Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 55
R.G : 11/02513
M. [P] [K]
Mme [X] [R] épouse [K]
C/
Société TERRITOIRES SA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2012
Arrêt prononcé publiquement le 14 Décembre 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Monsieur CHAPELLE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 26 Octobre 2012
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Monsieur CHAPELLE, Président
- Madame VOLTE, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de ST BRIEUC
- Madame DEGRAEVE, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de LORIENT
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
****
LA COUR statuant dans la cause entre :
Monsieur [P] [K]
[Adresse 13]
[Localité 4]
Rep/assistant : la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE (avocats au barreau de RENNES)
Madame [X] [R] épouse [K]
[Adresse 13]
[Localité 4]
Rep/assistant : la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE (avocats au barreau de RENNES)
APPELANTS d'un jugement rendu le 04 MARS 2011 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
Société TERRITOIRES SA
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-Paul MARTIN (avocat au barreau de RENNES)
INTIMEE
*******************
Monsieur et Madame [P] [K] sont propriétaires à [Localité 12] d'une parcelle de terre cadastrée AB [Cadastre 8], d'une contenance de 27.899 m².
À la suite de plusieurs procédures administratives qu'ils ont diligentées, concernant la création d'une ZAC sur la commune, la mise en oeuvre d'une procédure d'expropriation les concernant et la signature d'une convention d'aménagement entre la commune d'Orgères et la société Territoires, il a été décidé une nouvelle fois par la commune, par délibération du 4 mai 2009, la création d'une ZAC dénommée 'Les prairies d'Orgères'.
Une concession d'aménagement a été signée le 23 novembre 2009 entre la commune et la société Territoire.
Par arrêté préfectoral du 30 septembre 2009, le projet de ZAC a été déclaré d'utilité publique.
Par arrêté du 3 novembre 2010, les parcelles concernées ont été déclarées cessibles.
Le 26 mars 2010, la société Territoires a notifié aux époux [K] un mémoire valant offre de cession amiable.
Cette cession n'ayant pas été acceptée, la société Territoires a saisi le juge de l'expropriation par mémoire du 4 mai 2010, notifié le 26 mai 2010.
Le 16 juillet 2010, le juge de l'expropriation a fixé au 17 septembre 2010 son transport sur les lieux.
L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 14 décembre 2010.
Par jugement du 4 mars 2011, le juge de l'expropriation du département de l'Ille et Vilaine a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les époux [K] et a fixé à 156.553,20 € le montant de l'indemnité d'expropriation due par la société Territoires aux époux [K], indemnité de remploi comprise, leur allouant en outre une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
****
Vu l'appel interjeté le 13 avril 2011 par les époux [K].
Vu le mémoire déposé le 10 juin 2006 par les époux [K] et notifié par le greffe le 16 juin 2011, lesquels demandent à la cour de :
- à titre principal, de déclarer la société Territoires irrecevable en ses demandes, faute d'intérêt à agir,
- à titre subsidiaire :
- de dire qu'il y a lieu à question préjudicielle sur la légalité de la convention d'aménagement intervenue entre la commune d'Orgères et la société Territoires,
- de prononcer un sursis à statuer dans l'attente de la décision du juge administratif sur la légalité de la concession d'aménagement,
- de fixer le montant total de l'indemnité qui leur est due à la somme de 814.715 €,
- et en toutes hypothèses,
- de condamner la société Territoires à leur verser une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu le mémoire en réponse déposé le 7 juillet 2011 par la société Territoires et notifié le 11 juillet 2011, laquelle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement rendu le 4 mars 2011, en ce qu'il a fixé à 5 € le montant de l'indemnité principale pour la partie en zone 1 AUD2o, et en ce qu'il alloué aux époux [K] une indemnité de remploi,
- d'allouer aux époux [K] une indemnité de 480 € pour perte d'arbres,
- de réserver l'indemnité pour perte d'un puits,
- de dire que les époux [K] seront justement indemnisés par le versement d'une indemnité totale de 119.743,20 €, et de les condamner au versement d'une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu le mémoire du commissaire du gouvernement, déposé le 8 juillet 2011 et notifié le 11 juillet 2011, demandant à la cour de confirmer le jugement entrepris sur la date de référence, la qualification de la parcelle, et le remploi, ainsi que l'absence d'indemnité accessoire.
SUR CE :
1) Sur la qualité pour agir de la société Territoires :
Considérant que les époux [K] font valoir en substance que le nouvel arrêté préfectoral de cessibilité, intervenu le 3 novembre 2010, a déclaré cessible au profit de la commune d'Orgères les terrains désignés à l'état parcellaire y annexé, et spécialement la parcelle AB [Cadastre 8] appartenant aux époux [K].
Que cet arrêté ne déclare pas les terrains cessibles au profit de la société Territoires et ne vise pas la convention d'aménagement signée le 23 novembre 2009 entre la commune et la société Territoires.
Qu'il en résulterait que celle-ci, dépourvue d'intérêt pour agir, serait irrecevable en sa demande de fixation d'indemnité d'expropriation.
Mais considérant que la société Territoires répond à juste titre que 'l'expropriant' visé à l'article L 13-2 du Code de l'expropriation n'est pas nécessairement, ou en tout cas pas uniquement, le bénéficiaire de l'arrêté de cessibilité, la phase judiciaire de la procédure d'expropriation pouvant être initiée dès avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
Qu'au surplus, il est expressément stipulé, à l'article 2.2 de la convention d'aménagement signée le 23 novembre 2009, que la société Territoires reçoit notamment mission ...'d'acquérir les propriétés nécessaires à la réalisation du projet selon le programme préalablement défini, à l'amiable ou par voie de préemption ou d'expropriation...'
Considérant dès lors que la société Territoires a bien qualité pour saisir le juge de l'expropriation aux fins de fixation de l'indemnité d'expropriation devant revenir aux époux [K].
Que la fin de non recevoir soulevée par les époux [K] sera donc rejetée.
2) Sur la demande de sursis à statuer :
Considérant que les époux [K] demandent à la cour de surseoir à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation au motif qu'ils ont saisi la juridiction administrative de la légalité de la convention d'aménagement intervenue entre la commune d'Orgères et la société Territoires.
Mais considérant qu'en application de l'article L 13-8 du Code de l'expropriation:
' Lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L 13-10, L 13-11, L 13-20 et L 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit.'
Considérant que tel est le cas en l'espèce, étant souligné, comme l'a fait le premier juge, que la question de la régularité du contrat de concession est sans rapport avec la fixation de l'indemnité d'expropriation soumise à la juridiction judiciaire.
Que le jugement entrepris, qui a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par les époux [K], sera donc confirmé sur ce point.
3) Sur le montant de l'indemnité :
a) Sur la date de référence et la qualification du bien :
Considérant que la parcelle concernée est incluse dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain.
Que dès lors, la date de référence prévue à l'article L 13-15 du Code de l'expropriation est, en application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'urbanisme, la date à laquelle est devenu opposables aux tiers le plus récent des actes rendus publics approuvant, révisant, ou modifiant le Plan d'Occupation des Sols, ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Considérant que la dernière modification du plan local d'urbanisme d'[Localité 12] a été décidée le 5 octobre 2009, affichée en mairie le 7 octobre 2009, et publié le 11 octobre 2009.
Que la date de référence est donc le 5 octobre 2009, ce qui n'est contesté par aucune des parties.
b) Description du bien :
Considérant que par des motifs auxquels il est expressément référé, le premier juge a décrit la parcelle AB [Cadastre 8], d'une surface de 27.899 m², comme étant située en limite de la zone agglomérée de la commune d'[Localité 12].
Qu'elle se présente en nature de cultures, à l'arrière des maisons bordant la [Adresse 13], disposant sur cette rue d'un accès de quatre mètres de large.
Qu'elle est également accessible par le Sud Ouest, au moyen d'un chemin rural empierré.
Considérant que cette parcelle bénéfice d'un réseau d'électricité basse tension, d'un réseau eau potable, et d'un réseau eaux usées.
c) Qualification du bien :
Considérant qu'à la date de référence, la parcelle AB [Cadastre 8] était classée en zone 1 AUD2o pour 27.686 m² et en zone UE pour 213 m².
Considérant que la zone 1 AUD2o est une zone, à caractère naturel, ouverte à l'urbanisation, les constructions y étant autorisées sans qu'il soit nécessaire de mettre en oeuvre une procédure d'urbanisme.
Considérant toutefois que cette zone étant affectée de l'indice UD2o, elle ne peut concerner qu'un secteur opérationnel de projets, traité en polygone d'implantation différent du parcellaire existant, l'urbanisation devant s'effectuer en une seule opération d'aménagement d'ensemble, portant sur un minimum de [Cadastre 9] % de l'emprise de l'ensemble du secteur.
Considérant que la zone 1 AUD2o est donc un secteur désigné comme constructible.
Qu'il en est de même pour la zone UE, présentée comme une zone d'extension résidentielle à dominante d'habitat individuel.
Considérant que s'agissant de la qualification de terrain à bâtir, au sens de l'article L 13-15 II du Code de l'expropriation, le premier juge a constaté que si les réseaux d'alimentation électrique et d'assainissement présentent une dimension et une capacité suffisante au regard de l'ensemble de la zone, il n'en est pas de même en ce qui concerne la desserte en eau potable, le diamètre des canalisations ( 80 mm le long de la rue du Coteau, et 121-140 mm venant du bourg) ne correspondant pas aux prescriptions de l'annexe 'eau potable' jointe au plan local d'urbanisme ( conduite de 147/160 le long de la RD 39, 147/160 le long de la rue du coteau, et 127/140 en bordure de la VC 6).
Qu'aucun élément nouveau ne permet de remettre en cause cette constatation, si bien que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue.
Considérant en revanche que compte tenu de sa situation à proximité immédiate du bourg d'[Localité 12] et de sa desserte par tous les réseaux, il n'est pas contestable que la zone 1 AUD2o est bien en situation privilégiée.
Considérant que s'agissant de la zone UE1, les réseaux présentent une dimension suffisante, si bien que cette superficie est bien un terrain à bâtir.
Considérant enfin que le premier juge a exclu que pour une partie de 2.501 m², le terrain litigieux situé sur la zone 1 AUD2o soit qualifié de terrain à bâtir, le règlement du plan local d'urbanisme prévoyant une opération d'aménagement sur un minimum de [Cadastre 9] % de la superficie, ce qui n'est pas le cas.
Que par ailleurs, la desserte par les réseaux s'apprécie pour l'ensemble de la superficie et non pour une partie de celle-ci.
Considérant que s'agissant de la qualification du terrain, le jugement sera donc confirmé.
d) Estimation du bien :
* Considérant que la valeur unitaire retenue par le premier juge de 14 € le m² pour les 213 m² de la parcelle AB [Cadastre 8] situés en zone UE, en nature de jardin-verger n'est pas discutée en cause d'appel par les époux [K].
Qu'il leur en sera donné acte, l'indemnité principale due pour la partie située en zone UE ( 213 m²) étant de 213 x 14 € = 2.982 €.
Que s'agissant d'un terrain à bâtir, il n'y a pas lieu d'allouer aux expropriés une indemnité pour perte d'arbres fruitiers.
* Considérant que s'agissant de la parcelle 1AUD2o, il n'est pas contestable qu'elle se trouve en situation privilégiée, à proximité immédiate du bourg d'[Localité 12].
Considérant que les termes de comparaison cités par la société expropriante (TC 1 à TC.9) se situent à un niveau moyen de 4 € le m².
Qu'il doit être retenu en particulier la vente du 8 avril 2008 (TC.8) au profit de la société Territoires, concernant des parcelles cadastrées ZI [Cadastre 5] et [Cadastre 7], classées en zone 1AUD2o dans la ZAC 'Les Prairies d'Orgères', comme le terrain des époux [K], au prix de 4,20 € le m².
Que de même, peut être citée la vente des 30 et 31 décembre 2009 (TC.9) concernant des terrains situés sur la ZAC Orgerblon, créée par le syndicat intercommunal d'Orgères et de Saint Erblon, à vocation principale d'activités, au prix de 4 € le m².
Considérant que parmi les termes de comparaison du commissaire du gouvernement figure notamment une vente TC.10 au prix de 5,34 € le m² concernant des parcelles situées en sortie du bourg d'[Localité 12], et une autre vente (TC.11) conclue sur la base de 5 € le m², pour des parcelles de grande surface ( ZD [Cadastre 9] à ZD [Cadastre 10]), comparables aux parcelles expropriées.
Considérant que parmi les références citées par les époux [K], sont à écarter les références E-F-G-H-I-J-K-L dans la mesure où elles concernent des terrains à bâtir viabilisés.
Que la référence A correspond également à un terrain à bâtir.
Que la référence B ne correspond pas au zonage de la parcelle expropriée.
Que la référence C ( parcelle ZD [Cadastre 2]) a été vendue le 7 octobre 2005 au prix de 5 € le m².
Qu'enfin, la référence D correspond à une parcelle située sur la commune de Bourbarre, dont le marché est spécifique, si bien qu'aucune conséquence ne peut en être tirée.
Considérant qu'il résulte de ces éléments que le premier juge a, à juste titre, retenu une indemnisation pour la partie classé en zone 1AUD2o, sur la base de 5 € le m²,
Que l'indemnité principale due pour la partie de la parcelle située en zone 1AUD2o est donc de 27.686 x 5 € = 138.430 €
e) Sur l'indemnité de remploi :
Considérant qu'en application de l'article R 13-46, alinéa 2 du Code de l'expropriation, '...il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.'
Considérant que la déclaration d'utilité publique est intervenue le 30 septembre 2009.
Qu'auparavant, la parcelle AB [Cadastre 8], issue de la parcelle AB [Cadastre 6], avait fait l'objet d'un compromis de vente, signé le 1er décembre 2004, avec effet au 1er décembre 2009, sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives, dont l'obtention d'un arrêté de lotir.
Qu'il était prévu que cet acte serait reconduit annuellement, par tacite reconduction, dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas levées.
Considérant que tel est le cas en l'espèce, aucun arrêté de lotir n'ayant été pris par la commune d'Orgères.
Que le compromis de vente devant prendre effet au 1er décembre 2009, soit postérieurement à la déclaration d'utilité publique, une indemnité de remploi est donc bien due, ainsi qu'en décidé le premier juge, et qu'il a fixée, par des motifs que la cour adopte à la somme de 15.141,20 €.
Considérant enfin qu'en l'absence de chiffrage et de toute indication sur les caractéristiques du puits, à propos duquel une indemnisation est demandée, la demande formée de ce chef sera réservée.
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Considérant que le jugement entrepris, qui a fixé l'indemnité principale à 141.412€ et l'indemnité de remploi à 15.141,20 €, soit une somme totale de 156.553,20 €, sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS,
Déboute les époux [K] de leur fin de non recevoir.
Dit n'y avoir lieu à sursis à statuer.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Réserve la demande d'indemnité accessoire au titre de la perte d'un puits.
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel, ainsi que ses dépens d'appel.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
