Chambre de l'Expropriation
ARRÊT N° 36
R.G : 12/03868
SCI [Adresse 3]
C/
[Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2013
Arrêt prononcé publiquement le 27 Septembre 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame JEORGER-LE GAC, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 28 Juin 2013
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement du Loire-Atlantique représentant DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LOIRE-ATLANTIQUE- SERVICE FRANCE DOMAINE
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame JEORGER-LE GAC, Président
- Madame GELOT-BARBIER, juge de l'expropriation du TGI de Saint-Brieuc
- Monsieur DELARBRE, juge de l'expropriation du TGI de Brest
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
SCI [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Antoine PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES
APPELANTE d'un jugement rendu le 05 AVRIL 2012 par le Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
ET :
[Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Anne AURIAU, avocat au barreau de NANTES
INTIMEE
Dans le cadre de la création de la [Adresse 6], la ville de [Localité 1], via la SPLA [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT à laquelle elle en a confié l'aménagement, poursuit l'acquisition de parcelles d'une superficie totale de 47.826 m² appartenant à la SCI [Adresse 3]:
- WA [Cadastre 5] de 18.468 m² sise [Adresse 3] et supportant d'anciens bâtiments d'habitation et d'exploitation,
- WA [Cadastre 1] de 650 m² sise [Adresse 3],
- WA [Cadastre 2] de 3.308 m² sise [Adresse 3],
- WA [Cadastre 6] de 14.721 m² sise [Adresse 4],
- WA [Cadastre 3] de 10.335 m² sise [Adresse 5]
- WA [Cadastre 4] de 344 m² sise [Adresse 5].
Par jugement du 05 Avril 2012, le juge de l'expropriation de Loire Atlantique a fixé le prix d'acquisition de ces parcelles sur la base de 21 euros le m² et par voie de conséquence:
- a fixé les indemnités de dépossession revenant à la SCI [Adresse 3] à la somme totale de 1.105.346 euros se décomposant en
- indemnité principale: 1.004.346 euros,
- indemnité de remploi: 101.434,60 euros,
- a condamné l'autorité expropriante à verser à la partie expropriée la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
***********
Par courrier recommandé du 16 Mai 2012, la SCI [Adresse 3] a fait appel de ce jugement, en joignant son mémoire d'appel à sa déclaration d'appel; ceux-ci ont été notifiés par courriers recommandés du 14 Juin 2012 à l'intimé et au commissaire du gouvernement.
La SPL [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a déposé son mémoire d'intimé le 13 Juillet 2012, lequel a été notifié le 11 Septembre 2012 par le greffe aux autres parties.
Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions le 03 Juillet 2012.
L'appel est recevable.
***********
Aux termes de son mémoire d'appel, la SCI [Adresse 3] a sollicité que la Cour:
- fixe l'indemnité principale lui étant due sur la base de 210 euros le m² à la somme de 10.043.460 euros,
- fixe l'indemnité de remploi à la somme de 102.686 euros,
- lui alloue la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de son mémoire d'intimé, la SPL [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT a sollicité que la Cour:
- déboute la société [Adresse 3] de ses prétentions,
- confirme le jugement déféré,
- condamne la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses conclusions, le commissaire du gouvernement a conclu à la confirmation du jugement déféré.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la procédure :
En vertu des dispositions de l'article R13-49 l'appelant doit à peine de déchéance déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à compter de l'appel et le greffe notifie à chaque intéressé tant le mémoire que les pièces.
Il en résulte que sont irrecevables les demandes et les pièces déposées ou adressées une fois ce délai expiré.
En l'espèce, la SCI [Adresse 3] ayant déposé des conclusions dites récapitulatives le 27 Juin 2013, soit la veille de l'audience outre quatre pièces numérotées de 8 à 12, celles-ci seront déclarées irrecevables, d'autant qu'au surplus, la date de leur communication ne permettait pas le respect du principe du contradictoire.
Sur l'indemnité d'expropriation due à la SCI [Adresse 3] :
Les parcelles expropriées représentent une surface totale de 47.826 m², scindées en deux tènements :
le premier est constitué des parcelles WA[Cadastre 5], WA[Cadastre 6], WA[Cadastre 3] et WA[Cadastre 4], qui sont des terrains en friche, à l'exception de la parcelle WA [Cadastre 5] qui supporte des bâtiments d'habitation et d'exploitation classés, inoccupés et obturés depuis longtemps ; cette parcelle possède une large façade sur la route de [Adresse 3], les autres parcelles étant situées à l'arrière,
le second est constitué des parcelles WA[Cadastre 1] et WA[Cadastre 2], terrains en friche situés en façade de la rue de [Adresse 3].
Les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, les parties ainsi que le commissaire du gouvernement s'accordent sur la date de référence devant être prise en considération, soit celle du 17 Avril 2007, date d'opposabilité aux tiers de la modification du PLU intervenue le 09 Mars 2007.
La SCI [Adresse 3] revendique la qualité de terrain à bâtir pour l'ensemble des parcelles.
En vertu des dispositions de l'article L13-15 II du code de l'expropriation, pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles doivent être situées dans une zone constructible et, lorsqu'elles sont situées dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble comme tel est le cas pour une ZAC, être desservies par des réseaux d'une dimension suffisante pour l'ensemble de la zone.
Les parcelles étant situées en zone U (Upjo 1 et 2 pour les parcelles WA[Cadastre 5], WA[Cadastre 6], WA[Cadastre 3] et WA[Cadastre 4]) et UE pour les parcelles WA[Cadastre 1] et [Cadastre 2], il n'est pas contesté qu'elles soient situées en zone constructible et le débat devant la Cour, porte, comme devant le premier juge, sur le dimensionnement des réseaux.
La SCI [Adresse 3] se prévaut à cet égard des conclusions de l'étude d'impact, selon laquelle les réseaux seraient de dimension suffisante pour permettre l'aménagement de la ZAC, tandis que pour sa part, l'autorité expropriante verse aux débats les conclusions d'un bureau d'études concluant à la nécessité de création de réseaux internes.
L'examen de l'étude d'impact démontre que les réseaux d'eaux usées existant sont décrits comme suffisants pour supporter les surplus d'effluents générés par les aménagements, que toute la zone est bordée par des réseaux électriques moyenne tension et que la desserte en eau potable ne pose à priori pas de problème ; cette présentation de l'étude d'impact n'est pas contredite par l'étude du bureau d'études ARTELIA, qui ne fait état que d'aménagements supplémentaires internes à la zone, inhérents par leur nature aux nouvelles constructions.
En revanche, les réseaux d'eaux pluviales sont décrits comme insuffisants, les ruissellements se faisant parfois de façon superficielle, et cette analyse est confirmée par celle du bureau d'études ARTELIA, qui conclut à la nécessité de mettre en place un dispositif de rétention (bassin d'orage, noues) et de créer des ouvrages d'évacuation.
Dès lors, les réseaux existants ne peuvent être tous considérés comme suffisants pour l'aménagement de la ZAC dans son ensemble et les conditions posées par les dispositions de l'article L13-15II étant cumulatives, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.
L'indemnisation sera par conséquent fixée en fonction de l'usage effectif des terrains, dont nul ne conteste la situation très privilégiée puisque situés en zone déjà urbanisée, desservis par le réseau de bus et bénéficiant d'un accès rapide aux différents équipements de centre-ville.
S'agissant de la parcelle bâtie WA[Cadastre 5], la méthode dite de récupération foncière revendiquée par l'expropriée ne fait l'objet d'aucune critique, le bâti n'étant d'aucune valeur et devant être démoli ; le coût de cette opération constitue toutefois une moins-value pour le terrain.
S'agissant des éléments de comparaison dont se prévalent les parties, les motifs qui précèdent conduisent à considérer que les termes de référence cités par la SCI [Adresse 3] ne peuvent être considérés comme pertinents puisqu'ils concernent tous des terrains à bâtir, vendus de surcroît après que l'aménageur de la ZAC ait réalisé les aménagements mis à sa charge.
Les termes de référence cités par l'autorité expropriante concernent des parcelles qui pour certaines sont contigues ou à proximité immédiate des parcelles expropriées (termes de référence numéros 1 à 11) et ont comme elles une façade sur rue (termes de référence 7, 8 et 2).
Pour ces termes de référence 1 à 11, dont le zonage est UE et qui peuvent donc être considérés comme pertinents, les prix des ventes amiables ou les prix fixés par le juge de l'expropriation se sont échelonnés entre 15 euros du m² (en 2004) et 20 euros du m² en 2008.
L'autorité expropriante présente aussi trois termes de référence (numéros 12 à 14) situés en zone UPjo, bénéficiant d'une façade importante en bordure de voie, pour des valeurs de 22 euros en 2008 et 23 euros en 2010.
Les parcelles litigieuses sont situées en zonage UE pour 10% de leur surface et à hauteur de 90% en zonage UPjo, plus favorable. Seule la parcelle W[Cadastre 5] est bâtie et doit supporter une dépréciation.
Ces considérations conduisent la Cour, compte tenu de la date à laquelle elle évalue les parcelles, soit celle du 05 Avril 2012 postérieure de deux années au plus récent des termes de comparaison dans un contexte restant haussier sur le centre-ville de [Localité 1], à fixer l'indemnité principale sur les bases suivantes :
parcelles situées en zone UE (WA[Cadastre 1] et WA[Cadastre 2]) pour 3.958 m² : base de 24 euros le m² soit un total de 94.992 euros
parcelles situées en zone UPjo sauf parcelles WA [Cadastre 5] soit 25.400 m² : base de 27 euros le m² soit 685.800 euros
parcelle WA[Cadastre 5] (18.468 m²): base de 27 euros moins 10% soit base de 22 euros le m² soit 406.296 euros.
L'indemnité principale revenant à la SCI [Adresse 3] est dès lors de 1.187.088 euros.
L'indemnité de remploi est la suivante :
20% de 5.000 euros : 1.000 euros,
15% de 10.000 euros 1.500 euros,
10% du reliquat (1.187.088 -15.000)= 117.208
total : 119.708 euros.
Chaque partie succombant partiellement, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les dépens d'appel resteront à la charge de l'autorité expropriante, dans l'intérêt de laquelle l'ensemble de la procédure est conduit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après rapport à l'audience :
Déclare irrecevables les conclusions et pièces déposées par la SCI [Adresse 3] le 27 Juin 2013.
Infirme le jugement déféré quant au montant des indemnités allouées à la SCI [Adresse 3].
Statuant à nouveau :
Fixe aux sommes suivantes les indemnités dues à la SCI [Adresse 3] par [Localité 1] METROPOLE AMENAGEMENT :
indemnité principale : 1.187.088 euros.
indemnité de remploi : 119.708 euros.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Laisse les dépens d'appel à la charge de l'autorité expropriante.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
