[Localité 4], par son mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 2 septembre 2013, demande à la cour de :
-réformer le jugement déféré,
-fixer l'indemnité totale à la somme de 106.602 €,
-réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité pour perte de fermage,
-confirmer le jugement pour le surplus,
-débouter les expropriés de l'ensemble de leurs autres demandes,
-condamner les expropriés aux dépens d'appel.
La commune d'[Localité 4] soutient que la parcelle litigieuse ne se situe pas en zone constructible, ne bénéficie pas de tous les réseaux de proximité immédiate lesquels ne sont pas en capacité suffisante et qu'elle doit donc être évaluée selon son usage effectif à la date de référence, à savoir en nature de terre agricole.
Par leur mémoire déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013, les consorts [O] demandent à la cour de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la situation privilégiée de la parcelle ZB [Cadastre 3], tenu compte du classement en zone 1NATb et alloué une indemnité pour perte de fermage de 4.231,60 euros,
-réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 3 euros du m² le montant de l'indemnité principale pour la partie classée en zone 3 NA et 5 € du m2 pour celle classée en zone 1NATb et statuant à nouveau de ce chef, à titre principal, fixer à la somme de 485.766,34 euros le montant de l'indemnité totale d'expropriation qui leur est dû par la commune d'[Localité 4] selon le décompte suivant :
*indemnité principale:
** brute :
-partie en zone 3NA : 402.264 € ,
-partie en zone 1 NATb : 21.006 €
**abattement pour location : 10.056,60 €
*indemnité de remploi 42.321,34 €
*indemnité pour perte de fermage : 4.231,60 €,
*indemnité pour perte d'arbres26.000 €
-condamner la commune d'[Localité 4] au paiement de la somme de 5.000€
au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Ils soutiennent que la parcelle litigieuse remplit les conditions nécessaires pour recevoir la qualification de terrain à bâtir et à titre subsidiaire qu'elle peut être évaluée comme étant en situation privilégiée.
Ils ajoutent que pour compenser la perte d'arbres, leur indemnité doit être fixée à la somme de 26.000 € sur la base de l'indemnisation accordée par la commune d'[Localité 4] dans le cadre d'une autre instance.
Par son mémoire en réplique déposé le 6 août 2014 et notifié le 2 septembre 2014, la commune d'[Localité 4] maintient ses demandes.
Par son mémoire déposé le 2 octobre 2013 et notifié le 7 octobre 2013, le commissaire du gouvernement demande à la cour d'infirmer le jugement concernant la qualification de terrain à bâtir, l'indemnité principale et par voie de conséquence le montant de l'indemnité de remploi, l'indemnité accessoire pour perte de fermage, et de confirmer l'indemnité accessoire pour perte d'arbres.
Il propose de retenir une indemnisation totale de 106.602,06 € selon le décompte suivant :
*indemnité principale : 94.010,40€
*indemnité accessoire :12.591,66€.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Description du bien:
La description du bien, telle qu'elle ressort du jugement de première instance n'est pas discutée par les parties.
Date de référence:
La date de référence retenue par le juge en première instance n'est pas contestée en appel, ni par la commune d'[Localité 4] ni par les consorts [O]
Cette date de référence est le 26 décembre 2007.
Qualification du bien :
Les parties ne contestent pas le classement de la parcelle pour partie en zone 3NA zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est possible qu'à long terme et pour partie en zone 1 Natb zone naturelle non équipée où l'urbanisation est prévue à court terme, et enfin le fait que cette parcelle soit louée.
Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L.13-15-II-1° du code de l'expropriation, le terrain doit à la date de référence être desservi par l'ensemble des réseaux (électrique, eau, assainissement ou voirie) et situé en zone constructible.
La parcelle expropriée se situe au nord-est de la commune d'[Localité 4] . Elle forme un tènement de 104.067 m² de forme trapézoïdale, bordant la RD [Cadastre 5] et accessible par la RD [Cadastre 1]. L'emprise expropriée est en nature agricole cultivée pour 100.566 m² et boisée dans sa partie sud pour 3.501 m².
Elle est située pour partie en zone 3NA et en application des dispositions des articles NA 1 et NA2 applicables à ce secteur, cette parcelle dépourvue de construction, ne peut avoir la qualification de terrain à bâtir.
Pour la partie située en zone 1 Natb, le règlement de zone est celui de l'article UT2 définissant les types d'utilisation ou d'occupation du sol soumis à des conditions spéciales. Les équipements de loisirs, de détente et de sport, les bâtiments nécessaires à leur fonctionnement, les constructions à caractère hôtelier ou de destination similaire sont admis dans l'ensemble de cette zone qui dès lors peut être considérée comme constructible.
Il s'ensuit que conformément au jugement déféré, ce secteur doit être considéré comme constructible.
Cette parcelle située à l'intersection de deux voies (RD [Cadastre 1] et [Cadastre 5]) est desservie par une canalisation d'eau potable et un réseau électrique au nord-est; l'assainissement collectif n'est pas exigé dans cette zone qui ne doit pas faire l'objet d'un aménagement d'ensemble et par conséquent le réseau n'a pas à être proportionné à la desserte de l'ensemble de la zone. Cette partie de parcelle a donc la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15 II du code de l'expropriation .
En application de la règle d'unicité de qualification du terrain, l'ensemble de la parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir mais l'évaluation se fera selon les possibilités légales et effectives de construction à la date de référence, et le jugement déféré sera confirmé en qu'il a valorisé la situation privilégiée de la parcelle et accordé une plus-value pour tenir compte du classement partiel en zone 1NAtb.
Evaluation:
Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme ' à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi....le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.'
Les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables, présentant les mêmes caractéristiques.
La parcelle est affectée d'une marge de recul de 25 mètres sur sa largeur par rapport à la RD [Cadastre 1] et d'une marge de recul de [Cadastre 1] mètres par rapport à la RD [Cadastre 5].
Les consorts [O] citent plusieurs termes de référence hors de la commune d'[Localité 4] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Celles-ci ne sont pas pertinentes en ce que les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 5] dans des secteurs différents voire même opposés. Elles ne seront donc pas retenues comme significatives du marché local.
Ils se prévalent également de références sur la commune d'[Localité 4] et citent le jugement d'expropriation société TERRITOIRE/PINEL du 11 juin 2004 qui a fixé à 4 €/m² le montant de l'indemnité principale pour un terrain agricole en zone 1NAeb. La cour a infirmé cette décision, a retenu la qualification de terrain à bâtir et fixé la valeur à 12€ du m². Une transaction est intervenue entre les parties à hauteur de 9€ du m².
Compte tenu de la qualité de terrain à bâtir de cette parcelle, cette référence ne peut être retenue.
Les consorts [O] citent la vente de la parcelle [Adresse 5] intervenue le 15 juillet 2011 au prix de 9€ le m². Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC, ce qui n'est pas le cas de la parcelle ZB [Cadastre 3], ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent.
La commune d'[Localité 4] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate de la parcelle expropriée en zone 3NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux ( jugement du 24 février 2006, commune d'[Localité 4]/ Monsieur [D], vente du 22 avril 2009, [V] commune d'[Localité 4], vente du 26 septembre 2011 Monsieur [D]/ commune d'[Localité 4], vente du 28 décembre 2006, Consorts [O] commune d'[Localité 4], vente du 20 mai 2008, consorts [V] commune d'[Localité 4]).
La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation en fait et en droit, de ces références.
En effet, l'une d'entre elles est constituée par le jugement définitif du juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine en date du 24 février 2006 évaluant sur la base de 0,70 euros par mètre carré la parcelle ZB [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [D]. L'ancienneté de cette évaluation et le fait que l'exproprié a ensuite vendu une autre de ses parcelles (ZB [Cadastre 4]) sur la base d'1 euro/m², justifie une majoration de cette valeur. En outre, ces deux parcelles étaient situées au centre de la zone, à l'écart des axes routiers, la parcelle ZB [Cadastre 2] n'étant desservie que par un chemin de terre non carrossable
La parcelle des consorts [O], en bordure de voie équipée et desservie par les réseaux, a des caractéristiques d'un intérêt supérieur aux références citées, justifiant une indemnité calculée sur la base de 3 € le m² pour la partie située en zone 3 NA et de 5 € le m² pour la partie située en zone 1 Natb où il existe des possibilités effectives de construction.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité principale fixée à 51.207 €.
Sur l'indemnité accessoire pour perte de fermages:
L'indemnité principale indemnise la perte de propriété et celle de remploi les frais exposés pour l'acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Ces préjudice indemnisés sont distincts de celui résultant de la perte d'un revenu locatif.
Il y a donc lieu d'indemniser la perte de fermage.
L'occupation de la parcelle n'est pas contestée par la partie expropriante qui intègre un abattement d'occupation dans le calcul de l'indemnité principale.
L'existence d'une perte de revenus est justifiée nonobstant l'absence de rédaction d'un bail rural, non obligatoire en la matière.
Le premier juge, compte tenu de la pression foncière a alloué une indemnité de 1016,80 euros, soit un bail annuel de 254,20 € pendant 4 ans. Compte tenu de la superficie de la parcelle, du fait que la commune d'[Localité 4] subit une forte pression foncière, il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation du loyer et de la durée de perte de revenu.
Sur l'indemnité pour perte d'arbres:
Les consorts [O] forment appel incident sur ce point et sollicitent que l'indemnité soit calculée en fonction des essences des arbres. Ils demandent à ce titre la somme de 26.000 € en faisant référence à un arrêt de la cour du 14 janvier 2000 valorisant un chêne à 122 € et un châtaignier à 76 € et l'offre faite par la commune d'[Localité 4] dans une affaire l'opposant à Madame [L], pendante devant la cour .
La commune d'[Localité 4] et le commissaire du gouvernement demandent que le jugement déféré soit confirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à la somme de 2.190,62 €.
Toutefois les consorts [O] ne versent aucun inventaire permettant d'une part de critiquer utilement le rapport forestier en date du 20 juillet 2012 réalisé par l'expert Monsieur [Z] mandaté par l'autorité expropriante, d'autre part de connaître avec précision le nombre et la qualité des essences.
L'évaluation faite par le premier juge à hauteur de 2.190,62 € sur la base du rapport précité sera confirmée.
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Succombant principalement en son recours, comme telle tenue aux dépens, la commune d'[Localité 4], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sera condamnée à indemniser les consorts [O] à hauteur de 2.000€.
PAR CES MOTIFS
La cour, après rapport à l'audience,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la commune d'[Localité 4] à payer à Madame [A] [O] née [K], Madame [J] [B] née [O] et Madame [H] [U] née [O] la somme totale de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la commune d'[Localité 4] au paiement des dépens .
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
