1ère Chambre
ARRÊT N°381
R.G : 12/03217
M. [O] [R]
C/
M. [H] [S]
Société [S]-[I]-[P] SCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2013
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président,
Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport
Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Octobre 2013
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 12 Novembre 2013, date indiquée à l'issue des débats.
****
APPELANT :
Monsieur [O] [R]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représenté par Me Pierre MOULIN, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMÉS :
Monsieur [H] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assisté de Me Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
Société [S]-[I]-[P] SCP
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Régine DE MONCUIT-SAINT HILAIRE de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assistée de Me Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE:
Monsieur [O] [R] a, en vue de réaliser un investissement bénéficiant des avantages fiscaux inhérents à la restauration de bâtiments classés comme monuments historiques, fait le 30 décembre 2005 l'acquisition d'un appartement dans un ancien hôtel particulier situé [Adresse 4]), vendu par la Sci Les Modillons et faisant l'objet d'un projet de rénovation sous la dénomination '[Localité 2]'.
L'acte de vente a été reçu par Maître [H] [S], notaire associé de la Scp [D] [S] - [H] [S] - [X] [I], aujourd'hui dénommée Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P] par suite de cession de parts de l'un des associés, titulaire d'un office notarial à Nantes.
Il a été constitué entre les acquéreurs de lots dans l'immeuble une association syndicale libre (ASL) '[Localité 2]' en vue de faire réaliser les travaux de réhabilitation de l'immeuble.
L'ensemble des lots n'a pas trouvé preneurs, et l'entreprise chargée de la rénovation, la société 'Les Jardins d'Adrienne', dont le gérant, Monsieur [E] [Z], était la personne même qui représentait le vendeur à la signature de l'acte, a été placée en liquidation judiciaire le 18 février 2009, de sorte que la rénovation de l'immeuble n'a pas eu lieu.
Estimant que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne le mettant pas en garde contre le risque de ne pas voir l'opération de défiscalisation recherchée produire tous ses effets, Monsieur [R] a assigné la Scp [S] - [S] - [I] et Maître [S] devant le tribunal de grande instance de Nantes pour voir condamner ceux-ci à réparer les préjudices que cette faute lui aurait fait subir.
Par jugement du 1er mars 2012, le tribunal a considéré que Maître [S] n'avait effectivement pas rempli son obligation particulière d'information eu égard à l'opération d'investissement à objectif fiscal engagée par Monsieur [R], mais que ce dernier ne démontrait pas que cette absence de mise en garde l'avait privé d'une chance de renoncer à cette opération.
Il a en conséquence:
- débouté Monsieur [R] de ses demandes de dommages-intérêts,
- condamné celui-ci aux entiers dépens, ainsi en outre qu'à verser à Maître [S] et à la Scp [H] [U] - [X] [I] - [T] [P] la somme de 3.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [R] a interjeté appel de ce jugement le 7 mai 2012.
Par dernières conclusions du 28 août 2013 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, il demande à la cour:
- de réformer le jugement, sauf en ce qu'il a retenu la faute du notaire de nature à engager la responsabilité professionnelle des intimés,
- de dire, au visa de l'article 1382 du Code civil ou subsidiairement des articles 1134 et 1142 du même code, que la Scp [S] - [S] - [I] ainsi que Maître [S] ont manqué gravement à leur devoir de conseil à son égard en ne le mettant pas en garde sur les risques classiques liés aux opérations de défiscalisation 'Monuments historiques',
- de les condamner en conséquence in solidum à réparer son entier préjudice, constitué du prix d'acquisition de l'immeuble, des frais d'acte, du remboursement des prêts pour l'acquisition et les travaux, sauf à déduire le montant de l'économie d'impôts effectivement réalisée et la quote-part de fonds apportés à l'Association syndicale '[Localité 2]', soit un préjudice total de 154.720,74€, et à lui verser ladite somme, augmentée des intérêts au taux légal depuis l'assignation,
- de surseoir à statuer sur la somme de 60.000,00€ représentant les condamnations susceptibles d'être mises à la charge de l'Association syndicale '[Localité 2]' par le tribunal de grande instance de Toulouse saisi par Monsieur [G] [C], architecte en chef des Monuments historiques,
- de réserver ses droits et actions dans le cas où l'administration fiscale exercerait un droit de reprise,
- de lui donner acte de ce qu'il est prêt à subroger les défendeurs dans ses droits immobiliers portant sur '[Localité 2]' ou à reverser aux intimés le prix de vente du bien,
- de condamner in solidum la Scp [S] - [S] - [I] à lui payer une somme de 15.000,00€ en réparation du préjudice subi au regard des pertes de temps générées par l'affaire,
- de les condamner in solidum à lui payer une somme de 15.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, tant pour les frais de première instance que pour ceux d'appel,
- de les condamner in solidum en tous les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par dernières conclusions du 24 juillet 2013 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P] et Maître [H] [S] demandent à la cour:
- de confirmer le jugement déféré,
- de débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,
- de condamner Monsieur [R] à leur verser la somme de 8.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de le condamner en tous les dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 4 septembre 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
En achetant le lot n° 11 dans l'immeuble '[Localité 2]', Monsieur [R], qui avait pour objectif d'effectuer un investissement à intérêt fiscal, s'est vu remettre par le vendeur un document de commercialisation intitulé 'La [Localité 2] - Programme classé monument historique' dont la restructuration prévoyait l'aménagement de sept appartements, quatre greniers, quatre locaux commerciaux dans un immeuble datant des XIII ème et XV ème siècles situé au centre du bourg de [Localité 4].
Ce document mettait l'accent sur les avantages fiscaux bénéficiant au propriétaire de biens classés monuments historiques, et plus particulièrement au propriétaire bailleur en précisant que celui-ci pourrait non seulement déduire des revenus locatifs la totalité des charges de propriété, mais encore imputer les déficits fonciers s'ils existent sur l'ensemble de son revenu imposable sans limitation.
Il y était fait référence à la complémentarité des compétences de 'l'équipe projet', dont celles notamment d'un avocat fiscaliste, et d'un notaire, qualifié de 'spécialisé et expérimenté sur les opérations monuments historiques', en la personne de Maître [H] [S], dont il était précisé qu'il effectuait directement les appels de fonds 'foncier' et 'travaux' auprès des banques des clients, et il y était mentionné que le porteur foncier était la société 'Les Jardins d'Adrienne' et que Monsieur [E] [Z] était le responsable de la commercialisation.
Y était annexée une 'lettre de mission' de l'avocat fiscaliste précité, lequel proposait son intervention pour les clients de l'opération, à leur demande, notamment pour toutes informations fiscales concernant l'investissement et l'assistance pour l'établissement des déclarations de revenus fonciers pendant la période de déduction des travaux.
Y était également annexé un modèle type de compromis de vente, selon lequel la vente devait être réalisée par acte authentique reçu par Maître [S].
Maître [S] ne conteste pas avoir eu connaissance de la motivation fiscale de Monsieur [R] pour l'acquisition faite devant lui; il soutient en revanche qu'il ignorait figurer sur le document de commercialisation de l'opération en tant que notaire spécialiste des opérations de défiscalisation, et qu'il n'a eu comme rôle que celui de rédacteur de l'acte de vente de l'immeuble sans aucunement intervenir ni antérieurement au stade de la commercialisation ni postérieurement, à celui des travaux de réhabilitation.
Il est néanmoins établi que Maître [S] connaissait, depuis le début des années 2000, Monsieur [E] [Z], lequel, selon une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel de la Roche-sur-Yon du 16 septembre 2010, s'était fait une spécialité de proposer la vente de biens immobiliers à réhabiliter en vue de bénéficier de dispositions fiscales avantageuses incitant à la conservation du patrimoine historique, que ce soit au titre de la 'loi Malraux' ou de la législation sur les monuments historiques, et a ainsi, entre 2004 et 2007, agissant comme dirigeant de sociétés chargées de la rénovation d'immeubles vendus par lots, pu se faire remettre des fonds réunis par des associations syndicales de copropriétaires pour le financement des travaux et détourner ceux-ci.
Selon l'ordonnance, les notaires en cause, dont Maître [S] s'agissant d'une opération 'Hôtel Amieux' à [Localité 3], avaient été chargés de recevoir les fonds destinés aux travaux de la part des investisseurs, et avaient accepté à plusieurs reprises, en fins d'année, de transférer ceux-ci dans l'urgence, convaincus par Monsieur [E] [Z] de l'intérêt pour les propriétaires d'un versement aux entreprises avant le terme de l'exercice fiscal en cours. Mais les notaires n'avaient pas reçu mandat de vérifier l'utilisation des fonds, de suivre les travaux ou de faire les paiements directement aux entreprises.
En l'espèce, Maître [S] affirme n'avoir jamais réglé aucun appel de fonds à Monsieur [E] [Z] ou une entreprise susceptible d'intervenir au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, mais avoir seulement, en une occurrence, versé à l'ASL '[Localité 2]' dont Monsieur [F] [B] était le représentant, une somme de 80.550,90€ le 30 décembre 2004, soit le jour même de l'acquisition par Monsieur [F] [B] et son épouse de l'un des lots de l'immeuble. C'est ce que confirme, après contrôle de la comptabilité de l'étude notariale, Monsieur [K] [A], expert-comptable.
Mais même en sa seule qualité de rédacteur d'acte, Maître [S], était tenu non seulement de s'assurer de l'inscription de l'immeuble à l'inventaire des monuments historiques mais encore d'informer et éclairer Monsieur [R] sur la portée et les effets, en particulier quant à son incidence fiscale eu égard à la classification du bien, et sur les risques, également de ce point de vue, de l'acte auquel il prêtait son concours.
A ce titre, et il n'était pas déchargé de son obligation par les éventuelles compétences personnelles de Monsieur [R], il lui appartenait d'attirer l'attention de celui-ci sur le fait que les avantages fiscaux espérés, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus déclarés l'intégralité des dépenses et charges de restauration du bien et les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux, sans plafonnement, supposait de fait que l'ensemble de l'immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui exigeait des apports de fonds permettant cette réhabilitation, et en conséquence la vente des lots dans une mesure suffisante.
Maître [S] ne prouve pas, et ne prétend pas, l'avoir fait.
Il ne peut être exclu que, pleinement informé des aléas de la défiscalisation attendue, Monsieur [R] aurait pu reconsidérer son projet; mais il n'est pas acquis qu'il y aurait certainement renoncé puisque l'aboutissement de celui-ci dépendait de la survenance d'autres acquéreurs, circonstance qu'il ne maîtrisait pas mais qu'il pouvait escompter.
Seule est actuelle et certaine la disparition pour Monsieur [R] de l'éventualité, qui lui aurait été favorable, de ne pas s'engager dans une opération aléatoire et d'éviter ainsi un investissement dépourvu des bénéfices fiscaux espérés; le préjudice subi par lui résulte donc, comme l'ajustement dit le tribunal, de la perte de cette chance.
L'assiette de ce préjudice comprend non seulement les dépenses liées à l'acquisition du bien, mais aussi celles liées à sa restauration, indissociable de l'opération globale au titre de laquelle la responsabilité de Maître [S] est engagée.
Monsieur [R] a payé le prix d'acquisition, 62.849,00€, comptant, au moyen d'un prêt de la même somme amortissable en une échéance payable le 1er août 2021; il a par ailleurs emprunté 154.568,00€ pour le financement des travaux de réhabilitation, qu'il a versés au compte de l'association syndicale libre.
S'agissant de l'acquisition, il doit être considéré que la valeur du foncier est nulle. Monsieur [G] [C], architecte en chef des Monuments historiques, écrivait en effet au maire de [Localité 4] le 2 mai 2008 que l'immeuble était d'une fragilité extrême et qu'il présentait un péril tel qu'il était impératif et urgent de procéder à des travaux de confortation; or il est constant que, depuis lors, aucune opération de restauration n'a été entreprise. Et à l'offre de vente faite par Monsieur [R] à la commune, le maire répondait le 10 juin 2009 par la négative en indiquant que celle-ci n'avait pas les moyens d'entretenir l'immeuble.
Cette valeur n'est pas susceptible d'évoluer puisque, selon la convention d'honoraires entre l'architecte, Monsieur [C], et l'ASL '[Localité 2]', le coût prévisionnel total des travaux de restauration, honoraires compris, était de 1.410.890,00€ HT, que le solde disponible sur les comptes bancaires de l'ASL était de 315.972,81€ au 13 juin 2013, et que les seuls travaux qui ont été réalisés sont des travaux de mise en sécurité des planchers qui l'ont été au printemps 2007.
Le préjudice du chef de l'acquisition est en conséquence égal au prix du bien augmenté des frais d'acte, soit 62.849,00€ + 4.612,97€ = 67.461,97€, auxquels s'ajoutent les intérêts et frais d'assurance échus et à échoir du prêt lié à cette acquisition, à solder au 1er août 2021, soit un total de 38.275,20€.
Le montant global de ce poste de préjudice est de 67.461,97€ + 38.275,20€ = 105.737,17€.
S'agissant du prêt travaux, également amortissable pour la totalité du capital emprunté au 1er août 2021, le préjudice comprend ce capital, 154.568,00€, et les intérêts et frais d'assurance échus et à échoir, soit un total de 94.131,00€.
Le montant global de ce poste de préjudice est de 154.568,00€ + 94.131,00€ = 248.699,00€.
Le préjudice total subi par Monsieur [R] est donc de 105.737,17€ + 248.699,00€ = 354.436,17€.
Mais il ya lieu de déduire de ce préjudice le montant des économies d'impôts - IRPP et CSG - effectivement réalisées à ce jour, soit 83.274,00€.
Il doit encore en être déduit les sommes figurant au solde créditeur des comptes bancaires de l' ASL '[Localité 2]' et revenant à Monsieur [R] pour sa quote-part d'apports; dès lors que celui-ci avait provisionné l'ASL de 154.567,52€ sur un total de 401.063,12€, soit 38,54%, sa quote-part sur les soldes des comptes s'évalue au 13 juin 2013 à 315.972,81€ x 38,54/100 = 121.775,92€.
La cour est ainsi en mesure de fixer le montant du préjudice réparable à la somme de 354.436,17€ - (83.274,00€ + 121.775,92€) = 149.386,25€, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer jusqu'à décision définitive sur le litige afférent aux honoraires de l'architecte, Monsieur [C], et l'ASL dont le tribunal de grande instance de Toulouse a été saisi, l'aggravation du dommage, aujourd'hui éventuelle comme l'est par ailleurs le risque de remise en cause par l'administration fiscale des avantages effectivement consentis pour 83.274,00€, étant seulement susceptible d'ouvrir droit, le cas échéant, à une demande complémentaire ultérieure.
Mais le préjudice à indemniser est celui qui résulte de la perte de chance, qui ne peut être équivalent à la totalité du dommage subi; la cour fixe à 50% la fraction du préjudice correspondant à la perte de la chance de l'éviter, soit un montant de 74.693,13€.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé et Maître [H] [S] et la Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P] seront condamnés, in solidum, au paiement de dommages-intérêts pour ce montant, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale devant le tribunal de grande instance de Nantes.
Il n'y a pas lieu de prendre en considération le préjudice allégué par Monsieur [R] 'au regard des pertes de temps générées par l'affaire' sans plus de précision; il convient en revanche de faire droit, au regard des dispositions de l'article au titre de l'article 700 du Code de procédure civile du Code de procédure civile, à la demande d'indemnité formée par lui, à hauteur de 5.000,00€.
Maître [H] [S] et la Scp [H] [U] - [X] [I] - [T] [P] seront condamnés, in solidurn, aux dépens.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau;
Dit que Maître [H] [S], notaire associé, et la Scp [D] [S] - [H] [S] - [X] [I], aujourd'hui dénommée Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P], titulaire d'un office notarial à Nantes, ont manqué à leur devoir de conseil à l'égard de Monsieur [O] [R];
En conséquence, vu l'article 1382 du Code civil:
Condamne in solidum Maître [H] [S], notaire associé, et la Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P], titulaire d'un office notarial à Nantes, à payer à Monsieur [O] [R], à titre de dommages-intérêts, la somme de 74.693,13€, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale devant le tribunal de grande instance de Nantes;
Les condamne, in solidum, à payer à Monsieur [O] [R] la somme de 5.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Rejette toutes autres demandes;
Condamne in solidum Maître [H] [S], notaire associé, et la Scp [H] [S] - [X] [I] - [T] [P], titulaire d'un office notarial à Nantes, aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER.-.LE PRÉSIDENT.-.
